[스크랩] 경매 낙찰 후 사후처리 6 가지 정보

 (경매) 낙찰 후 사후처리 6 정보?? 
 
1 입찰 후의 진행절차
- 입찰 이후 7일이내의 낙찰기일에 낙찰허부가 결정된다.
- 낙찰허가 후 7일까지가 항고기간이다.
- 항고.재항고가 제기되면 각각 약 3-4개월 정도가 소요된다.
- 항고가 제기되지 않으면 낙찰기일 후 7일이 경과되면서 낙찰허가는 확정된다.
- 항고가 기각된 후 7일 이내에 재항고가 제기되지 않아도 낙찰허가는 확정된다.
- 재항고가 기각되면 기각되는 즉시 확정된다.
- 낙찰허가의 확정은 재판의 확정과 달리 기판력(旣判力)이 없기 때문에 경우에 따라서는 낙 찰허가확정 취소신청이 가능하다.
- 항고가 제기되지 않은 경우는 약 2-3주 후 잔금일이 잡힌다.
- 항고가 끝나서 기각되면 기각된 후부터 약 1개월 정도 후에 잔금기일이 잡힌다.
- 잔금일 이후 약 15일 전후면 배당기일이 잡힌다.
- 낙찰대금을 납부하면 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서도 이미 법적인 소유자이다(민사 집행법 제135조).
- 통상적으로 대금을 납부한 후 바로 소유권이전등기와 부동산의 명도가 이뤄진다.
- 소유권이전등기는 약 1주일 정도가 소요된다.
- 부동산의 명도는 빠르면 즉시 이뤄지기도 하지만 늦어지는 경우에는 3-4개월 소요되는 경우 도 있다.

2 낙찰허가
(1) 판사의 허가
- 입찰기일부터 7일 이내에 담당판사는 집행관이 실시한 경매가 적법하게 진행되었는가 를 서류로 검토하여 낙찰허가 여부를 결정하여 법원게시판에 공고한다.
- 낙찰자 등 이해관계인에게 별도로 통보하지는 않는다.
- 일괄입찰한 수개의 부동산 중 일부에 대하여 낙찰불허가 사유가 있으면 전체에 대하여 낙찰불허가 결정을 한다(대법원결정).
(2) 집행법원이 낙찰을 허가할 때 참고하는 사항
1) 지목이 농지인 경우 농지취득자격증명을 제출했는지 여부
2) 선순위 가등기에 기한 본등기가 되어 있는지 여부
3) 채무자, 소유자에 대한 경매개시결정 송달 여부
4) 입찰기일의 통지가 적법하게 되었는지 여부
5) 최저입찰가격 저감의 적법성과 그 준수 여부
6) 선순위 채권과 관련하여 경매신청채권자에게 배당금이 돌아갈 수 있는지 여부
7) 입찰물건명세서와 실질적인 부동산 상황이 같은 것인지, 다른 것인지 여부
8) 채무자, 전경락인, 집달관의 친족, 미성년자 등 입찰자격이 없는 사람이 입찰에 참여 한 것은 아닌지 여부
- 물상보증인은 입찰할 수 있다.
- 외국인은 건물의 입찰에는 제한이 없으나, 토지의 거래허가가 필요한 경우에는 낙찰 허가 전에 허가서를 제출해야 하고, 신고만 필요한 경우에는 소유권이전등기 시에 신 고필증을 제출해야 한다(외국인토지법 제4조).
9) 입찰표의 기재 및 최고가 입찰자 결정의 적법성 여부와 최고가 입찰자의 인적사항
10) 입찰절차가 정지중이거나 적법하게 취하되지는 않았는지 여부
11) 학교의 기본재산인지 여부
- 학교의 기본재산은 관할 관청의 허가가 필요하며, 학교교육에 직접 사용되는 교지, 교 사, 체육관, 실습 또는 연구시설 등은 근본적으로 매도 및 담보제공이 불가능하다.
12) 선순위 가등기에 기한 본등기가 경료되었는지 여부
13) 조세체권에 기한 선행의 공매처분이 종결되었는지 여부
(3) 낙찰허가에 대한 의견진술권
- 이해관계인은 낙찰기일에 낙찰허가 여부가 결정되기 이전에 낙찰허가에 대한 의견진술 을 할 수 있다.
