[스크랩] 상가 보증금 지키려면 사업자등록, 확정일자 ‘필수

 

 

상가를 빌려 장사하는 영세 사업자는 반드시 사업자등록을 하고, 상가건물의 확정일자를 받아 두어야 법의 보호를 받을 수 있다.

그런데 상가임대차보호법은 상가를 임차한 모든 사업자를 보호하는 것은 아니다.

환산보증금, 즉 보증금+월세 보증금환산액(월세x100)이 서울의 경우 4억원 이하, 수도권 과밀억제권역은 3억원 이하 등 지역별로 법의 적용대상을 규정해 놓았다.

국세청은 “임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다”고 당부했다.

사업자등록을 마친 임차인은 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. 이 경우에는 확정일자가 없어도 된다.

확정일자까지 받았다면 보증금을 우선변제 받을 권리가 생긴다. 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 것이다.

이 때 소액임차인은 최우선변제권이 있다.

환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 사업자등록을 했다면 건물이 경매로 넘어가더라도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선으로 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.

임차인은 5년 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 이를 거절할 수 없다. 물론 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등 정당한 거절 사유가 있는 경우에는 예외다.

또한 임대료인상 한도가 9%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한됐다.

한편, 일반적으로 임차인인 사업자는 임대인인 건물주보다 약자인 경우가 많다.

때문에 건물주로부터 갑자기 임대료를 대폭 인상한다는 통보를 받거나 막무가내로 가게를 비워달라든가, 경매로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 등 각종 불이익에 노출되곤 했다.

이에 정부에서는 지난 2002년 11월부터 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 ‘상가건물임대차보호법’을 제정하여 시행하고 있다.

2015년 5월에는 ‘임차인의 권리금 회수 행위를 임대인이 방해해서는 안 된다’는 내용을 포함하여 개정되었다.

 

 

                                

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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