주택법. 령. 규칙에서 정한
대표회의 회장.감사, 위탁관리회사, 관리소장의 권한과 책임에 대한 내용분석
<<<법령의 기본적인 구성형태>>>
1. 입주자대표회의는 주택법시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항등) 규정에 의거 입주자의 이해관계를 조율하고 그들의 대표로서 의사결정을 하며, 대표회장은 주택법시행규칙 제21조 제3항 규정에 의거 총괄권을 가지고 있으므 로 대표회의 운영 과 관리주체와 업무 조정권한을 가지고 있으며, 입주자대표회의를 대표한다.
2. 감사는 주택법시행규칙 제 21조 제5항 규정에 의거 관리비.사용료 및 장기수선 충당금등의 부과.징수.지출.보관 등 회계관계 업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체 의 업무를 감사한다.
3. 관리주체는 주택법 제43조 규정에의거 관리업무의 집행을 하며, 자금의 집행은 법령에서 정하거나, 대표회의의 의결이 있는 범위이내 또는 관리규약과 대표회의 의결 로 위임한 범위이내에서 집행한다.
4. 아파트 단지내의 관리기구의 구조는 의사결정기구인 입주자대표회의, 집행기구 인 관리사무소, 감사. 감독기구인 감사로 구분되어 상호 견제와 보완적 관계에 있는 것입니다.
공동주택의 관리를 위하여 주택법령을 제정하고 입주자대표회의를 구성하여, 주민 의 이해관계를 조율하고, 입주자의 대표로 구성되는 의사결정기구인 입주자대표회의 와 집행기구인 관리사무소를 설치하여, 입주자대표회의와 관리사무소가 수레의 양 바 퀴 처럼 공동운명체가 되어 공동주택단지의 관리기구를 구성하여, 이들에 의하여 공 동주택을 관리하게 한 것이 공동주택 관리제도의 기본적인 형태입니다.
5. 따라서, 공동주택의 관리제도는 마을공동체의 형성을 통한, 새로운 패러다임의 재창출로 따뜻한 정이 흐르는 마을공동체를 만듦으로서, 정겨운 이웃이 되고, 불신과 반목을 해소하고, 화해와 대화로 공동주택 입주자들의 공공복리와 주거환경 개선을 통환 공동생활의 질서유지와 주민상호간의 동질성을 회복하여 살기 좋은 아파트마을을 가꿀 수 있도록 하는 것이 그 핵심적 과제라 하겠습니다.
<<<입주자대표회의 및 회장 및 감사의 권한과 책임>>>
<아래는 관련법령이오니 유의바랍니다.>
주택법제44조 (공동주택관리규약)
①시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 '규약“이라 한다)의 준칙을 정하여야 한다.
③관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.
제45조 (관리비) ①제43조제1항의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.
②제1항의 규정에 의한 관리비의 내역 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정 한다.
주택법시행령 제50조(입주자대표회의의 구성 등) ①법 제43조의 규정에 의하여 입주자대표 회의는 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하“동별 대표자'라 한다)로 구성한다.
②하나의 공동주택단지를 수 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자(이하“입주자등”이라 한다)는 제1항의 규정 에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주 예정자의 과반수 가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
③동별대표자는 동별대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지안에서 주민등록을 마친후 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주 자대표회의를 구성하기 위하여 동별대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자중에서 선출하여야 한다.
④입주자대표회의에 두는 임원은 동별대표자중에서 선출하되, 회장 1인을 포함한 3인이상의 이사 및 1인이상의 감사로 구성한다.
⑤입주자대표회의의 임원의 업무범위 등은 건설교통부령으로 정한다.
⑥시장.군수 또는 구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 건설교통부령이 정하는 바 에 의하여 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육을 실시할 수 있다.
제51조(입주자대표회의의 의결사항등) ①입주자대표회의는 법 제43조의 규정에 의하 여 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 의결한다.
