[스크랩] 지지 않는 권리분석 vs 이기는 명도

경매전문가 이영진의 삶을 통한 진한

경매이야기 ②

 

지지 않는 권리분석 vs 이기는 명도

 

 

 

매경출판 발행 / 이영진 지음 / 172*225 / 376페이지 / 무선철 / 18,000원 /

2014년 3월 12일 / ISBN 979-11-5542-098-0(03320) / ☏ 2000-2647

“실전고수의 경매사례를 통하면

당신도 실패하지 않고 경제적 자유의 기회를 얻을 수 있다!”

 

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법원경매 정보 사이트 ‘스피드 옥션’ 1개월 무료 이용권 증정! (유효기간 : 2016년 6월 30일까지)

 

경매를 통해 모든 사람들에게 성공할 자유가 있다는 것을 알려주고 싶다!

돈이 있어야만 경매를 할 수 있는 것은 아니다. 필자는 자신의 돈 안 들이고 이익을 얻는 ‘무피 투자’를 투자의 제일로 칠 정도다. 경매는 다른 투자와 달리 시장에 형성된 기본 가격을 바탕으로 본인의 지식과 정보, 권리분석을 통해 투자하므로 안전한 투자가 가능하고, 타인의 영향을 전혀 받지 않는 투자 상품이다. 이 책은 ‘성공의 방법’으로 경매를 택한 사람, 그리고 성공을 이룬 사람의 이야기다! 경매를 통해 성공을 꿈꿔 보자.

독자들이 성공 경매로 경제적 자유를 얻을 수 있도록 도와주는 책!

이 책에는 독자들이 실전에서 쉽사리 경험해보지 못하는, 그러나 막상 자기 일이 되면 예상하지 못한 손해를 볼 가능성이 높은 사례들이 마치 ‘소설’처럼 재미있게 담겨있다. 이 책을 통해 독자들이 그런 사례들을 간접적으로 경험하고, 경매 투자 시 꼭 참고할 수 있기를 바란다. 성공적인 경매로 마침내 경제적 자유를 얻을 수 있을 것이다!

 

◇ 저자소개

 

지은이 이영진

현재 (주)고든리얼티파트너스 대표이사로 재직 중이다. 1993년부터 부동산 경매를 시작하여 호가경매를 경험한 몇 안 되는 전문가이다. 20년 동안 약 800건 이상의 물건을 컨설팅하며 지니게 된 다양한 경험들을 통해 현재는 특수물건 경매전문가로 알려져 있다.

다음카페 ‘고든경매 경제적 자유를 꿈꾸는 사람들’이라는 카페를 운영 중이며 대학원, 기업, 법학원 등 기초 및 특수물건 경매전문 강의 활동을 하고 있다.

 

경 력 : 고든리얼티파트너스 대표, 루트원부동산아카데미원장

매경 MBA부동산 최고위과정 교수, KLA한국법률경매사협회 NPL최고위과정 교수

한국부동산경·공매협회 상임이사, 마포구, 은평구, 서대문구 부동산 자문위원 및 강사

박문각 고시학원 경·공매 교수, 스피드뱅크, 부동산써브, 부동산뱅크, 스피드옥션 자문위원 및 강사

매일경제, 한국경제, 아시아경제, 투데이, 이코노미, 부동산신문 등 칼럼리스트

 

저 서 : 《법정지상권, 유치권 완전정복》, 《경매성공 다이어리》,

《월급쟁이 이과장 경매로 부자 되기》

E-mail : y6037k@godon.co.kr

홈페이지: http://www.godon.co.kr, 다음카페: http://cafe.daum.net/godonclub

◇ 추천사

 

9만 명 회원들이 활동하는 부동산 카페를 운영하면서 많은 부동산 전문가들을 만났으나 그 중 경매 전문가 이영진과의 첫 인상은 정말 남달랐다. 행동과 말이 거칠어 꼭 길들여지지 않은 야생마 같은 느낌이었다. 그만큼 실전에서 오랜 세월 거칠게 살아왔다는 증거일 것이다. 많지 않은 나이지만, 오랜 경매 경력과 내공이 깊은 실력은 의심할 수 없다. 처음 출간한 《경매성공 다이어리》 내용도 다른 경매 서적과 달리 오랜 시간에서 터득한 투자 대상과 다양한 노하우를 담고 있어 추천도서로써 카페 회원들에게 많은 홍보를 했었다. 이번 책도 경매 투자자에게 많은 실전 지식과 경험들을 전해줄 수 있는 내용들로 가득하여 회원들과 독자들에게 확실하게 추천한다.

