[스크랩] 올바른 상권분석 방법이란?

 

 

[이데일리 창업] 상권에 대한 관심이 높아지면서 어떻게 상권분석을 해야 하는지에 대한 질문도 많아지고 있다. 일단 상권분석을 하는 방법을 정하기 위해서 선행되어야 하는 일이 있다. 바로 목적을 정하는 일이다. 어떤 목적으로 상권분석을 하느냐에 따라서 방법론도 다르게 적용해야 하기 때문이다. 따라서 상권분석의 유형을 기준으로 상권분석의 목적을 살펴보도록 한다.

상권분석 어떤 목적으로 활용하고 있는가?

상권분석이 체계화되고 현장의 활용도가 높아지면서 다양한 분야로 확산되고 있다. 상권분석의 중요성이 가장 크게 부각되는 분야로 창업부문을 들 수 있다. 기존 점포의 경우 영업부진을 극복하기 위한 목적으로 상권분석을 활용할 수 있다. 그 외에도 컨설팅, 가맹점 유치, 부동산 투자, 정기적인 환경분석, 지역활성화를 위하여 상권분석이 활용되고 있다. 이러한 내용을 구체적으로 정리하면 <그림 1>과 같다.

<그림 1> 상권분석의 목적

출처 : 창업성공을 위한 상권분석(김영갑 저, 교문사)

상권분석 어떤 방법으로 해야 하나?

상권분석을 ‘상권분석시스템으로 하는 것’이라고 오해하는 경우가 많다. 컨설턴트 중에서도 상권분석시스템을 이용하여 상권의 현황을 파악하는 정도를 상권분석이라고 알고 있는 경우도 있다. 상권분석을 하는 방법은 매우 다양하다. <그림 2>에서 보는 바와 같이 크게 3가지 분류가 가능하고 세부적으로는 최소 9가지의 방법을 활용한다.

<그림 2> 상권분석 방법론

출처 : 창업성공을 위한 상권분석(김영갑 저, 교문사)

첫째, 정성적 분석법을 살펴본다.주관적 평가법이란 ‘경험이 많은 전문가의 의견을 중심으로 상권을 분석하는 방법’이다. 체크리스트법은 ‘상권에 영향을 주는 변수에 대한 평가표를 만들고 이를 활용하여 상권을 분석하는 방법’이다. 현황조사법은 ‘상권에 영향을 주는 변수에 대한 현황표를 만들고 이를 채워나가는 방법’이다.

둘째, 정량적 분석법은 설문조사법, 통계조사법, 수학적 방법이 있다.설문조사법은 ‘상권을 대표하는 표본을 대상으로 설문조사와 인터뷰를 통해 상권을 분석하는 방법’이다. 통계조사법은 ‘상권분석시스템에서 제공하는 상권관련 통계수치를 이용하는 방법’이다. 물론 시스템이 아닌 다른 출처의 통계수치를 활용하는 것을 포함한다. 수학적 방법은 ‘경험적 연구를통해 검증된 인과관계를 이용하여 회귀식과 같은 수학식을 개발하는 방법’을 의미한다. 외식업체에 누적된 통계자료와 수학식을 이용하여 원하는 결과값을 과학적으로 도출할 수 있다.

셋째, 소셜분석은 SNS에서 회자되는 내용을 이용하여 상권을 분석하는 방법으로 키워드분석, 추세분석, 내용분석, 분류 분석 등이 있다.키워드분석은 ‘포탈사이트의 키워드 현황, 키워드별 조회수 및 월별 추이, 연관키워드 현황에서 상권과 관련된 내용을 분석하는 방법’이다. 내용분석은 SNS의 내용을 월별, 방문목적, 동반자, 음식점 브랜드, 방문시간, 구매 메뉴, 만족도 및 구체적 의견 등에서 상권과 관련된 내용을 분석하는 방법‘이다. 추세분석(트랜드분석)은 포탈사이트의 키워드 검색수를 시계열로 분석하여 미래를 예측하는 방법’이다. 분류분석은 SNS의 내용을 상권과 관련된 내용을 감성언어 및 긍/부정을 기준으로 분류하여 분석하는 방법‘을 뜻한다.

