[스크랩] [지비다 상담] 취득 시효가 무엇인가요?

회원님 질문

안녕하십니까?

원주에서 거주하는 회원입니다.

저희 집과 옆집은 경계가 없이 약 21년 이상 오랫동안 함께 살아왔습니다.

저의 부모님이 3년 전에 돌아가셔 현재 제 앞으로 등기가 되어 있는데요.

최근에 옆집에서 내용증명이 왔습니다.

자신들이 살고 있는 땅을 점유취득시효 했으니

소유권을 이전해 달라는 것이었습니다.

그리고 몇 달 전에 등기에 기재된 은행 저당권도 말소해 달라고 했습니다.

참고로 저는 몇 달 전, 돈이 급해 토지 담보로 은행에서 대출을 받았습니다.

궁금한 점이 두 개 있습니다.

1. 점유취득시효가 무엇인지요?

2. 점유취득시효 이후, 그 사실을 모르고 저당권을 설정했다면                                         등기이전 의무자인 제가 그 저당권까지 말소하여 주어야 하나요?

옆집은 자신들이 은행 저당권을 말소하면 저에게 구상권을 행사하겠다고 합니다.

저는 옆집이 은행 대출을 갚아주면 그 돈을 옆집에 주어야 하는지요?

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지바다 상담소 의견

지비다 상담소를 찾아 주시어 감사드립니다.

먼저 점유취득시효와 관련된 민법 조문을 확인해 보도록 하겠습니다.

민법 제245조

“점유로 인한 부동산 소유권의 취득기간” 조문 제1항에서는, “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”

점유취득시효 기간은 20년입니다.

요건은 [소유의 의사]입니다.

그리고 평온, 공연하게 점유해야 합니다.

상기 요건을 가지고 옆집이 점유취득시효를 주장할 수 있는지 볼까요?

먼저 옆집에서 [소유의 의사]로 21년 전 점유한 사실을 입증해야 할 겁니다.

[소유의 의사]란

자신의 물건으로 알고 점유하는 것을 말합니다.

옆집에서 주택을 신축할 때,

회원님 부모님이 그 토지를 팔았고 등기를 하지 않았다면

[소유의 의사]에 해당한다고 볼 수 있습니다.

이런 관계를 상호 확인하는 것은 매우 어려운 일이 될 것입니다.

아마 옆집에서 내용증명이 왔다는 것은 증빙자료가 있다는 뜻일 테니 말이죠.

시골에서는 종종 이런 일이 일어나고 있습니다.

이럴 경우 자주점유를 깨는 경우가 있습니다.

옆집에서 1 년에 쌀 한 가마라도 주면서 토지를 사용하고 있었다면

자주점유가 아닌 타주 점유로 보기 때문에

점유취득시효를 주장할 수 없을 겁니다.

다음으로 평온, 공연하게 점유하였어야 합니다.

말 그대로 회원님이 한 번이라도 주택을 철거하라는 뜻을 통지한 적 없고

옆집도 자신들의 토지라고 인지했으며 이웃들도 그렇게 알고 지냈다면

평온, 공연하게 점유한 것으로 인정이 될 것입니다.

이상과 같이

옆집에서 이런 자료를 증거로 소유권 이전등기를 청구해 오면 어쩔 수 없이 소유권을 이전해 주어야 합니다.

달리 방법은 없을 것입니다.

방법이 있다면 앞에서 말한 점유로 인한 부동산 취득시효 요건을

옆집이 갖추고 있지 않음을 증거로 제시하는 방법뿐입니다.

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다음으로 저당권 말소에 관한 사항입니다.

결론부터 말하면 저당권은 말소하실 필요가 없어 보입니다.

1. 옆집에서 점유취득시효 주장전에 등기상 소유자로서 권리 행사를 할 수 있을까?

대법원 2006. 5. 12. 선고 2005 다75910 판결

“타인의 토지를 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자는 등기를 함으로써 비로소 그 소유권을 취득하게 되므로 점유자가 원소유자에 대하여 점유로 인한 취득시효기간이 만료되었음을 원인으로 소유권 이전등기 청구를 하는 등 그 권리행사를 하거나 원소유자가 취득시효완성 사실을 알고 점유자의 권리취득을 방해하려고 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 원 소유자는 점유자 명의로 소유권 이전등기가 마쳐지기까지는 소유자로서 그 토지에 관한 적법한 권리를 행사할 수 있다.”

옆집이 등기 이전해 달라고 하기 전까지 점유취득시효 사실을 몰랐다면

등기상 소유자의 권리를 행사할 수 있다는 겁니다.

2. 소유자 권리행사에 저당권 설정행위도 들어가는 걸까?

“점유취득시효 완성자는,   원소유자가, 취득시효의 완성 이후 그 등기가 있기 전에, 그 토지를 저당권의 설정하는 등   소유자로서의 권리를 행사하였다 하여 시효 취득자에 대한 관계에서 불법행위가 성립하는 것이   아님은 물론 위 처분행위를 통하여 그 토지의 소유권이나 제한물권 등을 취득한 제3자에 대하여   취득시효의 완성 및 그 권리취득의 소급효를 들어 대항할 수도 없다 할 것이고   이 경우 시효 취득자로서는 원소유자의 적법한 권리행사로 인한 현상의 변경이나   제한물권의 설정 등이 이루어진 그 토지의 사실상 혹은 법률상 현상 그대로의 상태에서   등기에 의하여 그 소유권을 취득하게 된다.”

회원님의 토지에 설정된 은행 저당권은 유효하고

옆집이 저당권을 말소하라고 할 수 없으며

저당권을 그대로 인수하여 소유권을 이전받아야 할 것으로 보입니다.

3. 옆집이 은행 저당권을 변제하고 회원님에게 구상권을 행사할 수 있을까?

“시효 취득자가 원 소유자에 의하여 그 토지에 설정된 근저당권의 피담보 채무를 변제하는 것은    시효 취득자가 용인하여야 할 그 토지 상의 부담을 제거하여 완전한 소유권을 확보하기 위한 것으로서    그 자신의 이익을 위한 행위라 할 것이니, 위 변제액 상당에 대하여 원 소유자에게 대위 변제를    이유로 구상권을 행사하거나 부당 이득을 이유로 그 반환 청구권을 행사할 수는 없다.”

설령 옆집이 은행 대출을 갚아주어도 옆집은 회원님에게 구상권을

행사할 수 없을 겁니다.

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오늘은 아주 복잡한 질문이셨습니다.

옆집과 원만하게 잘 협상하여, 잘 마무리되시기를 바랍니다.

감사합니다.

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출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 지비다 원글보기

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