[스크랩] 위장임차인 색출하는 방법 (1)

위장임차인 색출하는 방법 (1)

가장임차인 또는 위장임차인이라함은 실제로는 임차인이 아니면서도 소액보증금 최우선순위 배당을 노리고 임차인의 외관을 형식적으로 갖춘 자나 실제로는 세대구성원의 일인이거나 가족이면서도 전입신고가 최선순위로 되어 있음을 기화로 대항력있는 임차인인양 행세하는 자를 통칭해서 일컫는 말입니다.

경매실전에서 앞서의 사례 즉, 소액보증금 배당을 노리고 경매개시일에 임박하여 전입신고를 해두는 위장임차인들은 채권자들과의 관계에서 배당문제가 특히 불거질 뿐, 낙찰자와의 관계에서는 특별한 문제는 없는 만큼 이번 강의에서는 후자의 개념 즉, 실제로는 임차인이 아님에도 대항력있는 임차인것처럼 행세하거나 아니면 법원에서 대항력있는 임차인으로 취급되어 경매가 진행되는 경우의 사례만을 중점적으로 공부해 보겠습니다.

실전에서 위장임차인이 발생하는 경우는 두 가지입니다.

채무자와의 공모에 의해서 적극적으로 위장임차인으로 행세하는 경우와 위장임차인으로 행세할 의도는 전혀 없지만 임대차관계를 확실히 조사하는 것이 불가능한 실무상 어쩔 수 없이 선순위 임차인으로 취급되는 경우인데 양자는 선별의 방법이나 해결방법 등이 판이하므로 사안을 나누어서 검토해 보겠습니다.

먼저 채무자와 임차인이  공모한 적극적인 위장임차인의 경우의 해법입니다.

실제로는 부부이거나 가족구성원중의 일부임에도 전입신고가 최선순위로 되어 있음을 이용하여 허위의 임대차계약서를 작성하고 법원에 권리신고를 하는 유형의 임차인입니다.

대항력을 이용하여 낙찰자에게 보증금반환을 요구하거나, 경매절차에서 대항력있는 임차인의 존재가 공지되도록 하여 최저가를 하염없이 떨어뜨린 뒤 측근들 명의로 저가에 낙찰받아 이득을 꾀하겠다는 의도를 가진 자들입니다.

제가 경험해 본 바로는 부모와 자식 간의 관계 혹은 부부관계에 있는 자들이 위장 임차인 중에 많았고 간혹 형제자매의 관계에 있는 자들도 몇 번 보았습니다.

가족관계가 아님에도 어쩌다 전입신고가 되어 있음을 기화로 하여 건물주와 짜고 허위로 계약서를 작성해 권리신고하는 경우도 본 기억이 있는 만큼 위장임차인의 유형은 다양한 듯합니다.

경매의 공정성을 해하고 다른 사람들의 희생하에 자신의 이익만을 챙기겠다는 욕심을 가진 부류들이지만 경매로 고수익을 일구고자 하는 경매인들에는 마치 필요악 같은(?) 존재입니다.

대항력있는 임차인이 위장임차인임을 밝혀낼 수만 있다면 별다른 경쟁없이 적지 않은 수익을 창출해 낼 수 있으니 말입니다.

사실 위장임차인들이 채무자의 측근임을 감안할 때, 기왕에 살던 집이 경매로 넘어가 거리로 나앉게 된 마당에 최소한의 생존자금이라도 건져보겠다는 의도로 허위임대차관계를 신고하는 채무자 측의 사정도 이해 못할 바 없고 그런 소유자의 의도를 간파하고 채권자들의 희생하에 공중에 떠 버린 수익을 자신의 것으로 만들어 경제적 자유를 일구어 보겠다는 경매인들의 생각 또한 그다지 정의롭지 못함을 고려한다면 위장임차인에 대한 옳고 그름의 판단은 일단 유보해 두고 채권자들의 희생을 판돈으로 하여 위장임차인과 한판게임을 하고 있다고 생각하시면 될 듯합니다.

낙찰자에게 정의를 바로잡기 위해 위장임차인을 응징할 권리가 있는 것도 아니요, 채권자들의 희생을 통해 얻어진 수익을 머리를 써서 자기 것으로 만든다하여 딱히 자랑스러울 것도 없는 상황인 만큼 위장임차인 물건을 대할 때에는 장기나 바둑을 두듯 두뇌싸움이라 생각하고 편안한 마음으로 접근하실 필요가 있을 듯합니다.