- 낙찰허가가 결정된 이후에는 모든 항고인에게 공탁금이 필요하므로(민사집행법 제130조 제3항), 특히 낙찰자가 권리분석에 실패한 경우라든지 아니면 낙찰기일까지 농지취득자 격증명서를 발급받지 못한 낙찰자는 공탁금이 필요하지 않은 이 제도를 이용하면 편리 하다.

3 농지취득자격증명서
- 농지(논.밭.과수원 등)를 경매로 취득하기 위해서는 농지취득자격증명원이 필요하다.
- 1,000평방미터(302.5평)가 넘는 농지의 경우는 기존의 농지를 가지고 있지 않은 자라도 농 지취득자격증명을 받을 수 있다.
- 1,000평방미터(302.5평) 미만의 농지의 경우에는 농지원부(農地原簿)를 가지고 있는 자만이 기존의 농지와 경매로 취득하는 농지를 합해서 1,000평방미터가 넘는 경우에 한해서 농지취 득자격증명을 발급받을 수 있다.
- 농지취급자격증명을 받으려면 농업경영계획서와 농지취득자격증명 신청서를 작성하여 시. 군.구.읍.면의 장에게 신청한다.
- 농지취득자격증명이 필요한가의 여부는 원칙적으로 토지의 현황을 중심으로 판단한다.
- 토지의 현황이 농지가 아닌 경우에는 농취가 불필요하지만, 토지가 불법으로 전용된 경우에 는 등기부상의 지목인 농지로 감정평가하게 된다.
- 고정된 온실, 버섯재배사, 비닐하우스가 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지의 경우에는 330 평방미터 이상이면 농지취득증명이 가능하다.
- 최초의 농지취득시 도시계획구역의 주거.상업.공업지역으로 지정된 농지와 녹지지역 중 도 시계획시설 예정지로 결정된 농지는 농취증이 불필요하며 1000평방미터의 면적제한도 적 용되지 않는다.
- 농지취득자격증명은 낙찰기일까지 법원에 제출해야 하므로 최고가매수인으로 지정되면 바 로 농취를 받기 위해 노력해야 한다.
- 법원에 따라서는 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우에 입찰보증금을 몰수하기도 하므 로 주의해야 한다.

4 낙찰허가.불허가에 대한 즉시항고
(1) 의의
- 낙찰자, 매수신고인, 기타 이해관계인(압류채권자, 집행력있는 정본에 기한 배당요구채권자, 채무자, 소유자, 등기부에 기입된 부동산위의 권리자, 권리를 증명한 부동산위의 권리자)은 낙찰허가에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있다(민사집행법 제129조).
- 현행 민사집행법에 의하면 낙찰허가에 대한 모든 항고인은 법원에 낙찰가의 10%를 공탁해 야 한다(낙찰불허가에 대한 항고에는 공탁금 불필요).
(2) 즉시항고를 제기할 수 있는 자
- 가압류채권자, 처분금지가처분권자 기타 예고등기자 등은 이해관계인이 아니므로 항고할 수 없다.
- 경매신청등기 이후의 임차인(대결)과 저당권자의 항고라도 법원에서는 받아 들이는 경향이 있다.
- 경매개시결정 기입등기 이후의 저당권자라도 낙찰기일 전까지 그 사실을 증명한 경우에는 이해관계인이다(대판).
- 이해관계이 아닌 자가 낙찰허가 결정에 대하여 항고하는 경우라든지 이해관계인이 낙찰허가 결정 전에 항고한 경우는 항고법원이 항고각하결정을 하게 된다(서울지법 결정).
(가) 임차인이 항고하는 경우
- 즉시항고는 주로 임차인을 통해서 이루어지는데, 그 목적은 이사비용을 요구하기 위해서이 거나 아니면 세얻어 나갈 보증금이 없을 때 시간을 벌기 위해서이다.
- 구법에서는 임차인의 항고에는 낙찰가 10%의 공탁금이 들지 않았으므로, 공탁금을 지불해야 했던 소유자가 직접 항고하는 경우는 드물었고, 세입자를 항고하도록 설득하는 경우가 많았 다.
