| 2005.09.01 통권 552 호 (p617 ~ 618) |
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| [권말 부록] |
| 2년 만에 20만원으로 500억 번 김길태의 秘강의록 |
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| 집필 김길태 지엔비그룹 회장 |
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가히 ‘경매열풍’이라 할 만하다. 올 상반기에 낙찰된 경매 규모는 10조원. 벌써 지난 한 해 동안 거래된 8조원을 가뿐히 넘어섰다. 이대로라면 사상 최대이던 2001년 기록(14조원)을 갈아치울 전망이다. 이처럼 풍성한 잔치는 벌어졌는데, 한 자리 끼자니 아는 게 없다. 자기 재산을 지키고 불려나가는 것, 누가 대신 해줄 수 있겠는가. 그저 입맛만 다시지 말고, ‘경매 귀재’ 김길태 회장의 비법을 공부해보자. 회칼로 뜬 것 같은 정교한 분석, 경매 물건에 얽힌 복잡다기한 이해관계를 술술 풀어내는 그의 솜씨를 보노라면 엘러리 퀸이나 애거사 크리스티의 추리소설을 읽어 내려가는 듯하다.
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| [권말부록│ 실전 경매 마스터 코스] |
| 경매로 50먹 번 비결, “듣고, 만나고, 부딪치고, 협상했다” |
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| 박성원 동아일보 신동아 기자 parker49@donga.com |
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“회장님,이거 그대로 써도 됩니까? 2년 전 수중에 단돈 19만8000원뿐이던 사람이 현재 500억원의 자산을 일궜다고….” “왜 안 돼요?” “국세청에서 조사 나오지 않을까요?” “거리낄 것이 없는데요.” ‘신동아’가 9월호 권말부록으로 기획한 경매 마스터 코스는 ‘경매 귀재’로 불리는 김길태(金吉泰·54) 회장이 집필했다. 그는 경매 전문업체 지엔비 인베스트와 부동산TV, 지엔비 종합건설, 지엔비 주택관리, 법무사무소를 아우른 지엔비그룹 회장을 맡고 있다. 이 정도 직함쯤이야 부동산 분야에서 잔뼈가 굵은 사람이라면 그리 대단한 게 아니라는 생각이 든다. 물론 그가 보유한 자산이 500억원에 달한다니 부동산 업계에서도 손꼽히는 재산가임에는 틀림없다. 하지만 정작 놀라운 사실은 이것이 불과 2년 만에 일궈낸 자산이라는 점이다.
‘법무부 대학’에서 보낸 4년 2003년 1월2일, 그의 수중엔 단돈 19만8000원이 있었다. 1998년 부동산실명제를 위반해 창원지검에 구속된 뒤 4년을 교도소에서 보낸 그에게 돈이 있을 리 없었다. 19만8000원은 교도소에서 지급한 돈. 그래도 마음은 가벼웠다. 죗값을 치렀고, 전 재산을 처분해 42억원의 추징금도 빠짐없이 납부했다. 그는 교도소에서 복역한 4년 동안 부동산 관련법을 줄줄 외우다시피 공부했다. 숱한 실전 경험도 깔끔하게 이론으로 정립했다. 다시 출발하면 된다는 생각으로 희망에 부풀었다. 그러나 비빌 언덕 없이 사업을 시작할 수는 없는 노릇이었다. 구속 당시 이혼한 아내를 찾아갔다. 혹시 처가 재산까지 해를 입을까 우려해 위장 이혼했던 터였다. 그러나 환대해줄 것으로 믿었던 아내는 초인종을 누른 그에게 문도 열어주지 않았다. 머리가 멍했다. 추위도 잊고 한동안 집 앞에 서 있다가 근처 여관으로 일단 짐을 옮겼다. 뭔가 오해가 있으려니 했다. 다음날 다시 아내의 집을 찾아간 그는 아내가 이미 다른 남자와 함께 산다는 것을 확인하고는 발길을 돌렸다. 피눈물이 흘렀다. 김 회장은 오뚝이 같은 사람이다. 두 번의 큰 시련을 만났지만, 이를 이겨내고 사업을 이전보다 더욱 활짝 꽃피웠다. 그가 경매와 인연을 맺은 시기는 1979년 지인의 집이 경매로 넘어가자 이를 막기 위해 동분서주한 때부터다. 미국 브리검영대 법학과를 졸업한 뒤 율산실업과 삼환기업 기획실에서 일하다가 주택사업을 하기 위해 회사에 사표를 던진 즈음이었다. 당시 경매업계엔 조직폭력배가 들끓었다. 그러나 ‘듣고, 부딪치고, 협상하면서’ 경매가 위험하지만 수익이 높다는 것을 깨달았다. 명도가 쉬운 토지를 대상으로 경매에 참여하면서 그는 막대한 돈을 벌었다. 1986년부터 김 회장은 경매로 모은 돈을 전남 화순의 온천개발에 쏟아부었다. 그때는 온천사업이 붐을 이뤘다. 하지만 돈 있는 서울 사람들이 가기엔 너무 멀어 이용객이 줄자 투자한 돈이 회수되지 않았다. 결국 부도를 맞았고, 그의 인생에서 처음으로 빈털터리가 됐다. 1994년 김 회장은 다시 경매사업에 매진하기로 결심한다. 경매 방식이 호가제에서 입찰제로 바뀌자 경매의 대중화를 직감했다. 조직폭력배가 설칠 여지가 많은 호가제가 입찰제로 바뀐 것은 경매 과정이 투명하게 집행되고, 실력으로 낙찰받는 시대가 열림을 의미했다. (계속) |
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신문지 깔고 2시간 자며 강의 행군 김 회장은 대학에서 경매에 관해 강의할 때 수강생이던 6명과 의기투합, 경매 전문회사를 차렸다. 자본금 3500만원을 마련한 이들은 소자본으로 경매에 참가할 수 있고, 상대적으로 경매 전문가가 적은 경상도에서 사업을 시작하기로 의견을 모았다. 사세를 확장하기 위해 김 회장은 경매로 피해를 본 임차인을 구제하는 데 힘을 집중했다. 채무자가 빚을 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어가면 그 집에 세든 사람들은 최우선 변제금을 제외하고 돈을 못 받기 일쑤였다. 방법은 임차인이 경매로 나온 부동산을 낙찰받는 길뿐이었다. 김 회장은 이처럼 임차인을 도와주면서 6000명의 경매 회원을 모을 수 있었다. 승승장구하던 사업은 1998년 검찰에 투서가 들어가면서 최대 위기를 맞았다. 직원 명의로 낙찰받아 부동산실명제를 위반한 것이다. 아내, 회원, 재산 등 그가 일구고 가꾼 모든 것이 그를 떠났다. 결국 그는 또다시 빈털터리가 됐다. 그는 옛 동지를 찾아나섰다. 바닥까지 추락한 그에게 남아 있는 사람은 옛 동료밖에 없었다. 법과 경매이론으로 무장한 그는 옛 직장동료와 함께 재기 의 의욕을 불태웠다. 한때 오만하게 보였던 그가 교도소에서 4년을 보내고 새로운 모습으로 나타나자 동료들도 그와 함께하기로 마음을 먹었다. 그에게 동료들은 경매사업에서 없어서는 안 될 존재로, 이들은 현장조사와 이해관계 조절, 명도, 환금성 분석, 수익성 분석 등 각자 맡은 전문 분야가 있다. 그는 친구의 사무실 바닥에 신문지를 깔고 하루 2시간만 잠을 자며 대학에 경매 강의를 하러 다녔다. 경매 물건의 권리분석은 물론 ‘경매의 꽃’이라고 하는 명도(낙찰받은 부동산을 최종적으로 자신의 이름으로 등기하는 것) 방법, 그리고 리모델링까지 상세하게 강의하는 그에게 학생이 몰리기 시작했다. 경기대, 창원대, 매일경제TV, 부동산TV 등에서 인기를 얻은 그는 학생들과 함께 공동투자하면서 자금을 불렸다.
25년 동안 경매 노하우 담은 강의록 그가 노리는 물건은 전문가도 혀를 내두를 정도로 복잡한 부동산이었다. 낙찰은 여러 번 됐으나 복잡한 위장유치권으로, 조폭의 개입으로 명도를 하지 못한 것들이었다. 전북의 한 병원을 인수하는 과정이 그랬다. 감정가만 240억원이던 이 병원은 네 차례 낙찰됐으나 명도가 이뤄지지 않아 입찰가는 18억원까지 내려갔다. 30억원의 유치권이 설정돼 있고, 유치권을 설정한 자는 조직폭력배였다. 김 회장은 유치권이 위장이라는 사실, 유치권을 설정한 인물이 채무자와 연관된 조폭이라는 사실을 확인했다. 명도가 이뤄지지 않는다면 형사고소할 것을 작정하고, 24억1100만원에 낙찰을 받았다. 아니나다를까. 조폭의 협박전화가 이어졌다. 이 같은 상황을 예상한 그는 형사고소로 맞섰다. 산전수전 다 겪은 그에게 조폭 따위의 협박이 먹혀들 리 없었다. 결국 두 달 만에 유치권자는 고소 취하를 조건으로 유치권 행사를 포기하고 명의를 이전해주었다. 이렇듯 성공의 역사를 하나씩 써나가면서 그는 한국부동산TV를 인수하고 경매 관련 회사를 설립했다. 7년 전, 그의 추락을 목격한 사람들은 그의 인생이 끝났다고 생각했을 것이다. 그러나 그는 시든 인생을 경매 전문가로 다시 꽃피웠다. 김 회장은 재기의 성공 비결을 이렇게 요약한다. “4년 동안 ‘법무부 대학’을 다니면서 한 가지 깨달은 것이 있어요. 바닥을 헤매던 내 곁에 있어준 사람이 누군지, 진심으로 마음을 열면 남도 내 사람이 된다는 사실을 알게 됐어요.” 나락으로 떨어진 그의 인생을 구해준 경매, 그가 25년 동안 체득한 경매 성공의 강의록을 들여다보자. 돈 있는 사람에겐 재테크의 수단으로, 인생의 목표를 잃어버린 사람에겐 새 출발의 기회가 될지 모른다 (끝) |
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[권말부록│ 실전 경매 마스터코스]
법률지식·권리분석·현장답사 3박자 갖춰야 성공 직행 | |
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| 김길태 지엔비그룹 회장 reitsarena@naver.com |
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한번쯤신문에서 ‘법원 경매 부동산의 입찰 매각공고 안내’라는 광고를 본 적이 있을 것이다. 신문에 게재된 부동산은 7~14일 이내에 관할 법원에서 경매가 진행된다. 매각공고는 대부분 신건 경매(처음 경매되는 부동산)와 재경매(낙찰됐지만 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 재입찰된 것) 그리고 구건 경매(유찰된 부동산, 1회 유찰될 때마다 20~30%씩 낮아진 가격으로 다시 입찰에 부쳐지는 것)로 나뉜다. 어느 누구에겐가 낙찰될 때까지 경매는 계속된다.
호가제 시절, 경매는 ‘어깨들’의 전유물 경매는 빚을 갚지 않아 시작되는 경우가 대부분이다. 빌려준 돈을 돌려받지 못할 때 보통 민사소송을 낸다. 소송을 제기하는 데 필요한 서류는 차용증, 현금보관증, 지불각서, 송금영수증 등 금전거래가 이루어졌다는 증서다. 이것만으로도 민사소송을 통해 판결을 받을 수 있다. 부동산을 강제집행하려면 승소한 판결정본과 판결확정증명원 그리고 송달증명원을 첨부해야 한다. 민사소송의 번거로움 없이 집행하려면 공정증서(공증법률사무소를 방문하여 작성)를 받아두거나 부동산을 담보로 근저당을 설정하면 된다. 여기에서 판결정본이나 공정증서로 강제집행하는 것을 부동산 강제경매라고 말한다. 저당권 설정으로 강제집행하는 것은 담보권 실행에 의한 임의경매라고 한다. 과거 부동산 경매는 매수 희망자끼리 마주 서서 가격경쟁을 벌이는 구두 호가(呼價)방식으로 진행됐다. 호가제는 1993년 5월까지 시행된 법원 부동산 경매 방식이다. 호가제 시절, 좋은 물건은 인상을 쓰는 ‘어깨들(조직폭력배)’의 전유물이었다. 이 때문에 많은 사람이 경매에 참여하기를 꺼렸다. 법원에서 진행하는 동산 경매와 법원 집행관이 직접 주도하는 골프회원권 경매는 아직도 호가제로 시행된다. 비리 발생 소지가 많다. 미술품 경매도 호가제를 선호한다. 부동산 경매는 서면입찰 방식으로 진행된다. 용지를 받아 칸막이가 있는 기록대에 들어가 가격을 적어넣으면 된다. 입찰 마감 후 입찰서를 개봉하여 최고가 매수금액을 제시한 자에게 낙찰된다. 법원 경매방식이 호가제에서 서면입찰로 바뀌면서 일반인의 발길이 크게 늘었다. 경매가 공정해진 덕분이다. 그러나 ‘어깨’가 사라진 자리에 악덕 경매 브로커들이 활개를 쳤다. 이들은 법률을 악용해 경매를 지연시키기도 하고, 특정인에게 낙찰되도록 교묘한 수법을 동원하기도 했다. 이 같은 악덕 경매 브로커의 개입을 차단하기 위해 법원은 민사소송법에서 민사집행에 관한 부분을 분리하여 시행했다. 채무자가 함부로 이의신청하는 것을 막고, 지루한 명도소송을 폐지했다. 낙찰자에게 유리하도록 절차를 개선한 것이다.
