[스크랩] 양도소득세의 1세대1주택, 2주택, 3주택 바로알기

양도소득세의 1세대1주택, 2주택, 3주택 바로알기

글쓴이 : 관리자 조회 : 107

소득세법상 1세대1주택이란 '거주자및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년이상인것을 말한다'라고 정의 되어있다.   여기서 보유기간 3년은 반드시 입주해서 살 필요는 없고 그냥 명의가 3년이상된것을 의미합니다. 다만 서울특별시, 과천시, 신도시(분당.일산.평촌.산본.중동)의 경우 3년이상보유기간 중 2년이상 거주해야만 1세대1주택의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.   하지만 다음의 경우에는 3년보유(특정지역내 2년거주)규정을 적용하지 않습니다.  1. 임대주택의 경우 양도일전에 5년이상 거주하셨으면 바로 양도하셔도 1세대1주택으로 적용되고  2. 국책사업(도로등)으로 수용되는경우도 1세대1주택으로 적용되고 (2주택,다주택자는 제외)  3. 이민을 가는경우도  4. 취학, 전근, 요양등 기타 부득이한 사유로 이주시에도 적용됩니다.   그리고 주민등록상 세대주 명의의 집이외에 그 밑에 있는 구성원의 명의로 된집이 있어도 2주택이되고 1주택이라도 3년이상 보유하지 않은것은 제외한다는것을 의미한다. 또한 주민등록상 별도로 등재되어있다고 하더라도 (아빠는 서울에 엄마는 부산에 난 광주에) 1세대로 본다는것도 잊지말기 바란다.   단, 다음의 경우는 배우자가 없어도 1세도로 보는 예외의 경우가 있다.  1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인경우  2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우  3. 소득이 최저생계비 수준이상으로서 독립된 생계를 유지할 수 있는경우 (미성년자 제외)   예를들어 환갑이넘은 아버지 명의로 1세대 3주택이 되어있을시 31살이 되는 아들에게 1채를 증여하고 별도의 세대를 구성하여 1세대 1주택을 만들고 27살인 직장다니는 아들에게 또 한채를 증여하여 1세대1주택으로 만들면 1세대가 3세대로 분리하여 각각 1세대1주택의 조건을 갖출 수 있다는 말이다.   그리고 일시적인 2주택도 2주택이어도 1주택으로 간주하는 경우도 있으니 꼭 알아두시기 바란다.    1. 일시적인 1세대2주택자 - 1세대1주택을 보유한자가 양도전 다른주택을 취득하기위해 일시적으로 2주택이 된경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이나 종전의 주택을 양도시 1세대1주택의 비과세를 적용한다. 2. 상속으로 인한 1세대2주택의 경우 일반주택(자기주택)을 매도시에는 1세대1주택의 기준을 적용한다.     (단, 상속주택을 먼저처분하면 1가구2주택이 적용됩니다) 3. 직계존속의 동거봉양을 위한 1세대2주택의 경우 2년이내 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택의 기준을 적용합니다. 3. 혼인으로 인한 1세대2주택의 경우에도 2년이내 먼저 양도하는 주택에는 1세대1주택을 적용합니다.  (남편명의로 된게 보유기간이 1년이고 부인명의로 된게 보유기간이 2년이면 1년후에 부인명의로 된집을 팔아야 비과세 된다는 의미입니다.) 4. 기타로는 지정문화재주택이나 농어촌주택특례가 있으나 거의 관련이없어 작성하지 않습니다.   이 경우에 해당하시는 분은 모두 1세대1주택자로서 비과세적용을 받습니다.   단, 명심하세요. 1세대1주택 비과세는 6억까지만 해당됩니다. 6억이 넘어간다면 그 초과부분의 양도소득세는 부담하셔야 합니다.   