(나) 소유자가 항고하는 경우
- 소유자가 항고하는 목적은 주로 자금을 융통하여 채무를 청산함으로써 경매의 취하를 노리 기 위해서이다.
(다) 낙찰자가 항고하는 경우
- 낙찰자 역시 항고하기 위해서는 공탁금이 들어갔으므로, 채권자를 설득하여 항고하기도 했 다.
- 낙찰자가 항고하는 목적은 잔금이 부족하여 잔금기일을 연장하거나, 항고기간 동안 목적물 의 가격동향을 살펴 본 후 가격이 한없이 떨어지는 상황이라면 잔금을 지불하지 않기 위해 서, 또는 권리분석의 실패로 인수부담해야 할 금액이 이 있는 경우에 혹시라도 낙찰불허가가 떨어지기를 바라는 것이다.
- 후순위 임차인에 대한 입찰물건명세서상의 하자(보증금이 2000만원인데, 1000만원으로 조사) 가 있었다는 이유로 낙찰불허가 결정을 내린 법원에 낙찰자가 항고를 제기하여 낙찰허가결 정을 이끌어 낸 사례(서울지법)도 있다.
- 매수가격의 신고 후 천재지변 기타 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 최고가매수신고인은 낙찰불허신청을, 낙찰자는 대금납부시까지 낙찰허가결정 취소신 청을 할 수 있다.
- 선순위 임차인에 대한 주민등록에 대한 기재가 누락된 집달관의 임대차조사보고서 및 입찰 물건명세서의 하자는 낙찰불허가 사유가 된다(대판).
(3) 항고제기의 효력
- 즉시항고에는 집행정지의 효력이 없다(다만 대금납부. 배당기일 등을 지정.실시 불가).
- 항고가 기각되면 공탁금은 배당금에 합산되지만 채무자와 소유자는 공탁금을 반환받을 수 없으나 기타 다른 항고자의 경우에는 항고일부터 항고기각결정이 확정될 때까지의 낙찰가에 대한 대법원규칙상의 이율에 의한 금액을 제외하고는 반환받을 수 있다(민사집행법 제130조 제6항, 제7항).
- 항고를 취하하는 경우도 항고기각되는 경우와 동일하다(동법 제130조 제8항).
- 항고가 제기되면 경매절차가 3-4개월, 대법원에 재항고가 제기되면 또다시 3-4개월이 소요 되어 경매절차가 한없이 지연되므로, 낙찰자는 항고자를 만나서 재계약을 통해서 영업의 계 속성을 보장해주는 대신 항고취하를 설득하기도 한다.

5 낙찰대금의 납부
(1) 납부절차
- 즉시항고기간 7일이 경과하거나 항고기각판결이 나면 낙찰허가가 확정되는데, 확정되면 법원은 입찰기록이 법원에 돌아온 후 1개월 이내의 날로 대금납부기일을 정해 낙찰자에 게 소환장을 보낸다.
- 낙찰대금의 납부는 분할납부할 수 없다.
1) 담당 경매계를 찾아가서 ‘법원보관금 납부명령서’를 받는다.
2) 납부명령서를 보관금 접수계에 접수하고 ‘법원보관금 납부서’를 받는다.
3) 납부서를 대금과 함께 법원내 지정은행에 내고 ‘법원보관금 영수증’을 받는다.
4) 낙찰대금완납증명원을 2부 작성하여 은행에서 받은 영수증과 함께 경매계에 제출하 면 경매계장은 ‘위 사실을 증명합니다.’라는 도장을 찍어 1부 내주는데, 이것이 ‘낙찰 대금 완납증명서’이다.
(2) 소유권의 취득
- 법원에서 법원보관금 영수증을 받는 순간 소유권을 취득한다(민법 제187조, 민사집행법 제135조).
- 대금납부기일 이전에 대금을 납부해도 납부순간 소유권 취득한다.
- 대금납부기일 이후에 대금을 지불하면 재경매비용과 통상적으로 연 25%의 지연이자를 부담하게 되는데, 만일 대금을 납부하지 않으면 대금납부기일부터 3일 이내에 차순위매 수신고인에게 낙찰기일을 통지하고 낙찰, 즉시항고, 대금납부(원래의 대금지급기일부터 14일 이내의 날)의 과정을 거친다.
