[스크랩] 권리분석의 핵심 포인트 두 가지

권리분석은 혹시나 위험한 권리를 인수해 금전적으로 손실을 보는 것을 막기 위해 필요한 절차다.
여기서 말하는 ‘위험한 권리’는 등기부상에 제대로 기재된 권리관계에 대한 것뿐 아니라 임대차관계에서 간혹 인수하게 되는 임차인의 보증금에 대한 권리도 포함해야 한다.

만약 등기부상의 권리분석을 마치고 인수할 금액이 없는 것으로 판단해 마음을 놓았는데, 막상 낙찰을 받고 보니 인수해야 하는 임차인이 있고 인수보증금이 약 5천만 원이라면 어떻게 해야 할까?

가령, 김○○ 씨가 1억 원의 보증금을 내고 전세로 살고 있는 아파트가 2008년 5월에 감정가 2억 4천만 원에 경매로 나왔다.

몇 번의 유찰 끝의 최저가는 1억 9천200만 원까지 떨어졌으며 운 좋게 최저가로 낙찰을 받았다.
그런데 만약 김○○ 씨가 말소기준권리보다 앞서 이 집에 임대차계약을 통해 살고 있었다면 낙찰자는 김○○ 씨의 보증금 1억 원을 인수해야 한다.

결국 이 물건은 2억 9천200만 원에 낙찰받은 것으로 감정가보다 5천200만 원이나 더 주고 인수한 꼴이 된다. 낙찰자 입장에서는 큰 손실이 아닐 수 없다.

하지만 만약 김○○ 씨의 보증금이 1억 원이 아니라 2천만 원이었다면 어떻게 될까? 아니면 낙찰 후에 김○○ 씨도 1억 원을 모두 배당받게 된 구도라면 권리관계는 어떻게 될 것인가?

낙찰자는 이 집을 얼마에 인수해야 하는 것일까? 이해를 돕기 위해 지금까지 설명한 내용을 간략하게 정리해보자.

 

①2008.5.3  경매 개시일, 감정가 2억 4천만 원

②2007.12.1  근저당 1억 원(말소기준권리)

③2007.6.5  김○○ 전입일, 확정일자 2007.6.5

 

이런 문제를 해결하기 위해 임차인 분석이 필요하며, 물건에 따라 임차인이 받아갈 수 있는 기초적인 배당금 계산방법을 알아야 하는 것이다.

권리분석의 핵심 포인트는 두 가지다.
첫째, 인수해야 할 권리가 있는가,
둘째 인수해야 할 보증금이 있는가.
여기서 ‘인수해야 하는 권리를 찾는 것이 등기부상의 권리분석이며,
           인수해야 할 보증금을 찾는 것은 ‘임차인 분석’이 된다.

 

                     채권은 시간 순서와 관계없이 평등

채권_債權은 특정인이 다른 사람에게 일정 행위를 요구할 수 있는 권리로, 간단히 돈을 받을 수 있는 권리로 이해해두자.
예를 들어, 당신이 친구에게 100만 원을 빌려줬다면 당신은
‘채권자=권리를 가진 사람’이 되며,
친구는 ‘채무자=갚아야 할 의무를 지닌 사람’이 된다.

다만, 물권은 누구에게나 주장할 수 있지만 채권은 당사자 사이에서만 주장할 수 있다.
임차권을 생각해보자. 임차권의 경우 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하면 임대인과 임차인 사이에서만 서로 집을 빌려주고 빌린 관계를 주장할 수 있으며 옆집에 사는 사람에게는 권리를 주장할 수 없다.

임차권은 채권 중에서도 주의깊게 봐야 할 것으로, ‘미등기 전세’라고도 한다.

일상생활에서 집을 빌릴 때는 단순히 ‘전세’와 ‘월세’로 구분하지만, 사실 여기서의 전세는 법률용어로 물권에 속하는 ‘전세권’이라고 할 수 없다.
오히려 채권의 영역에 속하는 임대차계약으로, 전문용어로는 ‘채권적 전세’로 풀이된다.