남의 불행을 최소화하는 길 부동산 경매는 국세청이 세금을 내지 못한 사람의 부동산을 처분하는 과정에서 적용되는 ‘국세징수법에 의한 압류재산공매’와 금융기관에서 채권회수를 위해 유입한 ‘비업무용 부동산 공매처분’ 그리고 법원에서 시행하는 ‘부동산경매’의 세 가지 방식이 있다. 압류재산 공매와 비업무용 공매는 자산관리공사에서 진행하지만, 부동산 및 동산 경매는 법원에서 진행한다. 따라서 법원 경매 부동산은 물건을 팔고자 하는 사람(채권자)이 법원에 강제매각 의뢰를 하면(신청 접수) 경매법원이 여러 사람에게서 매수신청(응찰)을 받아서 가장 높은 가격으로 사겠다는 최고가 매수 희망자에게 물건(채무자 소유 부동산)을 낙찰시킨다. 경매사업을 하다보면 경매가 파산에 몰린 채무자의 재산을 강탈하는 것으로 오해하는 사람이 의외로 많음을 알게 된다. 그렇지 않다. 입찰자는 채무자(또는 담보제공자)와 연관이 없으며 또 채무자가 입찰자의 거래 상대방도 아니다. 입찰자는 법원이 제시한 부동산을 사는 것뿐이다. 따라서 경매신청의 기입등기가 완료되는 시점부터 채무자의 재산은 이미 자기 것이 아니다. 채권자가 담보로 잡아둔 부동산을 처분할 때, 그 부동산에는 여러 법적권리가 얽혀 있다. 얽힌 부분을 공정하게 풀어내기 위해서는 법원의 구실이 중요하다. 만일 개인이 모든 문제를 해결해야 한다면 법질서는 혼란스러워진다. 경매 제도는 이렇듯 불가피한 제도다. 채권자나 임차인을 위해서도 경매의 이미지는 좋아져야 한다. 경매가 이기적인 행위라고 하면 응찰자가 줄어들어 낙찰가는 떨어질 것이다. 그러면 채권자나 임차인에게 돌아갈 변제의 몫은 줄어들고, 후순위 권리자나 경매부동산 소유자 역시 조금도 배당받지 못한다. (계속)
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경매 입찰은 공익 차원에서 경제적으로 여유 있는 사람이 어려움을 당한 사람에게 적정한 현금화를 도와줌으로써 피해를 줄여준다. 빌린 돈을 제때 갚을 수 있으면 좋으련만 그렇지 못한 경우가 얼마나 많은가. 불행을 최소화하는 길은 더 많은 사람이 경매에 참여해 경매부동산이 높은 가격에 낙찰될 수 있도록 하는 것이다.
경매는 쉽지만 경매 전문가가 되기는 쉽지 않다. 법원 경매든 자산관리공사 공매든 경매는 간단하며 배우기도 쉽다. 고학력자나 전문적인 율사가 경매에 관여하는 일이 거의 드문 것은 경매가 너무 쉬운 일이기 때문인지 모른다. 그러나 이들이 정작 경매업에 종사하지 않는 이유는 부동산 전문가가 되는 것이 결코 쉽지 않기 때문이다.
그래도 경매에 투자자가 몰리는 이유는 투자대상으로 매력적이기 때문이다. 부동산 경매는 증권시장이나 부동산시장과 달리 경기를 덜 탄다. 오히려 경기가 어려울 때가 기회다. 법원경매가 새로운 재테크 수단으로 떠오른 것도 1997년 12월3일 IMF 구제금융 신청 이후다. 금융위기 이후 부동산 가격이 하락하면서 부도를 내는 기업체가 줄을 잇자 각 지방법원 경매계에는 하루에도 수백 건씩 경매신청이 쇄도했다. 물건은 평소보다 30~40% 늘어난 반면, 응찰자는 줄어 그만큼 유찰횟수가 늘자 입찰가격이 하락했다.
내 눈에 좋으면 남의 눈에도 좋다
또 다른 장점은 시가보다 30~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 것이다. 법원 경매 부동산은 현 시가를 반영하는 감정평가액을 최초 입찰가격으로 해 경매를 시작한다. 감정평가액은 권리금이 없고 부동산 투기 붐으로 형성된 거품이 배제된 가격이기 때문에 부동산 과열 현상에 따른 투자손실이 없다.
법원경매는 한 번 유찰될 때마다 최저 입찰가격을 20~30%씩 떨어뜨려 입찰 희망자를 유인한다. 보통 3~4회 유찰 되면 가격은 시세의 반값으로 떨어진다. 최저 입찰가가 1억원일 때 유찰됐다면 다음 경매의 최저 입찰가가 8000만원이 되고, 또다시 유찰되면 6400만원 그 다음에는 5120만원이 된다.
경매에 나온 부동산을 철저하게 조사하면 싸고 좋은 물건을 구입할 수 있다. 아파트를 분양받기 위해 모델하우스를 보고 다닐 정도의 성의만 있으면 된다.
무엇을 조사해야 할까. 우선 해당 부동산에 대한 하자를 살펴보아야 한다. 하자에는 선순위 세입자와 유치권 및 유익비(물건의 가치를 증가시키는 비용) 청구권이 있는지, 말소되지 않은 선순위 가압류와 가등기·가처분이 있는지 알아봐야 한다. 그 다음에 현장을 답사해 주변 환경, 교육여건과 건물이 낡은 정도, 리모델링 비용 등 세밀하게 조사해야 한다.
경매부동산 물건은 하자 여부를 사전에 알 수 있기 때문에 권리분석만 정확히 하면 손해 보는 경우가 없다. 일부 경매 전문가는 초보자에게 세입자가 많거나 선순위 세입자 또는 복잡한 권리가 있으면 경매에 참여하지 말라고 권유한다. 그러나 이런 생각은 잘못됐다. 내 눈으로 보아도 위치가 좋고 교통이 편리하며 건물이 깨끗한 데다 하자도 없다면 다른 사람도 같은 판단을 한다. 이러한 물건은 경쟁률이 높을 뿐만 아니라 최고가 입찰가격도 의외로 높아 매력이 별로 없다.
| 주거시설 | 주거의 쾌적성, 교통의 편리성, 조망권의 위치, 문화교육시설 |
| 상업시설 | 상권의 유동인구, 입지상태, 주변시설의 밀접성과 접근성 |
| 토지 | 도로의 접면상태, 이용의 효율성, 공법상 제한 여부 |
| 공통 | 관련 법규(도시계획, 소방법 등)의 제한 여부 |
반대로 건물이 조금 낡아 보이고 권리관계가 복잡하여 짜증이 나는 경매물건이라면 인내심을 갖고 차분하게 살펴보아야 한다. 남의 눈에도 좋지 않게 보이는 물건이기 때문에 이러한 물건은 쉽게 경락(競落)되지 않아 수차례 유찰될 확률이 높다. 이런 물건을 차분하게 분석하는 것이 높은 수익을 올리는 비결이다.
법원 감정평가금액 맹신은 금물
경매 물건은 다달이 쉬지 않고 나온다. 싸고 좋은 물건이 계속 나오므로 조급해하거나, 서둘지 말아야 한다. 먼저 부담이 되지 않는 한도에서 경매 물건을 보아야 한다. 그 다음엔 지금 필요해서 사는 것인지, 먼 훗날을 위한 투자인지, 노후대책으로 임대 수익을 올릴 것인지 목적을 분명히 해야 한다. 이런 것들이 결정되면, 종목을 선택한다. 아파트, 주택, 상가, 임야, 농지, 공장 중에 선택하고, 또 범위를 좁혀가면서 경매에 참여해야 한다.
법원 경매 부동산은 토지거래허가 지역물건이라도 특별히 허가 받지 않아도 된다. 임야라도 임야매매증명을 떼지 않아도 된다. 그러나 농지만은 예외다. 논이나 밭, 과수원은 농지취득자격 증명원이 발급될 수 있는지 알아봐야 한다. 지금은 농지취득자격증명원 발급요건이 많이 완화돼 관할 사무소(읍·면·동사무소)에 영농계획서를 제출하면 농지 취득자격 증명서를 받을 수 있다.
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사소한 실수로 입찰자격 취소
법원 경매는 일반 부동산을 매입하는 것보다 좋은 점이 많지만 위험 부담률도 높다. 최소한의 법률지식과 이를 바탕으로 철저한 권리분석, 그리고 현장답사를 통해 분석하는 노력이 필요하다. 수차례 유찰돼 가격이 싸다는 이유로 응찰하면 의외의 복병을 만날 수 있다. 낙찰받은 뒤 예상치 못한 부담금이 발생하면 입찰보증금을 포기하거나 울며 겨자 먹기 식으로 인수해야 한다. 그때는 땅을 치고 통곡해도 별수없다.
아파트는 토지등기부와 건물등기부등본이 함께 있지만(극히 예외적으로 토지에 대한 별도 등기가 있을 수 있다) 단독주택은 토지와 건물등본을 따로 확인해야 한다.
이외에 토지대장과 건물관리대장도 확인해야 할 서류다. 토지이용계획확인원도 살펴보아 공법상의 제한이 있는지 살펴야 한다. 지적도상으로 도시계획선이 어떻게 되는지, 토지모양은 어떤지, 건축법상 건폐율과 용적률이 제대로 나오는지 살펴야 한다.
관할 중개업소 4~5곳을 방문해 정확한 시세도 알아보아야 한다. 법원 감정가는 법원의 명령에 따라 공신력 있는 감정평가 회사에서 산정한 최초 경매가격이다. 하지만 평가하고 첫 입찰까지 5개월 이상이 걸리며 평균 2회 이상 유찰되기 때문에 현재 시세와 가격차이가 나는 경우가 종종 있다. 따라서 법원 경매감정평가금액을 맹신해서는 안 될 뿐 아니라 감정가격보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정해서도 안 된다.
경매는 일반 매매와 달리 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용이 들어갈 수 있다. 또 컨설팅 수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(낙찰가의 6.5% 정도) 등이 일반 매매에 비해 더 많이 들기 때문에 사전에 이에 대해 충분히 검토해야 한다. 보통 낙찰 뒤 1개월 내에 잔금 전액을 납부해야 하므로 부대비용을 감안해 입찰가를 결정하고 본인의 자금 사정 및 대출 가능 금액을 충분히 검토한 뒤 입찰 여부를 결정해야 한다.
입찰 서류가 미비됐거나 내용을 기재한 경우, 입찰보증금이 부족한 경우, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않은 경우에는 입찰자격이 취소된다. 초보자들이 가장 많이 하는 실수는 대부분 이런 사소한 것이므로 당일 법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 듣고 응찰에 임해야 한다. 자, 그럼 이제 본격적으로 사례를 통해 경매 노하우를 터득해보자.
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| [권말부록│ 실전 경매 마스터 코스] |
| 경매의 '꽃' 명도, 이렇게 하면 쾌도난마 |
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| 김길태 지엔비그룹 회장 |
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많은 경매 전문가가 “경매의 꽃은 무엇인가”라는 질문에 권리분석이라고 답한다. 하지만 나는 단호하게 “아니다”라고 말한다. 경매의 꽃은 명도(明渡·건물이나 토지를 넘겨줌)다. 아무리 권리분석을 잘해 낙찰을 받았더라도 명도를 받지 못해 어려움을 겪게 되면 눈에 보이지 않는 피해가 발생한다. 그에 따라 예상치 수익도 감소한다. 따라서 명도를 빠른 시간 내에 처리할 능력을 갖춰야 경매의 진정한 실력자라고 할 수 있다. 명도의 비결을 한마디로 요약할 수는 없지만, 과다경비를 줄이고 수월하게 이주시키는 방법을 찾는 것이 핵심이다. 빠른 시간 내에 명도 받고자 할 경우는 세입자에게 적절한 이사비용과 위로금을 지급해야 한다. 고뇌에 싸인 세입자에게 인간적으로 접근하지 않는다면 싸움이 벌어질 수밖에 없다. 당당하고 여유 있게 대처하되, 상대방을 이해하려는 마음가짐이 있어야 한다. 철저한 분석 앞에 실패는 없다. 권리분석은 경매 대상 부동산에 대한 권리관계의 상태와 양상을 실질적으로 ‘조사, 확인, 판단’하여 안전하게 거래하는 것을 말한다. 권리관계를 세부적으로 분석하려면 먼저 법원경매계에 비치된 경매물건 명세서 사본을 봐야 한다. 여기엔 근저당권자, 부동산 이해관계자인 임차인, 유치권 관련자, 가처분권자, 압류권자 등이 기록돼 있다. 근저당 설정일, 임차인의 확정일자와 전입신고일자, 물건의 면적 및 용도, 최저 경매가격이 기재돼 있다. 꼼꼼히 살펴야 할 것은 우선순위 근저당 설정일과 임차인의 전입신고일이다. 최초 근저당 설정일(말소권리 기준일: 근저당권, 담보 가등기, 가압류, 가처분, 경매신청일)보다 먼저 전입신고된 임차인의 임대차보증금은 전액 낙찰자가 물어줘야 하기 때문이다. 또 말소권리 기준일보다 후순위에 등기돼 있더라도 예고등기, 유치권 등은 낙찰자가 무조건 부담해야 한다. 자, 그럼 실제 권리분석을 어떻게 하는지 사례를 통해 살펴보자(사례의 등장인물은 가명).