- 차순위매수신고인도 대금을 납부하지 않으면 그들 중 먼저 납부하는 사람이 소유권을 취 득한다(민사집행법 제138조 제3항 단서).
- 차순위매수신고인이 없는 경우는 재경매를 실시한다.
- 재경매기일이 지정되었다 하더라도 낙찰자가 재입찰기일 3일 전까지 대금을 납부하면 낙 찰자는 소유권을 취득하며(민사집행법 제138조 제3항), 재경매절차는 취소된다(이 취소결 정에 대하여는 집행에 관한 이의 가능).
- 실무상으로는 위 3일전 이후라도 재입찰 실시 이전이면 대금납부가 허용된다.
- 재입찰기일에 매수신고가 없어 신기일이 지정된 경우에도 신기일 3일 전까지는 대금납부 할 수 있다.
- 재경매기일 3일 전까지도 대금을 납부하지 못하면 입찰보증금은 재경매의 배당액에 합산 된다.
- 만일 재경매가 취소되거나 취하되면 입찰보증금은 반환받을 수 있지만, 이중경매의 경우 에는 후행사건마저 취소되거나 취하되어야 반환받을 수 있다.
(3) 특수한 대금납부의 방법
- 채무인수신청이나 상계신청 등 특수한 대금납부의 방법을 통해서도 대금납부를 할 수 있 다(민사집행법 제143조 제1항, 제2항).
- 채무인수신청이나 상계신청이 들어오면 대금납부기일은 배당기일과 같은 날로 잡힌다.
- 다만 낙찰자가 인수한 채무액이나 낙찰자가 배당받을 금액에 대하여 이의가 제기된 때에 는 채무인수신청이나 상계신청이 불가능하다(민사집행법 제143조 제3항).
- 종전 낙찰자가 재경매기일 후에 대금을 납부하는 경우에도 채무인수신청 또는 상계신청 이 불가능하다(대판).
1)채무인수신청서의 제출
- 배당받을 채권자의 동의를 얻어 그 배당채권을 인수하고 그 채권액만큼 덜 내는 방법이 다.
- 즉 잔금이 부족한 낙찰자가 금융기관과 상의하여 필요한 금액만큼 채무를 인수하고 잔 금을 덜 내는 방법이다(그 채권자의 동의서와 인감증명서 필요).
- 낙찰자는 잔금 융통의 곤란을 회피하고 나아가서 저당권설정등기가 아니라 저당권변경 등기를 하게 되므로 등기비용도 절감된다.
2)상계신청서의 제출
- 자신이 채권자일 경우로서 자신의 채권액만큼을 대금에서 상계(相計)하는 방법이다.
- 즉 낙찰잔금을 다 지불하고 나서 배당을 받는 것이 아니라 처음부터 그 채권액만큼 덜 내는 방법이다.
- 임차인 등 배당가능한 채권자가 낙찰받았을 경우에 주로 이용된다.
- 다만 낙찰자의 채권에 이의가 제기되면 상계신청이 불가능하다.
- 만일 이의에도 불구하고 상계처리되어 배당을 마치게 되면 대금납부의 효력은 발생한 다.
- 낙찰자의 채권이 압류 또는 가압류된 경우와 낙찰자의 채권이 가압류채권인 경우에도 상계신청이 불가능하다.
- 낙찰자의 채권이 훗날 전부 또는 일부가 부존재하는 것으로 판명되더라도 대금납부의 효력은 발생한다(대판).
(4) 잔금납입 전 소유자의 건물 훼손행위에 대한 대책
- 낙찰허가결정을 한 후에는 법원은 낙찰자 또는 채권자의 신청으로 부동산에 대한 침해행 위(건물 손상, 토지의 심굴 등)를 방지하기 위하여 부동산명도시까지 필요한 조치를 할 수 있다.
- 신청 상대방은 채무자, 그 점유보조자 및 점유승계인을 포함하나 불법 점유자나 압류이 전의 점유자는 포함되지 않는다.
- 법원의 조치에 대하여는 집행에 관한 이의를 할 수 있다.
