[스크랩] 그린벨트 투자 어떻게…성급하면 NO…해제 대박·안 되면 쪽박

그린벨트 투자 어떻게…성급하면 NO…해제 대박·안 되면 쪽박 판교 옆 성남(복정·금토) 수혜 vs 남양주(갈매) 공급과잉

정부가 8년 만에 수도권 인근 그린벨트를 풀어 공공주택 16만가구를 공급한다고 밝히자 투자자들은 계산기 두드리기 바빠졌다. 그린벨트 토지에 관심이 집중되는가 하면 미래에 그린벨트 해제 지역에서 공급될 공공아파트 투자가치를 미리 따져보는 실수요자도 있다. 한편으론 대규모 임대주택 공급에 따른 주변 집값 하락을 우려하는 목소리도 있다.

잇따른 부동산 규제로 집값이 주춤한 시기 투자자로선 그린벨트 해제지에 군침을 흘릴 수밖에 없다. 그린벨트를 둘러싼 투자는 어떻게 하는 것이 좋을까.

그린벨트 해제 후 대규모 공공주택 공급이 예정되면서 토지, 공공 아파트, 주변 집값에 변수로 작용할 것이란 전망이 많다.

▶그린벨트 토지 투자는

▷강제 수용되면 본전도 못 찾아

그린벨트 내 매물 가운데 가장 투자하기 좋은 대상은 지목이 ‘대지’인 땅이다. 그린벨트 지정 전부터 대지였던 땅은 해제 뒤 일반주택 등 신축이 가능하다. 특히 집단취락지구가 형성돼 있으면서 도로에 접한 전답(논밭)을 매입하는 게 좋다. 대형 취락지구는 일단 통째로 그린벨트에서 해제되면 대지, 논밭, 임야 등과 같은 지목은 더 이상 의미가 없어지기 때문. 그렇다면 대지와 같은 조건으로 대지보다 저렴한 가격에 땅을 매입하는 게 유리하다는 얘기다.

토지 수용가격, 공시가 150% 수준

무주택자 공공아파트 분양 노려볼 만

물론 그린벨트 해제 지역이 협의 보상이나 강제 수용 지역에 편입될 가능성이 높다는 점에도 유의하자. 수용 가격은 공시지가 150% 정도에 책정되지만 꼭 매입가보다 높은 건 아니다. 보상 감정평가액이 실제 거래가보다 높지 않은 경우도 부지기수다. 때문에 보상이나 수용 지역에 편입되지 않는 곳이 안전하다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “수용 가격 기준일도 공람 공고일이 기준이라 투자 후 실익을 기대하기 어렵다”고 설명한다.

결국 내가 보유한 땅이 그린벨트에서 해제된다면 ‘대박’이지만 해제가 확정되지 않은 상태에서 섣불리 투자에 나서는 건 ‘도박’에 가깝다. 자칫 매도가 어려워 투자금 회수조차 어려울 수 있다.

다만 토지 보상을 둘러싼 첨예한 갈등이 예고돼 있고 정확하지 않은 정보를 사실처럼 꾸며 투자를 권유하는 일부 기획부동산이 늘고 있어 투자 시 주의해야 한다.

기획부동산은 그린벨트 내 대규모 토지를 헐값에 매입한 뒤 웃돈을 붙여 여러 필지로 쪼개 파는 업체다. 이들은 수도권 외곽 땅을 3.3㎡당 50만원 전후로 팔며 그린벨트가 해제되면 큰 차익을 남길 수 있다고 유혹한다. 하지만 이들 대부분이 과장 광고를 통해 시세보다 비싸게 판다. 또 필지를 쪼개서 팔다 보니 나중에 땅을 팔고 싶어도 팔기가 어렵다.

