[스크랩] 부동산 경매로 큰돈 벌어들인 알부자들의 숨은 노하우

부동산 경매로 큰돈 벌어들인 알부자들의 숨은 노하우

 

*세입자현황 ->동사무소 ,담보설정여부-> 등기소

*경락물전매 

-국토이용관리법상 투기행위 위반 조심

- 낙찰 이후 잔금 납부일 (45~50일) 사이 처리

-법적보호장치 없음-> 이면계약/공증-> 인수자가 잔금납입 즉시 소유권양도

*미등기 건물 경매

-건물의등기: 준공검사 후  “소유권보존등기” 후 경매가능

-단 미등기에도 독립된 부동산으로 볼 수 있는 경우 채무자 명의로 등기할 수 있는 경우 경매가능 (건축 중인 건물도 경매 가능)

- 구청 건축과에 준공검사 가능 여부 확인 후 경매신청

*선순위 임차인이 있는 경매의 장점

- 경매낙차가가 작다

- 취등록세가 적다(낙찰가 기준으로 과세)

- 세입자 명도문제 해결 쉽다

  -->배당신청시 ->배당금 지급 후 가능 명도 해결 (낙찰자 보증금 책임 없음->보증금이 착찰가에 포함)

  -->배당미신청시->계약완료 시점에서 인도 (단 낙찰자가 보증금을 책임져야 함)

*감정서 

- 아파트 비교적 정확, 단독/다세대/다가구 비정확

-최소 4개월 이전의 평가가격

-권리행사의 제약사항(유치권,법정지상권) 표시 없음

*명도의 난이도(쉬운순)

- 채무자 또는 소유자 본인이 살고 있는 경우--> 인도 명령으로 간단히 해결

- 대항력있는 임차자가 배당을 신청한 경우 -->세입자는 낙찰 대금으로 보증금 전액 받고 나감

- 대항력있는 임차자가 배당을 신청안한 경우-->전세 기간 말료 후 나감 (단, 보증금을  낙찰자가 책임져야 함)

- 대항력 없으나  경매대금 예상치로 전액 받을 수 있는 경우

-소액 임차인이 많은 상가 (단, 거액 임차자는 조심)

* 경매신청자의 채권액이 적은 경우  경매 참가 하지 마라

-(잔금납부 전까지 대위변제 가능함으로) 낙찰 후에도 경매가 취하되는 경우가 많다.

-취하되면  보증금은 반환된다.

*위장세입자가 많은 매물

- 소액 보증인의 최우선변제금 또는 더수의 명도자를 통한 유찰을 목적(자신이 저가로 낙찰)

-이 경우 “강제집행면탈죄” 해당 3년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형

-을 설명 후 합의

- 미해결시  민사상 “명도소송” 과 형사상“고소제기”로 해결 함

- 법원에서 전세금흐름 파악으로 위장세입자 확인가능함

- 위장세입자발굴방법

 친인척여부/과다한 보증금/관리비청구서수령자명

*경매서류

-등기부등본-등기소

-법원입찰 기록- 법원

-건축물대장,토지대장,임야대장,개별공시지가확인원-시/군/구 민원실

*민사집행법

-입찰 보증금을 최저가의 10%(기존: 입찰액의 10%)

-항고(채무자/권리관계인 불복해 재심 청구,2~6개월지연됨)시 공탁금 납부, 기각시 공탁금 미반환(기존에는 공탁금 규정 없어 남발)

*체납된 관리비/전기사용료 등  낙찰자 부담

*선순위미배당임차자-> 합법적으로 계약기간까지 거주 후 낙찰자가 전세금 부담 함

(ex 전입신고는 하였으나 확정일자를 받지 않아서 우선변제권은 없고 대항력만 있는 선순위 임차자)

---> 장점: 취득록세 (낙찰가 기준 절세),양도소득세는 임차자보증금을 취득가에 포함해서 계산

*아파트=전유부분+공유부분+대지지분

*토지별도등기 있음

-확인방법: 토지대장,건축물대장

-아파트 대지권설정등기가 안된 경우-->건물소유권만 인정->낙찰후 대지권을 따로  매입

-원인:1.사유지상에 건축된 시민 아파트처럼 실제 대지권이 없는 경우

      2.대규모사업중 미쳐 대지권소유이전 전에 경매에 넘어간 경우

- “집행관현황보고서”와 “감정평가조사서”를 보고 대지 지분에 대한 평가항목 유무로 판단한다.

- 단 경락 후 건물에 대한 등기촉탁은 법원에서 해 주지만, 대지권에 대한 등기는 스스로 해야 한다.

*토지별도 등기 있음

-아파트와 대지의 소유자가 다른 경우

-원인:근저당 등이 있는 토지에 건축

-낙찰시 그 저당권을 떠 맏아야 한다.  