(1)부동산관리명령의 신청(민사집행법 제136조 제2항)
- 채무자가 관리를 함부로 하여 부동산의 가치를 감소시킬 우려가 있을 때 일정한 행위를 금지시키거나 일정한 행위를 명하는 관리명령 신청이 가능하다.
- 이 때 관리인보수 등 관리비용을 예납해야 한다.
(2)관리를 위한 집행관에게의 인도명령의 신청(민사집행법 제136조 제3항)
- 만일 채무자가 위의 부동산관리명령에 따른 내용을 이행하지 않을 때에 신청한다.
- 이 때에 법원은 담보를 제공하게 할 수 있다.
- 인도명령결정이 상대방에게 송달되기 이전에도 집행할 수 있으나 고지된 날부터 2주일을 경과하면 집행할 수 없다.
6 소유권 이전등기
(1) 등기방법과 필요한 서류
- 대금 납부 후 60일 이내에 아래 서류들을 경매계에 제출한 후 다시 수령하여 법원내 우체국에서 송달우표를 정해진 만큼 사서(접수계에 문의하면 우표금액을 알려줌)신청서 한쪽에 스테이플러로 찍어 접수계에 접수한다.
- 약 2주 후 경매계에서 등기필증을 수령한다.

1) 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청서(법원양식)
- 소유권이전등기는 5천원, 말소등기는 1천원의 수수료가 든다.
2) 부동산목록
해당사항을 등기부등본을 보고 형식에 맞춰 작성한다.
3) 소유권이전 및 말소등기에 따른 등록세, 교육세 영수필 확인서, 영수필통지서 및 계산 내역
- 낙찰대금 완납증명서 사본 1부와 말소할 등기목록(등기부 보면서 메모)을 낙찰부동산의 관할 시.군.구청의 부과과에 제출하면 은행납부지로고지서를 발급해 주는데, 이를 은행이 나 우체국에 납부한다.
- 납부영수증인 영수필확인서와 영수필통지서는 서로 붙어 있는데, 이를 분리해서는 안된 다.
- 등록세 과표내역서 역시 작성하고 그 내역서 한쪽 끝 여백에 ‘영수필확인서 및 영수필통 지서’를 스테이플러로 찍어둔다.
4) 제1종 국민주택채권 매입필증 및 계산내역
- 공시지가가 표시된 토지대장과 건축물대장을 들고 등기소 민원담당자에게 계산을 요 청하면 토지분과 건물분을 분리하여 계산서를 발급해 준다.
- 계산서에 적힌 만큼 주택은행에서 구입하여 즉시 매도하고 매일필증을 수령한다.
- 주택채권구입 내역서는 등기소에서 받은 계산서의 여백에 채권매일필증 한쪽 끝을 풀칠 하여 나란히 붙인다.
- 농어민이 영농을 목적으로 농지를 취득하여 소유권이전등기를 하거나 농지에 저당권 설 정등기를 할 때에는 국민주택채권 매입이 면제된다.
- 다만 농어민아닌 사람이 최초로 농지를 취득하는 경우에는 농지원부가 없으므로 국민주 택채권을 매입해야 한다.
5) 토지.건물 등기부등본
6) 토지대장
7) 건축물관리대장
8) 주민등록등본
***등기권리자 또는 등기의무자가 사망한 경우***
낙찰허가 확정 후 대금납부 전에 낙찰자가 사망하여 상속인이 대금을 납부한 경우에는 직접 상속인을 등기권리자로 하여 등기를 촉탁하는데, 촉탁서에는 상속을 증명하는 호적등본과 제적등본 등의 서면을 첨부하게 된다. 낙찰자가 대금납부 후에 사망한 경우에도 상속인을 등기권리자로 촉탁한다. 또한 최고가매수인이 사망한 경우에는 상속인을 낙찰자로 하여 낙찰허가결정을 하여야 하지만 이를 간과하고 사망자에 대하여 낙찰허가결정을 하고 상속인이 대금을 납부한 경우에는 그냥 상속증명서면으로 등기를 촉탁하게 된다. 한편 등기의무자는 압류의 효력발생 시점의 소유권자이지만 만일 상속등기가 경료되지 않은 채 대금납부가 끝난 경우에는 따로 상속등기를 할 필요없이 그 사망자를 등기의무자로 표시하면 된다.
