[스크랩] 진짜 경매 전문가는...

경매를 잘 모르는 사람들도 무조건 경매를 통하면 큰 돈을 벌 수 있다고 생각하는 것도 큰 문제지만 이런 사람들을 부추켜서 경매장으로 끌고 가야만 하는 컨설팅업자도 더 큰 문제입니다.

 

경매라는 것은 전국에서 1등만 필요한 것이고 보면 ,아무리 권리분석을 잘하고 뛰어난 지식을 갖추었다고 하여도 1등만 필요한 것입니다

그러다 보니 경매시장은 현실과는 무관하게 턱도 없이 과열 될 수밖에 없고 경매컨설팅 자는 높게 쓰게 하여 낙찰을 유도할수 밖에 없을 것입니다

 

낙찰이 되어야 수수료도 받을 수 있기 때문에 높이 쓰도록 유도 할 수밖에 없는 것입니다

법원으로부터 수수료가 있는 것도 아니므로 한쪽의 수수료에 만족해야 하는 것이지요.

 

그런데 우리가 경매란 것이 투명하게 진행되고 모든 법적인 처리문제들이 직접적인 낙찰자에게 통지가 가고 통지에 따른 모든 행위를 낙찰자가 하게 되므로 모든 법적인 정리가 완료 되었을 때 낙찰자가 생각하는 컨설팅을 해준 사람은 아무것도 한 것이 없다고 생각하게 되는 것입니다

경매컨설팅 한 것처럼 이윤 또는 차익을 내지 못하였을 경우 그 원망은 평생 가는 것이고 처음 약속한 수수료는 받기는 커녕 수고료에 대하여 인색해 질수 뿐이 없는 현실이라는 것입니다

 

경매 컨설팅을 한 업자에 입장에서 본다면 많은 시간을 할애하여 물건을 고르고 또 골라 권리분석하고 현장을 확인하였을 것입니다

그리고 입찰에 참여하기까지는 고뇌하고 많은 시간과의 싸움을 해야 하는 것입니다

컨설팅 한 입장에서는 당연한 수수료라고 생각하는 것과 입찰에 참여한 소비자 입장과 컨설팅한 입장에 차이가 현격하게 벌어지게 되므로 경매 컨설팅 수수료로 돈을 벌었다는 사람을 극히 보기 힘든 현실이라는 것입니다

 

그리고 모두는 아니겠지만...

대다수에 경매전문가들이라고 하는 사람들이 토지일 경우 국토이용계획 법에 대하여 전문적인 공부가 되어 있지 않을 뿐더러 도심에 건물이나 땅일경우 건축법이나 도시계획법에 따른 법규사항들을 제대로 공부가 되어 있지 않으면서  단순히 경매낙찰에 따른 흐름만 타면서 모두가 경매 전문가라고 한다는 사실입니다 

그러다 보니 단순한 물건인 주거용인 빌라 아파트에 치우칠수 밖에 없는 것이고 그만큼 경쟁이 높이 질 수 밖에 없는 것이라고 생각 합니다

 

한번만 입찰에 참여해보고 낙찰을 받아본 일반사람 모두가  곧 전문가가 된다는 사실입니다

그리고 컨설팅 하는 사람들의 유형을 보면 남에 컨설팅수수료로는 도저히 살아가기 힘들다는 생각에 이후에는 작은 돈이지만 자신에 돈으로 경매에 참여하게 되는 과거의 절차를 답습 할 수밖에 없는 것입니다

그러다보니 적은 돈으로 입찰에 참여하게 되고 잔금은 은행돈을 쓰게 되고 자신에 얄팍한 경매에 대한 지식을 과신하여 차익이 많이 생길 것 같은 문제가 복잡한 물건들을 선택하게 되며 문제가 있는 물건은 해결을 할려면 많은 시간과 경비가 들어가겠지요.

돈에 시달리다 보니 급히 손해보고 팔 수 밖에 없게 되고 자신에게 있는 적은 돈이나마 마지막에는 손해 보게 되든지 또 다른 소송에 휘말리게 되어 마음고생을 하게 되는 선배들의 전처를 답습하게 된다는 것입니다

 

진짜 경매전문가는... 절대로 경매에 참여하지 않는다는 것입니다

 

경매지를 통하여 모든 부동산에 감정가를 평가하고 또 부동산에 흐름을 읽는 것이고 설사 경매가 진행되는 물건을 손댄다고 하여도 경매가 진행되는 중에 탕감 또는 합의에 의하여 경매를 취소시키고 일반 매물로 전환되는 진짜 전문가다운 일을 하는 것입니다

진짜 좋은 물건은 경매장에 없다는 것입니다

 

어설픈 경매지식으로 일확천금을 노려 경매장에 드나들지 마시고 좀 더 현실적이고 실질적인 업무에 열심히 임하여야 하는 것입니다 .

