[스크랩] 경매, 마법 같은 `백전백승` 비법 있다

[머니위크 커버스토리]재테크시장에 부는 경매열풍   머니위크 이재경 기자 | 2009/03/23 04:02 | 조회 870

한 경매전문가는 최근 본인이 개설한 유료 강연회에서 독특한 청중을 만났다. 교복을 입은 여고 3학년 학생. 그것도 천안에서부터 강연료를 내고 서울까지 올라온 것. 경매가 일반인의 삶 속으로 파고들고 있다.

경매 강연회에 가보면 20대에서부터 고령에 이르기까지 다양한 연령대의 사람들이 모여든다. 경매 법정도 좌석뿐 아니라 복도에까지 입추의 여지가 없다.

경매에 관심을 갖는 인구가 크게 늘고 있다. 경매가 유력한 재테크 수단으로 떠오르고 있다.

경매가 화제다. 각종 매체에서는 경매로 성공한 이들의 이야기가 쏟아지고 있다. 서점에서는 경매에 관한 책들이 다른 재테크 관련 서적들보다 인기가 많다.

금리는 자꾸 떨어지고 있고 부동산 등 자산 가격도 하락의 수렁에 빠져 있다 보니 조금이라도 저렴하게 자산을 매입할 수 있는 수단인 경매가 관심을 끌게 된 것으로 보인다.

황지현 영선법률사무소 실장은 '과거 브로커들이 경매시장을 좌우할 때와 분위기가 많이 달라졌다'며 '이제는 일반인들이 경매법정의 대부분을 채우고 있으며 절반 이상이 경매를 배우기 위해 법정문을 두드리는 사람들'이라고 전했다.




◆날리는 돈도 수억대

경매로 쓴 맛을 보는 이들도 적지 않다. 무턱대고 남들만 따라 들어갔다가 돈을 잃어버리는 경우도 허다하다. 준비가 부족한 일반인들이 경매로 몰려들면서 생기는 역효과다.

지난 3월10일 서울중앙지방법원 경매법정에서는 무려 7건의 재매각 물건이 등장했다.

이 7건의 과거 낙찰사례를 조회해 보니 과거 낙찰자들이 제출했던 보증금이 2억6900만여원이나 됐다. 모두 날려버린 돈이다.

이 가운데에는 강남권 아파트를 낙찰 받았다가 포기하면서 보증금을 6000만원이나 날려버린 사람도 있었다.

재매각 물건은 이미 과거에 낙찰이 된 물건이지만 낙찰자가 잔금을 납부하지 않거나 매각허가를 받지 못해 다시 경매에 올라오는 경우다.

대부분 낙찰자가 잔금을 제때 완납하지 못해 발생한다. 응찰을 위해 10%의 보증금을 내야 하는데 낙찰 받은 후 잔금 90%를 납부하지 못하면 보증금은 고스란히 날리게 된다.

은행에서 당초 계획만큼 경락잔금을 대출받지 못했거나 너무 비싼 값으로 낙찰을 받은 경우 보증금을 포기하는 경우가 생긴다.

이 7건의 재매각 물건들은 지난해 10월부터 12월까지 낙찰됐다가 최근까지도 잔금을 치르지 못해 다시 경매 대상이 된 것들이다.

서울중앙지방법원에서는 3월 한 달 동안에만 5번의 기일입찰 경매 일정이 잡혀 있고, 전국에는 70여개의 지방법원 및 지원이 있으므로 전체 재매각 물건은 상당수에 달할 것으로 추산된다.

한 경매전문가의 통계에 따르면 지난해 8월 한 달 동안 낙찰자들이 포기한 보증금이 서울에서만 약 12억1580만원이었다.

전문가들은 경매엔 정말 많은 종류의 물건들이 있으므로 꼼꼼히 옥석을 가려야 하고, 경쟁심리로 당초 결심보다 비싼 가격을 써내지 않도록 조심해야 한다고 조언한다.








◆저가매수도 타이밍

보증금을 포기해야 하는 실수만 하지 않는다면 경매는 저가매수의 기회를 제공한다. 경매의 가장 큰 매력이다.

경매가격의 기준은 감정가다. 입찰에 처음으로 나온 물건은 감정가가 최저 응찰가격이 된다.

그런데 현재 경매에 나오는 물건들은 대부분 지난해 초에서 중반 사이에 감정이 실시된 것들이다. 부동산 값이 최고조에 달했을 시기다. 당연히 그때의 감정가 자체가 지금 시세보다 매우 높을 수밖에 없다.

몇 번 유찰이 돼 최저응찰가격이 감정가의 64%나 51%까지 떨어져야 제반 비용까지 고려할 때 시세와 비슷한 수준이 될 수 있다.

지난해 하반기 이후 경매로 넘어간 물건은 사정이 다르다. 감정 시기가 과거보다 낮아진 현 시세를 충분히 반영할 수 있다.

따라서 최근에 감정평가를 받은 물건들이 나오는 올 하반기에는 좀 더 낮은 가격으로 물건을 매입할 수 있는 기회가 될 수 있다.

서울에서만 경매를 기다리는 예정물건이 2747건이나 된다.

예정물건이란 경매신청 후 매각공고 전까지 6~10개월간 감정평가 등 조사기간에 있는 것을 말한다. 이 조사기간이 종료되면 매각공고를 내고 14일 후 입찰을 실시하게 된다.

앞으로 경매에서 저렴한 가격으로 좋은 물건을 매입할 수 있는 기회가 많다는 얘기다. 경매에 나온 물건들을 기다리면서 꼼꼼히 분석하다 보면 좋은 타이밍에 좋은 물건을 만나게 된다.





◆분위기에 휩쓸리지 마라

경쟁이 벌어지면 이기고 싶은 것이 본성이다. 지난 2월에 낙찰된 서초구 잠원동의 신반포아파트(전용 52.3㎡)에는 무려 85명의 응찰자가 몰렸다. 감정가 4억5000만원에서 두 번 유찰되면서 최저가가 2억8800만원으로 대폭 낮아졌기 때문이다.

이 물건 역시 85대 1이라는 치열한 경쟁을 뚫고 한 명이 승리했다. 뚜껑을 열어보니 그가 써낸 가격은 감정가보다도 높은 4억5500만원이었다. 이기고 싶은 본성과 몰려드는 분위기에 휩쓸려 경매의 매력이 저가매수에 있다는 간단한 원칙을 상실해버린 것.

전문가들은 10건 가운데 1건만 건지면 성공적인 경매투자라고 말한다. 굳이 비싼 가격까지 불러 낙찰 받으려고 아둥바둥하지 말라는 것이다.

또 경매전문가들 사이에서는 '아파트나 연립은 낙찰 받고 정산한 후에 남는 돈이 1000만원만 넘으면 무조건 고(go)다'라는 말이 있다. 정확한 계산 하에 무리해서 낙찰 받지 않는다는 원칙이다.

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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