유치권 확인방법. 대응방법
경매로 부자가 된 사람들이 성공사례의 공통점은 자신만의 주특기 개발과 물․불을 가지지 지옥 훈련을 잘 극복하는냐에 달려 있었다. 경매시합은 응찰생이 최소 1명에서 많게는 백 명 이상의 놓은 경쟁률이 뚫고 최후의 승자만 살아남는 냉혹한 머니게임이다.
경매대중화시대에 진입하면서 아줌마 부대 등 개미군단이 합세하면서 묻지마 낙찰은 ‘빛좋은 개살구다’가 되어 버렸다. 무한 경쟁시대에 경매전쟁에서 오래 살아 남으려면 어떻게 해야 하나? 일반인의 모이는 곳이나 남들과 같은 방식대로는 더 이상 경매로 돈을 버는 시대가 지나 가고 있음을 잊지 말아야 한다.
이제 투자관이 달라져야 살아 남을 수 있다. 아직 때가 덜탄 분야를 찾아 노다지를 캐는 나만의 블루오션 경매투자법을 발굴해내야 한다. 그 하나로 유치권이 서려있는 경매투자법에 대해 살펴보고자 한다.
▣ 보이지 않는 유치권, 어떻게 확인해야 하나?
유치권이란 건물 공사나 리모델링과 관련하여 건물주(소유권자)가 공사대금을 주지 않아서 당해 건물을 유치(점유)하여 낙찰 이후에도 경락자에게 채권의 변제를 부담시킬 수 있는 물권이다. 유치권은 법정담보물건이기 때문에 등기부에 기재되어 있지 않다. 하지만 법적으로 당연히 채무를 낙찰자가 부담하도록 하고 있는 등기부에 기재된 선순위권리와 마찬가지로 권리보호를 받고 있다. 그렇다면 등기부에 숨어 있는 권리인 유치권을 실전 경매에서 어떻게 찾아내고 리스크를 줄일 수 있을까?
보통 경매정보지를 살펴보면 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 기재되어 있다. 하지만 이 권리는 입찰하기 전에는 등기부나 매각물건명세서 등 기본서류에 사전 공시되지 않아 일반 투자자들은 대부분의 내막을 잘 알 수 없기 때문에 현실적으로 접근하기가 어렵다. 채무 부담액도 대부분 고가이고, 유치권의 성립요건도 파악하기가 어렵다. 리스크와 수익률에 대한 정확한 예측도 어렵다 보니 응찰 전 두려움이 앞서 시도도 제대로 못하고 일반인들은 포기하거나 처음부터 입찰대상에서 배제하고 있다.
그렇다면 유치권의 정체는 참인지, 거짓인지 밝혀낼 수 있는 묘안은 없을까?
유치권의 성립요건을 들여다 보자. 우선 유치권자가 건축대금을 청구를 한다면 정당한 자격이 있어야 한다. 유치권자(채권자 측)는 공사대금을 받을 때까지 해당 물건의 점유(유치)를 계속해야 하고, 법원에 공사대금을 받지 못한 영수증이나 세금계산서 등 합당한 관련 자료를 구비하여 유치권 신고도 해야 한다. 실제 공사대금등 유치권이 있다 해도 관련 서류와 청구에 필요한 구비조건을 다 갖춘다는 것은 현실적으로 어렵다. 설령 유치권의 법정요건을 다 갖춘다 해도 청구금액을 법정에서 다 인정받는다는 것도 어려울 뿐만 아니라, 낙찰을 받은 다음에도 유치권자와의 합의에 이르기까지는 모두가 부담스럽기는 마찬가지이다.
▣ 짜가 유치권이 판친다는 데 그 실상은?
멀쩡한 유치권을 가지고 부풀리거나 가짜로 둔갑시켜 유치권 행사가 자연스럽게 부동산 경매나 공매과정에서 통하는 이유는 무엇일까?
사회정의가 가장 잘 실현되어야 할 신성한 경매법정에 법을 교묘하게 이용하다 보니 사회적으로 심각하다. 유치권은 등기부에 기재되어 있지 않아도 순위나 청구액의 사실여부 등 법정요건에 관계없이 민법상 당연히 인정받는 법적 담보물권이라는 점에서 태생적 한계가 있다. 이러한 제도상의 허점을 악용하여 한탕주의에 빠지게 되면서 고가의 재산권 범죄나 유혹에서 쉽게 벗어나지 못하는 것이다. 건축주와 건물주 등 이해관계인들이 사전 공모하여 경매에서 일반인의 접근을 최대한 억제하므로서 자기네들이 아주 싸고 쉽게 낙찰을 받고자 하는 음모가 깔려 있다.
