[스크랩] 아파트 관리와 상가 관리

최근 주상복합건물이 급증하고 있다. 주상복합건물의 주택 부분은 아파트 관리에 관한 문제이며, 상가 부분은 집합건물의 관리에 관한 문제이다.

아파트도 집합건물에 해당하므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집건법’)을 적용 받는 것이지만 그 용도가 공공성이 매우 강한 주택이기 때문에 상가보다 사적계약자유의 원칙이 제한 받는 경우가 많다.

일정 규모 이상의 아파트에서는 의무적으로 주택관리사 등의 자격자만을 관리사무소장으로 채용하도록 하는 규정과 의무적으로 장기수선충당금을 적립하도록 하는 규정 등이 이에 해당한다.

아파트와 상가건물은 동일한 집합건물이므로 집건법의 적용을 받지만 아파트는 공공성이 매우 강한 주택이기 때문에 이를 감안해 사적계약자유원칙에 어느 정도의 제한을 가하는 것은 헌법정신에 크게 위배되지 않는 것이다. 그러나 국가가 주택법으로 주택소유자의 권리를 상가소유자의 권리보다 더 약하게 규정하는 것은 명백한 위헌이다.

이와 관련해 서울고등법원이 주택소유자의 하자보수청구는 주택법에 의해서만 할 수 있을 뿐, 민법에 의해서는 할 수 없도록 개정한 주택법 제46조 규정에 대한 위헌법률심판제청을 헌법재판소에 제기해 놓은 상태이므로 그 결과가 초미의 관심사다.

아파트와 상가건물은 동일한 집합건물이지만 다음과 같은 차이가 있으므로 그 관리에 있어 이를 유의해야 한다.

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첫째, 주상복합건물인 경우에는 우선 주택부분과 상가건물부분을 따로 관리해야 할 것인지를 결정해야 한다. 가능하면 따로 관리하는 것이 원칙이다. 왜냐하면 주택부분은 주거안정과 입주민 상호간의 화합이 가장 중요한 사항이지만, 상가건물은 영업 활성화가 가장 중요한 사항이기 때문이다.

둘째, 관리방법이 상가건물이나 아파트 모두 형식상은 위탁관리이지만, 상가건물은 번영회라는 구분소유자 단체가, 아파트는 입주자대표회의라는 구분소유자 단체가 존재한다. 그런데 상가건물의 경우 형식은 위탁관리이지만 실질 내용은 도급관리를 하는 곳이 대부분이고, 아파트의 경우 형식은 위탁관리이지만 실질내용은 자치관리와 동일한 방법으로 관리하고 있는 것이 현실이다.

도급관리와 자치관리는 관리비 징수 주체가 다르다. 도급관리의 경우는 관리회사가 징수 주체이며, 자치관리인 경우에는 입주자대표회의가 징수 주체이다. 관리비 징수 주체가 관리회사인가 아니면 입주자대표회의인가의 문제는 체납관리비의 승계 여부와 소멸시효기간에 직접적인 영향을 미치게 될 것이다.

관리비 징수 주체가 관리회사인 경우에는 체납관리비(공용부분)는 승계되지 않고, 그 소멸시효는 민법 제163조 소정의 3년 단기시효가 적용될 것이다. 왜냐하면 집건법 제18조 ‘공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다’고 규정돼 있으므로 공유자가 아닌 관리회사가 가지는 채권은 승계되지 않으며, 민법 제163조 제3호 ‘도급받은 자의 채권’은 그 소멸시효 기간을 3년으로 규정하고 있기 때문이다.

반면에 관리비 징수 주체가 입주자대표회의인 경우에 입주자대표회의는 집건법 제18조 소정의 공유자에 해당하므로 ‘공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에게 가지는 채권’으로 승계되며(대법원 판례), 체납관리비의 소멸시효 기간은 도급에 의한 채권이 아니라 관리규약에 의한 약정채권이므로 민법 제92조 소정의 일반 채권으로 10년이 될 것이다.

이와 관련해 대전광역시 소재 K관리회사가 승계인을 상대로 제기한 체납관리비 청구소송에서 승계인이 3년간 소멸시효가 완성됐다는 주장을 하였지만 1심에서는 K관리회사가 승소했다. 그러나 항소심에서는 3년의 소멸시효가 완성됐다는 이유로 패소, 대법원에 상고하면서 그 실질내용은 도급에 관한 채권이 아니라 관리규약에 의한 일반 채권이므로 그 소멸시효기간은 10년이라는 내용의 상고이유서를 제출하고 그 판단 결과를 기다리고 있다.

 

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출처 : 세무상담,상속세,증여세,양도세

글쓴이 : 주환용 원글보기

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