쉬운예로 1992년 분당에 9000만원에 43평을 분양받아 입주한 분이 지금 12억에 매매를 한다면 비과세부분은 6억까지이고 나머지 6억에 대해서는 양도소득세 과세부분이 된다는 것입니다.   읽으면서도 짜증나시죠. 연구하는 저도 짜증날때가 한두가지가 아닙니다. 욕이 목까지 차오를때가 한두번이 아니었죠.   그럼 이제 1세대2을 함께보시죵 소득세법 시행령에 보면 '수도권(서울,경기,인천)및 광역시(대전,부산,광주등)에 소재하는 주택과 이외 지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 기준시가가 3억원을 초과하는주택을 2채소유한 1세대'를 1세대2주택자로 규정하고 있습니다. (거의 다 걸리시죠.)   그럼 예외를 보시죠.  1. 세대원중 일부가 근무상의 이유로 다른 시.군(수도권내의 지역은 제외)으로 이전하며 취득한 주택으로서 그 주택이 취득후 1년이상 거주하고 사유해소일로부터 3년이 경과하지 않았을때.  (쉽게말해 가족은 서울에 있고 아빠가 전라도광주에 전근가서 오피스텔하나 사서 1년조금넘게 근무했던 오피스텔을 3년이내 팔면 1세대2주택이 아니라는거죠)  2. 부모님(60세이상)을 모시기위해 전에 부모님집을 합침으로서(이런분은 없겠죠) 2주택이 된경우 5년이내에 파는집  3. 혼인으로 인한 1세대2주택 (위에 설명드렸음)  4. 이사를 위한 취득으로 인한 일시적인 1세대2주택 (위에 설명있음)  5. 소형주택 (양도당시 기준시가가 1억원이하인 주택을 말하며, 재개발 재건축 소재지지의 건축은 제외)  6. 소송이 진행중(경매등)인 주택이거나 그 소송결과로 취득한 주택 (확정판결일로부터 3년이 경과하지 아니한경우만)   예외를 잘 찾아가는게 세태크의 지름길입니당   마지막으로 1세대 3주택및 다주택을 보시죠. 소득세법상의 기준은 2주택과 같습니다. 그런데 집이 3개이상이라는것만 다르죠.   하지만 2주택은 하나를빼면 1주택이기에 비과세 조건이라고 위에 설명드렸지만 다주택보유자에겐 하나를 빼도 중과세요건이기때문에 중과세 제외요건이라는게 있죠. 한번보시죠.    구분 60% 중과 제외요건            임대호수 임대기간  규 모   건설임대주택   2호 이상  5년이상  대지면적이 100평이하이고 주택의 연면적(전용면적)이 45평이하로서 기준시가가 6억원이하일것   매입임대주택  신규사업자 (2003년 10,30일 이후등록)  5호이상 10년이상  국민주택 규모이하로서 국세청 기준시가 3억원이하일것     기존사업자 (2003년 10,29일 이전 등록)  2호이상 5년이상   국민주택 규모이하로서 국세청 기준시가 3억원이하일것   쉽게말하자면 임대주택으로 여러개 가지고 있는분은 60%가 아닌 누진세율(9~36%)를 적용해 준다는 말입니다.   이밖에 소형주택도 중과세를 제외시켜줍니다. 소형주택이란 2003년 12월31일 이전에 취득한 주택으로서 주택가액이 4000만원이하이고 공동주택기준 전용면적 18평이하이거나 단독주택기준 건물면적 18평이하이고 대지면적 36평이하를 말한다고 되어있습니다. (하꼬방이란 얘기죠 - 실제로 거주하시는 분께는 농담이니 노여워하시지 말기 바랍니다.) 자 이제 집안 사람들 다 모아놓고 우리집은 어디에 해당하는지 잘 살펴보시기 바랍니다.   지식IN에 답변을 올리다보면 종종 1세대2주택이나 3주택에 해당되지 않는데 걱정하시는 분이 계시더라구요. 세금은 나눔이라는 광고가 있더군요. 잘 사는 만큼 많이 배풀어줘야하는데 과연 누구한테 배푸는건지 몰라 저도 세금은 안내는 쪽으로 연구하고 다닙니다. 출처: 저자 이승익<square69@naver.com>

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