[스크랩] 경매에서 중요한 쓰리가(3가)를 아시나요?

경매에서 중요한 쓰리가(3가)를 아시나요?

- 둘째 형제 가등기 -

조회 1203 | 2009-11-18 20:45

1. 가등기의 의의 가등기라는 것은 종국등기를 할 수 있는 실체적 혹은 절차법적 요건이 구비되지 않은 경우에 장래 그 요건이 완비된 후에 할 본등기의 순위를 보전하기 위해서 미리하는 예비등기를 말한다. 현실에서는 가등기제도를 악용하는 경우가 많은데 가등기는 그 순위보전의 효력 때문에 부동산을 매수한 자가 본등기를 하지 않고 우선 가등기만을 해놓고 자기의 권리에 대한 순위를 일단 보전한 후에 이를 다른 제3자에게 미등기전매를 하여 사실상의 중간생략등기의 방법으로 부동산 매도인으로부터 직전 제3자에게 소유권이전등기를 경료한 다음 가등기를 말소하는 방법으로 악용하거나 강제집행을 면탈하기 위하여 제3자 명의의 후순위 가등기를 설정하는 등 부정한 수단으로 악용하는 사례가 많다. 2. 가등기의 종류 가등기의 종류는 2가지이다. 하나는 매매의 예약으로 하는 소유권이전청구권가등기(순위보전가등기)와 다른 하나는 채권확보를 위한 소유권이전담보가등기이다. (1) 소유권이전담보가등기(일명 담보가등기) 담보가등기는 소유권이전이 목적이 아니라 채무변제의 담보를 위한 일종의 담보물권의 성질을 갖는다. 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주면서 채권담보 목적으로 채무자 명의의 부동산에 저당권을 설정할 수 도 있고 담보가등기는 설정할 수 있다. 즉 담보가등기는 저당권처럼 채권자가 금전채권을 담보하기 위해 채무자 명의의 부동산에 설정하는 것을 말한다. 예시) 위 예시에서 A가 급히 돈이 필요해서 B로부터 1년뒤 갚는다는 조건으로 2억원을 빌렸다고 가정해보자. 이때 A는 담보로 본인 소유 시가 5억원의 주택을 제공하면서 만일 1년후에 빌린 돈을 갚지 못하면 담보로 제공한 주택을 가져가도 좋다는 약속을 하고 본인 소유 주택에 가등기를 설정한 경우가 있다. 즉 채무자A가 채권자B로부터 금전을 차용하면서 만일 변제기(1년후)가 도래하여도 갚지 않을 경우에는 채무자 소유의 부동산(시가 5억주택)에 관한 소유권을 채권자B에게 넘겨준다는 대물변제의 예약을 하고 나아가 담보의 목적으로 가등기를 한 경우이다. 위 사례와 같이 돈을 빌리면서 그에 대한 담보목적으로 하는 등기가 바로 담보가등기이다. 만약에 채무자A가 변제기가 지나도록 채무를 변제하지 않을 경우 가등기권자는 어떤 조치를 취할 수 있을까? 가등기권자B는 다음 두가지 권리 중에서 하나를 선택하여 행사할 수 있다. 첫째는 소유권을 가져오는 방법이다. 채권자B는 일정기간의 청산기간(청산금 평가 통지서를 내용증명으로 보낸 후 보통 2개월)이 경과한 후 청산금(부동산 시가 5억 - 빌려준돈 2억을 뺀 차액 3억을 청산금이라 함)을 채무자A에게 지급하고 본등기를 하여 채권자B가 소유를 취득하게 된다. 둘째는 담보가등기에 기해 경매를 신청하는 방법이다. 채권자B가 가등기의 목적이 된 부동산을 임의경매 신청하여 그 낙찰대금에서 배당을 받는다. 담보가등기는 가등기 담보 등에 관한법률 제12조 제1항에 의해 저당권으로 보기에 담보가등기가 설정된 부동산이 경매된 경우 담보가등기는 자기채권을 후순위 채권자보다 우선 변제받을 권리가 있다. (2) 소유권이전청구권가등기(순위보전가등기) 소유권이전청구권가등기는 소유권이전에 관한 본등기를 할 수 있는 물건이 갖춰지지 않았거나 의도적으로 본등기를 늦춰야 하는 경우에 하는 등기를 말하며 부동산 등기법의 적용을 받는다. 예시) 위 예시에서 서울에 사는 매수인B는 A소유의 주택(시가 5억)을 사기로 하는 매매계약을 체결하고 잔금을 다 지불했다. 하지만 개인적인 사정(1가구 2주택 양도소득세 때문)으로 소유권이전등기를 6개월 후로 미루기로 했다. 이때 매수인B가 잔금을 전액 지불했으나 부동산은 매도인A 명의로 그대로 둘 경우 매도인 A가 다시 제3자에게 이중으로 매매(2중 매매)하거나 매매계약 체결 이후 매도인A의 채권자들이그 부동산에 예기치 못한 가압류, 가처분 또는 근저당권 등을 하면 매수인B는 예기치 못한 엄청난 피해를 입게 된다. 이러한 피해를 막기 위해 매수인B가 하는 장치가 소유권이전청구권가등기라 보시면 된다. 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 하면 소유권이전청구권가등기 이후의 모든 권리는 무조건 말소가 된다. (단, 가처분 중 원인 무효에 의한 가처분은 말소가 되지 않는다) (3) 소유권이전담보가등기와 소유권이전 청구권가등기는 어떻게 구별할까? 가등기의 종류는 2가지이다. 하나는 매매의 예약으로 하는 소유권이전청구권가등기(순위보전가등기)와 다른 하나는 채권확보를 위한 소유권이전담보가등기이다. 이와 같이 가등기는 2가지가 있으나 둘 다 등기부상에 소유권이전청구권가등기라고 표시된다. 부동산 등기부상에 가등기가 설정되었을 경우 채권에 관한 내용(채무자, 채권액, 변제기, 수액등)과 가등기가 순위보전가등기인지? 