사법부의 느슷한 조치도 문제다. 예컨대 제3자가 낙찰을 받거나 이해관계인이 낙찰되어도 고소나 고발과 같은 형사적 수단을 동원하는 것이 아니라 인도나 명도소송 그리고 허위사실에 대해서도 진실을 규명하려는 적극적인 의지가 없다보니 유치권의 범죄대상에 쉽게 노출되게 된다. 결국, 실체적 진실규명의 기회가 사라지고 죄의식 없이 적당한 선에서 타협하고 종결짓는 경우를 심심찮게 엿볼 수 있다. 반대로 본권을 둘러싼 이해관계인의 유치권을 가장한 허위사실을 알아낼 수 있는 노하우를 개발하거나 허위에 대한 확증이 없어도 혐의가 짙은 유치권 행사라는 확신이 선다면 낙찰 후에도 합의나 재판과정을 통해 유리한 위치에서 높은 투자 수익률을 기대할 수 있다.
▣ 유치권 함정, 일반적인 해결방안은?
재산권과 둘러싼 이해관계인이 음모는 어제 오늘에 그친 관행이 아니다. 시대적 흐름에 편승하여 도덕적 해이도 문제다. 향후 사법부의 적법한 대응이나 보완장치도 기대된다.
가짜 유치권이 죄의식 없이 사회에 만연되다 보니 유치권을 둘러싼 비리와 잡음이 끊이지 않은 것도 사실이다. 그러다 보니 선량한 채권자와 일반 응찰자의 피해가 반복되는 선순환 구조가 재연되는 문제점을 안고 있다.
▲ 허위 유치권에 대한 일반적인 대처방안은?
사회적으로 만연되고 있는 허위 유치권의 문제는 사법부가 적극적으로 단죄하겠다는 의지만 있다면 유치권 성립요건에 대하여 보다 엄격한 규정을 적용하여 이러한 범죄 환경이 발붙이지 못하도록 조기에 불식시킬 수도 있다.
최근 광주지법의 판결에 의하면 광주시 화정동의 상가빌딩의 소유자는 임의경매 개시결정이 내려지자, 자신의 형과 공모하여 3억 5천여만 원 상당의 개보수공사를 한 것처럼 유치권 신고를 만들어 ‘허위 유치권’을 행사하였다. 법원은 재판과정에서 동생의 경매물건이 입찰 시 헐값으로 낙찰받기 위한 가짜 유치권으로 명백하게 밝혀지면서 징역 10월 등 중형을 내렸다는 점에서 종래와 달리 우리에게 시사하는 바가 크다고 할 수 있다. (2007. 6. 13 광주고법판결)
이처럼 당초 정당한 유치권이 성립하지 않았음에도 불구하구 유치권 요건에 해당되는 것처럼 조작하여 법원에 유치권 행사를 하고, 이를 기초로 제3자의 입찰을 방해하여 동생에게 유리하게 낙찰을 받음으로써, 채무자는 부당한 손해를 받게 되는 형사상 ‘사기죄’의 성립 가눙성이 크다고 할 수 있다. 그 외에도 진실을 가장한 허위 유치권은 형법상 범죄행위에 해당될 수도 있다. 경매나 입찰의 방해를 가할 목적으로 위계나 위력으로서 경매나 입찰과정을 해한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다. (형법 제315조)
▲ 문제 유치권, 법정 대처요령은?
만약 낙찰이 되어도 유치권이 소명되지 않으면 낙찰자에게 채무적 부담이 돌아가게 되므로 보상이 합의되지 않는 한 소멸되지 않는다. 우선 응찰 전에 쟁점사안에 대해 현장조사와 이해관계인을 만나 먼저 해결하고 입찰하는 것이 가장 기본적인 해결방법이다. 다음은 허위 유치권이란 사실을 입증할 수 있다면 낙찰 후에도 사기나 경매방해죄가 추정되므로 경매물건과 연루된 이해관계자들에게 역공을 가할 수도 있다. 이 점을 이용하여 상대방에게 강온전략을 적절히 구사해 적은 비용으로 합의를 보시면 낙찰 시 큰 수익률을 기대할 수 있다.