*토지거래허가지역

- 토지 경매시 별도 허가 不要

*토지이용의 제한-> 국토이용관리법/도시계획법/농지법-->“토지이용계획확인원”으로 확인

*임야의 형질변경

-“전용허가신청서” 해당 지방자치단체에 제출

-대체조림비(평당 3천원),전용부담금(공시지가의 20%),지역개발공채 매입비(평당 2천원) 복구예비비(평당 1천원)

-임야는 일반 농지 보다 쉽다

-~~ 보호지역은 어렵다

*예고등기 경매물건

-등기 원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소송이 제기된 경우 법원이 직권 촉탁

-말소기준권리의 전/후에 관계 없이 무조건 인수

*말소기준권리

-경매개시결정기입등기,(근)저당등기,(가)압류등기,담보가등기

*낙찰자가 인수해야 하는 권리

-등기 되는 권리

 1.예고등기,선순위환매등기

 2.말소기준권리보다 앞선 날짜로 설정 된 용익물권(전세권,지상권,지역권) 소유권이전등기    청구권 보전가등기  가처분등기

 3.前前소유자 상대로 설정된 가압류등기 등

- 등기 되지 않는  권리

   법정지상권,유치권,말소기준권리 보다 앞선 일자로 대항력를 갖춘 임차권

*선순위 가등기

-종류:소유권이전청구권 보전가등기, 담보가등기

- 둘다 “소유권이전청구가등기”로 표시 됨

- 담보가등기(후자) 판별방법--> 법원 기록 중 “채권계산서”를 통해

  “배당요구 사실”을 확인한

- 가등기가 후순위일 경우 경락 후 말소 됨으로 고려 안해도 됨

- 전자의 경우 경락 후에도 소유권 유지 못 할수 있음(경매참가 하지마!!)

- 후자의 경우는 경락 되면 담보가등기 해당 채권은 배당되고 없어진다.

*가처분 등기 종류

1.점유이전금지가처분

-가처분채권자가 목적물의 인도 또는 명도 청구권을 보전하기 위하여 본집행시까지 가처분채무자로 하여금 목적물의 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경하지 못하도록 금지하는 보전처분

-이는 경매 목적물이 경락되었음에도 해당 목적부동산에 거주하는 채무자 또는 소유자가 명도를 거절하는 경우 인도 명령 또는 명도소송을 제기하면서 병행하여 취하는 보전처분

2.처분금지가처분

-목적 부동산에 대한 가처분채무자의 소유권이전,저당권/전세권설정,임차권 설정 기타 일체의 처분 행위를 금지하는 즉 목적 부동산을 가처분 집행 당시 상태로 유지시키고 권리변동을 금하는 것을 내용으로 하는 보전처분

-보통 소유권이전등기청구권,소유권말소등기청구권을 피보전권리로함

*가처분 등기 실무

-처분금지가처분이 되어 있는 부동산에 대하여도 그 가처분과 관련한 본안소송 승소 판결 확정 시까지는 다른 채권자가 부동산에 대한 경매 신청가능 함

-가처분자가 승소한 경우 경매 결과를 부인할 수 있다.-->우순위 가처분 등기가 무서운 이유

-후순위 가처분 등기는 낙찰 후 모두 소멸

-단,토지소유자가  그 지상 건물 소유자에 대하여 가처분을 한 경우 그 가처분이 언제 경료되었는지는 불문하고 건물만의 경매에 있어서는 낙찰로 소멸되지 않는다.-->추후 낙찰 받더라도 가처분권자의 철고소송이 인용되면 건물이 철거 될 수 있다.

-선순위 가처분이 경료된 부동산에 대한 경매 신청이 법원에 접수되면 법원은 경매 개시 결정에 대한 기입 등기를 마친 후 경매 절차를 사실상 중지하고 가처분 결과에 따라 처리하게 된다.-->즉 선순위 가처분 등기가 있는데 경매가 진행된다면  경락 후에 그 가처분 등기가 소멸된다고 보면 됨

* 가압류와 가처분

-둘다 보전 처분이다

-보전처분이란 권리관계 또는 법률관게에 관한 보안소송이 있을 것을 전제로 채권자가 확정 판결이 있을 때가지 손해가 발생하는 것을 방지할  목적으로 하는 일시적 잠정적 조치

-가압류:금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권 보전 목적

-가처분:금전채권 이외ㅡ이 청구권을 보전 목적

-현 소유자를 채무자로 하여 설정된 선순위 가압류는 낙찰로 인하여 소멸될 뿐 아니라 말소기준권리가 된다. 후순위 가압류는 당연히 소멸된다.(원칙)

-전소유자가압류가 있는 상태에서 현소유자에게 이전되고, 현소유자에 대한 가압류로 경매가 신청되는 경우, 전 소유자의 가압류 채권자는 배당에 참가 할수 없으므로 전 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 된다(예외)

- 하지만, 전 소유자의 가압류로  경매가 신청 되는 경우 또는  전 소유자에 대한 가압류 뿐만 아니라 저당권이 존재(현소유자가 인수)하는 경우 경매가 완료되면 그 저당권으로 배당이 진행되면서 저당권과 함께 가압류도 함께 사라짐.

