[스크랩] 서울 상권지도 바뀐다...“지하철역 따라 뜨고 지는 상권”

 

 수도권에 지하철 역사가 400개를 웃돌면서 서울의 상권지도가 바뀌고 있다. 일반적으로 역세권은 지하철과 버스 등 대중 교통시설 이용이 편리하고 유동인구가 많아 수익형 부동산 '상가' 투자지로 적합하다는 평가를 받고 있다.

그러나 역세권을 형성하며 전통적으로 강세를 보이던 상권이 최근 유동인구 감소로 고전을 면치 못하고 있는 반면 신분당선 개통과 기업 이전 등으로 두각을 나타내는 상권이 속속 등장하고 있다. 이 때문에 부동산 전문가들은 역세권 위치 상가 투자에 앞서 꼼꼼한 사전 분석 및 상권별 변화요인을 분석해 투자하는 게 바람직하다고 조언했다.

■지하철역 따라 상권지도 변화?

10일 서울메트로와 부동산 업계 등에 따르면 지난해 홍대입구역 이용객은 하루 평균 9만7728명으로, 전년 8만9241명에 비해 8487명 늘었다. 이 역사는 이용객 순위에서도 강남역, 서울역에 이어 3위를 기록했으며 전년 보다 4계단 상승했다. 홍대 상권과 이어지는 합정역도 지난 2012년 하루 평균 3만7773명에서 지난해 4만3331명으로 5558명 늘었다.

이 지역은 대학가와 오피스 상권이 결합하고 언더그라운드 문화 이외에 게스트하우스(여행자 숙소) 등이 번창하면서 유동인구가 꾸준히 유입되고 있다는 것이다. 여기다 합정 균형발전촉진지구와 대규모 주상복합 사업이 진행되면서 대형 상권으로 성장할 가능성이 높다는 게 전문가들 의견이다.

강남권에서는 지하철 3호선 신사역 주변이 주목을 받고 있다. 이 역은 가로수길과 세로수길 상권이 확장 등으로 유동인구가 늘어나고 있으며 이 결과 임대료가 급등한 것으로 나타났다. 부동산 업계 한 관계자는 "1층에 위치한 전용면적 66㎡ 상가의 임대료가 1400~4700만원을 형성하고 있는데, 이는 지난 2009년 310~590만원의 시세에 비해 5배 가량 오른 것"이라고 전했다.

이와 대조적으로 신사역 인근에 위치한 압구정역의 이용객은 지난해 하루 평균 5만7171명으로, 전년 6만1560명보다 4389명이 감소했다. 또 삼성역과 선릉역 이용객 감소도 두드러졌다. 지난해 삼성역과 선릉역의 이용객은 전년에 비해 각각 6.4%, 7.7% 감소했다. 이들 지역은 신분당선 개통으로 넥슨, 엔씨소프트, NHN 등 정보기술(IT)기업 상당수가 판교테크노벨리 등으로 이전함으로써 상대적으로 이용객 수가 감소한 것으로 분석됐다.

특히 강북지역의 대표 상권인 명동역도 지난해 이용객 수가 전년에 비해 3% 감소했다. 중국 관광객은 늘었지만 국내 쇼핑객들과 일본 관광객이 줄었기 때문이다.

■'유동인구' 중요하지만

부동산 전문가들은 상가 투자시 가장 고려할 요소는 '유동인구'라면서 젊은 소비층 유입과 트랜드 변화에 맞는 투자지역 선별이 무엇보다 중요하다고 강조했다.

양지영 리얼투데이 리서치센터장은 "상가 고려시 가장 중요하게 고려할 요소는 유동인구이다. 유동인구가 수익률을 가져다 준다고 보면 된다"면서 "역세권 상가에 투자할 경우 유동인구 확인 뿐만 아니라 인근 상가의 공급상태 및 향후 유입인구 등도 함께 고려해야 한다"고 말했다.

이어 "상권의 지형변화는 젊은 소비층이 유입될 경우 트랜드에 따라 변하기 마련"이라며 "기존 강세를 보이던 상권의 경우 단시간에 상권이 꺾이지는 않겠지만 수요 분산 등을 고려해 매매가 및 임대료 등을 꼼꼼히 체크해야 한다"고 전했다.

선종필 상가뉴스레이더 대표는 "최근 역세권이라고 홍보를 하는 몇몇 현장을 방문하면 유동인구가 적은 명목상 역세권, 단지 환승이용 수단이 되는 역세권이라는 느낌을 갖게 된다"며 "진정한 역세권을 선택하려면 환승구간 사이에 유동인구를 흡수할 수 있는 구조를 가져야 한다. 역세권 상가투자는 시간별, 요일별 세밀한 분석이 필요하고 단지 이동을 하는 유동인구 수에 현혹되는 투자는 삼가해야 한다"고 덧붙였다.
pio@fnnews.com 박인옥 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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