언감생심, 토지 투자보다 내집마련이 우선인 실수요자라면 그린벨트 해제 지역에서 택지 개발이 완료될 시점에 대비해 공공아파트 청약에 대비하는 것이 좋다. 공공아파트는 한국토지주택공사(LH)나 SH공사 등이 공공택지에 공급하는 전용면적 85㎡ 이하 아파트다. 공공·국민·영구임대 아파트를 제외한 분양 물량이 공공분양 아파트다. 이들 아파트는 교육, 교통 등 주변 개발이 잘 돼 있다. 또 민간 아파트보다 입지가 좋은 경우가 많다. 공공분양 아파트는 주변 시세보다 10~20% 낮은 분양가를 앞세운 덕에 무주택 실수요자에겐 여전히 인기다.

물론 공공분양 청약은 민간분양보다 자격 요건이 까다롭다. 공공분양 아파트를 분양받으려면 청약저축에 가입된 가구주를 포함해 가구원 모두가 무주택자여야 하고, 입주 때까지 이 조건이 유지돼야 한다. 같은 1순위 청약자라도 무주택 기간과 저축 총액이 많을수록 당첨 확률이 높다.

김광석 리얼투데이 이사는 “그린벨트에서 해제·개발되는 수도권 택지지구 가운데 서울 접근성이 좋고 주변에 업무 단지 배후수요가 있는지 따져보는 것이 좋다. 경기 서북부보단 서울 강남으로 이동하기 쉬운 경기 동남부권 인기가 클 것”이라며 “소득과 자산 규모, 지역에 따라 청약 가능 여부가 달라지는 만큼 자격 요건에 맞도록 미리 준비해두면 좋다”고 조언했다.

▶주변 집값은 어떻게 될까

▷입지 좋은 지역 오히려 오를 수

기존 주택 보유자는 혹여 그린벨트 해제로 내 집값에 영향을 미치지 않을까 걱정될 수밖에 없다. 가뜩이나 올해부터 대규모 입주 물량이 예고돼 있는데 공급이 대거 이뤄지면서 금리 인상과 맞물려 급매물이 속출하는 등 침체가 심화될 것이란 전망이 나오고 있어서다.

수도권 공공주택 건립 예정지 가운에 공급이 가장 많은 지역은 남양주 진접2지구로 신혼희망타운 3100가구를 비롯해 총 1만2600가구가 건설된다. 진접과 멀지 않은 구리 갈매역세권에는 총 7200가구가 선보일 계획이다. 위례신도시와 접한 성남 복정지구는 4700가구, 판교 근처인 금토지구엔 모두 3400가구 공공주택이 각각 건립 예정이다. 복정지구나 금토지구는 배후 신도시인 위례·판교 경쟁력이 높아 오히려 공공주택이 신도시 덕을 볼 가능성이 크다. 이들 지역은 아파트가 공급되면 가격이 오를 소지가 많다는 뜻이다.

반면 공급 물량이 많은 남양주·구리 지역 주택 가격은 조정을 거칠 수 있다는 의견이 나온다. 공공임대주택 등이 완공되면 기존 주택 수요가 이쪽으로 유입될 공산이 크다.

한 부동산 전문가는 “공급과잉으로 집이 남아도는 판에 싼 아파트가 대량 쏟아지면 집값은 하방 압력을 받을 수밖에 없다”고 우려했다.

일각에서는 그린벨트 해제·주택 공급 확대 계획이 집값에 큰 영향을 미치지 못할 것이란 의견을 낸다. 우선 주거 수요가 몰리는 서울 강남권 인근 수도권 지역에는 주택 공급 확대를 위한 택지 확보가 쉽지 않다. 만약 공급 계획이 틀어지면 집값은 더 오를 수 있다는 얘기가 나온다.

김일수 스타아시아파트너스 대표는 “아직 그린벨트 해제 지역 개발 계획이 구체화되지 않았고 택지지구 조성에 상당 기간이 소요되는 만큼 공공주택이 집값에 영향을 미칠 가능성은 적다”고 분석했다.