결론적으로 유치권을 둘러싼 이해관계인 간에 가짜나 부풀리기 대부분이 불법적으로 이루어지고 있다는 데에서 유의해야 한다. 유치권의 권리구조는 복잡하고 투명성이 보장되지 않다 보니 쉽게 돈과의 결탁관계가 발생한다. 낙찰자나 경매 종사자 입장에서는 이러한 진짜를 가장한 가짜 유치권을 발견하고 대항하기 위해서는 풍부한 경륜과 다양한 노하우가 쌓여야 한다. 부족하다면 무조건 포기하거나 두려워할 것이 아니라 경매 전문가에게 자문을 구해 역발상의 접근자세로 저비용, 고수익을 겨냥한 발상의 전환과 지혜가 요구된다.
▲ 낙찰자, 유치권자의 채권을 변제해야 하나?
민사집행법 의하면 유치권 행사요건에 맞으며 낙찰자는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있다(민사집행법 제91조 제5항). 이에 반해 판례와 학설은 낙찰자가 유치권과 관련한 채무 변제의 책임이 없다고 반대로 규정하고 있어 경매과정에서 쟁점사항이 되고 있다. 그렇다면 오해의 쟁점사항인 ‘낙찰자가 채무를 변제할 책임이 있다’는 사법부의 해석은 ‘변제책임이 있다’는 것은 부동산의 부담을 단순히 진다는 것이지 직접적인 인적 채무까지 직접 부담한다는 것은 아니란 점을 확실히 이해해야 한다.
예컨대 상가 건물의 개보수 공사대금 일부 또는 전부에 대하여 유치권을 행사할 수 있지만 낙찰자는 전 건물 소유자 공사대금의 채무를 점유(유치)란 수단을 통해 간접적으로 채무의 강제는 당할 수 있어도 채무를 직접적으로 변제할 의무는 없다는 게 문제다.
응찰전후 당해 물건에 대한 확신이 선다면 유리한 위치에서 유치권자와의 합의를 이끌어 낼 수 있다. 최근에는 경매가 돈이 된다는 과장된 소문이 퍼지면서 경매시장은 과열 경쟁과 고가 입찰로 투자 메리트가 없어지고 있다. 일반인들의 기피하거나 모르는 유치권등이 경매함정이 있는 물건을 집중적으로 골라 경쟁없이 싸게사 돈이 되는 역발상의 매수전략이 그 어느 때 보다 필요한 시기이다.
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부동산에 대한 허위유치권신고나 받을 돈이 있음을 이유로 한 유치권행사에 따른 각종 불법행위가 빈발하고 있다.
하지만, 이러한 행위는 자칫 형사적인 범죄로까지 이어질 수 있다는 점에서 신중하게 처신할 필요가 있다.
▶ 우선, 유치권이 성립될 수 없는 경우가 명백함에도 불구하고 유치권을 허위로 주장하는 것은 형법상 경매방해죄로 처벌될 수 있다.
대법원 2008.2.1. 선고 2007도 6062호 사건의 경우,
건물에 관한 미지급 공사대금 5,500만 원의 채권을 보유하고 있던 중 이를 당초 약정에 따라 이 사건 건물 중 2층에 관한 임대차보증금 채권으로 이미 갈음하였음에도, 허위의 유치권을 신고하려는 피고인의 요청으로 공사도급계약서에 추가 기재를 하고 추가공사 확인서 등을 조작한 사례에서, 허위의 채권을 가장하여 유치권 신고를 함으로써 위계의 방법으로 경매의 공정을 해하였다는 이유로 경매방해죄의 유죄를 인정하고 있다.
▶ 한편, 받을 채권을 빌미로 한 유치권행사에 따른 불법행위 역시 형사처벌을 피할 수는 없다.
대법원 2007.4.12. 선고 2007도654 판결은,
건물에 관한 채권을 가지고 있었다고 하더라도 유치권을 취득하기 위하여 정당한 법적 절차가 아닌 불법적인 방법으로 건물을 점거하는 것까지 허용될 수는 없다고 하여 주거침입죄로 의율하면서, 아울러, 유치권을 이유로 한 피고인의 형법상 정당행위주장을 배척하였다.
대법원 2004.8.30. 선고 2004도46 판결은,
피해자로부터 수급한 건물신축공사의 추가공사대금 16억 원을 지급받지 못하였다는 이유로, 신축 건물 1층의 일부 출입문들을 쇠사슬로 채워 피해자가 보낸 작업 인부들이 출입하지 못하게 함으로써 위력으로 피해자의 내장공사를 방해하고, 그 외에도 7, 8명의 부하 직원들을 동원하여 총 7회에 걸쳐 위력으로 피해자의 내장공사나 하자보수공사를 방해한 행위에 대하여 형법상 업무방해죄에 해당한다고 판단하였다.