- 다음카페 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 카페지기 골목대장, 이형진

 

실전 경매서적들 중 《경매성공 다이어리》를 읽고 이런 실력 있는 분을 초빙하여 우리 카페회원들에게 실전 지식을 전달해주고픈 마음에 ‘삼고초려’한다는 자세로 저자에게 여러 번 찾아가 부탁했던 일이 생각이 납니다. 제가 보증하고 추천합니다. 이번 저자가 새로 출간한 《지지 않는 권리분석 vs 이기는 명도》도 실전경매도서로써 최고라고 말입니다.

《100배의 축복》, 《경매천재가 된 홍대리》 저자, 다음카페 야생화의 실전경매 카페지기, 배중렬 회장 저자가 직접 경험한 내용을 바탕으로 한 편의 소설을 읽는 것처럼 쉽고 재미있게 쓰여 있다. 이 책을 통해 경매에 대한 지식뿐만 아니라 인생에 대해 배울 수 있으므로 ‘강추’한다.

- 유엔알컨설팅, 박상언 대표

 

이영진 소장은 20년간 경매에 몸담고 있는 경매계의 살아있는 히어로이다. 실전경매반을 운영하면서 회원들의 임장에 동행하며, 해당 부동산의 개발계획과 권리관계, 법적 제한내용들을 세세하고 쉽게 풀어줌으로써 많은 사람들의 호응을 받았던 경험들을 이 책에 잘 녹여 낸 만큼 경매를 처음 시작한 사람들에겐 마중물과 같은 역할을 해주리라 믿는다. 또 이론은 자신 있으나 실무에 약한 투자자라면 꼭 이 책을 권하고 싶다.

- ㈜알에셋부동산자산관리회사, 임채민 수석팀장

 

인생을 살아가면서 목표를 향해서 무조건 빨리 달려가기보다는 방향을 정확히 하여 가는 것이 더욱 중요한데, 소장님은 모든 ‘경매인의 멘토’로서 저를 정확하게 이끌어 주셨습니다. 참으로 진솔하고 겸손하며 직업의식이 투철한 사람, 항상 배우는 자세를 가지고 있는 노하우를 나누어 주기를 좋아하는 사람, 평생 함께 동행 하고 싶으며 아들에게도 소개하고 싶은 사람이라고 자신 있게 말하고 싶은 사람입니다. 이번 책도 일반인들이 실전에서 경험하지 못한 일련의 과정들은 세세히 담았다는 것이 정말 놀랍고 흥미롭습니다. 경매 경험이 부족한 분들에게 이 책을 꼭 권해 드리고 싶습니다.

- ‘고든경매’ 경제적 자유를 꿈꾸는 사람들, 강대규 회장

 

책을 읽어봐라, 그리고 느껴봐라, 그럼 깨달을 것입니다, 또한 얻을 것입니다. 여러분들이 꿈꾸는 경제적 자유을…!

- ‘고든경매’ 경제적 자유를 꿈꾸는 사람들 운영자 브랜트, 손홍진

 

◇ 본문 속으로

 

Part 01 돈 안 들이고 내 집 장만 <토지 매각 제외 연희동 빌라>

모든 경매투자자에게 해당되는 경매투자로 돈 버는 방법, 첫째는 각 지역의 특징과 시세에 능통해야 한다. 둘째 물건에 가치를 평가할 수 있어야 한다. 셋째 경매를 하기 위해선 융통성 있는 장사꾼이 되어야 한다. 즉 재치 있는 장사꾼이 되어야 한다는 것이다.

