실전 경매 - 함정 피하기
최근 경매 시장의 분위기에 대해 흔히 "꾼"들은 투자할 때가 아니라고 한LI． 분위기가 너무 과열도
어 낙찰후 마진이 없다는 이야기다． 특히 최근에는 경매시장에 아줌마부대들이 많이 참여하고 있는 것이 눈에 띈다
．
최근의 낙찰경향은 소형 소액의（부동산 낙찰가액으로서의 기준） 다가구， 다세대， 빌라 등에 많이 응찰하고 있는데
이러한 응찰자들은 세금， 경비 등 부대비용을 모두 공제하고
100만∼200만원만 남아도 응찰을 하는 추세이며 100% 신건의 경우에도 감정가이상의 가액으로
낙찰되는 사례도 비일비재한 실정이다． 그래서 경매 전문가들은 이제 원룸을 지어서 임대수익을 올릴 수 있는
허름한 단독주택이나 토지 등으로 눈을 돌리라는 조언을 하는 것이다． 특히 재건축이
계획되어 있는 잠실주공의 대단지 아파트 인근의 신천동， 삼전동 등은 벌써 이러한 분위기에 편승，
활발하게 거래가 움직이고 있다． 더구나 내년부터 다세대주택 등의 건축규정이 강화될 경우를 예상
， 미리 준비하는 수요가 있기 때문이다.
이와같이 경매를 통하여 응찰할 경우에 권리분석， 경제성분석 외에 중요한 것 중 하나가 배당분석의 예측이다．
즉 종종 낙찰자가 인수해야하는 권리인 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 있다면 그 임차인들이 배당에서
얼마를 받을 것인지를 입찰에 응하기 전에 미리 파악해야 할 것이LI．
그렇게 함으로써 경매물건에 대한 총투자비를 산출할 수 있고 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인
이 있더라도 사전에 얼마를 배당받을 수 있는지 입찰 전에 조사분석을 한다면 향후 명도집행시나
이사비용을 지불할 때에도 산정기준과 예측이 되기 때문이LI． Of래에서 몇가지 사례별 배당연습을 해보기로 하자
．근저 당권 후설 정 된 가압류의 경 우
A근저당권이 1억원， B가압류가 2억원， C근저당권이 2억원，D가압류가2억원인 경우 배당금액이 경매
신청 비용 등을 제외하고 2억5,O0O만원이라면， 1순위로A근저당권이 1억원을 배당받게 되며 나머지 배
당액 1억5,000만원은 B가압류와 C근저당권， D가압류가안분하여 배당한후에 순위배당을하게 된다． 안
분배당에 있어서는 B가압류가 1억5，OOO만원×2억원／5억원＝6，OOO만원이 되고， C근저당권이 1억
5，OOO만원×2억원／5억원＝6，C0O만원이 되며 D가압류는 1억5,000만원×1억원/5억원＝3，O0O만원이 된
다． 그러므로 B가압류는 안분배당된 금액인 6,000만원을 배당받게 되며 C근저당권자는 D가압류권자에
대하여 우선변제권을가지고 있으므로C채권자가자신의 채권을 만족할 때까지 후순위자인 D가압류의
안분배당액을 흡수하게 된다，그러므로A근저당권자가 1억원을 배당받고， B가압류 6，0CO만원， C근저당
권 9，OOO만원，D가압류권자는 한푼도못받게 된다．
．가압류 후 설정된 담보가등기의 경우
A 가압류가 1억원， B담보가등기 5，OOO만원， C 가압류 5，OOO만원일 경우 전체배당액이 1억원（경매신청
비용 등을 제외한 금액）이라고 할 경우 안분배당후 순위에 의한 흡수배당을 받게된다． 얀분배당에 있어
서는 A가압류가 1억원× 1억원/2억원＝5,000만원이되고， B 담보가등기는 1 억원 × 5，OO0만원／2억원
＝2,500만원， C가압류도 1억원 ×5，OO0만원／2억원＝2,500만원이 된다． 그러므로 A가압류는 5，OOO만원
받고 소멸하며， B담보가등기는 C가압류에 대하여 우선변제권이 있어 C가압류의 안분배당 금액인 2,500