위에서 본 바와 같이, 부정한 유치권행사에 대해서는 형사적인 처벌까지 될 수 있다는 점에서, 특히 관행적으로 자행되고 있는 허위유치권 신고를 통해 낙찰가를 하락하게 하는 불순한 행위에 대해서는 적극적인 대응이 필요할 것으로 보인다.
이해관계자라고 할 수 있는 채권자나 낙찰자로서는 예전처럼 수수방관이나 타협하려고 만 할 것이 아니라, 유치권부존재확인, 명도소송과 같은 적극적인 민사적인 조치, 나아가서는 유치권을 빙자한 악의적인 행위에 대한 형사고발을 활용할 필요가 있다.
현실적으로 볼 때 허위유치권신고가 만연되어 있다는 점에서, 이러한 적극적인 대처는 대응하는 사람에게 경제적인 보탬이 될 가능성이 클 뿐 아니라, 사회적으로도 혼탁한 우리 경공매질서를 바로잡을 수 있는 좋은 계기가 될 수 있다고 본다. -
( @ 유치권이 있는 경우 대부분의 사람들이 응찰을 회피하므로 ,이를 이용하여 허위 유치권을 설정하여 부당하게 저가로 낙찰을 받으려는 경매부로크들이 있슴을 유의할 필요성이 있슴. )-----
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부동산경공매과정에서 각종 유치권주장이 범람하고 있고 이런 유치권 문제로 입찰대상 부동산의 유찰이 거듭되면서, 유치권이 주장되는 부동산이 좋은 투자처로서 관심의 대상이 되고 있다.
하지만, 법이론에 밝지 않은 많은 투자자들로서는 유치권이론을 너무 복잡하게 생각해서 유치권에 대한 분석을 어떻게 접근해야 할지 몰라 당황한다. 이런 사람들을 위해 유치권이 주장되는 물건에 대해 법리적인 측면에서의 기본 접근방안을 제시하고자 한다.
유치권이 성립하기 위해서는 여러 가지 요건이 필요하지만, 유치권을 주장하는 사람이 현실적으로 유효하고 적법한 점유를 하고 있다는 전제에 선다면, 유치권성립여부를 파악할 수 있는 가장 기본적인 요건은 ① 유치권을 주장하는 채권 자체가 유효한 것이어야 하고, ② 이 채권과 점유하는 물건간에 견련성(牽聯性)이 있어야 한다는 것이다.
이해를 돕기 위해 다음의 두 사례를 서로 비교해 보자.
▶ 사례 1
甲이 단란주점을 하기 위해 건물주 乙로부터 점포를 빌려 1억원을 들여 인테리어를 했는데 공사업자 丙에게 대금을 지급하지 못하고 있던 중, 점포가 경매되어 결국 이 점포는 丁에게 낙찰되었는데, 丙이 못받은 공사대금을 이유로 해당 점포에 대해 유치권을 주장하는 경우
▶ 사례 2
甲이 단란주점을 하기 위해 건물주 乙로부터 점포를 빌려 1억원을 들여 인테리어를 했는데, 점포가 경매되어 결국 낙찰자인 丁으로부터 점포를 비워달라는 명도요구를 받게 되었을 때, 甲이 점포에 투자한 인테리어비용을 근거로 丁에 대해 유치권을 주장하는 경우
사례 1의 경우는, 유치권을 주장하는 사람이 가지는 채권은 임차인에 대한 공사대금채권인데, 이 채권은 적어도 임차인에 대해서는 채권으로서 당연히 유효하고, 또 이 공사대금채권과 점유하는 목적물인 공사대상 점포간에는 유치권성립에서 필요한 견련성이 있음이 명백하다. 따라서, 유치권성립가능성이 크다고 볼 수 밖에 없다.
