[스크랩] 공유지분경매

공유지분의 경매진행 사유

근래 들어 아파트 등 부동산을 취득하면서 부부간·부모자녀 간· 형제자매간 또는 각별한 관계에 있는 지인들 간에 공동명의로 소유하는 경우가 많은데, 이렇게 공동명의로 취득한 후에 그 공동명의자 중 1인만이 경제적인 부실(不實)에 빠지게 될 경우에 그 사람의 공유지분만이 경매가 진행되는 경우가 종종 있게 됩니다.

 

 공유자 우선 매수 신청권

위에 언급했듯이 부동산에 대한 공동소유의 형태는 근친이나 각별한 관계의 지인들 간에 이루어지고 있는 것이 일반적인데, 경매를 통해서 매각(낙찰)하게 되면 생면부지인 사람들 간에 공동소유자가 될 수 있고, 이로 인하여 재산권을 행사할 때마다 분쟁이 발생될 소지가 다분하기 때문에 가능하면 기왕의 공동소유자가 낙찰을 받을 수 있도록 특혜를 주고 있는데, 그것이 공유자우선매수신청권이며, 동 신청이 있는 경우에는 의뢰인이 낙찰을 받더라도 동일한 금액으로 그 공유자가 낙찰을 받게 되는 것이므로 공유자 우선매수 신청이 없는 경우에만 입찰을 해야 한다는 점 주의하시기 바랍니다. (민사집행법 제140조 참조).

 

  명도의 어려움이 상존 한다

공유 지분 특히 아파트의 지분은 낙찰받은 경우에 동소의 점유자를 상대로 명도소소을 제기하거나 인도명령을 신청하여 대을할 수 있겠으나, 집행권원(판결문이나 인도명령결정문)을 얻어 강제집행을 신청한다해도 실제적인 집행은 불가능에 가깝다고 해야 합니다. 왜냐하면 낙찰 받은 아파트의 2분의 1만을 집행해야 하는데, 그 2분의 1을 특정할 수 없기 때문이다.

 

  공유물 분할 신청

아파트 지분을 낙찰 받았을 때에는 강제집행을 통해서 동 아파트의 지분을 인도받기는 불가능에 가깝기 때문에 대금을 납부한 후 명도소송이나 인도명령을 신청할 것이 아니라, 공유물 분할에 대한 협의를 해본 후에 협의에 이를 수 없다면 즉시 관할법원에 공유물분할을 신청해야하고, 이 때 아파트는 현물로 분할할 수 없기 때문에 법원의 명에 따라 '공유물 분할을 위한 임의경매' 절차를 통해서 매각한 후에 그 매각대금으로써 분할을 하게 됩니다. (민법 제268조, 제269조 참조).

 

  수익성이 높다 - 적극적인 입찰검토가 필요

위에서 본 바와 같이 공유지분을 낙찰 받은 경우 명도(아파트를 넘겨받는 것)의 어려움이 상존하고 있기 때문에 공유물분할 신청이라는 또 다른 민법상의 절차를 밟아야하기 때문에 대금을 납부하고서도 그 사후처리에 상당한 기간(약 6개월 내지 1년)이 소요된다는 점 때문에 일반적으로 저렴한 가격에 낙찰을 받을 수 있는 것이며, 차후 공유물분할을 위한 임의경매를 진행할 때 또 다시 응찰하여 아파트 전체를 낙찰 받을 경우 상당한 수익을 올릴 수 있는 것이므로 시간과 자금적인 여유가 있고 공유자우선매수신청이 없는 경우라면 재테크차원에서 적극적으로 입찰을 검토해 볼 수 있을 것입니다.

 

출처 : simple life & happy investor

글쓴이 : 아방가르드 원글보기

메모 :