[스크랩] [윤재호] ‘숨은’ 돈 되는 경매물건 찾기

출처 : 한경닷컴 > 윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우
원문 : http://www.hankyung.com/board/view.php?no=118&id=_column_256_1&ch=comm

 

 현장답사 통해 숨겨진 가치 찾기는 필수

 경매든 일반매물이든 현장을 가보지 않고서는 돈 되는 부동산을 찾는 일이 거의 불가능하다. 그 중 경매물건은 현장답사를 통해서만 부동산의 가치를 찾아낼 수 있고 또 돈 되는 경매물건을 고를 수 있다.

 현장에서 투자성을 파악할 수 있는 대표적인 경매물건은 공부상의 표시와 실제 표시와 다른 물건이라고 할 수 있다. 예를 들어 공부상으로는 맹지로 되어있으나 실제로는 현황 상 도로가 나있는 토지, 공부상으로는 지하층이나 실제 현장을 가보면 지상층, 인근에 혐오시설이 있는 것으로 감정평가서에 기재돼 있으나 사실은 거리 상 멀거나 아예 이전해 현재는 다른 시설이 들어서 있는 경우, 임대차관계 조사서에는 전입자가 살고 있는 것으로 되어있으나 실제로는 점유를 상실해 이사를 간 경우 등 실제 서류상의 기재내용과 실제 현황 상 차이가 많이 나는 것이 경매물건이다.

 이런 물건은 현장을 방문해 보지 않고서는 이런 사실을 알 수가 없는 관계로 자연히 일반인들의 관심에서 멀어지기 때문에 물건 가치에 비해 상당히 저렴한 가격으로 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있다. 따라서 요즘처럼 경매 대중화의 진전에 따라 좋은 물건을 적정가격에 낙찰 받기도 어렵고 설사 낙찰 받는다 해도 기대 수익을 올리기가 어려운 때에 틈새시장 투자로 활용해 볼만하다.

 많은 경매물건이 이렇게 공부 상 표기내용과 현황이 상이하다는 것을 아는 투자자들은 그리 많지 않다. 매각서류와 공적서류를 전적으로 신뢰하고 있기 때문이다. 대부분의 일반 경매 참여자처럼 서류상의 ‘지하층’이라는 문구만 보고 이 물건을 그냥 지나쳤다면 결코 행운의 주인공이 될 수가 없었을 것이다. 집합건물의 층수는 해당 등기부등본이나 건축물대장을 발급 받아보면 표기되어 있기 때문에 굳이 현장을 가보지 않고도 누구든지 쉽게 알 수가 있다.

 하지만 경매 관련자료 등에만 의존 할 것이 아니라 관심 있는 물건의 경우 임장활동(현장답사)을 꾸준히 자주 하다 보면 의외로 서류상에는 나타나지 않는 이른바 ‘숨겨진 가치’를 발견 할 수도 있게 되는데 이를 잘 활용한다면 누구든지 성공 경매의 주인공이 될 수 있다. 따라서 법원경매에서 현장방문의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 할 것이다.

 얼마 전까지 서울, 인천 및 수도권 주요 도시를 관할하는 법원에서 진행되는 다세대․연립(빌라) 경매물건의 경우, 한 물건 당 많게는 십여 명의 응찰자가 몰려 감정가를 상회하는 높은 가격에 매각(낙찰)되는 진풍경이 연출되고 있다.

 이러한 물건은 하나같이 뉴타운 재개발, 균형발전촉진지구 및 도시개발구역으로 예정 또는 지정되어 개발이 예정된 지역의 물건들이다. 연립주택이나 다세대주택(빌라)의 경우, 통상 지상층이나 지하층의 대지지분이 거의 같고 어떤 물건은 상대적으로 지하층이 대지지분이 많은 물건도 있다.

 이러한 물건이 재개발 될 때는 그 대지 지분권의 수량이 절대적인 영향을 받게 되므로 수익성이 매우 좋은 물건이 될 수도 있다. 따라서 경매투자에 관심이 있다면 이들 지역의 경매물건 중 상대적으로 경매 참여자들의 관심이 덜 집중 되는 지하층 경매물건에 도전해 보는 것도 성공재테크의 한 방법이 될 수 있다.

 이때는 이미 사업 진행이 많이 진척된 지역일수록 입찰 경쟁이 치열해 지는 경향을 보이는 관계로 자금 운용에 시간적 여유가 있다면 사업 초기단계인 지역, 경쟁이 상대적으로 치열한 서울, 인천지역 보다는 경기지역을 공략하는 것이 낙찰 성공 확률을 높일 수 있는 하나의 방법이 될 수도 있음을 유념해야 한다.

 투자는 적게 이익은 많게. 아마도 모든 경(공)매 투자자들의 ‘희망 사항’일 것이다. 하지만 경매대중화 시대에 성공경매 주인공이 되는 길에 달리 왕도는 없다. 열심히, 그리고 꾸준히 발품을 파는 것이 그 첫걸음이다.

출처 : 부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬

글쓴이 : 아크 원글보기

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