하지만, 사례 2의 경우는 사례 1과 법리적인 구조가 현저히 다르다. 사례 2에서 등장하는 임차인이 주장하는 채권이라는 것은 임대차목적물에 투자한 인테리어비용인데, 이 채권과 인테리어대상이 되는 목적물인 점포간에는 견련성 자체는 있을 수 있지만, 과연 인테리어비용투자를 이유로 임차인이 임대인에 대해서 채권을 가지느냐, 다시말하면 받을 돈이 있느냐라는 점에서 사례1과 다르게 판단될 수 있다. 다른 특별한 약정이 없는 한 임차인이 인테리어비용을 투자했다고 해서 임대인에게 투자한 비용 전부를 청구할 수는 없다. 임대차목적물에 임차인이 투자한 비용의 회수와 관련해서 가장 일반적으로 생각할 수 있는 것은 임차인의 임대인에 대한 필요비, 유익비청구권(민법 제626조)이라는 점에서 이 금액의 범위 정도에서 제한적으로 청구가능할 소지가 크다. 결국, 사례 2의 경우는 견련성여부가 아니라 임차인이 청구할 수 있는 채권이 있느냐, 그 금액이 얼마냐하는 것이 판단의 초점이 되어져야 하는 것이다.
사실, 실무상으로 유치권이 성립하는지 여부를 판단함에 있어서 가장 곤란하고 치열하게 쟁점이 될 수 있는 부분은 주장하는 구체적인 채권과 점유물건 사이의 견련성이 있는지 여부인 것은 틀림없지만, 어차피 이 문제는 법리와 판례를 충분히 이해할 때 정확한 판단이 가능할 수 있는 문제이고, 또 위 사례와 같이 보통의 경우는 견련성판단 자체는 비교적 명확할 수 있다는 점에서, 앞서 본 기본적인 접근방법에 따라 유치권을 바라보면 비교적 틀리지 않는 접근이 될 수 있다고 본다.-이상-
<참고조문>
민법 제626조 (임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
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형법에 기술된 유치권 관련 법조항.
(1) 경매 방해죄
위계(僞計) 또는 위력(威力) 기타 방법으로 경매나 입찰의 공정을 해하는 죄.
2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다(형법 315조). 이 죄의 보호법익(保護法益)은 경매 또는 입찰의 공정이고, 경매·입찰에서 자유로운 경쟁을 보장하려는 데에 그 목적이 있다.
국가 또는 공공단체에서 하는 경매·입찰에는 민사소송법(601조 이하 참조)과 국세징수법(61조)에 의한 공매, 예산회계법(76조)에 의한 경쟁입찰 등이 있으며, 사인(私人)이 행하는 경매·입찰도 이 죄의 대상이 된다.
이 죄의 위법성과 관련하여 문제되는 것은 경매·입찰에 있어서 경쟁자 사이에 미리 어느 특정인에게 경락 또는 낙찰시킬 것을 협정하는 담합행위(談合行爲)의 경우이다.
담합행위는 자유경쟁을 방해하므로 이 죄가 구성되지만, 그 행위가 적정한 가격을 유지하기 위한 협정이고 그것이 사회통념상(社會通念上) 용인되는 정도의 것이라면, 사회상규(社會常規)에 위배되지 아니하는 행위(형법 20조)로 보고 위법성이 조각(阻却)된다고 해석된다. 신용훼손죄(313조)·업무방해죄(314조)와 더불어 위태범(危殆犯)의 일종이다.
인천지법 부천지원 2001고단23 판결 【경매방해】
허위 임대차 계약서를 작성하여 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 경매법원에 권리신고를 한 경우, 경매방해죄의 성립 여부
경매의 목적이 된 주택의 실질적 소유자인 피고인이 전처 명의로 허위임대차계약서를 작성하고 이를 첨부하여 경매법원에 전처가 주택임대차보호법상 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 권리신고를 하였다면 대항력 있는 주택임차인의 외관을 갖추고 그 사실을 권리신고를 통하여 입찰참가인에게 나타내어 그 보증금액만큼 입찰 가를 저감시킴으로써 공정한 경매를 방해한 것이므로, 형법 제315조의 위계의 방법에 의한 경매방해죄가 성립한다
(2)강제 집행 면탈죄
강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉·손괴·허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해하는 죄(형법 327조).
강제집행에는 형사소송법 제477조의 규정에 의한 벌금·과료·몰수 등의 집행이나 국세징수법에 의한 체납처분 등을 포함시키는 견해도 있으나, 이 죄의 취지는 채권자의 채권 보호에 그 중점을 두고 있는 점에서 민사소송법상의 강제집행이라고 보는 것이 타당할 것이다.
또 이 죄는 목적 범이므로 강제집행을 면할 목적이 있어야 함은 물론이지만, 그 달성의 여부는 불문한다. 재산은 동산·부동산뿐만 아니라 채권(債權)을 비롯한 재산상의 권리까지도 포함된다.