1. 법 제44조제2항의 규정에 의한 공동주택관리규약(이하“관리규약”이라 한다.) 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제정. 개 정
2. 관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리
3. 단지안의 전기.도로.상하수도.주차장.가스설비.냉난방설비 및 승강기 등의 유 지 및 운영기준
4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
5. 공동주택의 공용부분의 보수.교체 및 개량
6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
7. 법 제47조 제1항의 규정에 의한 장기수선계획(이하“장기수선계획”이라 한다) 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하“안전관리계획”이라 한다)의 수립 또 는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)
8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
9. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항
②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 때에는 회장은 해당일 부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하 여야 한다.
1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때
③입주자대표회의가 제1항의 규정에 의한 사항을 의결함에 있어서는 공동주택의 입 주자등외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진자의 권리를 침해하여서는 아니된다.
④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관 하게하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으 로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.
⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사.노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다.
주택법시행규칙 제21조(입주자대표회의 임원의 업무범위등) ①영 제50조제5항의 규정 에 의하여 입주자대표회의의 임원은 관리규약이 정하는 바에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출 한다. 다만, 회장의 경우에는 관리규약이 정하는 바에 따라 입주자 또 는 사용자(이하 “입주자등”이라 한다) 과반수의 찬성으로 선출할 수 있다.
②입주자대표회의의 임원의 임기는 관리규약으로 정한다.
③회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 업무를 총괄한다.
④이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에 는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.
⑤감사는 관리비.사용료 및 장기수선충당금 등의 부과.징수.지출.보관 등 회계관계 업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다.
제22조(입주자대표회의의 운영교육) ①시장.군수 또는 구청장은 영 제50조제6항의 규 정에 의하여 입주자대표회의의 운영과 관련한 교육을 실시하고자 하는 때에는 교육의 일시.장소.기간.내용.대상자 그 밖에 교육에 관하여 필요한 사항을 교육실시 10일 전 까지 공고하거나 대상자에게 통지하여야 한다.
②제1항의 규정에 의한 교육내용에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 관리규약 및 관리에 필요한 제규정의 내용
2. 관리비.사용료 및 장기수선충당금 등의 산정방법
3. 관리현황의 공개방법 및 관리업무의 전산화
4. 그 밖에 입주자대표회의의 운영에 필요한 사항
<<<관리주체의 업무등>>>
주택법 제43조(관리주체 등)
①대통령령이 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리하 여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주 한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제2항의 규정에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다.
②입주자는 제1항의 규정에 해당하는 공동주택을 제4항의 규정에 의하여 자치관리 하거나 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 위탁관리 하여야 한다.
③입주자는 제1항의 규정에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날부터 1월 이 내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업 주체에게 통지하고, 관할 시장.군수.구청장에게 신고하여야 한다.
④입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하고자 하는 때에는 제1항의 규정에 의한 요 구일부터 6월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다. 다만, 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경 할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.
⑤사업주체는 입주자대표회의로부터 제3항의 규정에 의한 통지가 없거나 제4항의 규 정에 의한 자치관리기구의 구성이 없는 때에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.
⑥사업주체는 제4항의 규정에 의한 자치관리기구가 구성되거나 제5항의 규정에 의한 주택관리업자가 선정된 경우에는 당해 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여 야 하며, 관리주체가 변경된 경우에도 또한 같다. 다만, 제5항의 규정에 의한 관리주 체의 관리기간은 대통령령으로 정한다.
⑦제1항의 규정에 의한 통지.요구의 방법 및 절차, 제3항의 규정에 의한 입주자대표 회의의 구성.운영 및 의결사항, 관리주체의 업무, 관리방법의 변경 및 공동주택관 리기구(제4항의 규정에 의한 자치관리기구를 포함한다)의 구성.기능.운영 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑧지방자치단체의 장은 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의하여 제7항의 규정에 의한 관리주체가 수행하는 공동주택의 관리업무를 수행하기 위하여 필요한 비 용의 일부를 지원할 수 있다.
제45조 (관리비) ①제43조제1항의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.
주택법 시행령 제55조(관리주체의 업무 등) ①법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위안에서 공동주택 의 공용부분을 사용할 수 있다.
1. 공동주택의 공용부분의 유지.보수 및 안전관리
2. 공동주택단지안의 경비.청소.소독 및 쓰레기수거
3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
4. 장기수선충당금의 징수.적립 및 관리
5. 관리규약으로 정한 사항의 집행
6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
7. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 사항
②관리주체는 월별로 관리비.사용료 및 장기수선충당금(이하“관리비등”이라 한다)의 징수.사용.보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관 하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거 나 자기의 비용으로 복사를 요구 하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의 하여 이에 응하여야 한다.