위장임차인은 말 그대로 인위적으로 조작해서 임차인행세를 하고 있는 것인 만큼 여기저기 조작의 냄새가 나고 위장임차임을 추정할만한 증거나 정황 또한 도처에 깔려있는 것이 통상입니다.

전입신고시부터 장래 경매에 들어갈 것을 예상하고 철저한 계획하에 위장임차인이 만들어지는 경우는 극히 드문 만큼 경매개시에 임박하여 급조된 위장임차인을 색출해 내기란 과히 어려운 일은 아닙니다. 아니 애초부터 철저하게 계획되어 있다하여도 경매절차의 구조상 채무자나 임차인 자신이 통제할 수 없는 부분이 분명 있어 치명적인 증거는 분명 드러나게 마련입니다.

그럼 지금부터 위장임차인을 색출해 내는 방법을 배워보겠습니다.

첫 번째. 먼저 대항력 있는 임차인을 위장임차인으로 추정할 수 있는 가장 유력한 증거는,

임차인의 전입신고일과 확정일자를 받은 일자가 시간적으로 상당히 격차가 있는 경우입니다. 특히나 전입신고일과 확정일자를 받은 중간일자에 거액의 근저당권이 설정되어 있다면 위장임차인이라는 심증에 한층 무게를 실으셔도 좋을 것입니다.

정상적인 임차인이라면 자신이 전입신고를 최선순위로 마쳤다는 생각에 안심하고 확정일자받는 것을 뒤로 미루지는 않습니다. 대항력과 별도로 우선변제권 또한 인정받는 것이 자신의 금쪽같은 보증금을 지키기 위한 확실한 방법이라는 것을 잘 알고 있기 때문입니다.

한편 확정일자받는 과정을 잘 아시는 분이라면 쉽게 납득하시겠지만, 확정일자는 전입신고시 임대차계약서 들고 가서 동사무소직원에게 날짜가 찍힌 스탬프 도장을 받는 간단한 절차에 불과합니다. 그리고 보증금을 지키기 위해서 확정일자를 받아두는 것이 필요하다는 것은 널리 공지된 상식으로 비록 법률에 문외한인 사람들조차도 전입신고와 확정일자 개념정도는 분명히 알고 있는 것이 현실입니다.

만약 바빠서 동사무소 갈 시간조차 없었다면 그나마 말이 되겠지만 일단 전입신고를 위해서 동사무소까지 찾아 간 상황이라면 계약서에 확정일자 받는 것은 일도 아닌데 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다는 것은 아무리 생각해도 비상식적인 정황입니다. 물론 이 경우 드물게 나타나는 무치의 소치일 가능성이 유일하게 상정해 볼수 있는 가능성입니다.

그러나 요즘은 임대차계약 체결 또한 대부분 공인중개사를 중간에 끼고 행해지고 있고 공인중개사가 계약서 작성 뿐만아니라 확정일자까지 받아주는 형국이고 보면 무지해서 확정일자를 받지 않았을 가능성은 더욱 더 희박해 집니다.

더군다나 전입신고일 이후에 거액의 저당권이 설정되고 마치 기다렸다는 듯이 후순위로 확정일자를 받는 정황은 분명 범죄의 냄새가 나는 단서입니다. 혹여 물건 검색하시다가 이런 물건이 눈에 띄면 좀 더 면밀히 검토해 보시길 바랍니다.

두 번째, 최선순위로 전입신고가 되어 있는데 후순위 근저당권자 은행이고 그 근저당액수가 거액인 경우입니다.

은행에서 건물을 담보로 대출해 줄때는 내규에 따라 정해진 담보비율만큼만 대출을 해주고 기타 최선순위 소액보증금 임차인의 존재가능성을 고려하여 방공제(이른바, 방빼기)를 한 뒤 잔액만큼만 대출해 줍니다. 물론 1금융권에서는 대출자의 재량이 많지 않아 내규가 정확히 지켜지는 반면 저축은행같은 2금융권은 나름대로 재량의 여지가 있어 담복대출비율이나 방빼기 없이 채무자의 신용과 거래실적에 따라 고액의 대출을 해주기도합니다. 그렇다 하여도 선순위 임차인의 보증금과 대출금을 합산하였을 때 감정가 혹은 시세를 넘어서는 만큼 대출해주는 은행은 어디에도 없다고 보시면 맞습니다.

