[재무칼럼] 시니어 재테크 ⑫ - 부동산정책과 집값

 

 

 

[재무칼럼] 시니어 재테크 ⑫ - 부동산정책과 집값

한국재무설계(주) 안봉학 CFP

2010.09.29 21:00 입력 | 2010.09.29 21:04 수정

 

'부동산'

 

 

 

 

안봉학 CFP

(현) 한국재무설계(주)
국제공인재무설계사
공인중개사
증권투자 상담사
前)외환은행 근무
前)한국자산관리공사 재정컨설팅 상담위원

 

 

 

 

부동산정책과 집값

 

 

부동산 정책이란?

 

[교육연합신문=편집국]  우리는 살아가면서 부동산과 밀접한 관계를 형성하게 된다.
매일매일 생활하는 주택에서부터 옛날부터 삶의 터전이 되어 온 토지, 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산, 도심의 많은 건축물 등이 우리의 생활에 직접 또는 간접적으로 영향을 주고 있다. 이중에서 오늘은 주택시장에 대한 현 정부의 정책방향은 어떻게 전개되고 있는지 살펴보도록 하겠다.

흔히 말하는 부동산 정책이란 무엇일까?

한마디로 표현하자면 부동산 정책이란 정부가 특정한 목적을 달성하기 위해 부동산 시장에 개입하는 일련의 행위를 일컫는다. 그렇다면 정부는 왜 시장에 개입하려고 하는 걸까? 다시 말해 정부가 의도하는 정책의 목표는 무엇일까?  이는 집권하는 정권에 따라서 표현의 차이는 있겠지만 결국 ‘부동산 시장의 안정화’로 정리할 수 있을 것이다. 그리고 부동산정책은 크게 부동산경기 활성화와 부동산 투기억제라는 2가지 방향으로 전개되어 왔다.

 

90년대 후반 IMF 위기로 인하여 부동산 시장이 극도로 침체되자 정부는 부동산경기 활성화 방향으로 부동산 정책을 전개하였고 이러한 효과는 IMF 위기가 극복되는 시기에 부동산가격이 급격히 상승하는 결과를 가져왔다.

 

그래서 참여정부에서는 2003년부터 각종 투기억제를 위한 부동산정책들이 발표되었다.

투기과열지구를 확대하여 분양권 전매를 제한하고, 재건축아파트에 대한 소형 평형 의무비율 적용 및 재건축 초과이익 환수제 적용, 다주택자에 대한 양도세 강화 및 종합부동산세 조기 도입, 부동산 실거래 과세 추진 및 실거래가격 표기, LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율) 및 DTI(Debt To Income, 총 부채 상환비율) 적용, 분양가 상한제 적용 및 분양원가 공개 등이 참여정부에서 이루어졌던 대표적인 부동산정책들이다.

 

그리고 이러한 정책들이 시장에 반영되어 시장이 숨고르기에 들어간 사이 미국 서브프라임 모기지로부터 촉발된 세계금융위기는 또 한번 국내 부동산시장에 정책기조의 큰 변화를 가져오게 한 것이다.

 

 

현 정부의 부동산 정책 방향

 

그러면, 현 정부의 부동산 정책을 크게 주택공급 측면, 부동산세제 측면, 부동산금융 측면으로 나누어 살펴보도록 하겠다.

 

첫째, 주택공급 측면에서 보면 크게 도심지 재건축, 재개발의 활성화와 보금자리주택을 통한  공급확대 정책을 꼽을 수 있다. 현 정부에서는 참여정부에서 주택공급정책으로 주로 이용하였던 신도시를 통한 주택공급 정책보다는 수요가 있는 곳에 공급을 확대한다는 방침으로 도심 주택공급을 늘리기 위해 재건축, 재개발 규제를 완화하고, 용적률을 상향하는 정책을 전개하고 있다.

 

또한 서민 주거안정을 위하여 수도권 그린벨트를 해제하여 주택공급을 확대하는 보금자리주택으로 주택공급을 확대하고 있다.