(2) 세금
- 대금납부 후 30일 이내에 취득세를 내야하며, 60일 이내에 등록세를 내야 한다.
- 낙찰자가 부담하는 대항력있는 임차보증금도 과표에 포함되는 것이 원칙이다.
- 취득세는 낙찰가의 2%이다.(일반주택인 경우는 건물 연면적 80평 이상으로 대지면적 150평 이상, 집합건물인 경우에는 전용면적 50평 이상으로 시가 6억 이상의 고급주택 및 사치성 재산은 15%, 대도시내 공장을 신.증설하기 위한 부동산 취득에는 10%).
- 등록세는 낙찰가의 3%이다(농지의 경우는 1%).
- 취득세의 납부기한을 초과하면 납부액의 20%의 가산금이 더해지며, 2년 이내 납부하지 않 은 채 매각하면 80%의 중가산세가 붙는다.
- 등록세를 기간내에 납부하지 않으면 등록세액의 5배까지 과태료를 부담한다.
- 경매로 부동산을 취득하게 되면 낙찰가를 과표로 하므로 취득세와 등록세는 일반 매매에 비해서 높은 편이다.

7 살고 있는 사람을 내 보내는 방법
- 현행 민사집행법은 인도명령의 대상을 모든 점유자로 확대함으로써, 부동산명도를 쉽게 하 는 획기적인 입법을 단행하였다.
(1)인도명령
1) 잔금을 납부한 후 낙차자는 6월 이내에 소유자, 채무자, 부동산 점유자에 대하여 인도명 령을 신청한다(민사집행법 제136조 제1항).
- 구법에서는 경매기입등기일 이후의 점유자에 한정하였으나 현행법은 모든 점유자로 확 대하였다.
- 다만 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(權原)에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는(예컨대 보증금 중 일부라도 반환받지 못한 선순위 임차인) 인도명령 의 대상이 아니다.
- 낙찰자 및 낙찰자의 일반승계인(상속인)은 명령을 신청할 수 있으나 특별승계인(매수 인)은 인도명령을 신청할 수 없다(대결).
- 채무자나 소유자의 일반승계인(호적등본 또는 법인등기부등본을 첨부)도 인도명령의 대상이다(대결).
- 상속인이 복수인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다.
- 채무자나 소유자의 동거가족, 채무자를 위하여 부동산을 소지하는 자, 점유보조자(피용 인, 법인인 채무자의 기관 등), 신의칙상 채무자와 동일하게 취급되는 자(점유자가 채무 자의 근친자, 집행방해의 목적으로 채무자와 공모한 점유자 등)도 인도명령의 대상이 된다.
- 입찰기록서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우는 주민등록등본 또는 집 행관이 작성한 집행불능조서를 첨부해야 한다.
- 법원은 소유자, 채무자 이외의 자에 대해서는 점유의 내용, 권원 등을 진술할 기회를 주기위해 점유자를 심문한다(민사집행법 제136조 제4항).
- 만일 이미 심문을 하였거나, 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원이 없음이 명백하거나 기 타 점유자가 심문에 불응하면 심문없이 인도명령을 내린다(동법 제136조 제4항 단서).
2) 인도명령을 신청하게 되면 약 5일 전후면 인도명령 결정이 나온다.
- 인도명령정본은 신청인 및 상대방에게 송달하게 되는데, 우편송달로 송달되지 않는 경 우이거나 고의적으로 송달을 회피하는 경우에는 특별송달을 신청하여 집행관으로 하여 금 송달하게 한다.
- 법원의 인도명령에 대해서 점유자가 불응할 때에는 신청인은 집행관에게 인도집행을 위임하게 된다.
- 인도명령 송달증명서와 인도명령정본을 집행관사무실에 제출하면 제출 후 3-4일 이내 에 집행기일이 정해지는데, 인도명령은 명도소송과 달리 집행문부여절차는 불필요하 다.
- 다만 인도명령집행 신청자와 집행관은 집행규모, 노무자의 수, 현장안내 등을 위해서 사전에 협의는 필요하다.