이 죄의 성립요건은 은닉·손괴·허위양도·허위채무부담행위에 의하여 채권자를 해할 우려가 있는 상태의 발생만으로도 족하며, 현실로 채권자를 해하였음을 요하지 않는다는 점에서 일종의 위험범이다. 이 죄를 범한 사람은 3년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처한다.
강제집행 면탈죄 판례
- 98도4558
[1] 담보목적의 가등기권자가 다른 채권자들의 강제집행을 불가능하게 할 목적으로 채무자와 공모하여 정확한 청산절차도 거치지 않은 채 의제자백판결을 통하여 본등기를 경료함과 동시에 가등기 이후에 경료된 가압류등기 등을 모두 직권말소하게 한 경우, 강제집행면탈죄의 성립 여부(적극)
[2] 법원이 공소장 변경 절차를 거치지 아니하고 공소사실과 달리사실인정을 하기 위한 요건
【판결요지】
[1] 피고인이 양형부당과 함께 범죄사실 모두에 대한 사실오인을 항소이유로 주장하였음에도 항소심이 일부 범죄사실에 대한 사실오인과 양형 부당의 항소이유만 있는 것으로 오인하고 판단하였으나 양형 부당을 이유로 제1심판결을 파기·자판하면서 범죄사실 모두에 대하여 유죄를 인정한 경우, 항소심은 피고인의 일부 범죄사실에 대한 사실오인 및 양형부당의 항소이유를 각 판단하면서 사실오인의 항소이유는 이유 없으나 양형부당의 항소이유는 이유 있다고 인정하고 제1심판결을 파기·자판하면서 피고인에 대한 범죄사실을 모두 유죄로 인정함으로써 결국 그 외의 각 범죄사실에 대한 사실오인의 항소이유에 대하여도 이를 배척하였다고 할 것이므로 항소심판결에는 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다.
[2] 강제집행면탈의 한 행위유형인 '재산의 은닉'이라 함은 재산의 소유관계를 불명하게 하는 행위를 포함하는 것으로서, 피고인이 자신의 채권담보의 목적으로 채무자 소유의 선박들에 관하여 가등기를 경료하여 두었다가 채무자와 공모하여 위 선박들을 가압류한 다른 채권자들의 강제집행을 불가능하게 할 목적으로 정확한 청산절차도 거치지 않은 채 의제자백판결을 통하여 선순위 가등기권자인 피고인 앞으로 본등기를 경료함과 동시에 가등기 이후에 경료된 가압류등기 등을 모두 직권말소하게 하였음은 소유관계를 불명하게 하는 방법에 의한 '재산의 은닉'에 해당한다.
[3] 피고인의 방어권행사에 실질적인 불이익을 초래할 염려가 없는 경우에는 공소사실과 기본적 사실이 동일한 범위 내에서 법원이 공소장변경절차를 거치지 않고 다르게 인정하였다 할지라도 불고불리의 원칙에 위반되지 않는다. 98도2474
【판시사항】〔강제집행면탈·부동산실권리자명의등기에관한법률위반〕
[1] 강제집행면탈죄의 성립요건 및 허위양도한 부동산에 그 시가액보다 다액의 피담보채무가 있는 경우 강제집행면탈죄의 성립 여부(적극)
【판결요지】
[1] 강제집행면탈죄는 이른바 위태범으로서 강제집행을 당할 구체적인 위험이 있는 상태에서 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하면 바로 성립하는 것이고, 반드시 채권자를 해하는 결과가 야기되거나 이로 인하여 행위자가 어떤 이득을 취하여야 범죄가 성립하는 것은 아니며, 허위양도한 부동산의 시가액보다 그 부동산에 의하여 담보된 채무액이 더 많다고 하여 그 허위양도로 인하여 채권자를 해할 위험이 없다고 할 수 없다.
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유치권의 개념정리를 한 연후에 유치권 불성립 조건의 5가지 사항에 접목되는 사안별로
명도및 유치권 대응방법을 기술한다.
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유치권 개념정리
(1) 유치권의 의의, 법적성질
1. 타인의 물건 또는 유가증권 점유한자
(물건의 일부에 대한 유치권도 성립할 수 있다.(대판 67다2786))
2. 1항에 대한 채권을 가진자
3. 1항을 변제 받기까지
4. 우선변제권 없이 유치하여 인도를 거절할 수 있는 권리로
5. 인도에 불응할 수 있으며, 법정담보물권으로 등기도 필요없고
6. 유치권 경매신청이 가능하다.
(유치권 경매신청시 토지만 경매로 나온 경우 건물의 유치권자가 토지까지 형식적 경매로 집어 넣을 수 있는지 확인)
(유치권자는 경매청구권을 가지지만 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 권능을 가지지는 않는다.)