실제로 현장에서 상권분석을 할 때는 특정한 분석법을 집중적으로 사용하기 보다는 9가지 방법을 종합적, 유기적으로 활용하여 분석하는 것이 권장된다. 특히 자신의 분석 목적에 따라서 어떤 방법론이 가장 적합한지에 대한 나름의 실증이 필요하다.

상권정보시스템 어떻게 활용해야 좋을까?

다양한 상권분석 방법이 존재함에도 불구하고 편의상 상권정보시스템(또는 상권분석시스템)을 주로 이용하는 경우가 많다. 이는 통계적 분석법의 일환으로 개발된 상권정보시스템이 누구나 쉽게 사용할 수 있게 설계되었다는 점과 현황이 일목요연하게 정리가 되어 있기 때문이라고 볼 수 있다. 무엇보다도 가장 큰 매력은 무료로 사용이 가능하다는 점이다. 물론 유료 서비스도 존재한다.

그런데 상권분석이 편의성에만 목표를 두고 이루어진다면 결과가 어떻게 나타나겠는가? 상권분석을 하는 과정에서 분석자가 유의해야 할 내용과 상권분석의 지향점을 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 많은 상권정보시스템이 상권의 현황을 보여주기는 하지만 구체적으로 어떤 행동을 해야 하는지 알려주지 못하고 있다.예를 들면 매출이 낮은 사업자가 열심히 지역과 업종을 선택하고 분석 버튼을 눌러도 어떤 행동을 해야 매출이 올라가는지 알려주는 시스템은 찾기가 어렵다. 구체적으로는 상권의 평균매출액과 타 상권의 평균매출액을 비교하여 매출이 더 높은 상권을 보여주는 수준에 그친다.

둘째, 창업자가 특정지역에서 업종을 선택하면, 밀집도가 높으니 창업을 조심하라는 행동 방침을 알려주는 경우도 있다.하지만 밀집도가 높으면 위험하고, 밀집도가 낮으면 유리하다고 단언하기 힘들다. 전략적 측면에서 보면 동일업종의 밀집도가 높은 경우 소비자의 유입력이 더 커지는 경우가 비일비재하다. 즉 상권은 획일적인 단일 변수로 설명이 어려운 경우가 많다는 점을 상기해야 한다.

셋째, 상권정보시스템에서 어떤 지역을 선택했을 때, 창업을 하면 좋을 업종을 추천하고 특정 브랜드까지 추천하는 서비스가 존재한다.그런데 이 서비스는 창업자가 창업을 위해 지출한 투자금을 상회하는 이익이 가능한지는 알려주지 못한다. 우리가 상권분석시스템을 통해 알고 싶은 것은 투자수익율이 어느 정도 되는지에 대한 정보이다. 즉 창업자가 지불하게 될 비용을 상회하는 이익의 여부가 중요한 결과이다

상권분석은 단순히 통계를 집계하여 정리하고 보여주는 수준에 그쳐서는 곤란하다. 어떤 활동을 해야 원하는 매출액과 이익을 얻을 수 있는지, 그 활동은 실제로 사업자가 직접 실천 가능한 것인지, 만약 실천이 가능하다면 비용 또는 투자 대비 이익은 얼마나 되는지를 알 수 있어야 한다.

물론 단기적으로 이런 상권분석방법의 완성을 기대하기는 어려워 보인다. 그럼에도 불구하고 이런 비전을 가지고 상권분석을 바라보는 자세는 항상 견지해야 한다. 그래야 중장기적으로 성과가 나타나지 않을까.

한양사이버대학교 호텔관광외식경영학과 교수 김영갑     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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