담보가등기인지? 여부가 등재되지 않기에 등기부상 등기형식만 가지고는 제3자는 순위보전가등기인지 담보가등기인지 여부를 전혀 알 수가 없었다. 따라서 선순위등기가 경료된 부동산이 경매신청권자에 의하여 경매신청이 있으면 관할법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 일단 경매개시물건에 대한 기입등기를 마친 후 경매절차를 사실상 중지하고 선순위가등기권자에게 담보가등기인지? 순위보전가등기인지? 를 법원에 신고하고 내용을 최고한 후 그 결과에 따라 처리하게 된다. 이때 담보가등기인 경우에는 그 내용, 채권의 존부, 원인 및 금액을 신고하고 순위보전가등기인 경우에는 담보가등기가 아닌 사실을 법원에 신고하라고 가등기권자에게 최고한다. 해당가등기가 담보가등기라면 법원의 최고에 의해 채권신고를 한 경우에 한하여 매각대금에서 순위에 의해 배당을 받고 소멸하게 된다. 그러나 해당 가등기가 순위보전가등기라면 선순위가등기권리자는 법원에 아무런 신고도 하지 않을 것이다. 법원은 이러한 가등기를 순위보전가등기라고 보는 것이 현실이다. 결국 경매에 있어서 선순위가등기의 실체를 확인하기 위해서는 선순위가등기권자로부터 직접 내용을 확인하거나 법원사건기록 중 채권계산서를 제출했는지 배당요구사실이 있는지 확인해야 한다. 채권계산서상에 배당요구 사실이 있음이 확인되는 가등기라면 담보가등기로 보셔도 좋다. 위와 같이 법 개정 전에는 등기부에 등재된 가등기가 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지 구별이 어려웠으나 요즘에는 법이 개정 되서 쉽게 구별할 수 있기 때문에 걱정하지 않아도 된다. 즉 금전을 차용하면서 가등기를 한 경우 (담보가등기)에는 소유권이전담보가등기라 기재되고 매매예약에 따른 가등기인 경우 (순위보전가등기)에는 소유권이전청구권가등기라 기재되기 때문이다. 3. 가등기의 성립 가등기에는 가등기권리자와 가등기의무자 공동신청에 의하여 성립한다. 그러나 가등기권리자가가등기의무자의 승낙서를 첨부하거나 가등기처분명령 정본을 첨부하는 경우에는 예외적으로 단독으로 등기 신청할 수 있다. 4. 가등기의 효력 가등기의 일반적 효력은 순위 보전적 효력이다. 즉 가등기에 기하여 후에 본등기가 행하여지면 본등기의 순위는 가등기 순위에 의한다(부동산 등기법제 제6조 제2항). 예시) 소급해서 발생 A(2009.3.5) B(2009.4.5) C(2009.5.5) D(2009.6.5) B(2009.7.5) ----l-----------l-----------l-----------l----------▲------- 소유권이전등기 소유권이전 소유권이전 가압류 본등기 청구권가등기 가등기는 가등기 자체만으로 가등기의 목적인 청구권의 설정, 이전 등의 효력이 종국적으로 발생하는 것이 아니고 후에 가등기에 의한 본등기를 한 경우에 청구권의 설정, 이전의 효력이 종국적으로 발생하고 다만 그 본등기의 순위만은 미리 확보해둔 가등기의 순위에 의하여 되는 것뿐이다. 2009년 4월 5일 가등기가 되어 있으나 효력은 발생하지 않고 있다가 3개월 후인 2009년 7월 5일 가등기에 의한 본등기를 하면 본등기한 날 효력이 발생하지 않고 가등기한 날(4월5일)로 소급하여 그때부터 효력이 발생한다. 이때 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 하면 소유권이전청구권가등기 이후에 설정된 모든 권리(C소유권이전, D가압류)는 무조건 말소된다. 5. 경매절차에서 가등기의 지위 선순위가등기 후순위가등기 * 원칙 <--------------▲-----------------> ⇓ 말소기준권리 ⇓ 소멸 안함(낙찰자가 인수) 소멸함(낙찰자가 인수 안함) 담보가등기인 경우⇒무조건 소멸 * 예외 선순위가등기 소유권이전청구권가등기인 경우⇒낙찰자가 인수 경매절차에서 가등기가 있는 경우 권리분석은 다음과 같이 정리할 수 있다. 원칙은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위가등기는 그 종류를 불문하고 매각으로 소멸한다. 그러나 선순위가등기는 매각으로 소멸되지 않기에 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 예외적으로 선순위가등기라 하더라도 담보가등기인 경우는 소멸되어 낙찰자가 인수할 필요가 없지만 소유권이전청구권가등기(일명 순위보전가등기)는 매각으로 소멸되지 않기 때문에 낙찰자가 인수해야 한다. 이 경우 낙찰 받고 지급납부를 했더라도 금전적 손해는 물론이거니와 최악의 경우에는 소유권을 빼앗길 수 있으므로 조심해야 한다. ▣ 경매실무에서 담보가등기로 보는 경우 ① 가등기권자가 경매를 신청한 경우 ② 가등기권자가 채권계산서를 제출한 경우 ③ 담보가등기임을 매각물건명세서에 표시가 된 경우

출처 : 구미시 옥계동 한국공인(상가,아파트,원룸)

글쓴이 : 예스 한국 원글보기

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