회원님 질문
안녕하십니까?
대전에 거주하는 회원입니다.
전원주택용 토지를 매수하려고 경매물건을 보고 있습니다.
토지등기부에 가등기가 선순위로 되어 있는 경매물건이 있어 질문드립니다.
등기내용은 다음과 같습니다.
- 2013년 4월 2일 가등기
- 2017년 5월 29일 가압류
- 2017년 9월 1일 압류
- 2017년 10월 12일 가압류
- 2018년 6월 20일 강제경매
이럴 경우 가등기는 어떻게 되나요?
지비다 상담소 의견
먼저 지비다 상담소를 찾아 주시어 감사드립니다.
주신 질문을 먼저 권리분석해보고자 합니다.
말소기준 권리를 찾아보면
일단 [2017년 5월 29일 가압류]가 됩니다.
그래서 가압류 밑으로 된 등기는 소멸하게 되고
[2013년 4월 2일 가등기]는 인수하게 됩니다.
여기까지는 이해가 되실 것입니다.
이제는 인수되는 가등기가 소유권 이전청구권 보전을 위한 것이 아닙니다.
담보가등기인 경우, 저당권으로 취급되어 경매에 의해 소렴 하게 되는
사항에 대해 알아보겠습니다.
먼저 가등기담보 등에 곤한 법률을 살펴보겠습니다.
가등기가 경매가 진행되면 저당권으로 보게 된다는 조문을 확인해보겠습니다.
[제13조 “우선변제 청구권” 조무] |
“담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 개시된 경우에 담보가등기 권리자는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기 권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다.” |
다음으로 경매가 진행되면 담보가등기는 소멸한다는 규정을 알아보겠습니다.
[제15조 “담보가등기 권리의 소멸”조문] |
“담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.” |
그렇다면 낙찰자 입자에서 해당 가등기가 담보가등기인지,
소유권 이전 청구권 보전 가등기인지 어떻게 구별해야 할까요?
이 문제는 낙찰자 몫이 아니고 법원의 몫입니다.
등기상 가등기가 있는 경우,
법원은 어떤 가등기인지를 알아보기 위해
가등기권자에게 해당 권리를 주장하라고 최고하고 있습니다.
가등기 담보 등에 관한 법류를 살펴보겠습니다.
[제16조 “강제경매등에 관한 특칙” 조문 제1항] |
“법원은 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 강제 경매등의 개시 결정이 있는 경우에는 가등기 권리자에게, 해당 가등기가 담보가등기인 경우에는 그 내용과 채권의 존부·원인 및 금액을 신고하도록 하고, 해당 가등기가 담보가등기가 아닌 경우도 담보가등기가 아니라고 신고하도록, 적당한 기간을 정하여 최고하여야 한다.” |
그래서 법원으로부터 최고를 받은 가등기권자가 담보가등기라고 신고하고
관련 서류를 제출하면 그 가등기는 담보가등기로 취급되어 처리가 됩니다.
그런데 가등기권자가 아무런 대응을 하지 않고 있으면
법원으로서는 알 수 있는 방법이 없기 때문에
소유권 이전 청구권 보전 가등기로 보고 진행하게 됩니다.
법원은 이 두 가지 경우에 대한 정보를 낙찰자에게 알려주고 있습니다.
해당 경매사건의 매각물건명세서를 보면 나와 있습니다.
해당 가등기는 담보가등기로 신고가 된 사실을 알려 주는 것이고
선순위 가등기는 인수하는 것입니다.
인수 후 가등기가 본등기를 하면 낙찰자가 소유권을 잃을 염려가 있음을
알려 주고 경매를 진행하고 있습니다.
이것이 경매 나온 선순위 가등기 해결 방법입니다.
마지막으로 고수들만이 알고 있다는
가등기 관련 기술이 하나 있습니다.
선순위 가등기가 소유권 이전청구권 보전 가등기라고 하여도
10년의 제척기간에 걸려 소멸하는 경우는,
선순위 가등기가 있어도 낙찰에 별 문제가 없을 수 있다는 사안입니다.
가등기권자가 가지고 있는 예약 완결권은 형성권으로서 10년의 제척기간이 지나면
소멸한다는 판례를 소개합니다.
[대법원 1992. 7. 28. 선고 91 다44766,44773(반소) 판결] |
“민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방 예약에서 예약자의 상대방이 매매완결의 의사를 표시하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리(이른바 예약 완결권)는 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 위 기간을 도과한 때에는 상대방이 예약목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸된다.” |
선순위 가등기는 매우 위험한 권리입니다.
반면 가등기를 잘 이해하면 고수익을 낼 수 있는 경우도 있습니다.
경매에서 권리분석은 매우 중요합니다.
신중하게 접근하시기 바라며
경매 진행하시다가 궁금한 사항이 생기시면 다시 문의하시기 바랍니다.
지비다 상담소는 항상 고객여러분에게 개방되어 있습니다.
감사합니다.
지비다 상담소에서는 고객 회원 여러분의 상담을 받아 성심껏 답변해 드리고 있습니다.
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