둘째, 부동산세제 측면에서 보면 양도소득세 및 종합부동산세 완화정책을 꼽을 수 있다.
부동산 거래를 활성화하기 위해 과표구간 조정 및 세율 인하와 함께 1세대 다주택자에 대한 양도세 부담도 낮아져 2010년 12월 31일까지 양도하거나 취득한 주택에 대해서는 중과세 적용을 배제하기로 하였다.

 

종전 양도세 중과에 따라 1세대 2주택자는 둘중 하나를 양도할 경우 50%의 세율이 붙고, 1세대 3주택자는 셋중 하나를 양도하면 60%의 고세율이 적용되게 되어 있었으나 2년간 한시적으로 특례기간을 두어 1세대 2주택자는 일반세율(6~35%)이 붙고, 1세대 3주택자는 45%의 세율이 적용될 수 있도록 조정을 하였다.

 

또한 위헌판결로 인하여 종합부동산세 과세를 가구별 합산과세에서 소유자별 과세로 전환하였고, 과세기준도 종전 6억원에서 9억원으로 상향 조정되었다.

셋째, 부동산금융 측면에서 보면 LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율) 및 DTI(Debt To Income, 총 부채 상환비율) 유지를 꼽을 수 있다.

 

LTV는 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물의 가격에 대비하여 인정해주는 금액의 비율로 흔히 주택담보대출비율이라고 한다. 현재 은행 및 보험사의 경우 50%(강남3구 40%), 상호저축은행 등 제2금융권은 60%의 LTV가 적용되고 있다.

 

DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것으로 현재 서울은 50%(강남3구 40%), 수도권은 60%의 DTI가 적용되고 있다. 최근 정부 고위관계자는 “당분간 LTV 및 DTI규제를 해제할 계획이 없다”고 말해 이 정책은 당분간 유지될 가능성이 커 보인다.

 

 

정부의 부동산 정책방향은 시장의 변화에 따라 바뀐다.

 

우리는 흔히 부동산 정책에 따라 시장이 변화하는 것으로 이해하고 있다. 그리고 실제로 부동산 시장이 정책에 의해서 좌우되기도 한다.

예를 들어 2008년 하반기 금융위기로 크게 하락하던 부동산 가격이 정부의 정책금리 인하 정책으로 2008년 12월부터 상승세로 전환되어 2009년 상반기 큰 폭의 가격 상승으로 연결되었다. 그러나 실제는 시장의 변화가 부동산 정책을 결정하는 것이다. 2009년 상반기부터 부동산 가격이 지속적으로 상승하자 정부는 결국 2009년 9월 DTI 규제를 강화하여 시장의 안정화를 유도한 것이라 할 수 있다.

 

이렇듯 정부의 부동산정책은 부동산의 가격상승을 유도하거나 가격하락을 유도하는 것이 아니라 “부동산시장의 안정화”에 있다고 볼 수 있다.

최근 실시된 ‘6. 2 지자체 선거’결과를 두고 부동산 정책과 연관지어 이야기하는 사람들이 있다.주택 소유자별 또는 소득수준별 선거결과 정보가 없는 상황이라 정확하게 애기할 수는 없지만 집값 하락이 일부지역에서 집권 여당에 불리하게 작용했다는 평가가 있다. 

 

비록 부동산정책만으로 선거결과를 설명할 수는 없겠지만 현재처럼 주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황에서는 어떤 형태로든 부동산정책에 변화가 있을 것으로 예상된다.

 

돈은 돌아야 하듯이 주택 역시 실수요 중심으로 원할하게 거래돼야 한다.

 

그러나 요즘 주택시장은 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제, 그리고 지속적인 보금자리 공급과 집값 하락 분위기가 확산되면서 실수요 거래도 힘든 상황이다.

따라서 무엇인가 변화가 필요한 상황이다.

 

부동산 정책의 변화는 부동산 시장 상황을 다른 방향으로 전환할 필요가 있을 때 발생한다는 점을 명심하고 정부의 정책에 맞서는 우를 범해서는 안 될 것이다.

 

편집국 news@eduyonhap.com