주택법시행령 제69조(주택관리업자의 관리상 의무) ①법 제53조 제3 항의 규정에 의하여 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 배치된 주택관리사 또 는 주택관리사보(이하 “주택관리사등”이라 한다)가 해임 그 밖의 사유로 결원이 생 긴 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사등을 배치하여야 한다.
②법 제53조제3항의 규정에 의하여 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 별표 4의 규정에 의한 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 한다.
주택법관리규칙 제25조(관리주체의 업무) 영 제55조 제1항 제7호에서 “건설교통부령이 정하는 사항”이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.
1. 공동주택관리업무의 공개.홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도?계몽
2. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지안의 토지.부대시설 및 복리 시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치
3. 공동주택 단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
<<<<관리소장의 업무등>>>>
주택법 제55조(관리사무소장의 업무 등)
①주택관리업자 또는 입주자대표 회의(자치관리의 경우에 한한다)는 대통령령이 정하는 바에 따라 제56조의 규정에 의 한 주택관리사 또는 주택관리사보(이하 “주택관리사등”이라 한다)를 공동주택의 관 리사무소장 등으로 배치하여야 한다.
②관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각호의 업무를 집행한다.
1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각목의 업무
가. 공동주택의 운영?관리?유지?보수?교체?개량 및 리모델링에 관한 업무
나. 가 목의 업무를 집행하기 위한 관리비.장기수선충당금 그 밖에 경비의 청구. 수령. 지출업무
2. 장기수선계획의 조정, 시설물의 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의 의결을 거 쳐야 한다
3. 그밖에 공동주택관리에 관하여 건설교통부령이 정하는 업무
③관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로써 그 직무를 수행하여야 한다.
④관리사무소장은 그 배치내용을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시.도지사에게 신고하여야 한다.
주택법 제57조(주택관리사등의 자격취소 등) ①시.도지사는 주택관리사 등이 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 그 자격을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하 여 그 자격을 정지시킬 수 있다. 다만, 제1호. 제3호. 제5호 내지 제8호에 해당하는 때에는 그 자격을 취소하여야 한다.
1. 허위 그밖에 부정한 방법으로 자격을 취득한 때
2. 고의 또는 중대한 과실에 의한 주택관리상의 하자로 입주자 및 사용자에게 재 산상의 손해를 가한 때
3. 제56조제4항제1호 또는 제2호의 규정에 의한 결격사유에 해당하게 된 때
4. 제59조의 규정에 의한 보고?자료의 제출.조사 또는 검사를 거부.방해 또는 기피 하거나 허위의 보고를 한 때
5. 제88조의 규정에 위반하여 주택관리사등이 다른 사람에게 자기의 명의를 사용 하여 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 때
6. 공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형의 선고를 받은 때
7. 주택관리사등이 동시에 2개 이상의 다른 공동주택 단지에 취업한 때
8. 주택관리사등이 자격정지기간중에 주택관리업무를 수행한 때
9. 주택관리사등이 업무와 관련하여 금품수수 등 부당이득을 취한 때
10. 주택관리사 등이 제55조제1항의 규정에 위반하여 공동주택을 관리한 때
공동주택관리규칙 제32조(관리사무소장의 업무 등) ①법 제55조 제2 항 제3호에서“건설교통부령이 정하는 업무”라 함은 다음 각호의 업무를 말한다.
1. 영 제55조제1항 각호 및 이 규칙 제25조 각호의 업무를 지휘.총괄하는 업무
2. 법 제49조제1항의 규정에 의한 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 당해 공동주택의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.
②법 제55조제4항의 규정에 의하여 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 자는 배치된 날부터 15일 이내에 별지 제39호서식에 의하여 다음 각호의 사항을 시.도지사에게 신고하여야 한다.
1. 주택관리사등의 성명.주소 및 교육이수현황
2. 공동주택단지의 명칭.위치.세대수.승강기 및 난방방식
3. 관리방법(위탁관리인 경우에는 주택관리업자의 명칭 및 소재지를 포함한다)