적은돈으로 큰돈을 단기간에 벌고싶은 마음은 누구나의 소망입니다만, 부동산은 한번투자하면 큰 돈이 오가기때문에, 빚을내서 무리하게 투자한다거나 하면 급히 팔아야 하는경우도 생깁니다.

 

시장이 어려울 때는 한발 뒤로 물러나서 무리한 투자보다는 관망에 자세로 냉철히 바라보는 것도 좋을 것 같은 생각이고 무조건 적으로 경매시장을 덤비려 하는 것은 도움이 되지않습니다.

 

그러나..꼭 해보시겠다면 약간의 노하우를 말씀드리지요.

인터넷 대법원싸이트에 들어가셔서 경매진행물건을 검토하십시요

(.http://www.courtauction.go.kr)검색은 무료입니다.

원하는 물건이나 지역,가격등검색을하시고,경매 사건번호를 적어두십시요.

그리고,저에게 알려주신다면 무료 상담 해드리겠습니다.

 

먼저 ,현지의 부동산3-4곳에 들러 물건을 팔것처럼 매매가격을 알아봅니다.

어떤때는 리써치하는 곳의 부동산으로부터 경매보다 더 싸게나온 물건을 소개받기도하곤 합니다.

이런때는 현지물건을 깍아서 사는게 이익입니다.

경매는 낙찰후 낙찰금을 전부지불을 해야 물건을 사용할수있고, 또한 세입자의 명도에도 명도비이외에 이사합의비용이 들기때문입니다.

그리고 정식명도가 늦어질경우 3개월정도 걸리는경우가 종종있습니다.강제명도의경우입니다.

모든걸 법원에서 다 해준다는 생각은 금물입니다.

 

때론, 법정지상권이나,유치권이 있는물건도 있습니다.

이런건은 낙찰가가 낮아 큰 차익을 남길수는있으나 ,해결방법을 미리 알고들어가지 않는다면 큰 낭패를볼수가있습니다. 선수들도 가끔 당하는 일이있습니다.

 

초보자는 자신이 잘아는 동네의 물건을 노리십시요.

동네정보가 관건입니다. 또한 역세권 주위의  예상 재개발지역의 소형 빌라부터 시작하는것이 좋습니다.

반지하가아니며  땅지분이 많은것으로...이것은 향후 소액으로 투자하기가 좋은 상품입니다.

빌라는 전세를 많이 받을수있으며,최대융자도 해줍니다.

그리고 재개발시 입주권에대한 프리미엄도 형성되기 때문입니다.

자산이 많치않아도 쉽게 시작할수있는 방법이지요.

 

입찰일 당일은 제일먼저가서 물건을 확인하고,경쟁자의 수를 확인하십시요..

동일물건의 열람인을 세고있으면 됩니다. 생각보다 많이 열람한다면 금액을 다시 검토해보아야 겠지요..그리고 그들의 행동을 표정을 유심히 관찰하고 있어야합니다. 일종의 심리전이 시작된다고 보시면됩니다.

 

가능하면 그들이 금액을 쓸때 뒷자리에않아 있으십시요.

입찰지에 쓴 금액을 볼수있는 행운도 있을수있으니까요.

금액은 꼭 끝자리를 써 넣으십시요.예를들면 예상금액이1억3천 5백만원 일경우 1억3천5백 6십 6만원..

이런식으로 말입니다. 끝자리 하나로 놓치는경우도 있습니다.

치열한 경쟁일경우 입찰자들의 예상금액이 거의 비슷하게 생각들을 하게되어있기때문입니다.

 

자신의 입찰지에 금액은 제일나중에 적어넣으십시요.입찰시간 끝날때 직전까지 넣으시면됩니다.

많이 왔다고 금액을 올려 입찰하지 마십시요..후회하시게됩니다.

 

그리고,1등이되었다고 좋아하지 마십시요, 중요한건 2등과의 격차입니다.

너무 많은차이로 낙찰을 받으셨다면 얼마나 배가 아프시겠어요. 돌아오는 발걸음이 무겁겠지요..

낙찰된게 중요한게아니라 얼마나싸게 삿느냐는것이  경매의 목적이니까요.

 

가끔 작은건들을 한번씩 해본다면 ,사는재미도 있습니다. 좋은경험도 되고요.

관심물건이 있으시다면,,사건번호적어 주십시요

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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