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| [권말부록│ 실전 경매 마스터 코스] |
| 현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ |
| 분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼 |
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| 김길태 지엔비그룹 회장 |
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빌라 I - 최우선변제금 받으려는 위장 임차인
사건 개요 등기부상의 권리관계를 보면 1997년 11월11일 현 소유주 이순명이 전소유주 김하봉을 상대로 8643만원의 채권이 있다면서 가압류를 했다. 이에 승소하여 2000년 5월3일 부동산처분금지가처분을 한 것으로 나타나 있다. 그리고 김하봉과 합의, 2004년 8월5일 소유권을 넘겨받았다. 그러나 김하봉은 일주일 뒤 이순명을 상대로 강제경매 신청했다. 건물구조 철근 콘크리트조 슬래브(평) 지붕의 4층 건물. 1997년 10월28일 소유권보존등기가 된 건물로 대지 10평, 건평 17.01평으로 24평형이다. 토지 가격은 4200만원, 건물은 7800만원으로 책정됐지만 8년 된 빌라여서 노후 정도에 따라 건물의 가치가 떨어질 수 있다. 언젠가는 재개발되겠지만, 지은 지 8년 밖에 되지 않아 재개발에 시간이 걸릴 것으로 예상된다.
등기부등본 분석 말소기준권리는 원칙상 1997년 11월11일 가압류지만, 가압류권자가 소유자이므로 그 효력이 소멸된 상태다. 만약 가압류권자가 제3자였다면 선순위 가압류이므로 가압류 이후의 배당에서 전체가 안분(평등)배당에 해당된다. 이럴 경우 모든 권리는 낙찰자에게 부담되지 않고 말소된다.
임대차 관계 분석 임차인 박근배의 전입일이 2004년 8월2일, 확정일자가 2004년 11월15일이고, 전세보증금은 3930만원이다. 임차인 이옥선의 전입일은 2004년 8월25일이고 확정일자는 알 수 없다. 전세보증금은 2000만원. 임차인 최현강의 전입일은 2005년 5월25일이고, 역시 확정일자는 확인할 수 없다. 전세보증금은 1600만원. 이들은 모두 위장 임차인일 가능성이 매우 높다. 이옥선과 최현강의 전입신고일이 같고(8월25일), 이 날짜는 경매신청일(8월12일) 이후다. 낙찰자를 상대로 이사비용을 뜯어내기 위한 수단으로 보인다.
종합 분석 입찰에 참여하기 전에 할일이 있다. 전입신고를 마치고 실제 거주하는 세입자 상황을 확인한 뒤 선순위 저당권자 또는 가압류권자나 경매신청기입등기일(경매신청일)을 비교해야 한다. 이 경우 경매신청일은 2004년 8월12일이고 근저당권이나 가압류는 없다. 서류상으로만 세입자처럼 보이는 박근배의 전입신고일은 2004년 8월2일. 배 떨어지면 까마귀 난다는 속담이 있듯 경매신청기입등기 10일 전에 전세 계약을 체결한 뒤 전입신고를 했다. 그는 강제경매가 들어온다는 것을 예측했다고 볼 수 있다. 전입일자도 의심이 가지만, 하필이면 전세보증금이 4000만원도 아닌 3930만원이다. 서울의 경우 4000만원 미만이어야 최우선변제금을 받을 수 있다는 점을 알고 이 금액으로 거래한 것처럼 위장한 것으로 해석된다. 임차인 이옥선과 최현강도 위장 세입자라는 판단이 선다. 경매가 진행되는 상태에서 임대차 계약을 체결한다는 것은 있을 수 없다. 경매에 들어간 후 임대차 계약을 체결했다면 이는 법률상 사기행위다. 형사처벌 대상이다. 가짜 임차인은 임대인(집주인)과 짜고 서류를 꾸미는 사람이다. 집주인이 대항력을 높이기 위해 가상의 임차인을 둬 경매를 지연시키려는 게 목적이다. 최우선변제권을 노린 가짜도 상당수다. 위장 임차인은 형사처벌 대상이기 때문에 명도할 때 문제될 것은 없다. 단 진정한 선순위 임차인의 경우엔 이사비용을 주기도 한다. 통상 5000만~6000만원의 임대차보증금이 있는 임차인이라면 이사비용으로 1000만원을 준다. 이는 선순위 임차인 덕분에 입찰가가 내려가 낙찰자가 이익을 봤다는 측면을 고려한 것이다.
입찰가 산정 위 빌라가 들어선 동네는 토지투기지역과 투기과열지역으로 고시됐지만, 입찰 경쟁자가 많지 않다. 입찰예상가격은 대략 감정가의 50% 전후. 이 가격으로 응찰하면 낙찰될 가능성이 높다. 투자대비 수익성도 높을 것으로 판단된다. (계속) |
| 현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ |
| 분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼 |
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빌라 II - 유치권, 보이지않는채권
등기부등본 분석 1순위 저당권자 구로2동 새마을금고의 저당설정일이 2002년 7월3일 이후 모든 권리는 직권말소된다. 다만 1순위 저당권에 관계없이 본건 빌라에 대해 강연원으로부터 8000만원의 유치권이 신고돼 있다. 유치권이 성립되느냐 여부에 따라 입찰 참가 여부와 입찰가격이 결정된다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 빚을 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(상법 제58조). 예컨대 가구업자는 가구 수리대금을 받을 때까지 수리한 가구의 반환을 거절할 수 있다. 공사를 해주고 돈을 받지 못했다면 공사한 건물을 건축주에게 양도하지 않고 점유하는 것도 유치권 행사의 사례다. 그러나 영업을 위한 리모델링이나 건물에 필요한 수리를 제외하고, 건축주의 동의나 승낙 없이 임차인이 임의로 수리한 부분은 대부분 유치권이 인정되지 않는다. 이 권리는 소유주가 변동돼도 권리를 행사할 수 있다. 경매로 부동산을 구입했더라도 유치권이 성립되면 유치권의 권리에 해당되는 돈을 낙찰자가 지급해야 한다. 그러나 이 경매 대상 물건에 권리신고한 유치권은 성립되기가 어려울 것 같다. 이 권리문제만 없으면 낙찰자가 인수하는 것은 문제없다.
임대차 관계 분석 임차인 김미영은 2005년 1월11일 배당요구를 신고했다가 4월15일 철회했다. 이것으로 보아 김미영은 진정한 임차인이 아닐 가능성이 높다. 진정한 임차인이라면 경매 후 발생할 피해를 줄이려는 것이 정상이다. 그러나 김미영은 이런 권리(소액임차인을 위한 최우선변제금 1600만원)를 포기한 것이다. 따라서 김미영은 소유주 이순철과 친인척 또는 지인일 가능성이 높다. 설혹 김미영이 배당요구를 철회하지 않더라도 낙찰자에게 부담되는 것은 없다.
종합 분석 본건 부동산은 유치권을 주장하는 강연원이 진정한 유치권자인지가 관건이다. 결론부터 말하자면 유치권의 권리가 없다. 이 빌라는 2002년 6월12일 준공된 새 건물이다. 새 건물을 보수한다는 것은 납득하기 어렵다. 물론 분양받은 소유자가 건물 내부를 자신의 취향에 맞게 고칠 수는 있다. 이런 상태에서 과연 내부공사인 리모델링 공사비를 가지고 유치권을 주장할 수 있는지 검토해야 할 것 같다. 내부공사를 한 시공업자는 소유주에게 공사비를 받을 때까지 유치권을 주장할 수 있다. 그러나 경매로 부동산을 취득한 낙찰자를 상대로 유치권을 주장할 수는 없다. 다시 말해 건물에 대해 꼭 보수공사를 해야 하는 상태라면 유치권이 성립 될 수도 있지만 필요에 의해 건물을 공사했다면 유치권이 성립하기 어렵다. 예를 들어 치킨점을 세 낸 임차인이 다른 음식점을 하기 위해 개조한 공사비는 소유권이 변동될 경우엔 유치권이 성립되지 않는다. 다만 음식점을 하기 위해 공사를 부탁한 임차인을 상대로 유치권을 주장할 수 있다. 이 빌라의 경우, 임차인이 있는 상황에서 유치권이 발생해 권리를 인정받기가 힘들 것이다. 설령 유치권의 권리가 인정되는 공사를 했더라도 공사업자가 유치권을 주장하지 않고 공사비를 추후에 받기로 하고(외상 공사) 건물을 집주인에게 넘겨주었다면 유치권의 권리를 포기한 것으로 보아 유치권이 소멸된다.
입찰가 산정 입찰가를 예상할 때, 감정평가금액을 기준으로 하기보다 현장을 직접 방문하여 실제 거래가격이 얼마나 되는지 파악하는 것이 좋다. 실거래가와 감정평가액을 고려할 때 이 빌라의 입찰가격은 대략 7000만원에서 7500만원 사이가 적당하다고 본다. 통상 아파트의 경우는 최초가의 90%, 빌라는 60%에서 낙찰될 확률이 높다. (계속) |
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빌라 III - 의뭉스런 선순위임차인
등기부등본 분석 1순위 저당권자인 용산신협보다 빠른 선순위 가처분, 가등기가 없어 모든 권리가 말소된다. 다만 1순위 저당권 권리보다 빠른 선순위 임차인이 존재한다는 내용의 전입신고, 그리고 확정일자가 있어 이 점을 유의해야 한다.
임대차 관계 분석 2003년 3월26일에 전입신고된 최정희가 있다. 권리분석상 가장 조심해야 할 부분이다. 최정희의 전입신고는 여러 가지 의문점이 있다. 최정희는 유철구가 용산신협에서 2003년 3월28일 대출받기 이틀 전에 임대차 계약을 했다. 유철구는 용산신협을 상대로 사기행각을 한 것이다. 실거래 가격이 8000만~9000만원인 건물에 대해 8000만원을 대출받기 전, 6500만원에 전세를 준 것은 용산신협에 피해를 줄 수 있다. 유철구는 임차인 최정희와 사전에 공모하여 위장 임차인으로 등재한 뒤 용산신협에서 대출 받았을 가능성이 매우 높다. 보통 금융기관은 현장을 답사하여 실질적으로 거주하는 임차인이 있는지 확인하고 2~3일 뒤에 대출해준다. 유철구는 이 같은 시간의 공백을 이용했다. 용산신협 대출 담당자가 임차인이 없다는 것을 확인하고 난 뒤 그는 최정희에게 주민등록을 옮기도록 한 것으로 추측된다. 따라서 임차인 최정희가 누구와 임대차 계약을 체결했는지 확인해야 한다. 최정희가 주민등록 전입신고를 마치고 받은 확정일자가 유철구의 소유권 이전일자보다 이틀 앞선다. 최정희는 현 소유주와 임대차 계약을 체결하지 않고, 전 소유주 김민재와 임대차 계약을 체결한 것이다. 소유권 없는 유철구와 임대차 계약을 체결한다는 것은 있을 수 없다. 최정희가 임대차 계약을 체결하고 주민등록을 이전하면서 확정일자를 받은 것으로 미루어보아 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘다는 상식은 있을 것으로 추정된다. 그렇다면 현소유주가 실질적인 소유주라 하더라도 등기부등본 명의자인 김민재와 임대차 계약을 체결하는 것이 정상이다. 만약 유철구와 임대차 계약을 체결했다면 위장 임차인일 가능성이 매우 높다. 이렇게 된다면 전 소유주 김민재가 실질적인 소유주이고 현 소유주 유철구는 명의만 빌려준 채무자일 수 있다. 상식적으로도 용산신협의 대출 금액은 부동산 시가에 비해 터무니없이 많다.
종합 분석 이 경매물건은 취소될 가능성이 매우 높다. 위에서 설명한 바와 같이 선순위 임차인 최정희의 임대보증금은 6500만원, 반면 현재 최저입찰가는 3481만6000원이다. 문제는 선순위 임차인을 확실한 근거 없이 위장 임차인으로 판단, 입찰에 참여했다가 진정한 임차인으로 판명될 때는 막대한 피해가 예상된다. 위장 임차인으로 의심이 가도 신중하게 진정한 임차인으로 보고 입찰에 참가해야 한다. 따라서 입찰이 진행되려면 무조건 선순위 임차인의 보증금 6500만원과 구로구청 세무과에서 압류한 세금 그리고 경매집행비용을 합해 최소 7500만원 이상의 입찰가를 써야 낙찰받을 수 있다. 경매 신청자에게 배당되는 금액이 없으면(법률상 ‘잉여가망이 없다는 판단’이라고 한다) 법원이 직권으로 경매를 취소할 수 있기 때문이다. 모든 선순위 배당자에게 배당하고 난 뒤 경매 신청자에게 배당될 금액이 남아 있어야 경매가 진행된다.