만원 전액을 흡수하여 채권액 전액인 5，00O만원을배당받으며， C가압류는 한푼도 못 받는 경우가 되어버린다．
．가압류 후 대항력과 확정일자를 갖춘 임차권의 경우
A 가압류 1억원， B 임차인（대항력＋확정） 1,800만원， C 근저당권 5，OOO만원일때 대항력과 확정일지를
갖춘 임차인이 있는 경우는 주택의 소재지가 서울이고 근저당권 설정일자가 1995년 1O윌19일 이후이면
서 배당금액이 9，OOO만원일 경우에는 안분배당 후순위에 의하여 흡수배당을 받게 된다． 즉， 가압류가
최선순위에 설정되었을 경우 배당순서는 항상 안분배당에서 순위배당으로 된다． 하지만 임차인의 보증
금이 소액이어서 최우선변제를 받을 수 있는 경우에는 먼저 최우선변제금액을 제하고 안분배당， 그리고
순위배당의 순서로 배당이 이루어진다． 따라서 임차인B는 1200백만원을 최우선배당받으며， 잔여낙찰
액인 7，800만원으로 안분배당을 하고 순위배당을 하면 된다． 즉， 안분배당에 있어서는 A가암류가 7，800
백만원× 1억원／1억5，600만원＝5，OO0만원이 되고 B임차인은 7，800백만원 × 600만원／1억5，600만원
＝300만원이며 C근저당권지는 7，800만원×5，OOO만원／1억5，600만원＝2,500만원이 된다． 그러므로 순위
배당에 있어서는 A가압류는 5,000만원 배당을 받고，B임차인은 확정일자 가 C근저당권자보다 빠르니 C
근저당권의 안분배당금액중에서 300만원을 흡수하여 600만원을 배당받고C근저당권자는 2,200만원을
배 당 받게 되 는 것이 다．
．임차인의 대항력
A 전입／거주 1억원， B 가압류 2억원， C 근저당권 2억원일때 경매신청비용등을 제외한 1억원이
총 배당금액일 경우 A임차인은 보증금액이 소액을 초과하였고 확정일자를 받지않아 우선변제권이 없다．
B가압류와 C근저당권이 채권액비율로 안분배당한후배당이 종료되며， 임차인A의 경우소멸기준인 B가압류
보다 먼저 대항력을 갖추어 낙찰자가 1억원 전액을낙찰금액과는 별도로 부담하여야 한다． 즉， 안분배당
으로 B가압류는 1억원 ×2억원／4억원＝5，OOO만원이 되고 C근저당권자는 1억원 × 2억원/4억원＝5,OOO만
원이며 이 경우는 임차인 A의 보증금 전체를 낙찰자가 부담해야 한다．
낙찰후 주목 하여야 할 순위별， 권리관계별 할당되는 배당분석에 대하여도 알아둘 필요가 있El．
즉 경매에 참여하는 응찰자라면 이 정도는 기본적으로 예측해야 할 배당관계를 몇 가지 숙지해두면
입찰참여에 있어 훨씬 유익하다
．확정 일자를 갖춘 임차인의 경우
case 1 〉
A 근저당권 3，OOO만원
B전입／확인 5，OCO만원
C근저당권 7，C0O만원
이 경우와 같이 확정일지를 갖춘 임차인이 있는 경우에 있어서 배당할 금액이 1억원이라고 가정했을
때 위의 순서에 의한 상황에서는 날짜 순서대로 배당을 받게된다． 왜냐하면 이 경우는 근저당권과
확정일자는 우선변제권이 있으며， 또한 우선변제권을 갖추고 있는 권리에 있어서의 선후관계는
먼저 설정된 권리가 먼저배당 받기 때문이다． 그러므로 이러한경우에 있어서의 예상되는 배당표를
정리해보면 다음과같다． 즉 1순위는 A근저당권으로 3，OOO만원이 배당되고，
2순위는 B전입 및 확정일자 임차인은 5，OOO만원이 배당된다． 3순위는 C 근저당권자로서
가장순위가 낮으므로 나머지 2，OOO만원만을 배당받게 된다．
Ca s e 2 ＞
1윌1일 전입／거주（6，OOO만원）
1월2일 확정일자，근저당권（1억원）
＊임차인 대항력 발생시점』월2일 오전O시
＊확정일자효력발생시점：1윌2일 주간
＊근저당권 효력발생시점3월2일 주간