 

첫째, 지역특징과 시세에 능통해야 한다고 했다. 이 과정은 절대 쉽게 만들어지는 게 아니다. 많은 지역을 돌아다니며 발품을 팔아야 자연히 알아지는 것이기에 시간투자가 꼭 필요한 부분이다. 그래서 필자는 항상 지도책을 하나 마련하라고 권한다.

물론 요즘은 내비게이션이라는 장치가 있어 쉽고 빠르게 목적지를 찾아 갈 수 있지만 그렇게 해서 찾아간들 지역 및 지리적으로 무엇이 머리에 남겠는가? 반대로 지도를 보면서 직접 현장에 도착해 본다면 한 번 그곳에 간 기억은 절대 머릿속에서 지워지지 않고 또한 찾아 가면서 주변 지리적 관계까지 전부 파악할 수 있어 향후 지리에 능통하게 되며 시세까지 알게 된다.

 

둘째, 물건에 가치를 평가 하는 건 과거 경험치에 의해 달라진다. 보통 부동산물건의 가치를 평가할 때 가장 쉽게 평가할 수 있는 방법이 바로 회전률이다. 단기투자를 하려고 한다면 환금성이 좋은 아파트를 꼽을 것이다. 즉 매매가 잘 된다는 것이고 매매가 잘 된다는 건 그만큼 수요가 많다는 것이므로 회전률이 높다는 걸 의미한다. 그래서 아파트 투자의 경우 장점은 회전률이 높다는 것이고 단점은 수익률이 낮아진다는 점이다.

 

셋째, 경매는 융통성 있는 장사꾼이 되어야 한다는 것이다. 경매는 절대 사업가 마인드로 하면 망하기 일쑤다. 지금 하나를 팔 때 비싸게 팔고 많은 수익을 내든가, 아니면 싸게라도 빨리 팔고 다른 물건을 빨리 하나 사든가 해야 한다. 또한 임대도 마찬가지다. 다량의 좋은 물건을 수요자에게 공급하여 한 단계 한 단계 임대료를 상승시켜 나중에 수익(매매차익)을 보겠다는 마인드는 절대 경매투자로 수익을 낼 수 없다. 그렇기에 최소한 돈 안 들이고 많은 수익을 내고자 하는 장사꾼 마인드가 좋은 수익을 안겨준다.

 

PART 06 나 정말 선순위? <연천 아파트>

많은 경매투자자들이 대항력 있는 선순위 세입자가 있다면 경매입찰을 꺼려 수차례 유찰이 되는 경우가 다반사다. 그러다 보니 경매투자자들에겐 군침을 흘리며 낙찰 받고 싶은 대상이기도 하다. 하지만 아무리 경매 고수라 할지라도 쉽사리 입찰하지 못하는 물건이기에 철저하고 확실한 정보가 아니면 손해 볼 수 있다.

 

그래서 이런 물건은 처음부터 오랜 기간 관심을 갖고 권리분석을 지속적으로 할 필요가 있다. 그렇게 조사하다 보면 아무도 알 수 없는 나만의 정보를 얻을 수 있는 경우도 있어 그 정보 하나만 가지고도 상당히 큰 수익을 얻을 수 있다. 이번에 소개할 사건이 그러하다.

여느 때처럼 경매 물건을 모니터링 하다 최초 경매를 시작하는 아파트 물건 하나를 발견하였다. 세입자가 전입신고, 확정일자를 받아 배당요구까지 하였으나 확정일자를 경매개시결정 이후에 받았다는 점이 조금 의심이 들어 시간 나는 김에 조사해 보기로 마음먹고 우선 채권자 화재보험에 전화를 걸었다.

“여보세요? 경매사건으로 전화 드렸습니다!”

“경매 담당하시는 분에게 연결해드릴게요?”

그렇게 담당자에게 연결 되어 통화 할 수 있었지만 채권담당자는 개인정보에 대한 내용은 알려줄 수 없다며 거절하였고 필자는 어쩔 수 없이 담당자 전화번호와 성함 정도만 알려 달라 하고 전화를 끊었다.

