[스크랩] 전입신고없이 점유중인 임차인 & 전입신고는 되어 있으나 임대차 없이 점유 중인 임차인의 명도 비법

글쓴이: 사랑지기 이병기

명도에서 가장 중요한 것은 '최종 점유자'이다. 그래서 명도는 최종 점유자를 기준으로 하기 때문에 최종 점유자를 상대로 인도명령을 신청하면 모든 것이 끝나는 문제이다. 아마도 경매에 입찰하기전에 분명 임장을 하여 동사무소에서 인적사항을 알아서 인도명령을 신청했는데, 전입신고가 되어 있지 않는 점유자를 만난다면 참으로 황당한 일이 될 것이다.

 

이번 질문에 두가지로 답변을 하고자 한다.

1) 전입신고없이 점유중인 임차인

2) 전입신고는 되어 있으나 임대차 없이 점유 중인 임차인

 

1. 전입신고없이 점유중인 임차인에 대한 대책

① 우선 경매개시결정 당시 현황조사보고서에 등재된 임차인이나 소유자를 상대로 인도명령을 신청해야 합니다.

② 인도명령 결정을 받아 강제집행을 하기 위해 집행관이 현장에 나가 조사를 하거나 인도집행을 하게 됩니다. ㅇ 때 집행관이 현 점유자의 인적사항을 확인하는 과정에서 인도명령상의 점유자와 현 점유자의 인적사항이 다르면 인도집행은 할 수가 없습니다.

③ 집행관은 인도명령 대상자가 아닌 제3자가 점유하고 있어 집행불능이라는 내용을 기재하고 집행을 중지하게 됩니다. 이 때에 중요한 것은 집행관에게 강제집행 취소를 하지 말고, 집행관에게 집행의 일시정지를 신청해야 한다는 것입니다.

④ 그 후 새로운 점유자를 상대로 인도명령신청을 하면서 불법점유자라는 표시를 하고 승계집행을 해 달라고 하면 별도의 심문없이 다시 인도명령결정이 나옵니다.

⑤ 수령 즉시 강제집행속행신청을 하면 됩니다.

⑥ 불법점유자를 상대로 손해배상청구 및 형사상 권리행사방해죄로 형사고소할 수 있습니다.

 

 

2. 전입신고는 되어 있으나 임대차 없이 점유중인 임차인에 대한 대책

① 이런 경우는 임차인의 가족이나 친인척, 회사 직원일 확률이 높습니다.

② 우선 이들을 상대로 점유이전금지가처분 신청을 해야 합니다.

③ 또한 인도명령을 신청하면 집행법원에서는 이들의 점유권원을 소명하라는 보정 명령을 내립니다. 즉, 이들이 실질적인 점유자라는 증거서류를 요구하는 것입니다.

④ 문제는 이들이 점유는 하고 있지만, 실질적인 점유자라는 것을 입증하기는 그리 쉽지는 않다는 것이다.

⑤ 이런 경우를 대비해서 미리 점유이전금지가처분 신청을 해 놓으면 집행법원의 보정명령시 점유이전금지가처분 결정문 사본을 제출하면 바로 인도명령 결정이 떨어지게 됩니다.

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 사랑지기의 부동산경매입니다.

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