[스크랩] 입찰절차 및 준비서류, 방법에 대해 상세히 적어놓았습니다. (최프로가 정리, 아휴힘드네)

 1. 부동산 매각방법

   강제경매시 부동산의 매각은  민사집행법 제103조 제2항에 따른 매각방법중에서 집행법원이 정한 방법으로 진행한다.(동법 동조 1항)

   따라서, 매수신청방법은 기일입찰, 기간입찰, 호가경매의 세 가지 방법이 있다.

   매수신청방법은 집행법원이 정하며, 실무상 매각명령과 매각방법을 함께 지정하고 있으며, 이해관계인도 집행법원에 원하는 매각방법으로 시행될 수 있도록 신청할 수 있다.

※ 호가경매와 입찰의 차이

   호가경매는 타인의 매수가격을 알고 말로 호가하는 방식이며  입찰은 각 매수신청인이 서면으로 매수가격을 신청하여 그 중 최고가격을 신청한 사람을 매수인으로 정하는 방법을 말한다. 따라서 부동산매각의 경우 실무상 호가경매는 거의 이용되지 않는다.

2. 기일입찰

 1) 기일입찰이란 ?

   매각기일에 집행관이 입찰장소에서 입찰자에게 입찰가격을 기재한 입찰표를 제출하게 한 다음 그 중 에서 가장 높을 가격을 기재한 자를 최고가매수신고인으로 한 다음 매각결정기일에서 매각허가결정을 하는 방법을 말한다.

        

 2) 입찰방법

   본인 또는 대리인이 매각기일에 매각장소에 출석하여 입찰표를 작성한 후 집행관에게 제출하여야 한다.

 3) 입찰장소

   입찰은 법원내 입찰법정에서 하며 입찰법정내에 입찰표와 입찰봉투 및 보증금봉투, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록, 입찰표를 적을 수 있는 입찰표 기재대를 갖추고 있다.          

4) 준비서류(증명서류는 발행일이 3개월 내의 것으로 제출)

개     인	① 주민등록증 또는 신분을 증명하는 서면(예 : 운전면허증) ② 도장 ③ 입찰보증금
법     인	① 주민등록증(대표자) ② 법인도장 ③ 법인등기부등본(또는 대표자의 자격을 증명하는 문서) ④ 입찰보증금
법인아닌 사단 ․ 재단 (종중, 사찰, 교회 등)	① 주민등록증(대표자 또는 관리인) ② 정관(또는 규약) ③ 사원총회 결의서 ④ 대표자(또는 관리인) 임을 증명하는 서면 ⑤ 입찰보증금

   ☞ 본인 또는 법인대표자 (관리인) 가 참석할 경우

   ※ 행위무능력자는 법정대리인에 의하여서만 매수신청을 할 수 있다.

   ☞ 대리인이 참석하거나 공동입찰을 할 경우

대 리 인 (개인)	① 주민등록증(대리인) ② 도장 ③ 위임장 (본인의 인감도장 날인) ④ 본인의 인감증명서 ⑤ 입찰보증금
대 리 인 (법인)	① 주민등록증(대리인) ② 법인도장 ③ 법인등기부등본 ④ 위임장 (법인 인감도장 날인) ⑤ 법인 인감증명서 ⑥ 입찰보증금
공  동  입  찰	① 주민등록증(공동입찰자 전원) ② 도장 (공동입찰자 전원) ③ 공동입찰신청서 ④ 공동입찰자목록 ⑤ 입찰보증금

   ※ 법정대리인의 경우 호적등(초)본을 제출하여야 한다.

5) 입찰개시

 ① 개시선언

   입찰은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다.

 ② 매각물건명세서 등의 열람

   집행관은 출석한 이해관계인과 매수희망자에게 매각물건명세서 ․ 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있도록 해야 한다. 입찰자는 위 사본만을 볼 수 있을 뿐 경매기록을 열람할 수는 없다.

 ③ 특별매각조건의 고지

   집행관은 특별매각조건이 있으면 입찰의 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지하여야 한다. 매각기일공고에 기재되어 있더라도 그 고지를 생략할 수 없다.

6) 입찰표 기재사항

   입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용(일괄매각은 제외)하되 실무상 정형적인 양식을 비치하여 이를 사용하도록 하고 있다. 입찰표에는 아래 사항을 기재한 후 날인하여야 한다. 입찰표에 날인할 수 없을 때는 도장을 찍는 대신 무인(손도장)할 수 있으며, 이때 집행관은 그 뜻을 기재하고 기명날인한다.

 ① 사건번호 ․ 부동산표시

   사건과 경매목적 부동산을 특정하기 위함이며, 실무상 부동산표시는 별도로 기재하지 않고 한 사건에서 여러개의 입찰물건이 개별적으로 입찰이 진행되는 경우 사건번호 외에 ‘물건번호’를 기재한다. 물건번호는 매각공고를 보고 확인한다.

 ② 입찰자의 이름과 주소

   입찰자가 법인인 경우 법인이름, 대표자의 지위와 이름, 등기부상의 본점소재지를 적어야 한다. 이 경우 대표자의 이름을 기재하지 않으면 그 입찰은 무효로 처리된다. 낙찰후 소유권이전등기촉탁시 주민등록번호(법인등록번호)가 필요하므로 실무상 주민등록번호(법인등록번호)를 기재하도록 하고 있다.

 ③ 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소

   대리인이 입찰을 하는 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 이름과 주소를 적어야 한다. 실무상 대리인의 주민등록번호와 전화번호, 본인과의 관계 등도 기재하도록 하고 있다.