결국 각 은행권의 담보대출비율이나 대출금 산정방식 등을 알면 감정가를 현시세로 보았을때 얼마까지 대출이 가능한지는 충분히 예측이 가능합니다. 만약 선순위 임차인으로 추정되는 전입신고자가 있음에도 은행이 정상적인 대출을 진행해 주었다면 위 전입신고자는 분명 대항력 있는 임차인이 아닙니다. 가족이거나 세대원이기 때문에 은행에서는 신경쓰지 않고 정상적인 대출을 해주었거나 아니면 최소한 무상으로 거주하고 있다는 확인서, 흔히 말하는 무상임대차각서를 징구해 두었을 것입니다.

결국 전입신고자가 있음에도 은행권에서 정상적인 대출을 진행했다면 거의 100% 위장임차인이라고 판단하시면 됩니다.

그러나 이 경우 주의할 것은 근저당권자가 은행이 아닌 개인이거나 은행권과 관계없는 기관일 경우에는 위 결론이 반드시 타당하지만은 않다는 것입니다.

개인들이야 돈을 빌려주고 저당권을 설정받으면 그 뿐, 선순위권자를 고려하여 돈을 빌려주지는 않을 것이기 때문이고 은행권과 관계없는 기관도 마찬가지로 판단하시면 됩니다. 그러나 은행권과 유사한 기관, 즉 여신기능이 있는 기관은 판단이 애매한데 중소기업의 사업자금 대출시 신용보증을 해주거나 직접 대출도 해주는 신용보증기금 같은 곳이 그렇습니다.

신용보증기금 같은 곳은 담보대출을 해주더라도 담보물의 가치뿐만아니라 채무자회사의 실적이나 신용도, 자력등을 종합적으로 고려하여 대출해 주기 때문에 때로는 선순위 세입자가 있어도 거액을 대출해 주는 경우가 있습니다. 이럴 때는 위 공식만으로 판단할 것이 아닌 만큼 또 다른 자료를 수집하셔서 좀 더 심증을 보완할 필요가 있습니다.

그리고 또 하나 주의할 점은 은행이 선순위 세입자가 있는 물건과 또 다른 물건을 공동담보로 제공받아 대출을 해주는 경우도 있습니다. 그럴 때에도 대출액이 커질 수 있는 만큼 함부로 속단해서는 안되고 신중하게 접근하셔야 합니다.

세 번째 정황은 바로 소유자가 소유권을 취득하기 얼마 전 혹은 얼마 후에 전입신고가 되어 있는 경우입니다. 그런 경우는 대부분 가족일 개연성이 농후합니다. 소유권등기 이전에 먼저 가족 중 일부가 들어와 거주하면서 전입신고를 하는 것이 통상이고 소유권 등기 직후 전입신고를 하는 경우도 있습니다. 그러니 주택의 소유자가 변경되는 때를 전후하여 근시일 내외에 전입신고가 이루어진 경우는 가족들의 전입신고로 보고 보다 심도있는 조사를 진행해 보실 필요가 있겠습니다.

네 번째 정황은 바로 등기부등본에서 찾아 볼 수 있는데요.

소유자가 소유권이전등기를 한 이 후 임대를 주고 다른 곳으로 이전하면 등기부상으로 소유자표시 란에 변동이 발생합니다. 즉 소유자의 주소를 변경하면서 변경원인으로 ‘전거’ 즉 다른 곳으로 거주지를 이전했다는 기재를 하게 됩니다. 이는 소유자의 신청에 의해서 하기도하고 다른 자료로 소유자의 주소지가 변경되었을 때 직권으로 정정하기도 합니다.

그렇다면 임차인으로 추정되는 자가 전입할 당시에 공교롭게도 소유자가 전거했다면 이 임차인은 위장임차인이 아닐 가능성이 높겠지요. 반대로 임차인이 전입신고를 했음에도 소유자의 주소에 변동이 없다면 그 곳에서 계속 소유자가 거주하고 있다고 볼 수 있으므로 이때에도 의심의 끈을 놓아서는 안되겠지요.

그러나 소유자가 혹시 전거하였다하여도 등기부상 반영되지 않는 경우가 많기 때문에 위장임차인으로 추정하는 네번째 정황은  작은 단서 가운데 하나로 삼으셔야지 큰 의미를 두셔서는 안되겠습니다.

<자료 : daum cafe bumimo>

<출처 :경매고수를 꿈꾸는 사람들 글쓴이 : 경매천사>

출처 : 창원부동산 리치공인중개사

글쓴이 : 동뫼 원글보기

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