[스크랩] 집건법과 주택법의 관계

 

집건법과 주택법의 관계 

아파트관리신문

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집건법)과 주택법 중 공동주택에 관한 법률이 동일한 내용을 다르게 규정하고 있는 경우, 어느 법률을 우선적으로 적용해야 하는가에 대한 논쟁이 자주 발생하고 있다.

이에 관해 다음과 같은 이유에서 집건법과 주택법이 모두 적용돼야 할 것으로 사료된다.

첫째, 공동주택은 집건법 제1조 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로서 사용할 수 있는 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.’고 하는 규정에 따라 구분소유권이 인정되는 집합건물이다.

집합건물은 그 사용목적에 따라 주거목적인 공동주택, 사무실 목적인 오피스텔, 상가목적인 시장건물 등으로 구분한 것에 불과할 뿐이므로 별도의 주택법이 존재한다는 이유로 집건법의 적용을 배제할 수는 없는 것이다. 더구나 주택법은 공동주택의 관리에 관한 사항만을 규정하고 있을 뿐, 소유에 관한 사항은 규정할 수 없는 공법이므로 공법(公法)이 사법(私法)에 우선해 적용할 수 없는 것이다.

둘째, 집건법 부칙 제6조에 ‘집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉해 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다.’고 규정하고 있다. 이는 집합주택(공동주택)의 관리방법과 기준에 관해 집건법이 우선 적용된다는 내용을 명백하게 규정한 것이다.

최근 대법원은 “사업주체의 하자보수 의무가 주택법에는 공종에 따라 1년, 2년, 3년, 5년, 10년으로 각각 구분돼 규정돼 있다고 하더라도 집건법 제9조 제1항 ‘제1조의 건물을 건축해 분양한자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다.’, 동법 동조 제2항 ‘제1조의 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정한 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없다.’고 하는 규정에 의해 사업주체의 하자보수 의무기간은 5년 내지 10년이다.”라고 판시해 집건법이 주택법에 우선한다는 법리를 명백하게 한 것이다.

사업주체의 하자보수 의무기간이 집건법과 주택법에 상이하게 규정된 사항은 대법원 판례에 의해 이제 분쟁의 여지가 해결됐지만, 공동주택을 관리하는 관리주체(관리인)에 관해 집건법과 주택법이 상이하게 규정하고 있으므로 여전히 분쟁의 소지를 내포하고 있다.

집건법 제24조 제2항 ‘관리인은 관리단 집회의 결의에 의해 선임하거나 해임된다.’는 규정에 의해 ‘관리인’을 구분소유자 집회에서 선·해임하며, 그 관리인에게 동법 제25조 규정에 의해 공용부분의 보전관리 변경행위 및 관리단의 사무집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자(입주자)에게 청구 수령하는 행위 등 일체의 권한과 의무를 부여하고 있다.

반면에 주택법 제43조 제7항 및 동법시행령 제55조 제1항에는 집건법상의 ‘관리인’의 업무를 ‘관리주체’의 업무로 규정하고, 동법 제2조 12호에 ‘관리주체’라 함은 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자라고 규정하고 있다.

이를 요약하면 집건법상의 ‘관리인’의 업무를 주택법상의 ‘관리주체’가 집행한다는 내용이다. 집건법상의 ‘관리인’과 주택법상의 ‘관리주체’의 법적 지위가 동일하다면 하등의 문제가 없다.

그러나 문제는 집건법상의 ‘관리인’과 주택법상의 ‘관리주체’의 법적 지위가 전혀 다르게 규정돼 있는 것이다. 집건법상의 ‘관리인’은 구분소유자들이 선임한 구분소유자 대표이다. 따라서 주택법상의 입주자대표회장과 같은 지위에 있다. 반면에 주택법상의 ‘관리주체’는 동법 제2조 제12호에 규정된 바와 같이 구분소유자들의 대표자가 아니다.

공동주택 관리와 관련해 집건법상의 ‘관리인’과 주택법상의 ‘관리주체’는 그 법적 지위가 명백하게 상이함에도 불구하고, 집건법상의 ‘관리인’ 업무를 주택법상의 ‘관리주체’가 집행하도록 규정함으로써, 집건법상의 ‘관리인’에 해당하는 입주자대표회장과 주택법상의 ‘관리주체’의 갈등은 피할 수 없는 현실이 된 것이다.

 

[2004년 12월 20일]

 

출처 : 천 지 인

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