회원님 질문
안녕하십니까?
지방에 거주하는 회원입니다.
부동산 등기를 보면서 궁금한 사항이 있어 문의하고자 합니다.
임대차등기가 있고 임차권등기명령 등기가 있는데
이 둘의 차이점은 무엇인가요?
지바다 상담소 의견
임대차 등기는
순수한 민법상 임대차등기를 말합니다.
민법 제621조, 임대차의 등 조문 제2항 |
“부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.” |
다음은 민법 제 621조 순수한 임대차등기의 사례입니다.
민법 제 621조 순수한 임대차등기의 사례 | |
주택 | 임차권설정(을구) |
접수 | 2018년 7월 2일 제1114호 |
원인 | 2018년 7월 2일 설정계약 |
임차인이 이렇게 등기를 해 두면
임대인과 체결한 임대차를 가지고도 제3자에게 대항할 수 있습니다.
원래 임대차는 임차인과 임대인간에만 적용되는 채권입니다.
임차인은 자신의 임차권을 임대인에게만 주장할 수 있습니다.
새로운 주인이 나타나 계약해지를 요구하면 기존 임대차로는 어찌할 방도가 없다는 말입니다.
이때 임차인이 부동산에 임대차등기를 해 두면
새로운 주인에게도 기존 임대차를 가지고도 대항할 수 있게 됩니다.
물론 이것은 주택임대차보호법 등 특별법 내용이 아닌
순수한 민법상 임대차인 경우를 말합니다.
다음은 임차권등기명령 등기에 관하여 알아보겠습니다.
주택임대차보호법 3조의3 “임차권등기명령” 조문 제1항 |
“임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.” |
주택임대차보호법 3조의3 “임차권등기명령” 조문 제2항 |
임차권등기명령의 신청서에는 “임차권등기의 원인이 된 사실과 임차인이 대항력을 취득하였거나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실”을 기재 |
임차권등기명령 등기 사례 | |
주택 | 임차권설정(을구) |
접수 | 2018년 2월 7일 제1111호 |
원인 | 2018년 2월 5일 ○○지방법원의 임차권등기명령(2018카기412) |
임차보증금 | 140,000,000원, 차임 |
범위 | 2층 주택 전부 |
임대차계약일자 | 2015년 7월 2일 |
주민등록일자 | 2014년 7월 10일 |
점유개시 일자 | 2014년 7월 10일 |
확정일자 | 2014년 7월 10일 |
임차권자 | ○○○ |
001212－1241241 ○○시 ○○구 ○○동 666 (인)
임차인이 법원의 명령에 의해 임대인 주택에 등기를 해 두고
기존 주민등록을 다른 곳으로 이전하여도
기존의 대항력과 우선변제권은 소멸되지 않고 등기상에 남게 됩니다.
이 둘의 차이점은 부동산 경매에서 차이가 납니다.
1.
민법 상 순수한 임대차 등기는 설정 일자가 권리 분석시일 때
말소 기준 권리와 비교할 수 있는 대상일이 됩니다.
임차권 등기명령 등기권자는 설정일자가 비교 대상 일자가 아니고
등기상에 있는 전입일자가 비교 대상 일자가 됩니다.
정확하게 말하면 전입일 그 다음날 “0시”입니다.
해당 주택에 근저당권이 2015년 3월 2일에 설정되어 있다고 한다면
설정일자가 (2016년 5월 9일) 근저당권설정일자보다 늦게 되어 있으므로
민법상 순수한 임대차 등기에서는 후 순위로 경매가 소멸됩니다.
2.
그러나 임차권등기명령 등기는 다릅니다.
해당 주택에 근저당권이 2015년 3월 2일에 설정되어 있다고 하면
임차권 등기명령 등기 설정일자는 2016년 5월 9일입니다.
임차인의 전입일자가 2014년 2월 8일로 되어 있으면
임차인의 대항력 발생일은 2014년 2월 9일 “0시”가 됩니다.
따라서 선순위로 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 것이 원칙입니다.
다음으로 배당요구의 차이에 대해서 알아보겠습니다.
민법상 순수한 임대차 등기는 우선변제권이 없기 때문에
배당요구하고는 거리가 멉니다.
그러나 임차권등기명령 등기권자는 배당과 밀접한 관계가 있습니다.
이 경우 임차인이 배당을 받는 방법에는 2 가지가 있습니다.
하나는 임차권 등기명령 등기가 경매기입등기 전에 설정된 경우는
당연배당자로 취급 받아 배당요구종기기일까지 요구를 안 해도
배당이 됩니다.
그러나 경매 기입 등기 이후에 설정된 임차권등기명령 등기권자는
배당요구 종기기일까지 배당요구를 해야 배당이 됩니다.
임차인이 배당요구를 안 해서 배당이 되지 않는다면
임차인이 선순위일 때, 낙찰자가 인수하게 됩니다.
지비다 상담소에서는 고객 회원 여러분의 상담을 받아 성심껏 답변해 드리고 있습니다.
많은 이용 바랍니다. 아래 배너를 클릭해주세요.
'코칭스킬 > 경.공매' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] [지비다 상담] 경매에서 선순위 가등기 권리분석 도와주세요! (0) | 2019.02.06 |
|---|---|
| [스크랩] [지비다 상담] 토지를 매수하였는데 면적이 부족한 경우 어떻게 해야 하나요? (0) | 2019.02.06 |
| [스크랩] [지비다 상담] 가압류가 왜 말소기준권리인가요? (0) | 2019.02.06 |
| [스크랩] [지비다 상담] 취득 시효가 무엇인가요? (0) | 2019.02.06 |
| [스크랩] 2018년 10월 16일 시행된 상가건물 임대차 보호법 개정 내용 (0) | 2019.01.13 |