3) 상대방이 부재중이거나 또는 집행방해 목적으로 문을 열어주지 않음으로써 2회 집행이 불능으로 된 경우에는 공무원 또는 경찰관 1인이나 성인 2인의 입회하에 강제로 문을 열 고 물건을 들어 낼 수 있다.
- 사람도 없고 물건도 없으면 관리실이나 이웃이 입회한 가운데 문열고 입주할 수 있다.
- 집행 후 점유자가 재침입할 경우에는 다시 명도과정을 거쳐야 하는 것이지만, 침입자 는 주거침입죄의 형사책임을 면하기 어려울 것이다.
4) 물건을 들어 내는 경우 점유자가 있으면 집밖 아무 곳에나 들어 내도 되지만 주택 안에 점유자가 없으면 집행관은 입회자의 참여 하에 물건의 목록을 작성하여 유료창고에 맡기 게 된다.
- 만일 점유자가 창고비용을 지급하지 않을 경우에는 채무명의를 얻어 유체동산에 대해 강제집행을 하게 된다.
- 통상적으로는 매수자가 없으므로 낙찰자가 매수하여 폐기처분한다.
- 요컨대 유료창고 이용료는 낙찰자가 먼저 부담한 후 나중에 물건 소유자에 청구하는 것 이다.
5) 경매부동산 내에 압류.가처분된 물건이 있을 때
- 권리 당사자들간의 협의에 의해 가처분등기를 풀거나, 압류된 물건은 인도명령 전에 동 산경매를 신청하여 낙찰된 건물 내에서 경매를 진행하여 처분한다.
- 만일 권리자가 처리를 꺼리거나 소유자가 행불된 경우에는 집행관이 정하는 제3의 장소 에 물건을 보관한 후(낙찰자가 보관료 부담) 동산권리자에게 손해배상 취지의 내용증명 을 발송한다.
- 압류동산의 경우에 3개월이 지나도록 압류권자가 동산을 처분하지 않으면 법원은 압류 권자에게 두번까지 처분을 촉구한 후 그래도 시행되지 않으면 법원은 직권으로 압류를 취하한다.
- 이 때 낙찰자는 보관임대료를 채권으로 동산을 다시 압류.경매절차를 거친다.
- 가처분된 동산은 권리자와 협의 안되면 소송뿐이다.

6) 점유자의 법적 대응
- 법원의 인도명령 자체에 대하여는 즉시항고로만 불복할 수 있다(민사집행법 제 136조 제5항).
- 이 때의 즉시항고 사유는 인도명령에서의 판단사항인 절차적.실체적 사항, 심리절차의 하자, 인도명령 자체의 형식적 하자, 상대방이 낙찰자에 대항할 수 있는 점유권원의 존 재에 한정된다.
- 인도명령의 집행 자체의 위법에 관하여는 집행에 관한 이의로 불복할 수 있다.
- 이들 경우에 인도명령 집행정지 신청을 병행해야 집행이 정지된다.
(2)명도소송
- 인도명령 대상이 아닌 기타의 점유자가 명도소송의 대상이 된다.
- 인도명령 대상의 확대로 인하여 소송으로까지 진행되는 경우는 거의 없을 전망이다.
- 소송을 제기할 때에는 점유이전금지 가처분을 먼저 해야 한다.
- 현장에 가서 실제로 점유하고 있는 자가 누구인지를 확인하여 임대차계약서나 사업자등 록상의 명의인과 다른 경우에는 그 3자도 명도소송의 상대방으로 해야 한다.
- 명도소송의 청구취지에는
1) 피고는 원고에게 부동산을 명도하고, 잔금지급시부터 명도시까지 현재의 임차보증금 0000원 기준으로 년 25%의 이자인 월 0000원을 부당이득으로, 원고의 재산권침해에 대 한 위자료 0000원, 총 0000원을 지급하라.
2) 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
3) 상기의 1)항은 가집행할 수 있다
라는 재판을 구합니다.
라고 기재하는 것이 바람직하다.
- 낙찰자는 채무명의(집행권원)가 되는 판결정본에 집행문부여를 신청하여 부여받고 송달증 명서를 첨부하여 집행관사무실에 강제집행을 위임하게 된다.