 ④ 입찰가격

   입찰가격을 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다. 입찰표를 제출한 후 입찰가격을 변경할 수 없을 뿐만아니라 실무상 입찰가액의 기재가 정정되어 있는 경우에는 정정인 날인 여부를 불문하고 무효로 처리하고 있으므로 주의를 해야 한다.

7) 입찰보증금

   입찰자는 집행관에게 집행법원이 정한 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하여야 한다.

   ① 보증금액

구법적용사건	매수가격의 10분의1
신법적용사건	최저매각가격의 10분의 1 (정액)

   ② 보증금제출방법

ㄱ. 금전  ㄴ. 금융기관이 발행한 자기앞수표  ㄷ. 지급보증위탁계약체결문서

   ※ 보증금액을 넘는 액면의 수표로 제출한 경우 낙찰시 그 전부를 보증금으로 취급하며, 이를 환가할 때 발생되는 수수료는 낙찰자가 부담한다.

   ※ 지급보증위탁계약체결문서를 제출한 경우 매수인은 대금 전액을 지급하여야 한다. 매수인이 이를 공제한 잔액만을 대금납부하거나 대금미납에 의한 보증금 몰취시 법원은 은행등에 납부최고후 대금을 충당받는다.

   ③ 실무절차

   보증금은 입찰보증금봉투에 넣어 1차로 봉하고 입찰보증금봉투의 앞면에 사건번호, 물건번호, 제출자 이름을 기재하고 날인하며, 뒷면에는 표시된 세 곳에 날인한 다음 입찰표와 함께 입찰표를 제출할 때 집행관에게 함께 제출한다.

  (입찰표 제출 전․ 후 제공하는 것은 허용되지 않는다.)

8) 입찰표 제출절차

    본인 또는 대리인은 입찰표를 작성한 후 입찰마감시각 전까지 집행관에게 제출하여야 한다. 입찰표 제출방법은 소정의 입찰함에 투입하는 방법으로 하고 있으며, 입찰표는 입찰보증금봉투와 함께 입찰봉투에 넣어 제출하여야 한다. 입찰보증금봉투의 앞면에 사건번호, 물건번호, 제출자 이름을 기재하고 날인하며, 뒷면에는 표시된 세 곳에 날인한다. 입찰봉투에는 사건번호, 물건번호, 입찰자 이름을 기재하나 날인은 하지 않는다. 공동입찰의 경우에는 ‘○○○외 ○명’으로 기재한다. 입찰표를 제출한 후에는 이를 취소 ․ 변경 또는 교환할 수 없다.

입찰봉투 ․ 주민등록증

제출 ⇒

집행관

본인여부확인 ⇒

수취증교  부

⇒

입찰함 투  입

※ 1기일 2회 입찰

   집행관은 매각기일에 유찰되는 부동산에 대하여 최저매각가격의 저감 없이 즉시 제2회의 입찰을 실시할 수 있다. (기간입찰에서는 허용되지 않음)

 

9) 개찰

   집행관은 미리 고지된 입찰마감시각에 종이나 부저를 울린 후 입찰마감을 선언하고, 개찰을 시작한다고 고지한 후, 개찰을 시작한다. 개찰시각은 입찰마감시각으로부터 10분 이내로 한다. 입찰을 마감한 후에는 신청을 받지 않으므로 주의하여야 한다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 입찰절차를 종결한다.

10) 개찰후 절차

   ① 최고가매수신고인 결정

   ▶ 제일 높은 매수신고를 한 자

   집행관은 적법한 입찰자 중에서 제일 높은 매수(최고가매수)신고를 한 자 중 낙찰자(최고가매수신고인)를 정하고 그 이름과 가격을 불러야 한다.

   ▶ 2인 이상이 입찰금액이 같은 경우

   ㄱ. 추가입찰

   2인 이상이 같은 금액으로 입찰한 경우 집행관은 같은 금액을 쓴 입찰자들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정한다. 이때 매수신청보증금은 다시 제공할 필요가 없다. 같은 금액을 쓴 입찰자 전원이 추가 입찰을 한 때에는 곧바로 입찰을 마감하여 개찰을 하며, 추가입찰을 하지 않은 사람이 있는 경우 1시간이 경과한 뒤에 입찰을 마감하고 개찰을 한다. 추가입찰자는 전 입찰가격 미만으로 입찰할 수 없으나(이 경우 응찰하지 아니한 것으로 봄), 전 입찰가격과 같은 금액으로 입찰하는 것은 가능하다.

   ㄴ. 추첨

   추가입찰을 하였으나 동액 입찰자 전원이 입찰에 응하지 아니하거나 2인 이상이 다시 같은 금액으로 입찰한 경우에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다.

   ② 차순위매수신고 최고

   낙찰자가 결정되면 집행관은 차순위매수신고를 최고하고, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 이름과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지한다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증금액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다. 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 경우에 한하여 보증금을 돌려 받을 수 있다.

   차순위매수신고인이 2인 이상인 경우에는 그 중 높은 매수가격을 신고한 자가 차순위매수신고인으로 되며, 그 매수가격이 같은 때에는 추가입찰없이 바로 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.

11) 입찰절차의 종결

입찰자가 있는 경우	입찰자가 없는 경우
○○○호 사건에 관한 최고가매수신고인은 금○○○원으로 응찰한 ○○에 사는 ○○○입니다. 차순위매수신고를 할 사람은 신고하십시오	○○○호 사건은 입찰자가 없으므로 입찰절차를 종결합니다.
차순위매수신고인은 입찰가격 ○○○원을 신고한 ○○에 사는 ○○○입니다.
이로써 ○○○호 사건에 관한 입찰절차가 종결되었습니다.

최프로가 힘들게 정리했습니다. 퍼갈때 최프로 이름한자 남겨 주시면 ㄳ ^^ 

출처 : 최프로의 실전경매

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