입찰가 산정 선순위 임차인이 없다면 5500만~5800만원선에서 입찰가가 결정될 것이다. 그러나 선순위 임차인의 임대보증금이 6500만원이라 경매 진행은 불가능해 보인다. 어떻게 해야 경매가 진행될 수 있을까. 용산신협에서 채무자 유철구를 상대로 형사고소(사기)를 하면 된다. 일단 사기로 형사고소를 하면 수사관이 유철구에 대해 형사조사를 하게 되고, 임차인 최정희에 대한 임대차 관계가 밝혀질 것이다. 최정희가 진정한 임차인이라는 것을 입증하려면 먼저 임대차 계약을 하게 된 동기와 어디서, 누구를 통해 계약을 체결했는지, 임대보증금에 대한 자금출처와 흐름을 밝혀야 한다. 위장 임차인이 아니라면 경매에 참여할 필요가 없다. 손해 볼 수 있다. (계속) |
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빌라 Ⅳ- 가압류내역에 채무자의 숨은의도가 담겨있다
사건 개요 채무자 하종성이 전소유자 김재용으로부터 2002년 10월16일 빌라형 아파트를 매입했다. 하씨는 김재용이 대출받은 1억4000만원(채권최고금액 1억6800만원)에 대해 면책적 채무 인수를 받았거나 소유권 이전과 동시에 대출 받은 것으로 나타나 있다(소유권이전과 저당권 설정일이 같다). 그러나 채무자 하종성이 우리은행으로부터 대출받은 뒤 이자를 지불하지 못해 2004년 9월21일 우리은행에서 임의경매를 신청한 것이다.
등기부등본 분석 채무자 하종성이 전소유자 김재용으로부터 2002년 10월16일 부동산을 매입하면서 같은 날 우리은행에서 매매잔금 1억4000만원을 대출받았다. 그 후 채권자 이성식에게 2004년 1월10일 1억원(채권최고금액 1억3000만원)을 차용한 뒤, 4개월 뒤 삼성카드가 가압류를 신청한 것으로 보아 하종성은 채무변제 능력이 없는 것 같다. 2순위 저당권자 이성식이 본건 부동산의 시가대비 1순위 대출금이 있음에도 불구하고 다시 1억원을 빌려주었다는 것은 사회통념상 납득하기 힘들다. 추측하건대 2순위 채무금은 가공 채권일 확률이 높다. 왜냐하면 3순위 가압류권자가 삼성카드인데 여기서 카드결제대금 1049만원에 대해 가압류를 하려면 적어도 6개월이 소요된다. 2003년 12월 삼성카드가 하종성에게 가압류 통지를 했다는 얘기다. 하종성이 2순위 저당권자 이성식에게 대출을 받았다는 저당일자가 2004년 1월10일이므로 이때는 이미 채무변제 능력이 사라진 상태. 하종성과 채권자 이성식이 사전에 가공채권을 만들어 방어 전략을 세운 것으로 파악된다.
임대차 관계 분석 하종성은 이미 채무변제 능력이 없어 거주지에 자주 들어오지 못한 것으로 판단된다. 그리고 조만간 우리은행의 경매신청을 예측하고 이에 대비했다. 소액임차인의 최우선 변제금을 받아내기 위해 2004년 9월6일 장인 남진숙의 명의로 1800만원의 임대차계약서를 작성하고 주민등록전입신고를 마쳤다. 우리은행에서 2004년 9월21일 경매신청을 하자 배당요구종기 마지막 날인 2005년 1월3일 임대차계약서에 확정일자를 날인 받고 배당을 신청한 것으로 분석된다. 그러나 임차인 남진숙이 진정한 임차인이든 아니든 낙찰자에게 부담(인수)되는 것은 없다.
종합 분석 임차인으로 등재된 남진숙은 소유자의 장인으로, 법원에서 조사한 자료에 의하면 임대차 보증금 없이 무상 거주하는 것으로 나타나 있다. 임대차 승계는 낙찰자와 관계없이 말소된다.
입찰가 산정 본건 빌라는 2002년 10월16일 소유권보존등기를 완료한 새 건물이고 주변이 주거단지라 주거환경이 좋다. 최저입찰가의 저감률을 비교할 때 4회차는 3회차 입찰가 기준인 9800만원~1억원 사이면 낙찰될 확률이 매우 높다. 그러나 명심할 것은 본건 부동산이 아파트 단지에 둘러싸여 있다는 점. 빌라는 아파트에 비해 매매거래가 활발하지 않고 구입 후 가격 상승이 미미해 거주용의 목적일 경우엔 합당한 물건이지만 투자수익을 기대한다면 거래기간이 오래 걸릴 수도 있다. 경쟁자는 많지 않을 것 같다. (계속) |
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아파트 Ⅰ- 임차인의 대항력과 저당권의 발생일이 같다
사건 개요 현 소유자 우현갑이 전 소유자 조영표에게 소유권을 넘겨받으면서 국민은행 사당동 지점에서 매매잔금 납부용으로 2억4500만원을 대출받았다(통상 아파트와 빌라는 저당금액으로 대출금의 120%를 잡고, 그 밖의 물건은 130%를 잡는다). 그러나 우현갑은 대출금을 갚을 계획은 세우지 않은 것으로 판단된다. 국민은행이 불과 8개월 만에 경매신청한 것을 보면 알 수 있다.
등기부등본 분석 1순위 저당권자이자 경매 신청자인 국민은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 낙찰자에게 부담스러운 것은 없다. 다만 1순위 저당권보다 빠른 임차인 강상현(전입신고일 2003년 12월2일)과 이근희(2003년 12월3일)를 유의해야 한다.
임대차 관계 분석 임차인 강상현과 이근희는 서류상 1순위 저당권자인 국민은행보다 선순위다. 따라서 두 임차인이 진정한 임차인이라면 낙찰자가 인수해야 한다. 이 경매물건에선 임차인 모두 배당을 요구했기 때문에 낙찰자와는 관계없다. 모두 말소된다. 그러나 만약 임차인들이 배당을 요구하지 않았다면 어떻게 될까. 결론적으로 두 사람의 임차보증금 전액을 낙찰자가 반환해야 한다. 소액임차인 강상현과 이근희는 1, 2순위로 먼저 1600만원씩 배당받는다. 3순위는 용산구청 세무과(당해세금은 소액임차인과 3개월분의 임금채권 금액을 공제한 후 배당받는다). 4순위는 강상현의 임차보증금 2000만원 중 최우선순위 배당금 1600만원을 공제한 나머지 차액 400만원을 전액 배당받는다. 5순위는 이근희로 차액이 남은 한도 내에서 임대보증금 3000만원 중 최우선변제금으로 받은 1600만원을 제외한 차액 1400만원을 배당받는다. 6순위는 국민은행으로 배당이 모두 끝나고 남은 차액 중, 2억9900만원 한도 내에서 배당받는다. 만약 배당 뒤 남은 금액이 3000만원이면 국민은행은 3000만원만 회수하게 된다.
종합 분석 소유자 우현갑은 국민은행에서 대출받기 전, 계획적으로 임차인 강상현과 이근희에게 세를 놓았거나 이들과 공모하여 임대차 계약서를 작성한 것으로 보인다. 임차인 강상현의 주민등록전입일이 1순위 저당권 지정일보다 이틀 빠르고, 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 2003년 12월4일이다. 왜냐하면 채무자 우현갑 명의로 소유권이전 등재가 된 순간부터 효력이 발생하기 때문이다. 이근희의 대항력 발생일(전입일 다음날) 역시 2003년 12월4일 새벽 0시다. 국민은행의 저당권 발생과 같은 날이지만 시간상으로 대항력이 먼저 발생하여 임차인이 선순위가 된다. 채무자 우현갑 명의로 소유권 이전을 마치고 다시 근저당설정이 등재될 때부터 효력이 발생하기 때문. 따라서 채권자 모두 같은 날 권리가 발생한다. 이 때문에 채권자 국민은행은 예상치 못한 피해를 보게 된 것이다. 국민은행의 저당권 효력은 채무자 우현갑 명의로 소유권이전등기를 마친 뒤 저당권 설정을 한 순간부터 발생한다. 임차인이 2003년 12월2일과 2003년 12월3일에 각각 우현갑과 임대차 계약을 체결하고 주민등록 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받았더라도 주택임대차보호법상 대항력이 없다. 임차인들이 임대차 계약한 상대방 우현갑은 등기부등본에 등재된 소유자가 아니기 때문이다. 임차인들의 대항력은 채무자 우현갑 명의로 소유권 이전과 동시에 효력이 발생한다. 그런 뒤에 국민은행의 저당권설정에 대한 권리가 발생하기 때문에 임차인들의 권리가 국민은행의 권리보다 간발의 차이로 앞선 것이다.
입찰가 산정 임차인들이 모두 배당을 요구한 상태라 낙찰자에게 별도로 부담되는 것은 없다. 입찰 예상가는 1억8500만원에서 1억9000만원 사이. (계속) |
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아파트 Ⅱ- 위장임차인이 위장이혼녀?
사건 개요 1997년 11월21일 채권자 흥국생명보험이 채무자 엄철배에게 1억5000만원(채권최고금액 1억9600만원 설정)을 대출해주었으나, 엄철배가 이를 갚지 못했다. 그래서 2004년 10월13일 흥국생명이 임의경매(담보권실행에 의한 경매)를 신청한 것으로 보인다.
등기부등본 분석 흥국생명의 저당일 1997년 11월21일이 말소기준 권리일이다. 1순위 저당권자 흥국생명보다 앞선 가처분이나 가등기가 없어 낙찰자에게 부담되는 것은 없다. 세입자(임차인)도 없으며 채무자가 점유하고 있어 명도받는 데 아무런 문제가 없다. 다만 소유자의 처 유옥자가 2005년 1월7일 전세보증금 1억3000만원이 있다며 선순위 세입자로 신고했지만, 선순위로 인정받기는 힘들 것이다. 만약 유옥자가 소유자의 처가 아닌 제3자인 경우, 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 전세보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 물론 선순위 임차인이라 하더라도 배당요구를 했다면 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.
임대차 관계 분석 임차인으로 신고한 유옥자의 전입신고일이 1순위 저당일보다 빠른 것으로 돼 있다. 그러나 유옥자가 실질적인 세입자가 아닌 소유자의 처로 나타나 있어 낙찰자가 전세보증금 1억3000만원을 인수하지 않아도 된다. 이뿐만 아니라 유옥자가 2005년 1월7일 배당을 요구했기 때문에 낙찰자와 아무런 관계가 없다(경매 정보를 보면 배당일과 배당종기일이 나온다. 배당일은 세입자가 배당을 신청한 날짜, 종기일은 배당신청 마감일). 만에 하나 유옥자가 채무자이자 남편인 엄철배와 이혼, 제3자가 됐다면 어떻게 될까. 만약 채무자가 흥국생명에서 대출받을 당시 부부였고, 대출받은 뒤 이혼해 위자료로 전세보증금에 해당되는 임대차 계약을 체결했다면, 이는 선순위 저당보다 늦어 인정받지 못한다. 다시 말해 말소기준권리일은 이혼한 날을 기준으로 해야 한다. 흥국생명은 대출해줄 당시, 대출 신청자의 주민등록등본을 확인하면서 세입자가 채무자의 부인이라는 점을 확인했을 것이 틀림없다.
종합 분석 임대차 관계에 하자는 없으나, 경매 정보 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 있다. 2005년 5월12일 최고가 매수인이 2억3100만원에 응찰하여 낙찰을 받았으나(경쟁자 6명) 2005년 5월19일 낙찰에 대한 불허가 결정이 나 취소됐다. 낙찰받은 뒤 낙찰허가결정이 불허되거나 재경매가 자주 나타나면 주의해야 한다. 그러나 이번 건의 경우 채무자가 경매 대상 아파트에 대해 재감정을 신청한 것으로 보인다. 2004년 10월11일 경매가 진행되는 중에 아파트 가격이 상승하자 과거 감정가에 의한 경매는 부당하다는 이유로 채무자가 낙찰허가불허가 신청을 했다. 법원은 이런 재감정 신청을 받아들여 낙찰불허가 결정을 한 것으로 분석된다.
입찰가 산정 경매가 진행되는 도중에 감정가보다 시가가 크게 상승하거나, 하락하는 경우가 종종 있다. 이 때문에 입찰에 참여할 때 감정평가금액을 기준으로 가격대를 예상해서는 안 된다. 반드시 현장을 답사해 정확하게 시세를 파악한 뒤 어느 선으로 입찰가를 써내야 할지 결정해야 한다. 이 경매는 응찰자가 8명이 참여한 가운데 3억1500만원에 낙찰됐다. (계속) |
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아파트 Ⅲ- 임차인 대항력 여부가 입찰가 산정 좌우
등기부등본 분석 1순위 저당권자(한남상호저축은행) 외 다른 압류나 저당권이 없어 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가처분 또는 가등기가 없다. 유의할 점은 선순위 임차인 이혁주의 확정일자다. 그가 비록 배당요구를 했으나 확정일자도 1순위 저당일보다 빠른지 확인해야 한다. 임대차계약서상 확정일자가 저당권보다 빠르다면 낙찰자가 인수하는 것은 없다. 그러나 확정일자가 저당권보다 늦거나 받지 않았고, 배당을 받지 못한다면 낙찰자가 임차인 이혁주의 전세보증금 5000만원을 인수해야 한다.