(낙찰보증금 집어넣고 잔금지급과 동시에 지인에게 저당권과 가처분등 등기건다.)
7. 경락자는 유치권의 피담보채권을 변제할 필요 없다.(가등기,가처분 연구)
8. 경락자는 다른물건으로 유치권을 상당한 기간을 할애 하여 변제가능.
9. 물상대위가 인정되지 않으므로 추급효가 없지만 파산별제권은 있다. (불나서 사라지면 끝) |
대충 개념 정리가 끝났습니다. 그럼 성립요건에 따른 구체적 사안으로 가보겠습니다.
성립요건
(1)점유
점유 직접점유, 간접점유 불문한다.
단, 사실상의 점유를 해야 한다.
개문하고 목적물에 입실하여 일시적으로라도 점유를 상실하면 유치권자의 점유는 깨진다.
점유가 깨지면 유치권은 없다. 시간을 끌면 유치권자도 지치겠지... 시간 끌면 유리하다는 결론이 나올법 하다.
점유회복의소라는 것이 있다.
그러면 이것은 유치권자의 주장 법리가 된다.
결론은 일시적. 민법 2제204조에 보면 1항에 점유자가 침탈 당했을 경우에 점유회복의소로 할 수 있다.
그러나 2항에 보면 특별승계인에게는 할 수 없다.
낙찰자는 특별승계인이다. 그래서 안된다. 그러나 단서조항이 있다. 악의 일때는 1년 이내에 행사할 수 있다.
악의가 아닌 선의로 침탈을 가장 할 수 있는 방법은 모조리 생각해서 해야 한다.
판례에는 경비 지키고 있는데 개문하고 입실 했다. 전부 실형산다. 감방 가기 싫으면 선한 마음가짐 부터 가져야 한다
......
풀어보는 유치권 점유에 관한 명도 Check Point
1. 세콤이나 경비업체의 점유를 하고 있으면 점유를 하고는 있는 것이다.
2. 점유하고 있는 물건의 선관주의 의무가 있어서 침수 화재 등등 물건이 손실되면 배상해야 한다.
3. 경비원이 없는 상가 등은 개문하고 들어간다. 문이 열려 있었다고 한다. 사진을 찍어둔다. 고소하면 사진 보여 준다.
(단, 문따고 들갔는데 유치권자의 집기나 물건이 있으면 점유가 존속되기 때문에 문따는 행위는 물건이 없는
물건만 한다.)
4. 직접점유는 당연히 된다.
1) 단, 간접점유일 경우가 문제다. 누구는 다가구등의 물건에서 임차인이 있으면 유치권자가 점유 안한다고
유치권 점유가 깨졌다고 하는데. (소유자가 임대를 내놓았을 경우등이 그렇다. 유치권 주장하는 견련체의
목적물의 소유자에 따라 주장)
2)유치권자도 유치권주장자의 지인을 통해서 점유를 하는 경우를 종종본다.
공사업자가 터파기하고 H빔 연결하고 1,2층 올리는데 경매 나갈려고 조짐이 보이거나 준공전까지 지붕 덮었다.
소유자가 대물로 준다. 저당권 인수하고 공사업자 받는다. 친인척 등기낸다. 선순위 경매 나온다. 대물로 이미 공사대금 받았다. 유치권 인정 안된다.
3)유치권 주장이후에 월세등 전세금 받았으면? 유치권 깨진다. 보전이지 사용, 수익내면 즉시 소멸.
상가 영업하면 소멸.
4)임차인 소유주에게 공사대금 청구 인정 안됨. 인테리어, 리모델링 필요비, 유익비는 고가재료가 아닌
최소한의 비용의 단서가 붙은 건축비만 인정.
5)건축업자는 임차인에게 유치권 주장 가능
현채무자 이전 소유자와의 관계에서 발생한 유치권=>성립 안됨
타인(도급과 수급관계),(남의물건),(소유자가 아닌 도급자가 소유자에게 신탁받은 수급인) =>성립
상가 임대인이 임차인에게 시켜놓고 안갚은 공사대금=>유치권성립
토지 소유자가 건물공사관리자에게 시켜서 공사수급인이 공사를 하는 경우=>성립
(2) 정당
1. 경매개시등기일이 지나고 점유를 한다음 유치권을 주장한다. 감정평가서 사진에도 안나와 있는데
그렇게 개념없는 불법 점유자가 있긴 하나보다. 결론은 유치권 성립 안된다.