Q&A | 알쏭달쏭한 그린벨트

같은 ‘벨트’라도 건축물 가능 여부 달라

‘그린벨트’ ‘녹지지역’ 등 토지를 구분하는 용어는 많지만 이들 모두 녹색(Green) 어원을 쓴다는 이유로 각각의 의미를 혼동하는 사람이 꽤 많다. 결론부터 말하자면 엄연히 다르다. 이외에도 대중이 잘 모르거나 잘못 알고 있는 그린벨트 상식을 정리해봤다.

Q 그린벨트와 녹지지역 차이는.

A 우선 토지제도는 크게 용도지역제(용도·건폐율·용적률 등을 제한)와 용도구역제(용도지역 내 제한을 강화)로 나뉘는데 녹지지역은 지역제, 그린벨트는 구역제에서 나온 말이다. 녹지지역이 자연환경, 무질서한 도시 확산을 방지하기 위해 지정된다. 여기서 녹지지역을 효율적으로 관리하기 위해 그린벨트로 지정하면 해당 녹지지역 땅은 개발할 수 없다. 반대로 그린벨트로 지정되지 않은 녹지지역은 도로·건축·농지·산지법상의 문제만 없다면 개발 가능하다.

Q 수용되는 그린벨트 토지는 현금 보상 외에 다른 방법으로 보상받을 수 있나.

A 정부가 토지를 수용한다면 대개 현금으로 보상한다. 다만 경우에 따라 환지 보상이 적용되기도 한다. 환지 방식은 토지를 매입하지 않는 대신 개발 후 토지나 주택 소유권을 돌려준다. 도시개발법상 공공시설 설치, 변경이 필요하거나 개발지역 땅값이 인근 지역보다 비싸 보상금을 주기 어려울 때 적용한다. 다만 그린벨트는 개발 전후 감정 가격이 몇 배씩 차이 나 정부는 현금 보상 방식을 선호한다. 반면 그린벨트 내 토지 소유주는 환지 방식 보상을 원하기 때문에 정부와 적잖은 마찰을 겪는다.

Q 그린벨트 내에서는 건축물 개발이 전혀 불가능한가.

A 같은 그린벨트라 하더라도 어떤 유형이냐에 따라 개발 가능 여부가 다르다. 우선 가장 보편적인 ‘그린벨트로만 지정된 토지’에서는 이축권(개발제한구역에서 예외적으로 허가를 받아 건축할 수 있는 권리)이 없으면 건축 행위가 불가능하다. 농경지 등으로 활용하면서 수용되기만을 기다리거나 매매차익을 내고 양도하는 투자 전략을 취할 수밖에 없다.

그린벨트 내 ‘취락지구로 지정돼 있는 토지’는 지목이 대지라면 건축이 가능하고 일정 조건만 충족하면 근린생활시설을 신축할 수 있다. 입지가 좋은 취락지구는 가격이 그린벨트 밖의 토지 못지않게 비싼 곳이 많다.

물론 취락지구라도 대지가 아닌 곳에 건축을 하려면 이축권을 반드시 매입해야 한다. ‘취락지구에서 해제된 토지’는 토지이용계획확인서에 ‘도시지역, 제1종 전용(일반)주거지역, 제1종 지구단위계획구역’으로 표시된다. 해당 지구단위계획에 적합한 범위 내에서 건축 행위를 할 수 있다.

마지막으로 ‘공익사업 등의 시행으로 그린벨트에서 해제되면서 수용 예정인 토지’다. 이 경우 토지 소유주에겐 보상 문제만 남는다. 택지 개발 관련 수용일 경우 추가 보상으로 ‘이주자 택지’나 ‘협의수용자 택지’ 또는 ‘생활대책용지(일명 상가딱지)’ 등을 받게 된다. 도로 건설 목적으로 수용돼 주택이 헐리면 이축권이 발생할 수도 있다. 이런 권리에는 웃돈이 붙기도 한다. 이축권이 일명 ‘용마루’라고도 불리며 그린벨트 투자의 꽃으로 통하는 이유다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1937호 (2017.12.13~12.19일자) 기사입니다] 

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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