이러한 경우에는 주택임차인은 근저당권자 보다는 먼저 대항력을 갖추어서 낙찰자에게 대항 할수 있으
며， 확정일자와 근저당권자의 순위는 동순위로서 임차인이 배당신청을 하였다면 근저당권자와 채권액비
율로 안분배당을 받게된다． 이러한 경우에 배딩금액이 1억원이라고 가정했을 경우에 안분배당을 하면
임차인의 경우에는 1억원 ×6，OOO만원／1억6，OOO만원＝3，750만원이 된다．
디음에 근저당권자의 경우에는 1억원× 1억원／1억6，OCO만원＝6250만원이 배당된다．
이와같은 경우에 낙찰자의 인수금액은 안분배당결과 임차인은 보증금6，OOO만원중에 3，750만원을
배당받고 나머지 잔여보증금 2250만원은 배당에서 제외되므로 배당을 받지 못하게 되는데 이 금액을
낙찰자가 인수하여야 하고 따라서 총투자비용은 1억2,250만원이 되는 셈이다．
부 동 산 가 치 찾 기
Cas e 3 〉
1월1일 전입／거주（3,000만원, 근저당권 （1억원）
1월2일 확정일자
＊근저당권 효력 발생시점』1윌1일 주간
＊임차인의 대항력 발생시점 ：1월2일 오전O시
＊확정일자효력발생시점1월2일 주간
이러한 경우에는 임차인의 대항력 발생시점은 근저당권자보다 나중이어서 임차인은 낙찰자에게 대항할
수 없으며 따라서 임차인은 배당절차에서 보증금을전액 받건 받지 못하건 간에 낙찰자에게 주택을 비워
주어야 한다． 이 경우 주택소재지가 서울이고 배당할금액이 1억원이라면 배당은 디음과 같이 되게 된다．
즉 예상배당표에 의하면 1순위는 임차인 1200만원으로 최우선 배당이 되고 2순위로는 근저당권 8，800
만원이 배당이 된다．
． 임차인 인수의 경우
A전입／거주 5，OOO만원〈인수〉
B근저당권 1억원〈소멸기준〉
A확정 일자
C근저당권 5，O0O만원〈소멸〉
A의 주택임차인은 소멸기준보다 먼저 대항력을 갖추어 일단 낙찰자에게 대항할 수 있는 지위에 서 있다．
배당순서는 임차인의 보증금이 소액을 초과하게 되므로 최우선변제대상에서 제외되고 근저당권과 확정
일자간에 우선순위대로 배당이 이루어지게 된다． 즉，1순위는 B근저당권자 2순위는A임차인 3순위는
C근저당권자 순서인데 만약 배당할 금액이 1억3，OOO만원이라면 B근저당권 1억원배당， A임차인은
3，OOO만원만 배당받고 경매사건은 종결되지만 임차인이 배당절차에서 배당받지 못한 잔여보증금
2，OOO만원은 낙찰자가부담해 주어야한다． 이는 임차인의 경우소멸기준보다 대항력만 먼저 갖추면
낙찰자에게 대항할수 있기 때문이다
． 권리간 우선순위의 경우
1999.10.1. A전입／거주（2，C0O만원）〈인수〉
1999．11.2 B근저당권（5，OC9만원）〈소멸기준〉
2000．1.2 C전입／거주／확정 （3，OOO만원） 〈소멸〉
A임차인은 소멸기준보다 먼저 대항력을 갖추어 낙찰자가 인수하여야 한다． 또한 임차인 B는 소멸기준
보다 나중에 대항력을 갖추어 낙찰자에게 대항할 수가 없다． 이 렬때 배당할 금액이 8，OOO만원이고，
주택소재지가 서울이라면 다음과 같이 배당되는데 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인A가 배당절차에서
배당받지 못한 잔여 보증금 8CO만원은 낙찰자가 인수하여야한다． 즉 임차인의 예상배당표는 1순위가
임차인A， C 각각 1200만원씩 최우선배당을 받게된다. 2순위는 B근저당권자로서 5，OOO만원을 배당받게 된다．
3순위는 임차인 C로서 600만원을 확정 일자에 의하여 배당을 받게되 며 ， 임차인의 A의 잔여 보증금인
800만원은 낙찰자가 부담을 하여야 한다．
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