2.동업관계에 있어서 건물 지어 놓고 유치권 주장을 하신다. 소유주이기 때문에 유치권 인정이 안된다.
3.건물 소유자의 공사업자라야 유치권인정된다. 임차인이 내부시설 인테리어 등등 하다가 도산했을때
유치권주장하는 공사업자 자신의 피만 마른다. 헛수고
4.신의성실 원칙에 위반되는 담보가치 및 저당권금액 엄청 많은데 공사대금 또 청구되면 원칙에 위반된다고
유치권 성립 부정함.
(3) 변제기간도래
1.공사대금을 대물로 받고 딴 지인에게 이전하고 선순위가 경매신청해서 넘어가 싸게라도 못받은 대물받은 공사업자는 대물로 받았으므로 유치권 인정이 안된다.
2.변제기에 있어야 하는데 변제기일이 도래 하지 않으면 유치권이 인정이 안된다.
그럼 공사업자 유치권 신고서나 대금 지급을 공사 완료시에 한다는 특약이 있으면?
공사중단이 됬으면 인정이 안된다? 안된다.
실무상 이런 경우가 드물다. 왜? 자금 및 공사업자의 재정상 경매 개시되는 것이 다반사임.
그러나 공사는 계속 해나가면 나중에 변제기일이 도래하고 유치권이 인정되는 판례가 한가지 있습니다.
(4) 견련
1.채권이 목적물에 관해서 발생한 채권이어야 한다.
(채권의 담보를 위한 담보물권으로서의 유치권) 임대차 및 공사대금 임차인이 임차목적물을
임대인이 건물시설을 하지 않아 임차 목적대로 사용하지 못하는 것에 대한 손해배상청구권은
건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권을 행사할 수 없음 => 임대차
2. 유익비로 인정될 수 있는 경우 원상회복 특약이 부존재 하며, 통상 입찰을 무효로 하고 항고를 해도 소용없으며, 경매는 재감정을 이루어 한다. 재감정시 유익비가 가산되어 감정가격이 높아지면 유익비 주장자는 배당을 통해받는다. 단, 유치권을 주장하면 알푼도 없다. 배당종기일 이전에 신청하면 우선배당해준다.
가짜이면 임차인이 주장안함. 전항에서 말했듯이 알도 없지만, 대출안되고 인도명령 떨어질때까지 신경 써야 하며 수익과 연관됨으로 잘 계산해야함.
3. 재산가치가 증대되어야 한다는 점. 절토해서 방치하면 유치권 주장 하기가 힘들다. 이쁘게 포장해놓으면 된다.
현재 점유한 물건에서 채권관계가 존재 해야지 다른 물건에서 존재하는 것을 이리로 끌고 오면 안된다.
4. 영업을 하기 위해 임차인이 수리, 개보수, 리모델, 인테리어 유치권 없다. 주거 보일러 장판 소액등등 합의로
판사가 이끈다. 작은 금액은 볼것도 없지만, 샷시등이 문젠데, 인정안된다. 사안별로 틀리니 유의해야 한다.
(5) 특약의 부존재
1. 원상회복은 임차인과의 문제
공사업자와의 유치권포기각서 사채빌어 쓰는 분양업자들이 주로 걸림
터파기 해놓은 토지에 도로 매우기를 요청한다. =>안하면 손해배상청구한다. 감정가의 유추적용을 잘해서 근거를 마련해 놓는다.
-- 필요비 유익비 관련 판례 --
1. 필요비, 유익비 인정 판례
1)주택 임차인이 고장난 기름보일러를 수리하는 대신 가스보일러로 교체시설하여 지출한 비용을 필요비/유익비 등의 비용상환청구권에 의한 배당요구를 하여 배당받은 사례
(서울지방법원 본원 1999. 4.29.)
2)주택의 임차인이 집앞 통로의 포장비용을 지출하여 비용
상환청구권에 기한 배당요구를 하여 유익비로 배당받은 사례(인천지방법원 1998. 11.24)
2. 비용상환청구가 인정되지 아니하여 배당받지 못한 사례
1)주택임차인이 방바닥의 균열로 인한 연탄가스중독의 위험을 예방하기 위하여 방바닥 수선을 위해 지출한 비용은 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 포함된다고 하여 배당하지 아니한 사례(1983. 9.27)
2)임차인이 다방 경영에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 임대인이 상환의무를 지는 필요비/유익비에 해당하지 아니한다.(대법원 1968.12.17.68다1923)
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