- 명도소송은 점유자를 만나서 그의 의견을 들어보고 협상이 불가능하다는 판단이 들 때 소 송을 제기하는 것이 통례이다.
(3) 실무
1) 잔금납입과 동시에 점유이전금지가처분과 인도명령을 신청
- 잔금을 완납함과 동시에 점유이전금지가처분신청과 인도명령을 신청하는 것이 바람직 하다(비용이 저렴하고 절차가 간단).
- 실무상으로는 법적인 인도명령이나 명도소송으로 가기 보다는 협상으로 명도가 완결되 는 경우가 대부분이다.
- 하지만 법적 대응도 진행하면서 협상을 하는 것이 시간과 노력이 절감하는 길이다.
- 협상이 원만히 타결되지 않았을 때 다시 법적 대응을 시작하면 그만큼 명도가 늦어진 다.
- 점유이전금지가처분신청은 새로운 점유자에 대해서도 인도명령이나 명도소송의 효력이 미치게 하기 위해서이다.
2) 거주자를 방문하는 시점
- 소유자가 점유하는 부동산의 경우에는 잔금을 완납하기 전에 방문하는 것은 피해야 한 다.
- 왜냐하면 낙찰자는 잔금을 지급하기 전에는 새로운 소유자가 아닌 까닭에 그 이전에 방 문했다가는 소유자에게 상당한 봉변을 당할 수도 있겠기 때문이다.
- 임차인이 거주하고 있는 경우에는 잔금 지급 전에 방문해서 명도문제를 협의해도 된다.

3) 이사비 협상
- 거주자의 의사를 타진하는 과정에서 거의 대부분의 경우에는 거주자가 이사비를 요구 한다.
- 이사비 요구는 아무런 법적 근거규정이 없는 것이다.
- 낙찰자는 강제집행비의 범위 내에서 이사비 협상을 끝내는 것이 가장 일반적이다.
- 즉 아파트의 경우를 기준으로 보면 집행비가 평당 약 7-8만원 정도이므로 30평 아파트 의 경우에는 약 250만원 이하의 금액이 이사비로 결정된다.
- 잔금을 지불하면서 바로 인도명령을 신청하는 것이 바람직하다.
- 인도명령장이 거주자에게 도달되면 거주자의 심리가 위축되어 명도협상이 그만큼 유리 할 것이다.
- 거주자가 임차인의 경우에는 법원에서 배당금을 수령하여 이사하겠다는 이유로 낙찰 자에게 명도확인서를 요구하기도 하는데, 특별한 사유가 없는 한 명도가 되기 전에 명 도확인서를 써 주면 이후의 약속된 날짜에 임차인이 이사하지 않을 때 곤란하게 된다.
4) 체납관리비의 문제
- 입찰 전에 반드시 거주자의 체납관리비를 확인해야 한다.
- 경우에 따라서는 수백만원이 되는 경우도 있다.
- 체납관리비를 누가 부담해야 하는가에 관하여는 사용자부담설설(1998년 대법원판례)과 2분설(전유부분관리비는 사용자부담이고 공용부분관리비는 입주자부담이라는 설-2001 년 대법원판례)이 있다.
- 하지만 낙찰자는 관리비를 이사비와 연계시켜 협상하는 것이 통상적인 실무예이다.
- 즉 체납관리비가 100만원이라면 이사비협상으로 200만원이 결정되면 이사 나갈 때 100 만원만 지급하면 되는 것이다.
- 체납관리비를 명도 후에 확인하면 나중에 체납관리비 분쟁이 벌어져 매우 피곤하게 된 다.

5) 명도가 용이한 부동산
- 낙찰받은 부동산의 명도문제는 결국 거주자의 심성의 문제이지만 다음과 같은 부동산의 경우에 통상적으로 명도가 좀더 용이하다.
가) 채무자나 소유자가 점유하는 물건
나) 배당요구한 임차인의 배당금이 어느 정도 되는 물건
다) 임차인이 많지 않은 물건

출처 : 부동산 투자 전문 011-774-6962

글쓴이 : 보안기기전문회사 원글보기

메모 :