임대차 관계 분석 임차인으로 신고한 이혁주의 전입신고일이 1순위 저당일보다 빨라 신경을 쓰고 살펴야 한다. 이혁주가 배당 종기일인 2005년 1월13일에 배당요구에 참여했다는 것을 참고로, 그가 임대차계약서에 확정일자를 받았는지, 받았다면 확정일자 받은 날이 1순위 저당일자보다 빠른지 반드시 따져야 한다. 확정일자가 빠르다면 선순위 임차인으로 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 임차인이 배당을 요구했기 때문에 낙찰자는 임차보증금 승계 의무가 없다. 확정일자가 늦거나 받지 않았다면 선순위 임차인이 아니어서 낙찰자 승계 의무는 없다. 이 경우 배당을 요구한 임차인의 배당순위는 2순위. 여기서 중요한 것은 임차인의 전입일이 저당일보다 빠르기 때문에, 대항력이 있는 것으로 간주된다는 점이다. 따라서 배당을 받지 못하면 낙찰자가 인수해야 한다. 그런데 여기에서 또 하나 알아두어야 할 것은 이혁주의 전입신고일이 1997년 3월27일이라는 점이다. 이는 수차례에 걸쳐 임대차 계약을 갱신했다는 뜻으로 갱신할 때마다 확정일자를 받아놓았는지 확인할 필요가 있다. 이는 쉽지 않은 일인데, 이혁주에게 직접 가서 물어보는 것이 좋다. 만약 그가 얼버무리거나 말하지 않는다면 확정일자를 받아놓지 않았을 가능성이 크다.
종합 분석 자세히 살펴보면 1순위 저당권보다 빠른 임차인의 전입신고일(1997년 3월27일)이 경매 대상 아파트의 준공검사일, 즉 보존등기일(1997년 4월30일)보다 1개월 이상 앞서 있다. 뭔가 이상하다. 이혁주는 어떻게 소유권보존등기보다 빠르게 주민등록전입신고를 할 수 있었을까. 우선 이혁주는 최초 분양받은 자와 임대차 계약을 체결했다고 가정할 수 있다. 1997년 3월27일 이전에 이미 아파트 단지가 준공됐지만 분양받은 자가 소유권보존등기를 늦게 했고, 이혁주는 그 전에 관할 동사무소에 주민등록전입신고를 한 셈이다. 세월이 흐르면서 이 아파트의 소유주는 이혁주의 임차보증금을 승계한 것으로 간주할 수 있다. 그렇다면 이혁주가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 시점을 언제로 봐야 할까. 그가 실제 임차인이라고 가정하면, 효력 발생은 주민등록전입일이 아닌 소유권보존등기일로 보아야 한다. 그리고 이혁주가 확정일자를 받았어야 배당 1순위 저당권자인 분당상호저축은행보다 앞서서 배당을 받을 수 있다. 임대차계약을 갱신할 때마다 증액한 임대보증금에 대해 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 대항력이 생긴다. 만약 이혁주가 가족으로 보이는 전 소유자 김숙자 명의의 아파트에서 살다가 2003년 10월16일 최인숙에게 매매하고 소유권을 이전했다면 대항력 발생일은 최인숙에게 소유권이전등기가 기재된 순간부터다. 그렇다면 효력발생일은 2003년 10월16일이다.
입찰가 산정 입찰가는 이혁주가 임대차계약서 확정일자를 언제 받았느냐에 따라 달라진다. 확정일자가 1순위 저당일보다 빠르면 1억1500만~1억2000만원(경매 최초가의 80% 수준) 이면 적정하다. 그러나 확정일자가 없다면 6500만~7000만원 사이에 낙찰받아야 한다. 낙찰 뒤 추가로 전세입자 이혁주의 임차보증금 5000만원을 인수해야 하기 때문이다.
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아파트 Ⅳ- 임차내역의 ‘폐문’은 무슨뜻?
사건 개요 채무자 박영희가 이 아파트를 담보로 2002년 8월22일 제일은행에서 1억원(채권최고금액 1억2000만원)을 대출받았다. 그러나 박영희가 대출금을 변제하지 못하자 제일은행이 2004년 1월24일 그가 소유한 아파트를 가압류하고 2004년 7월29일 임의경매신청을 한 것이다.
등기부등본 분석 이 지역은 신흥아파트 개발지역인 경기도 용인시 동백지구와 가깝고 교통이 편리한 지역이다. 수목이 우거져 있고 조만간 이전할 경찰대학교 부지에 공원이 조성되거나 새로운 부동산 개발지역으로 고시되면 기대수익률이 높을 것이다. 2001년 12월14일 이 아파트가 준공되고, 2002년 1월17일 채무자 박영희가 소유권보존등기했다. 그런데 이 아파트에 최두현이 2002년 3월11일 전입신고를 마친 뒤 박영희는 2002년 8월22일 제일은행에서 1억원을 대출했다. 제일은행 여신부는 채권변제를 위해 2004년 1월24일 이 아파트를 가압류했다. 1순위 저당일 2002년 8월22일보다 최두현의 전입일이 빨라 그가 진정한 임차인이냐 아니면 박영희의 남편 또는 가족이냐에 따라 낙찰자에게 부담이 되는 사안인지 파악해야 한다. 나머지 저당권, 가압류 등은 모두 말소대상이다.
임대차 관계 분석 1순위 저당권자보다 빠른 전입신고자 최두현이 채무자 박영희와 어떤 관계냐에 따라 권리해석이 달라진다. 최두현은 박영희의 직계가족인 것으로 보인다. 설혹 최두현이 진정한 세입자라 하더라도 주택임대차보호법상 우선순위자로서 배당 또는 낙찰자에게 전세보증금을 승계받으려면 주민등록의 전입, 임대차계약서의 확정일자 날인과 해당 부동산을 반드시 점유하고 있어야 한다. 그런데 법원 집행관실에서 현장 조사한 결과 소유자뿐 아니라 어느 누구도 점유하지 않은 상태, 즉 ‘폐문’ 부재로 기재돼 있다. 따라서 낙찰자에게 인수되는 점유권(전세보증금의 승계)이 소멸될 수 있다고 분석된다. 두 번째 입찰에서 최두식 명의로 1억2500만원에 낙찰받았다가 포기한 사실이 나타나 있다. 아마 박영희가 가족명의로 낙찰을 받으려 했으나 경락잔금이 부족해 뜻을 이루지 못하고 다시 재경매에 부쳐진 것으로 파악된다. 경매신청 당시 감정가는 1억5000만원이다. 다만 이 지역의 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 투자 유망지역으로 손꼽히면서 가격이 단기간에 급격히 상승한 지역이다. 입찰 예상가는 최초 입찰가의 83~85%선인 1억2400만~1억2500만원. 이 선에서 입찰가를 적어 낸다면 낙찰될 확률이 높다. 향후 높은 수익률도 기대해볼 수 있다.
종합 분석 이 아파트는 가격이 올라갈 가능성이 높은 성장지역에 있다. 친환경적인 주변 입지조건과 대단위 아파트가 형성돼 있어서다. 더군다나 경찰대학교가 이전할 경우엔 수익률이 더욱 높아질 것이다. 이곳과 가까운 용인 동백지구에 아파트 입주가 시작되면 환경조건이나 발전 가능성이 매우 높다. 단지 아파트의 평수가 작다는 것이 흠이다. 만약 38평형이나 40평형 이상이라면 입찰에 참여하는데 적극적이어야 한다.
입찰가 산정 걸림돌이 되는 선순위 세입자나 가장 임차인이 없고 이미 폐문 부재 상태라 명도하는 데 어려움이 없을 것으로 전망된다. 향후 기대수익률을 감안한다면 1억2500만원 선에서 무난히 낙찰받을 수 있다고 본다. (계속) |
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아파트 Ⅴ- 무서운함정, 후순위임차인의대항력
등기부등본 분석 하나은행이 선순위 저당권자이기 때문에 선순위 저당권보다 빠른 다른 이해관계인이나 예고등기(가처분 및 가등기 등)가 없어 낙찰자에게 부담되는 권리가 없다. 모두 직권말소된다.
임대차 관계 분석 임차인으로 2003년 2월7일 전입신고한 이동규가 있다. 그는 그해 11월13일 배당요구를 한 상태. 그러나 아파트가 낙찰돼도 배당받을 수 없다. 또 낙찰자에게 임대보증금을 요구할 수 없다. 왜냐하면 이동규의 보증금이 4600만원이기 때문에 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 받을 수 있는 최우선변제 배당 대상 임차인이 아니다. 서울시와 수도권밀집지역의 소액임차인으로 최우선변제를 받으려면 임대보증금이 4,000만원을 넘어서면 안 된다. 그렇다면 이동규가 임대보증금 4600만원의 피해를 보전하기 위한 유일한 길은 1순위 저당권보다 주민등록전입과 확정일자가 빨라야 한다. 그러나 불행하게도 이동규의 전입신고일이 1순위 저당일과 같다. 1순위 저당권자인 하나은행의 저당권은 저당일인 2003년 2월7일부터 효력이 발생되지만, 이동규의 대항력은 주민등록전입일 다음날인 2003년 2월8일 0시부터 발생한다. 임차인 이동규는 낙찰자에게 임대보증금 4600만원을 요구할 권리가 없다. 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 임차인은 없다. 그러나 이 아파트의 권리를 차분히 검토해보면 ‘아주 무서운 함정’이 숨어 있다는 것을 알 수 있다. 임차인 이동규는 임대보증금 4600만원을 잃는 것일까. 필자가 보기엔 절대 그렇지 않다. 오히려 낙찰자가 세심한 부분을 간과하면 손해를 볼 수 있고 이동규는 피해를 줄일 수 있다. 그는 어떻게 해야 피해를 줄일 수 있을까. 입찰에 응하는 사람은 무엇을 조심해야 할까. 만약 임차인이 1순위 저당권자 하나은행의 빚 1440만원을 변제하면 어떻게 될까. 이동규가 소유주 변연우를 대리해 갚은 뒤 1순위 저당권을 말소시키면 이동규가 1순위 권리자가 된다. 배당을 받을 수 있는 것이다. 혹은 배당을 취소한 뒤 낙찰자에게 임대보증금 반환을 요청할 수 있다. 따라서 입찰에 응하고자 할 경우엔 반드시 관할 경매법원에 경락잔금을 납부하기 직전까지 임차인 이동규가 1순위 저당권인 하나은행 채권을 대위변제하고 저당권을 말소했는지, 말소를 진행하고 있는지 살펴야 한다. 만약 낙찰자가 경락잔금을 납부하기 전에 1순위 저당권을 말소시키면 그 즉시 경락허가결정에 대한 취소신청서를 경매법원에 제출해야 한다.
종합 분석 만약 이동규가 대위변제하고 저당권을 말소시킨 상태에서 배당요구의 권리를 지속한다면 경매신청자인 이희수에게 돌아갈 배당금이 없다. 경매는 진행되지 못한다. 반대로 이동규가 배당요구를 철회하면 임차인 이동규의 임대보증금 4600만원은 선순위 권리자가 된다. 임대보증금 전액을 낙찰자가 반환해야 아파트를 명도받을 수 있다. 이 경우 낙찰자는 아파트를 비싸게 매입하는 것이다.
입찰가 산정 이동규가 1순위 저당권에 대한 대위변제를 하지 않는다면, 입찰가는 평균 6500만~6800만원 사이로 예상된다. 이동규가 1순위 저당권에 대해 대위변제를 한다면 임대보증금 4600만원과 당해세금 그리고 경매집행비용 등을 감안해야 한다. 경매신청자 이희수에게 단돈 100만원이라도 배당될 수 있는 금액을 감안하여 입찰가를 써야 한다. 이 경우 6800만~7000만원 사이에 입찰가를 써야 한다.
임차인의 관리비 미납에 대한 낙찰자 부담 여부 낙찰자가 연체 관리비를 부담할 수 없다는 대법원 판례가 있다. 다만 아파트 공동관리비 부과금은 낙찰자가 부담해야 한다고 판시했다. (계속) |
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다세대주택 - 건물시공자인가, 임차인인가
등기부등본 분석 선순위 저당권이 없어 전체 권리자가 안분배당 대상이다. 경매신청자보다 앞선 가압류가 있지만, 낙찰되면 안분배당 대상이다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없다. 경락 허가가 된다면 모든 권리(압류 및 가압류 등)가 말소된다.
임대차 관계 분석 1998년 1월10일(확정일자도 같은 날) 전입신고한 방수일의 임차권이 문제로 떠오른다. 임차인 방수일이 강제경매 신청한 사건이지만 신청 내용을 살펴보면 채권금액이 500만원이다. 그런데 별도로 방수일의 전세보증금 1억원이 있고, 2004년 1월6일 배당을 신청했다. 그렇다면 이 다세대주택을 낙찰받는다 해도 방수일이 배당을 요구해 낙찰가가 1억2000만원을 넘어야 한다. 그렇지 않으면 경락이 결정되지 않는다. 만약 1억원에 낙찰받으면 경매신청자인 방수일(전세보증금 외의 강제경매신청금액 500만원)에게 돌아갈 배당금이 없다. 이 경우 법원직권으로 취소된다.
종합 분석 방수일은 이 건물을 공사한 시공자일 가능성이 매우 높다. 왜냐하면 건물의 준공일이 1997년 10월13일이고 그의 전입신고일이 1998년 1월10일이다. 1998년 2월26일자로 가압류한 금액도 1억3700만원이다. 채권자로 추정할 수 있는 근거다. 법원은 주택임대차보호법의 대항력 중 채권회수를 위한 임대차계약은 인정되지 않는다고 판결한 바 있다. 반면 채권회수를 위해 임대차계약을 하고 실질적으로 채권자가 해당 건물에서 살고 있다면 임차인의 지위가 인정된다는 판례도 있다. 방수일이 채권회수를 위해 임대차 계약을 체결하고 확정일자를 받은 뒤 실질적으로 점유 사용하고 있다면 임대차인의 지위가 인정된다. 그러나 방수일만 점유하고 있을 뿐, 가족은 다른 곳에서 살고 있다면 이는 채권회수를 위한 임대차 계약이기 때문에 진정한 임차인으로 인정받지 못한다. 따라서 방수일과 가족이 진정하게 점유, 사용하고 있는지 주변에서 탐문하고 확인해야 한다. 만약 방수일이 진정한 임차인이라면 입찰에 신중해야 한다.