*유치권(확실히 아는 사람이 별로 없음--> 설명이 책마다 다름 ㅠㅠ)

-경매공고에  표시(유치권 있음,유치권 성립 여지 있음)가 없을 수 있다.

-타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치(점유) 하여 채무자에게 채무 변제를 강제하는 담보물권

-경매 낙찰자가 항상 인수 해야할 권리

-원인:신축/개축 공사비,본존이나 개얄 지출비용

-경매기록인 현황조사서나 물건 명세서에 유치권 언급이 없다가 낙찰 후 유치권자가 등장하는 경우

-->낙찰 후 일주일 뒤 법원에서 낙찰 허가를 결정할 때 낙찰에 대한 이의를 신청할 수 있다. 낙찰 허가 후인 경우 즉시 항고 할 수 있고 낙찰 대금을 납부하기 전에 낙찰 허가 결정 취소신청을 하여 낙찰을 포기할 수 있다.

-유치권성립조건

 채권이 유치하는목적물 발생,계속 점유(간접인정,관념상의 점유도됨),변제기 도래,유치권배제특양이 없을 것

*법정지상권

- 관련 용어 “법정지상권 성립 여지 있음”, :제시외 물건 있음“,미등기 건물 있음” 등

-법정지상권의 성립조건

1.저당권 “설정” 당시  토지와 건물 소유자가 동일( 경매 당시 다를 경우에는 법정지상권 인정 안된다.-->낙찰 후 철거요청가능 하지만  되고 조정(지료 또는 건물매수)으로 갈 경우가 많다)

2.저당권 “설정” 당시 건물이 존재(건물 본존등기가 없어도 인정 됨,법정지상권이 성립하는 경우라면 건물이 멸실되어서 재건축되거나 건물이 노후하여 개축한 경우에도 인정)

3.건물 또는 토지 한쪽에만 저당권 설정(토지소유자는 지료를 받을 수 있다)

4.지료는 일반적으로  예금 금리의 2배  년 7~8% 가 보통(법원의 중재)

5.법정지상권이 있는 경우 개축 또는 신축하여 임대사업을 할수 있으며

6.법정지상권의 존속기간은 효력이 발생한 지 30년

-미등기 주택의 법정지상권

1.성립: 임의경매시 저당권 설정당시 강제경매시 낙찰시 소유자 동일인(건축물관리대장 건축주 확인) 또는 강제경매시 낙찰시는 다르지만 그 이전으로 거슬러 올라가 동일인

2.미성립:임의 경매 경우 저당권 설립당시 건물 미존재,경매물건 명세서 상의 건물 철거 특약이 있는 경우

3.기존 주택을 헐고 재건축시에는 기존 건물기준으로 판단

* 임차권 등기명령제도

-임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인만이 임차권등기명령신청 할수 있다.

- 대항력 갖춘 세입자가 전세금을 제때 못 받고 이사할 경우 하는 등기로 통해 보호

  (“주택임대차보호법”은 주개의 인도와 주민등록 전입신고를 대항요건과 존속 요건으로

  으로 규정 함으로 점유상실 또는 주민등록전출시 대항력과 우선 변제권이 소멸 됨)

- 배당요구 없더라도 낙찰금에서 자동적으로 확정 일자 순서에 따라 우선 변제권을 배당을 받게 된다.

-->선순위 임차자가 배당신청과 임차권 등기명령신청을 안 했을 경우  낙찰자가 인수한다

*근저당과  전입신고/확정일자

- 전입신고

  1.전입신고 “다음날” 부터 대항력( 양수인/경락자가 임대기간과보증금 보장)이 생긴다

   -->저당권과 전입신고가 같은 날일 경우 후순위 임차자가 된다.

   --> 확정일자는 신고 즉시 발생 

 2.대항력은 확정일자 없이도 발생 (배당신청은 확정일자 있어야 생김)

 3.확정일자의 효력(배방청구권)는 대항력발생(전입신고) 후에 가능

   

- 선순위 임차자:인수 문제, 후순위 임차자: 명도문제

- 선순위 임차자란 말소기준권리 보다 “ 전입신고가 빠른 임차자” 

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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