[스크랩] 대박과 쪽박 사이의 그린벨트, 어떻게 투자할 것인가?

녹지형성을 위해 국가에서 지정한 개발제한구역, 일명 ‘그린벨트’. 최근 연이은 그린벨트 해제 이슈로 부동산 업계에서 그린벨트가 핫 키워드로 떠오르고 있는데요. 개발도 할 수 없는 자연 그대로의 대지인 이 그린벨트, 과연 어떻게 투자해야 하고 어떤 투자 가치가 있는지 알아보도록 하겠습니다.

그린벨트, 왜 이슈인가?
 
2016년 그린벨트 규제 완화 소식에 이어 작년 12월 정부가 8년 만에 수도권 인근 그린벨트를 순차적으로 대거 해제해 공공주택 16만 가구 공급하겠다고 밝혔습니다. 그린벨트 해제 이슈는 비단 이번뿐만이 아닙니다. 지난 4년간 전국적으로 사라진 그린벨트 면적이 3670만m²에 달했습니다. 끊임없는 재건축과 재개발로 이미 높고 낮은 건물이 들어선 다른 땅에 비해 녹지로 묶여있던 그린벨트가 해제됨은 곧 개발을 ‘시작’할 수 있는 대지가 풀려남을 의미하므로 그 투자가치를 아는 투자자들은 그린벨트 해제 소식을 반기고 있습니다.
 
더불어 올해 4월, 정부가 앞서 그린벨트 도시공원 조성 사업에 박차를 가하겠다는 소식이 들려오며 그린벨트에 대한 관심은 더욱 커져가고 있습니다.

그린벨트, 잘 알아봐야 ‘쪽박’면한다
 
그린벨트 투자 시 그린벨트 해제 지역이 협의 보상이나 강제 수용 지역에 편입될 가능성이 높다는 점을 명심해야 합니다. 수용 가격은 공시지가 150%로 책정되지만 보상 감정 평가 금액이 실제 거래가보다 낮은 경우가 부지기수이므로 보상액이 꼭 매입가보다 높다고 할 수 없습니다. 자칫하면 매매는커녕 투자금 회수도 어려울 수 있습니다.
 
또 다른 투자 위험 요소로는 ‘토지거래허가구역’이 있습니다. 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역 또는 지가가 급격히 상승하거나 그럴 우려가 있는 지역의 토지를 일정 규모 이상 매입할 수 없도록 제한하는 것인데요. 그린벨트 토지 중에서도 개발 가능성이 큰 곳일수록 토지거래허가구역 지정 가능성이 높아져 수익 구현이 어려워질 수 있습니다.
 
또한 그린벨트에 속하는 토지 담보대출은 다른 지역에 비해 낮게 책정된다는 사실도 알아두어야 합니다.

그린벨트, 과연 투자 가치가 있는 땅인가?

이처럼 곳곳에 투자 위험이 도사리고 있음에도 불구하고 투자자들이 그린벨트에 몰리는 이유는 무엇일까요?
 
부동산 재테크의 기본, ‘싼 값에 사서 비싼 값에 파는 것’을 실현할 수 있기 때문인데요. 특히 대규모 개발과 맞물릴 경우 수백 배 차익도 기대할 수 있습니다. 집단취락지구 형성 단지와 도로가 있는 ‘대지’라면 그 값어치는 천정부지로 치솟습니다. 교통 인프라 등의 부족으로 개발 자원 조달이 어려운 토지의 경우 개발 진척이 더뎌 수익실현이 늦어지는 반면 집단취락지구의 경우 어느 정도의 인프라와 수요 인구가 확보되어있어 그 수익 창출의 안정성이 높기 때문입니다.
 
또한 그린벨트에서 해제된 집단취락지구는 자연녹지로 남거나 *제1종 일반주거지역으로 용도가 바뀌며 신∙증축이 자유로워집니다.

*제1종 일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 국토해양부장관∙특별시장∙광역시장이 지정한 지역. 4층 이하의 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교의 설립 가능

그린벨트, 언제 팔아야 ‘대박’일까?

모든 부동산 거래에 100% 적기가 없듯이 그린벨트도 마찬가지입니다. 하지만 또 모든 부동산 거래가 그렇듯 통상적으로 ‘이 때 팔면 딱 좋다!’하는 시기가 있는데요. 바로 규제 해제 소식이 들리는 시점입니다. 좀 더 구체적으로 살펴보면 그린벨트 투자∙거래 6단계로 구분할 수 있습니다.
 
① 확실성, 안정성이 떨어지는 소문단계
② 확실성은 생기나 여전히 안정성은 떨어지는 예비 조사 단계
③ 확실성과 안정성이 보장되는 발표단계
④ 투자자들이 모여두는 계획 수립 단계
⑤ 고액 투자가 거의 마무리 되는 착공 단계
⑥ 투자가치를 찾기 어려운 완공 단계
 
예로 2017년 8월 기준 시흥시 그린벨트 판매가를 볼 수 있는데요. 2002년 평당 78,870원이었던 토지가 그린벨트 해제 소문이 돌기시작하자 평당 191,400원으로 약 2.5배 상승, 그린벨트 해제 확정 이 후 평당 2,371,050원으로 약 30배가 상승했습니다. 물론 예시처럼 모든 그린벨트 투자지 결과와 같을 순 없으므로 투자 시 충분한 자료 수집과 현장답사를 꼼꼼히 해보는 것이 중요합니다.
 
 ‘대박 아니면 쪽박이다’라는 수식이 붙는 만큼 큰 장점과 막대한 리스크가 공존하는 매력적인 투자지, 그린벨트. 그린벨트 투자를 준비하시는 모든 분들이 철저한 준비로 만족스럽고 안정적인 투자되시길 바라겠습니다.

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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