입찰가 산정 입찰가를 적어도 1억5000만원 이상으로 가정해야 한다. 이 금액 이하라면 경락허가가 나지 않는다. 이런 경우 법원은 경매신청자에게 우선매수권리를 부여하고 경매신청자에게 배당될 수 있는 금액 이상으로 낙찰가를 제시한다. 만약 이를 거부하면 경매가 법원 직권으로 취소된다. (계속) |
| [권말부록│ 실전 경매 마스터 코스] |
| 현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ |
| 분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼 |
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대지Ⅰ - 예상 입찰가 산정은 시세파악 부터
사건 개요 채무자는 주식회사 동아상사이고 담보제공자(소유자)는 최옥자다. 최옥자는 1983년 12월22일부터 대지 소유 권리가 있었다. 2001년 1월26일 동아상사가 신한은행에서 3억5000만원(채권최고금액 4억2900만원)을 대출받은 뒤 다시 2004년 6월7일 외환은행에서 30억원을 대출받았다. 이 부동산의 경우 채무자가 소유자의 가족일 가능성이 매우 높다. 특히 최옥자가 20년 이상 대지를 소유했다는 사실로 미루어보아 소유자 최옥자의 아들일 확률이 높다. 채무자 동아상사가 2004년 6월7일 외환은행에서 대출받은 뒤 이자를 납부하지 않아 외환은행이 대출한 지 불과 4개월 만에 경매 신청한 사건이다.
부동산 분석 이 대지는 서울 강남구 청담동에 있으며 주변에 아파트와 단독주택 및 다세대 주택 등 주거용 건물이 혼재해 있다. 버스정류장과 지하철역에서 불과 걸어서 2분 거리여서 교통 환경이 매우 좋다. 현재 건축야적장으로 사용하고 있으며, 대지 형태는 장방형으로 평탄하다. 장방형이란 앞쪽 부분이 직사각형으로 전면이 길게 도로와 접하는 모양이다. 2종 일반주거지역으로 7층 이하 높이로 건물을 지을 수 있으며 주택투기지역과 토지투기지역으로 고시돼 있다. 주택거래신고지역으로 양도세 실거래 신고를 해야 하는 강남의 중심지역이다.
법률분석 이 부동산은 임대차 계약과 전혀 상관이 없는 순수한 대지다. 따라서 1순위 저당을 기준으로 낙찰자 부담 여부를 판단하면 된다. 선순위 가처분 또는 가등기만 없으면 된다. 등기부등본상 이 땅은 낙찰자에게 인수(부담)되는 권리가 없이 모든 권리가 말소대상이다.
종합 분석 이 땅을 낙찰받는 데 아무런 문제가 없다. 단지 입찰가를 얼마로 결정하느냐가 관건이다. 반드시 주변시세를 정확하게 파악하고 그에 상응하는 가격을 기준으로 낙찰가를 정해야 한다. 게다가 이 대지는 서울 강남구 청담동에 있어 첫 경매에 낙찰될 가능성이 매우 높다.
입찰가 산정 입찰가는 감정평가금액을 참고해야 하나, 감정평가일이 2004년 9월15일이다. 경매는 2005년6월, 지난해와 올해 서울 강남 지역의 부동산 가격이 상승했다는 점을 감안해야 한다. (계속) |
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대지Ⅱ - 법정지상권이 성립할때
사건 개요 1992년 2월10일 삼송공업이 사업거래상 필요에 의해 삼익악기 소유 토지에 저당권을 설정한 것으로 분석된다. 삼익악기는 법정관리를 받을 정도로 자금난에 봉착, 거래관계가 악화되자 2004년 9월1일 삼송공업에서 경매 신청한 사건이다. 개인적 판단으로 이 건은 취하될 가능성이 매우 높다. 대지 위에 건물이 있어(지상권 성립) 대지만 낙찰받았을 때 권리행사가 어렵기 때문이다.
등기부등본 분석 이 토지는 공법상 제한이나 낙찰자가 인수(부담)해야 할 것은 없다. 그러나 대지 위에 7층 건물(삼익악기 사옥)이 있고 법정지상권이 성립돼 재산상의 권리행사를 하는 데 어려움이 따른다. 1순위 저당권자 삼송공업이 아닌 타 저당권자나 가압류권자에겐 배당에 어려움이 따르지만 낙찰될 경우 모든 저당권과 가압류 및 지상권은 소멸된다. 임대차 관계가 없는 대지여서 낙찰자와 관계없다. 눈에 띄는 것은 임차내역에 ‘조사중’이란 내용이 있다는 점이다. 대부분 사는 사람이 있는데 만날 수 없는 경우를 말한다. 이럴 때는 응찰자가 현장을 찾아가 직접 조사해야 한다. 등기부등본을 열람해 임차 내역을 확인해야 낙찰 후에도 별 탈이 없다.
입찰가 산정 이 건을 꼭 낙찰받아야겠다고 생각한다면 대지에 대한 수익률 발생 또는 매각하는데 최소한 1년 이상 소요된다는 점을 감안해야 한다. 입찰 예상가는 낙찰가의 30% 미만이 적절하다. 그러나 경매가 취소될 가능성이 있다는 것을 염두에 둬야 한다.
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대지Ⅲ - 소유권분쟁으로 가처분을 낸것이라면 조심, 또 조심
사건 개요 2001년 5월10일 이희원이 국민은행에서 5억원(채권최고금액 6억3890만원)을 대출 받은 뒤 이듬해 5월8일 소유권을 박수림에게 양도했다. 이희원은 당시 소유권을 넘기면서 국민은행에 소유권이전 사실을 알리고, 면책적 채무인수를 해주어야 했다. 면책적 채무승계(소유권 변동시 대출받은 채무금을 소유권이전 권리자에게 승계하는 행위)를 하지 않아 국민은행은 박수림에게 이자를 요구했다. 그러나 박수림이 이자를 지급하지 않자 국민은행이 임의경매 신청한 것이다.
등기부등본 분석 1순위 저당권자인 국민은행에 앞서는 선순위 가처분과 가등기가 없어 낙찰자가 부담(인수)해야 할 것은 없다. 저당권보다 늦은 후순위 가등기와 가처분은 모두 말소 대상이다. 다만 가처분의 경우, 소유권 분쟁에 의한 가처분이라면 소유권에 대한 원인무효 판결이 나올 수 있다. 그 경우 원소유주에게 소유권을 빼앗기는 피해가 발생할 수 있다. 가처분 신청의 원인이 무엇인지 조사해야 한다. 등기부등본에 가처분 사건 번호를 확인한 뒤, 관할 법원에서 가면 어떤 이유로 가처분됐는지 알 수 있다. 소유권 분쟁 때문이 아니라 채무관계로 발생한 가처분이라면 안심해도 좋다.
임대차 관계 분석 이 등기부상에는 임대차 관계가 전혀 없다. 유치권에 대한 분석은 필요하다. 아성토건이 2004년 11월4일자로 공사대금 75억1523만8800원에 대한 유치권 신고를 한 것으로 등재돼 있다. 그러나 토지 낙찰자와는 아무런 관계가 없다. 건물 소유주에게 유치권을 주장할 수는 있어도 토지 소유자에게 주장할 수는 없다.
입찰가 산정 공사가 중단된 건물(아파트)이 있어 투자자금이 장기간 묶일 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 이 경매토지 입찰에 참여한다면 지상권이 성립되거나 지상건축물이 있는 토지일 경우엔 재산상의 권리행사에 제한을 받는 점을 고려해 보통 감정시세의 35~40% 이내에 낙찰받아야 한다. 적정한 입찰가는 5억6000만원 선이다. (계속) |
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대지Ⅳ - 내가 인수할 것인가, 상대가 인수할 것인가
등기부등본 분석 경매대상 부동산의 지상에는 아파트가 있어 지상권이 성립될 소지가 매우 많다. 그러나 지상권이 성립될 소지가 있는 아파트를 제외한 토지에 대한 순수한 권리는 낙찰자에게 부담되지 않는다. 1순위 저당권자 국민은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 모두 말소된다. 중간에 재동주택이 가처분한 예고등기가 있지만, 이 예고등기 가처분은 말소된다.
지상권 성립 분석 이 토지 위에 건축된 아파트는 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높다. 설혹 지상권이 성립되지 않는다 해도 이해관계인이 많은 아파트 주민이 있어 토지에 대한 권리행사에 제한이 따른다는 것을 명심하고 진행해야 한다.
종합 분석 지상권 성립의 소지가 많아 비록 낙찰받더라도 재산권 행사에 제한이 따른다. 아파트 입주민이 힘을 합해 공동입찰한 뒤 토지와 건물의 소유주를 일치시키는 것이 가장 좋은 방법이다. 만약 아파트 입주민의 의견이 상충, 제3자가 이 토지를 낙찰받아 소유자가 되는 경우 토지 소유자와 건물 소유자가 달라 쌍방 모두 권리행사를 할 수 없게 된다. 이 같은 물건을 낙찰받으려면 지상권자인 아파트 주민을 상대해야 한다. 주민이 낙찰받은 부동산을 매입하지 않으면 안 되도록 해야 한다. 물론 쉽지 않은 방법이다. 지면 사정상 자세한 얘기는 할 수 없고, 핵심만 전달하면 이렇다. 우리나라 민법상 토지와 건물은 별개의 독립체로 구성된다. 따라서 토지 소유자는 지상권을 행사하는 건축주를 상대로 지료(地料·토지 사용료)를 청구할 수 있다. 토지 사용료에 대한 합의가 이루어지지 않으면, 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 두 가지 권리를 행사한다. 건물을 팔라고 하는 매도청구, 반대로 토지를 사가라는 매수청구가 있다. 마찬가지로 건물 소유주도 토지 소유주에게 매수·매도 청구권을 행사할 수 있다. 건물 소유주와 토지 소유주가 합의하지 못하면 건물 또는 토지 소유주는 관할 법원에 건물과 토지를 일괄 경매로 매도한 뒤 감정평가 금액으로 안분 배당해달라는 조정신청을 할 수 있다. 위와 같은 조정에도 서로 주장을 내세워 해결의 기미가 보이지 않으면 법원 직권으로(토지 소유주 또는 건물 소유주의 신청에 의해) 토지와 건물을 동시에 일괄매각 조건으로 경매에 부친다. 법원은 낙찰된 이후 매각대금으로 안분 배당할 수 있다.
입찰가 산정 이 아파트 부지의 입찰 참여자는 되도록 아파트 입주민 또는 아파트를 건축한 건설회사 같은 이해 관계자들이 하는 것이 좋다. 제3자가 참여한다면 아파트 입주민과 유리한 협상을 위해 입찰가 및 낙찰가를 낮게 잡아야 한다. 최저입찰가로 입찰에 참여하거나 최저입찰가에서 1억원 추가하여 입찰에 참여하면 낙찰 가능성이 높다. (계속) |
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대지Ⅴ- 유찰될 확률이 높은 부동산
등기부등본 분석 이 부동산의 지상에는 공사하다 중단한 건축물이 있다. 그러나 등기부등본상 낙찰자가 인수(부담)해야 하는 것이 없이 모든 권리가 말소(소멸)된다. 1순위 권리자 평화은행보다 빠른 가처분이나 가등기가 없어 모든 권리가 소멸된다.
임대차 관계 분석 임차인이 없어 낙찰자에게 인수(부담)되는 권리가 없다.
종합 분석 경매대상 부동산의 임의경매 신청자는 2순위 저당권자인 산도개발이다. 따라서 본건 경매대상 부동산에 대한 경매가 진행되려면 1순위 저당권자인 평화은행 대출금 130억원과 경매집행비용을 합한 금액 이상으로 입찰에 참가해야 한다. 만약 낙찰가가 130억원 이하라면 법원에서 직권으로 경매를 중단시키거나 취소할 수 있다. 그렇다면 누가 이 경매물건 입찰에 참여할 수 있을까. 필자가 보기엔 아무도 없다. 있다면 경매신청자인 산도개발뿐이다. 하지만 산도개발도 자사의 채권금 31억9500만원을 회수하기 위해 1순위 저당권자의 대출금 130억원을 투자해야 한다. 경험상 이 같은 경매대상 부동산 입찰은 진행되기 어렵다. 그렇다고 1순위 저당권자인 평화은행이 130억원 이상 가격으로 낙찰받을 수도 없다. 더군다나 경매진행을 위해 자신의 채권보다 높게 응찰할 수 없다. 다만 1순위 저당권자인 평화은행측에서 첨부경매를 하여 경매를 진행한다면 130억원 이하로 낙찰받아도 취소되지 않아 낙찰자에게 아무런 문제가 없다.
