[스크랩] [대지권미등기] 대지권미등기란 무엇입니까?

대지권 유무(감정평가서상 조건부 평가내용 →입찰에 포함 또는 제외되는지 확인 요함)

대지권이란 집합건물에서만 존재하며 건물과 분리해서 처분할 수 없는 대지사용권을 말하는데 대지 사용권은 있으나 단순히 절차미비로 대지 지분이 미등기 된 경우는 대금 납부하면 소유권이전이 가능합니다.

실무에서 "대지권 미등기" 또는 "대지권 없음"을 자주 접하게 되는데 이는 토지구획정리사업지구나 개발계획사업지구로서 토지의 분할 사업계획이 완료 될 때까지 토지에 대한 지번이 보류 되었다던가 신축아파트(5년이내)분양시 분양대금은 완납하였으나 호별로 각각 등기함에는 시간이 많이 걸려 개별등기 이전이 늦어지는 경우가 대부분입니다.

이런 경우 당시 분양대출을 시행했던 은행 담당자를 찾아가 확인해 보는게 중요합니다.

 

만약 최초 분양받은 사람이 건설회사에서 분양형식으로 전유부분 및 공유부분을 매수해 분양대금을 완납한 상태에서 절차상 대지권을 등기하지 않았을 경우 수분양자 및 그로부터 매수하거나 낙찰받은자가 적법하게 대지 사용권을 취득할 수 있으므로 (대법원 98다 45652참조) 이때는 복등기 즉 최초 분양건설회사 ⇒ 전소유자(채무자)앞으로 일단 등기한 후 ⇒ 낙찰자는 전소유자로부터 소유권 이전등기를 넘겨 받게 되는데 만약 전소유자의 대지 또는 등록세의 미납이 있다면  이를 납부하고 최종 낙찰자(매수인) 앞으로 소유권 이전등기를 하면됩니다. 

 

① 원래부터 대지권이 없는 경우에는 낙찰되어도 대지권을 취득하지 못하며(철거 및 지료를 지급하는 문제가 발생함) 별도로 대지권을 매수해야 합니다.

② 대지 + 건물 일괄입찰 또는 감정평가서상 대지권 가격이 포함되어 있는경우는 응찰해도 됩니다.

③ 대지권의 평가금액이 평가에서 제외되어 있을 경우 최초분양한 건설회사에 입주당시에 분양대금을 전액 납부하였는지 또는 납부하지 않았는지를 확인한 후 납부하지 않았다면 납부할 금액이 얼마인지를 확인한 다음 응찰해야 합니다.

 

예를 들어

세부감정가 표기상 대지 : 4,000만원 건물 : 6,000만원으로 되어 있으나 "대지권 없음"으로 되는 경우는 감정가(최저가) 6,000만원으로 표기되며 감정가 및 최저경매가가 대지(4,000) + 건물(6,000)의 합산가인 1억원으로 표기되어 있을 경우는 "대지권 포함"으로 볼 수 있습니다.

이렇듯 대지권 없음이 분명하게 들어난 경우 최저가격은 대지권가격(4,000)을 제외한 나머지 금액으로만 기재되는게 실무례입니다.

이때 대지권 등기여부(왜 미등기 상태인가)를 확인하기 위해서는 필히 토지 등기부 초본을 별도신청 발급받아 확인하면 됩니다.

 

 

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출처 : 부동산을 사랑하는 모임™(부사모)

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