 

그 후 의정부지방법원에서 실시한 경매는 한차례 유찰이 되었고 필자는 동두천에 볼일이 있던 참이라 그 물건을 다시 조사하기 위해 전곡 명정아파트에 가기로 계획 하였다. 며칠 뒤 동두천 일을 보고 전곡으로 향했다. (...)

 

 

◇ 목 차

 

Part 01 돈 안 들이고 내 집 장만 <토지 매각 제외 연희동 빌라>

chapter 01 무·피·투·자 … 15

chapter 02 여러 지역에 능통해라 … 17

chapter 03 상가투자도 역발상으로 … 22

chapter 04 어떤 용도로 활용할 것인가를 생각하라 … 26

chapter 05 가구 수가 중요한 다가구주택에 관심을 … 30

Part 02 돈 안들이고 월세 135만원 <광주 다가구>

chapter 01 틈새에서 금괴를 찾다 … 39

chapter 02 낙찰자가 주인이다 … 48

chapter 03 돈 벌기 위한 몸단장 … 56

Part 03 내 돈 안 들이고 <보증금 8억원에 월세 85만원>

chapter 01 중고의 화려함을 찾다 … 63

chapter 02 임장활동 땐 거짓말쟁이가 되는 나 … 66

chapter 03 날벼락 같은 패찰 … 72

chapter 04 기회는 다시 찾아오고… 75

chapter 05 쉽게 끝나버린 명도 … 77

Part 04 선순위 세대합가 <광장동 아파트>

chapter 01 혹시나~ 역시나~ … 83

chapter 02 이런 물건은 항상 단독입찰 … 91

chapter 03 명도를 위한 사전 작업을 하다 … 94

chapter 04 보증금 3억원의 진실 … 99

Part 05 포장만 선순위 <화곡동 아파트>

chapter 01 소장님 요즘 경매 받기 힘들어요 … 114

chapter 02 껍데기만 선순위 세입자 … 117

chapter 03 생각 못한 단독입찰 … 124

chapter 04 사전명도에 돌입하고… 127

chapter 05 명도의 저항이 시작되고… 132

Part 06 나 정말 선순위? <연천 아파트>

chapter 01 가면 속에 가려진 채권자 … 149

chapter 02 죽 쒀서 남 주고… 156

chapter 03 대금미납으로 재경매가 되고! … 159

chapter 04 의심이 의심을 만들고 … 164

chapter 05 진실은 법정과 경찰서에서 … 173

Part 07 소송비만 날린 유치권자들 <동두천 오피스텔>

chapter 01 지저분한 건물이 눈에 띄다 … 188

chapter 02 거짓된 말들 속에 진실을 찾고… 195

chapter 03 유치권자들의 명도가 시작되고… 202

chapter 04 먼저 소송을 걸어오고… 215

Part 08 대박 토지가 경매로 <미아동 대지>

chapter 01 미아동 공사 중지된 경매 물건 낙찰 받다 … 261

chapter 02 낙찰의 기쁨 … 264

chapter 03 유치권자와의 대면 … 270

chapter 04 시간과의 지루한 싸움 … 279

chapter 05 예상한, 예상했던 복병 … 283

Part 09 개발업자 유치권 <화성공장단지>

chapter 01 항상 현장에서 배운다 … 293

chapter 02 아슬아슬한 입찰가격 … 301

chapter 03 계획에 없던 사업 인·허가 취득 … 306

chapter 04 잘못된 정의는 법으로 … 324

chapter 05 심장이 떨어질 뻔한 강제집행 … 330

Part 10 무조건 잡아라! <역세권 모텔>

chapter 01 월세 받는 역세권 모텔을 잡아라 … 343

chapter 02 대출을 받기 위해 선순위 세입자를 해결하다 … 349

chapter 03 낡은 건물… 돈과의 전쟁 … 359

 

  “경제적 자유를 누릴 수 있는 삶은

노력과 열정이 만든다!”

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 골목대장(이형진) 원글보기

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