입찰가 산정 평화은행에서 첨부경매 또는 임의경매를 신청하여 경매가 재개될 경우엔 15억~20억원 사이가 적정하다. 본건 경매대상 부동산 위에 공사가 중단된 건축물이 있고, 언제 다시 공사가 재개돼 재산권 행사를 할지 모르는 상태다. 더군다나 유치권을 주장하는 시공회사가 있어 유치권 분쟁에 휘말릴 경우 최소한 1년 이상이 소요된다. 자금 부담이 없는 저가로 낙찰받는 것이 적정하다. (계속) |
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종합병원 - 배짱좋은 위장 유치권자, 형사고소로 퇴출시켜
사건 개요 2001년 3월26일 의료재단 A의료법인이 국민은행에서 4차례에 걸쳐 160억원을 대출받은 뒤 이자와 원금 일부를 변제하지 못했다. 이에 국민은행이 2002년 9월11일 임의경매 신청한 사건이다.
입지 및 환경 이 병원은 남원시 중심가에서 10분 거리에 있다. 공기가 맑고 교통이 편리한 곳이다. 산자락에 지어진 이 병원 주변엔 경찰서와 법원 그리고 콘도 등 편의시설이 갖추어져 노인복지 병원으로 운영 중일 때 성황을 이뤘다. 종합의료시설이어서 다른 용도로 변경이 어렵다. 다만 사회복지시설인 청소년수련원, 유스호스텔, 노인복지시설과 노인요양병원으로 전환이 가능하다.
등기부등본 분석 채권자이자 경매신청자인 국민은행의 저당권보다 빠른 가등기나 가처분이 없어 1순위 저당권 이후 모든 권리는 말소된다. 그러나 자세히 살펴보면 몇 가지 문제점이 있다. 우선 제3자 한국리스여신 소유인 리스물건(오폐수정화조시설 및 발전수전설비)이 있다. 둘째 A종합건설에서 유치권 30억원(공사비)을 주장하는 권리가 있다. 셋째 네 차례나 낙찰받은 뒤 경락 잔금을 납부하지 않은 사례가 있다. 세 가지 걸림돌 때문에 권리관계를 철저하게 분석하지 않으면 낙찰받아도 소용이 없다. 앞서서 낙찰받은 입찰자들처럼 문제 앞에 속수무책으로 당할 수 있어서다. 제3자 한국리스여신 소유라는 리스물건(오폐수정화조시설과 발전수전설비 20억원)을 조사해본 결과, 이 병원이 리스대금을 지급하고 있는 상태였다. 리스물건에 대해 구입비용을 완납하지 않아 경매대상에 포함되지 않은 상태였다. 따라서 낙찰자가 별도로 리스물건에 대한 대금을 지급하고 사용하든지, 철거를 요청해 새로 설치해야 한다. 둘째는 A종합건설도 이 병원을 보수 공사했다며 공사비 30억원에 대한 유치권을 주장하고 있다는 점이다. A종합건설이 주장하는 공사비 유치권에 대해 면밀히 조사해본 결과 유치권이 성립되기 힘들다는 결론을 내렸다. 셋째 4차례나 입찰에 참여하여 낙찰받은 사람들이 낙찰 잔금 납부를 포기한 이유를 확인했다. 그랬더니 의외의 사건이 뒤에 숨어 있는 것을 발견했다. 유치권을 주장하는 A종합건설이 낙찰자에게 낙찰 잔금을 납부하지 못하도록 공포 분위기를 조성하면서 압력을 행사하고 있다는 사실이다. (계속) |
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부동산 인도명령과 명도소송
이 종합병원은 2004년 6월28일 지엔비 인베스트가 24억1100만원에 낙찰받은 뒤 그해 8월5일 경락 잔금을 납부했다. 지엔비 인베스트가 낙찰받았을 때 유치권을 주장하는 A종합건설측은 예상대로 공포 분위기를 조성하면서 낙찰을 포기하라고 협박했다. A종합건설과 의료재단 A의료법인은 계열사였다. A의료법인은 경매대상 부동산을 다시 찾으려고 했다. 그래서 채무자인 A병원은 제3자가 입찰에 참여하지 못하도록 유치권이란 제도를 악용했다. 리스회사의 발전수전설비와 오폐수 시설에 대한 리스대금 역시 미납하기로 하고 실천에 옮겼다. 지엔비 인베스트가 2004년 8월5일 경락잔금을 납부하고 채무자 A병원에 건물인도를 요구했으나, 병원측은 강하게 반발했다. 동시에 A종합건설이 유치권을 주장하는 관련 서류를 경매법원에 제출했다. 지엔비 인베스트는 일단 관할 법원에 A종합건설과 A의료재단 및 점유자 전원을 상대로 인도명령신청서를 냈고, 15일 뒤 인도명령결정 판결이 나왔다. 그리고 A종합건설 대표이사를 사기 및 공갈 협박으로 형사고소했다. 여기에서 알아두어야 할 것은 유치권에 대한 판례다. 유치권이 없음에도 마치 있는 것처럼 서류를 조작하면 형사고소 대상이 된다. 유치권이 존재하지 않는데도 유치권 청구금액을 기재하여 요구하면 사기죄가 성립된다. 그러나 유치권을 주장하는 사람의 협박에 못 이겨 일부 자금을 주고 이를 받았다면 역시 사기죄에 해당된다. 이와 같은 맥락에서 지엔비 인베스트는 A종합건설을 사기죄로 관할 수사기관에 형사고소하고, 동시에 인도 집행을 하여 낙찰 받은 부동산을 1개월 만에 넘겨받았다.
인도명령과 명도소송의 차이점 낙찰자가 대금납부 후, 대상 부동산을 인도받는 방법에는 인도명령과 명도소송의 두 가지 방법이 있다. 채무자를 상대로 신청하는 경우에는 특별한 증빙서류를 제출하지 않아도 된다. 그러나 제3자라면(예컨대 세입자) 점유사실 및 동기와 점유개시 일시를 증명할 수 있는 서류를 갖춰 명도소송(인도소송)을 제기해야 한다. 세입자라 하더라도 경매개시 결정 이후에 입주했거나, 순수한 임대차계약으로 들어오지 않았다면(채권채무로 점유한 경우) 명도소송이 아닌 인도명령의 대상이다.
인도 명령 경매대상 물건에 소유자 또는 채무자나 채무자의 가족이 거주하고 있을 때에는 관할 법원에 부동산 인도명령 신청서를 제출해야 한다. 채무자가 거주할 경우, 인도 자체는 어렵지 않다. 그러나 세입자가 거주한다면 인도명령과는 달리 명도소송을 관할 법원에 제기해야 한다. 인도명령은 경락대금을 납부한 후 6개월 이내에 신청해야 한다. 6개월이 지난 후에는 점유자를 상대로 ‘소유권에 기한 인도 또는 명도소송’을 제기해야 한다. (계속) |
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콘도미니엄 - 낙찰자는 콘도사업권과 회원권도 인수하는가
등기부등본 분석 이번 콘도 경매는 공법상 제한이나 낙찰자 인수 대상이 없다. 그러나 반드시 조사하고 확인해야 할 사항이 있다. 콘도미니엄의 사업자가 변경(매매 또는 경매로 낙찰자가 발생하는 경우)될 경우 콘도미니엄의 사업권과 분양회원에 대한 모든 권리는 양수자에게 자동 승계된다는 관광진흥법 제8조 2, 3항을 분석해야 한다는 점이다. 이 콘도는 관광진흥법에 의한 콘도분양허가를 받지 못해 회원권 분양을 하지 않은 상태다. 낙찰자가 인수해야 하는 콘도미니엄 회원이 없다는 뜻이다. 반대로 채무자 W패밀리 콘도미니엄회사는 충주시청에 콘도미니엄 사업승인을 받아놓은 상태. 콘도미니엄 사업권은 낙찰자가 승계받을 수 있어 사업성이 있다고 판단된다.
임대차 관계 분석 임차인은 없지만 건물 관리인이 있고 유치권자는 3명이다. 유치권은 특별한 경우가 아니면 성립되기 힘들다. 이번 경매대상 부동산의 유치권자라고 주장하는 사람들도 유치권이 없다고 볼 수 있다. 공사한 사실이 없음에도 허위 공사계약서와 유치권 승인각서 등을 제출했으나 이런 행위는 인정되지 않는다. 진정 유치권을 주장하려면 실질적으로 해당 부동산에 대한 공사를 해야 하고, 공사한 뒤에도 공사비를 받을 때까지 건물을 점유해야 한다. 4년 이상 건물을 점유해야 한다. 그러나 이런 사실이 이번 건에선 발견되지 않았다. 유치권은 성립되지 않는다고 판단할 수 있다.
종합 의견 본건 경매대상 부동산은 충북 충주댐 상류에 있는 리조트 콘도미니엄으로 사업권이 하자 없이 낙찰자에게 승계되면 사업성이 높다. 관할 충주시청에 문의하니 콘도미니엄 분양사업권의 승계에는 아무 문제가 없으나 콘도미니엄 회원모집은 승인하지 않아 향후 발생할 분양회원의 승계가 없다고 확인해주었다. 낙찰자에게 인수되는 것이 없어 입찰에 참여해도 아무런 하자가 없다.
입찰가 산정 콘도미니엄 29개동 건물(총 184실)에 대한 사업성을 분석해본 결과 콘도미니엄 분양사업허가에 따른 분양허가 금액이 532억원으로 나타났다. 충주시청 관광과도 가승인한 상태였다. 단 본건 건물을 분양하려면 리모델링이 요구되므로 그 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 한다. 리모델링 비용은 50억~60억원이 예상된다. 기타 부대비용으로 최소 80억원이 필요했다. 총 투자금은 130억원. 하지만 분양사업허가 금액이 532억원인 점을 고려하면 사업성이 매우 높았다. 입찰 예상가는 최소 47억원에서 50억원 사이. 실제 이 콘도는 지엔비 인베스트에서 52억7100만원에 낙찰받았다. 11개월 뒤, 이해 당사자를 상대로 인도명령 결정을 받아 명도를 완료했다. 유치권에 대한 권리는 예상대로 허위였다. (계속) |
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호텔 - 미완성 건축물의 대위보존 등기
등기부등본 분석 이 호텔은 건축도중 공사가 중단됐으며 공법상 제한이나 낙찰자가 부담해야 할 권리는 없다. 다만 공사가 중단된 상태라 유치권을 주장하는 이해관계인이 많은 만큼 어느 정도가 유치권으로 인정되는지 정확하게 분석한 뒤 입찰에 응해야 한다. 경매신청자인 우리은행이 1순위 저당권자로서 채권을 회수하기 위해 임의경매를 신청한 사건이다. 1순위 저당권자보다 빠른 가처분이나 가등기 등 선순위 예고등기가 없어 모든 권리는 말소된다.
종합 분석 만약 건물이 아닌 토지만 경매로 나왔다면 유치권은 낙찰자에게 부담되지 않아 상관없다. 그러나 토지 이외 건물이 경매로 일괄 입찰된 상태라 건물에 대해 공사한 시공업자는 낙찰자를 상대로 공사비를 청구할 수 있다. 또 공사비를 받을 때까지 건물을 반환하지 않을 권리가 있다. 그렇다면 어떻게 공사가 중단된 건물이 토지와 함께 경매로 나올 수 있을까. 과거엔 건물이 완성되지 않으면 유체동산으로 보아 별개로 경매를 진행했다. 완공되지 않은 건물은 경매할 수 없었다. 그러나 민법과 민사집행법이 개정되면서 벽체와 건물의 지붕이 덮인 상태면 건물로 보아 제3자의 채권자가 대위보존등기를 신청하면 경매를 신청할 수 있게 됐다. 위와 같이 채권자의 대위보존등기에 의해 건물과 토지가 경매에 나왔지만, 응찰자는 미지급된 공사비의 유치권 금액과 향후 투자될 공사재개 비용 및 기타 제세공과(諸稅公課) 비용 등을 산출해야 한다. 투자비용 대비 수익률을 계산하여 입찰 참여 여부를 결정하는 것이 좋다.
입찰가 산정 입찰가는 투자비 대비 수익성을 역산해 산정해야 한다. 유치권 공사비용과 제세 공과비용 그리고 향후 투입될 공사비 등 예비비를 조사해야 한다. 건물이 완성되었을 때 가치비용을 산정한 뒤 위에서 계산된 비용을 공제한 차액이 바로 입찰가를 결정하는 중심이다. 보통 이해관계자가 많은 부동산은 감정가의 25~30% 선에서 낙찰받아야 한다. 이 호텔의 입찰 적정가는 9억7000만~11억7000만원. (계속) |
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위락시설 및 음식점 - 유치권에 대한 권리분석
등기부등본 분석 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가처분 또는 가등기가 없다. 경매신청한 농협중앙보다 빠른 권리가 없기 때문이다. 다만 강동레미콘과 성산엔지니어링이 유치권을 주장하고 있는데 이 권리가 성립하는지 중점적으로 분석해보자.
임대차 관계 분석 이 위락시설이 상가임대차보호법의 대상이 되는지 판단해야 한다. 살펴보니 상가임대차보호법에 해당된다. 이에 따라 낙찰자는 부담되는 선순위 임차인 관계를 분석해야 한다. 본건 경매대상 임차인들 때문에 낙찰자가 부담하는 권리는 없다. 다만 유치권이 성립하는지 조사해야 한다.