따라서 월세와 전세는 모두 집을 빌려 사용할 수 있는 권리인 임차권으로 보는 것이 옳다. 이 임차권은 그 성격상 물권으로서가 아니라 채권으로서 법의 보호를 받는다.

 

채권은 당사자 사이의 권리이므로 불특정 다수에게서 보호받지 못한다. 따라서 임차권이나 전세권을 주택임대차보호법에 의한 보호요건을 갖추거나 등기부상에 등기해둬야 확실한 권리의 행사가 가능하다.
 
그 이유는 물권이 등기순서에 따라 우선순위를 정하는 것과는 달리 채권은 시간의 순서에 관계없이 평등한 지위를 갖기 때문인데 쉽게 말하면, 돈을 늦게 빌려줬다고 해서 돈을 갚지 않아도 되는 것은 아니다.

낙찰된 후에 배당금을 나눠줄 때도 마찬가지이지만, 배당금에 대비해서 서로의 권리관계를 비교하여 n분의 1로 나누어 배당을 실시한다.
돈을 늦게 빌려준 사람이나 빨리 빌려준 사람이나 받을 수 있는 돈은 n분의 1로 계산된다.

 

만약 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 일반 전세계약자(임차권자)들은 자신의 보증금을 전액 돌려받지 못하고 다른 수많은 권리들과 n분의 1로 나눠 갖게 될 수도 있다. 

             
                   물권 간의 순위는 등기순서를 따른다

권리는 크게 ‘물권’과 ‘채권’으로 나뉜다. 물권_物權은 어떠한 물건을 직접적으로 지배할 수 있는 권리를 말하며 소유권이 대표적이다.
 
간단히 말하면, 물권은 물건에 대해 행사할 수 있는 권리로, 이는 자신이 물건에 대해 정당한 권리를 행사함에 있어 어느 누구에게든 대항할 수 있음을 의미한다(아무도 뭐라고 못하는 권리다).

소유권을 생각해보자. A씨가 아파트를 분양받아 소유권을 취득하면 등기부등본에는 A씨가 소유권자로 등재된다. A씨가 자기 소유의 아파트에 장판도 안 깔고 맨바닥에서 살던, 방안 가득이 장미를 채워놓고 살던 그것은 전적으로 소유권자가 자기 소유의 물건에 행사할 수 있는 권리에 기한 것이므로 아무도 제지하지 못한다.

 
물권은 아무나 무턱대고 인정해주는 것이 아니라 법률이나 관습법에 의한 것만 인정해주는 바, 여러 권리 중 점유권․소유권․지상권․지역권․전세권․유치권․질권․저당권의 여덟 가지 권리만을 물권으로 인정한다.

(부동산에는 점유권․소유권․지상권․지역권․전세권․유치권․저당권 등이 설정될 수 있고, 동산에는 점유권․소유권․유치권․질권만이 설정될 수 있다.

물론 관습법에서 인정하는 물권으로 분묘기지권과 관습법상의 법정지상권도 있지만 이것은 향후에 설명하기로 하자).

이러한 물권이 여러 개 설정된 경우 그 순위는 등기가 설정된 순서, 즉 등기의 전후관계에 따른다. 등기순서가 가장 빠른 것이 다른 것들을 이긴다.
 
가령, 감정가 3억 원, 최저가 1억 5천만 원인 아파트에 다음과 같은 권리가 설정되어 있다고 해보자.

 

①2008.8.7   근저당권 우리은행 3천만 원

②2008.9.10  근저당권 하나은행 5천만 원

③2008.10.1  근저당권 이○○ 1억 원

 

이 물건은 2008년 11월 1일 2억 1천만 원에 낙찰되었다.
이 경우 누가 가장 먼저 배당을 받게 되는가?

당연히 등기일자가 가장 빠른 우리은행이 가장 먼저 배당받는다.
그런 다음 하나은행과 이○○이 등기번호의 순서에 따라 차례로 배당받는다.

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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