유치권 성립 여부 유치권이 성립하려면 반드시 공사를 해야 하고 그에 상응하는 입증서류(부가가치세 납부세액 영수증, 공사시방서, 공사계약서, 자재납품서, 공사시행 진행관련 자료, 하자보증서와 거래통장 사본 등)가 있어야 한다. 또 유치권을 주장하는 해당 부동산을 반드시 점유해야 한다. 공사했다 해도 유치권이 인정되지 않는 경우가 있다. 보수공사한 건물의 채무액이 건물 가격보다 높으면 대개는 공사한 부분에 대한 유치권이 성립되지 않는다. 공사했다는 이유로 유치권을 인정해주면 선순위 저당권자나 후순위 저당권자에게 피해를 줄 수 있기 때문이다. 다시 말해 1순위 저당권자가 건물을 담보로 자금을 빌려주었는데 채무자가 시공사와 공모하여 공사비를 과대 책정하면 1순위 저당권자의 채권 회수에 영향을 미쳐 피해가 발생할 수 있어 이를 제한 하는 것이다.
종합 분석 유치권을 주장하는 강동레미콘은 점유자이면서 배당요구 종기일 이후에 배당요구를 했다. 성산엔지니어링은 배당요구를 하지 않고 점유만 주장한다. 이 경우 유치권이 인정된다면 배당요구에 관계없이 낙찰자에게 부담될 확률이 높다. 이 건물에 대해 공사한 것이 사실이면 유치권은 성립된다. 하지만 영업을 위해 공사한 것이라면 성립되지 않는다. 유치권자가 공사했다고 주장하는 시기가 언제인지도 반드시 조사해야 한다. 공사시기가 저당 설정일자보다 빠른지, 비슷한 시기인지 아니면 저당권 대출 이후에 신축공사를 한 것인지 알아봐야 한다. 유치권의 권리주장이 공사를 신축한 것이라면 유치권은 성립된다. 그러나 보수공사라면 유치권 성립은 어렵다.
입찰가 산정 적정한 낙찰가는 대략 23억~25억원선. 경매를 신청한 순위가 2순위 저당권이기 때문이다. 같은 농협중앙회 순천지점에서 대출이 발생돼 저당했더라도, 1순위가 아닌 2순위 저당권 금액으로 경매를 신청했기 때문에 1순위 채권최고 금액인 20억8000만원에 대한 채권을 충족시키고 난 뒤 2순위 저당권의 권리에 일부라도 배당이 없으면 경매 진행이 취소된다. (계속) |
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근린상가 - 사우나시설은 명도받기 쉽지 않다
등기부등본 분석 낙찰자에게 인수되는 권리는 없다. 1순위 저당권자인 부산은행에서 경매를 신청한 사건으로 경매 신청한 1순위 저당권자보다 빠른 권리가 없다. 말소기준권리인 1순위 저당권 이후의 모든 권리는 낙찰 후 소멸된다.
임대차 관계 분석 본건 경매대상 부동산은 부산시 수영로터리에 소재하는 수영사우나 건물로 임차인이 상당수 있다. 그러나 임차인들 역시 낙찰자가 인수(부담)해야 하는 선순위 임차인이 없어 낙찰자와 상관없이 모두 인도명령 대상이다.
종합 분석 사우나 시설이 되어 있는 건물로 명도가 쉽지 않다는 것이 마음에 걸린다. 사우나 전용시설은 권리금을 주장하면 명도받는 데 어려움이 적지 않다. 그렇다고 낙찰자가 사우나 시설 건물을 다른 용도로 전환하는 것도 쉽지 않다. 그렇기 때문에 사우나 시설을 임차해 영업해온 임차인이 쉽게 사우나 사업을 포기하지는 않을 것으로 생각된다. 그렇다면 해결책은 무엇일까. 낙찰받은 뒤 현재 사우나 영업을 하는 임차인과 다시 계약을 체결하고 영업하도록 하는 것이 최선의 방법이다. 지금까지 분석한 것을 토대로 임대수익을 역산한 뒤 경매입찰가를 선정해야 한다.
입찰가 산정 입찰가는 위에서 설명한 것을 기초로 하여 주변 상권이 활발하고 유동인구가 많은 것을 감안하여 최초입찰가(감정가)의 60% 선인 16억8000만원이 적정하다. 그 선에서 낙찰될 확률이 높다. (계속) |
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| [권말부록│ 실전 경매 마스터 코스] |
| 꼭 알아둬야 할 경매 용어 |
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법원 경매에 관심을 갖다 보면 처음엔 민법, 민사소송법, 민사집행법 등 관련법의 법률용어를 몰라 난관에 부딪히기 일쑤다. 도무지 무슨 뜻인지 이해하지 못해 거부감마저 든다. 그렇다고 고시 공부하듯 법전을 외울 수는 없는 노릇. 자주 나오는 용어 정도는 미리 알아두는 것이 좋다.
가압류 채권액의 한도 내에서 압류한 뒤 채권자가 강제집행을 할 때까지 환가(매매, 증여, 양도 등)를 하지 못하도록 막는 보전처분이다. 가압류를 하지 않으면 채권자가 채무자에게 승소해도 채무자가 재산을 매도하거나 도피시키면 판결에 의한 집행이 불가능하다. 앞선 가압류 등기가 있어도 신청 서류는 접수된다.
가처분 채무자의 부동산을 처분하거나 부동산에 저당권설정, 전세권설정을 하지 못하도록 등기부에 금지사항을 기재하는 것. 남에게 빌려준 부동산을 되돌려받거나, 매입한 부동산을 넘겨주기로 한 채무자가 약속을 어기는 것에 대비하는 행위. 만일 채무자가 금지사항을 어기고 다른 사람을 속여 담보권을 설정했더라도 가처분 이후에 설정된 등기는 말소시킬 수 있다.
가등기 장래에 발생할 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비 등기다. 그 자체는 물권변동의 효력을 갖지 못하나 후에 가등기를 원인으로 본등기를 하면 가등기 순위에 소급하여 소유 이전의 효력이 발생한다. 가등기 이후 발생한 소유권 이전, 지상권, 전세권, 저당권, 가압류가 있어도 나중에 가등기를 본등기로 이전하면 가등기 이후 모든 등기가 소멸된다. 부동산 매매계약을 체결한 뒤 계약금과 중도금을 받아 잠적하거나 몰래 근저당설정을 하는 경우를 방지하기 위한 것이 목적.
감정평가액 한국감정원이나 감정평가법인의 감정평가사가 현장에 나가 조사 평가한 가액. 같은 물건이라도 대출받기 위해 받는 감정평가액과 법원 경매 부동산의 최저입찰가를 산정하기 위해 판사의 명령으로 평가하는 감정가격이 같지 않다. 금융기관 대출의 경우, 감정평가가 부실해 대출금 회수에 문제가 생기면 금융기관이 변상을 요구한다. 이런 이유로 대출감정은 시세보다 80%선까지 낮게 평가한다. 반면 법원 경매 부동산은 시세보다 높게 평가한다. 낮게 평가하면 경매 부동산의 이해관계자들이 이의를 제기하고 재감정을 요청한다.
강제경매 채무자의 부동산을 압류하여 강제로 경매하는 것. 법원은 채권자가 제시한 집행권원(확정판결, 공정증서 등)을 확인하고, 채무자의 부동산을 경매에 넘긴다. 채무자가 경매 진행을 취소하려면 낙찰자의 동의를 받아야 한다. 낙찰자가 거부하면 채권자에게 빚을 변제한 뒤 채무금 변제에 의한 원인채권을 소멸시킨 증빙서류를 갖춰 강제경매 취소신청서를 관할 법원에 제출해야 한다. 이와 함께 강제집행정지신청서를 접수, 판사의 판결을 받으면 된다. 절차가 번거로운 만큼 낙찰자가 발생하기 전에 미리 신청하는 것이 좋다.
공시지가 정부가 토지수용보상이나 양도세를 비롯한 각종 토지 관련 세금을 부과할 때 기준으로 삼는 지가. 건설교통부가 조사, 평가하여 매년 1월1일 공시한다. 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉜다. 표준공시지가는 전국 4000만 필지 중 각지 대표적인 땅 45만 필지를 표준지로 선정, 13개 감정평가법인에 의뢰해 평가한 가격(1㎡당). 개별공시지가는 지역 시·군·구청에서 표준공시지가를 기준으로 지번별로 매긴 가격이다. 토지대장등본에 표시된다.
기준시가 국세청이 투기우려지역의 아파트나 연립주택에 양도세 및 상속, 증여세를 부과하는 기준. 단독주택이나 일반건물에 과세할 때는 토지는 개별공시지가를, 건물은 과세지가 표준을 기준으로 삼는다. 아파트는 기준시가로 과세한다.
농지취득 자격증명 경매기일에서 최고가 매수인이 경락받은 전·답·임야 중 지목이 농지인 경우에 농지취득을 할 수 있는 자격이 있는지 나타내는 증명이다. 농지를 경락받은 낙찰자는 매각허가 기일까지 농지(과수원 포함)에 대하여 농지법 제8조 소정의 농지취득자격증명을 받아 경매법원에 제출해야 한다. 그러지 않으면 경매입찰보증금이 몰수된다.
대위변제 이해관계가 있는 제3의 채무자가 채무자를 위하여 대신 변제하는 것.
대항력 주택임대차보호법상 전세입주자는 전세계약 후 전입신고를 하고 입주했을 때만이 임차인으로서 대항력을 갖췄다고 말한다. ‘대항력 있는 임차인 있을 수 있음’이란 내용이 경매부동산 입찰공고의 비고란에 표기되어 있으면 1순위 저당권자보다 빠른 대항요건을 갖춘 ‘선순위 세입자’가 있다는 뜻이다.
등기촉탁 경락자가 매각대금을 납부하고, 서류(토지, 건물등기부등본, 토지대장등본, 건축물관리대장등본, 공시지가확인원, 경락허가 결정문, 잔금납부영수증 등)를 갖춰 소유권이전등기 신청을 하면 집행법원이 직권으로 등기를 촉탁해주는 것을 말한다. (계속) |
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매각허가 결정기일 집행법원이 입찰기일 종결 후 이해관계인(전세입주자, 채무자, 소유자, 채권자 및 기타 관계자 등)에게 경락에 대한 의견을 진술하게 하여 매각허가나 불허가결정을 판결하는 날짜를 말한다.
매각허가에 대한 항고 법원의 매각허가결정에 이의가 있을 때 이해관계인, 채무자 및 채권자 또는 매각허가를 주장하는 최고가 매수인 등이 재판을 청구하는 것. 항고할 경우엔 반드시 최고가 매수가격의 10%를 현금으로 공탁해야 한다. 이의신청이 기각되면 공탁한 금액은 전액 몰수된다.
배당요구 강제집행에서 압류채권자 외 다른 채권자들이 집행에 참가해 변제받는 방법.
법정지상권 토지와 건물의 소유자가 다를 때, 건물 소유자를 위하여 법률상 설정된 권리.
시가 표준액 행정자치부가 취득세 재산세 등록세 등 지방세 부과를 위해 평가기준으로 삼는 가액. 토지 시가 표준액은 개별공시지가에 해당 지방자치단체장이 결정 고시한 과세표준액 적용비율을 곱한 가격으로 정한다. 건물은 매년 1회 도지사(서울은 시장)의 승인을 얻어 시장 또는 군수가 결정한다.
압류 집행기관이 채무자의 재산 처분을 금지하는 강제행위. 징수관(지방자치단체장, 세무서장)의 체납처분이 있거나 집행법원 개시결정 또는 강제관리개시결정이 난 경우, 징수관 또는 법원이 소관 등기소에 압류등기를 촉탁 의뢰한다. 압류등기된 부동산의 소유자가 변해도 압류금액의 변제 또는 배당받을 수 있다.
유치권 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리.
인도명령 경매를 통해 부동산을 구입한 경락자가 경매대상 채무자를 상대로 부동산의 점유를 넘겨달라는 명령.
임의경매 저당권 채권자가 집행법원에 경매를 신청하는 것. 담보권실행에 의한 경매라고도 한다. 낙찰자가 발생한 뒤에도 채무자가 채권자에게 빚을 변제하면 낙찰자의 동의나 승낙 없이도 경매를 취하할 수 있다는 것이 강제경매와 다르다.
입찰보증금 경매나 공매에 참가할 때 내는 일정액의 보증금. 매각입찰기일 당시에 고시된 최저입찰표시가액의 10%를 납부해야 한다. 그러나 재경매일 경우 20~30%의 보증금을 준비해야 한다.
재경매 경락허가결정이 확정된 후 집행법원이 지정한 납부기일에 경락인이 낙찰대금 지급의무를 완전히 이행하지 않고, 차순위 매수 신고인도 없는 경우에 법원 직권으로 다시 최저가격으로 실시하는 경매를 말한다.
지상권 타인의 토지에 건물, 과수목, 수목, 기타 공작물을 소유하기 위하여 토지소유자의 동의를 얻어 행사하는 용익물권.
차순위 입찰신고 최고가 매수입찰자 이외의 참가자 중 최고입찰매수가에서 보증금액(입찰가의 10%)을 공제한 금액보다 높은 가격으로 응찰한 사람으로서 차순위 신고를 하는 것. 즉 최고입찰가가 1억원이고 입찰보증금이 1000만원일 때 1억원에서 보증금 1000만원을 공제한 9000만원보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 모두 차순위 입찰신고를 할 수 있다.
채권전세 등기하지 않은 임대차계약
확정일자 증서(전세계약서 등)가 작성된 일자에 관해 증거력을 주는 것으로 법률상 인정되는 일자를 확정일자라 한다. 전세계약 후 동사무소에 주민등록전입 신고할 때 전세계약서를 제출하면 동사무소에서 확정일자인을 찍어준다. (끝) |
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