[스크랩] 상가매물 잘잡는 방법

상가 매물 잘 잡는 방법

 

넓은 지역을 대충 훑는 것보다는 자기사무실 주변부터 점차적으로 철저히 훑어나가다 보면

의외로 물건이 더 잘나오고 상권분석도 자연스럽게 가능해 짐.

제가 아는 가장 확실한 매물접수방법중 하나는 일단 될만한 것 하나만 나오면 그 지역의 다른 건은 아주

특별한 사정이 없는 한 접어두고, 그 놈 작업에만 매달려 수단방법 안가리고 일단 파는 겁니다.

그러면 그 지역매물작업은 제 경우는 일단 쉬워집니다.

알아서 매물날아오고, 들어가서 접수딸때 '제가 저 앞에 ㅇㅇ가게 팔았는데요...'하면 분위기는 갑자기

진지해 지더라구요.

 

예나 지금이나 최고의 광고빨은 역시 '입소문'.

여러분이 한지역에서 하나라도 물건을 빼시면, 것두 폼나게 잘 빼셨다면 그 입소문이 여러분을 대신해서

매물을 따주는 경우가 많아질겁니다.

중요한것은 사장님 없을시에는 그 점포의 전화번화가 있는 명함을 가져와야 합니다.

(가져가도 되냐고 묻지마세요...그럼 긁어 부스럼입니다..그냥 보던지 말든지 자연스레 가져오면 됩니다.)

명함이 없으면 그 점포 간판에 적혀있는 전화번화라도 적어와야 합니다

마지막으로 상가업소의 최대의적은 게으름입니다. 유의 하시길....

 

최근의 은행금리와 수익율등을 대비하는 자료를 제시해가며 계속 운영하기 보다는 지금이라도 시장에

내어 놓는 것이 유리하다는 점을 강조한다면, 매물자는 빠른 판단을 하게될 것입니다.

 

끝으로 장사잘되고 잘하고 있는 곳이라도 반드시들러서 얼굴도장찍고 무식한방법으로 친해두실것..

장사는 잘되나 힘들고 지쳐있을 때 찾아가면 솔깃해합니다. 그때 편안한? 다른 대안을 제시하고 매도하

라면 100에100은 걸려듭니다.

위결론은 초보자가물건확보하는 방법일뿐 물건만있으면 뭘해 거래성사를 시켜야지 매물있으면 사무실서

그처리팀이 따로있다면 몰라도.... 방법은 전화작업만 하루종일 하는 방법과 명함 작업만 하루종일

하는 방법이 있습니다.

(전단지 작업이나 광고 작업은 배제 합니다. 전 잘 쓰지 않아서...말이죠^^)

 

1.전화작업

인터넷이나 여러가지 정보를 통해서 자신이 주력으로 하는 업소들의 전화 번호를 뽑아내서 전화를

합니다.

예를 들면 체인점을 하는 경우에는 체인점에만 전화를 합니다.

일반적으로 부동산 선배들이나 각 체인점 점포개발부에서 이미 상권 분석을 다해서 좋은 입지에 다 개발

해 놓은 점포들입니다.

일반적으로 이런 체인점 점포들은 자리가 좋기 때문에 하나라도 잡으면 대박입니다.

(물론 가격에서 복병이 존재하기는 하지만 작업만 잘 하면~)

그만큼 체인점은 물건접수가 다른 점포들에 비해서 엄청 힘들고 매물접수량도 적습니다.

체인점이라고 그리고 규모가 크거나 자리가 좋다고 해서 장사가 무조건 잘 되는건 아닙니다.

(예를든다면 던킨 도너츠,파파이스 등등 여러 가지등등)

두드리면 물건을 꼭 나옵니다.

미리 안내놓을것이라고 지레 짐작 해서는 절대 안됩니다.

하지만 그 다음 단계를 못 넘어가는 분들은 시간에 비해 물건이 적으니 실망을 많이 하기도 하지요...

전화를 해서 점포 내놓을것인지 가부를 묻습니다.

(전화작업은 정말 일하면서 별 소리를 많이 듣습니다. 하지만 오래동안 하다보면 적응됩니다..)

물론 종업원이 받는 경우도 대부분이겠지요...그리고 누구냐고 꼬치꼬치 캐묻고...게다가 부동산이라면

두말 않고 바로 끊어 버리고....

종업원을 상대 하는 것은 벽에다 소리치는것하고 별반 차이가 없습니다.

무조건 사장하고 통화를 할 상황으로 유도를 해야합니다.

그리고 내 놓을 뉘앙스를 풍기거나 내 놓을거라고 느껴지면 핸드폰 번호는 무조건 받아놓아야 합니다...

그래야 나중에 종업원하고 상대할 일이 없어 지니깐요...

한번으론 잘 안통합니다. 거절해도 여러번 시도해야 합니다.

참을성있고 끊기있고 집요하게 덤벼 드시면 물건이 나올 가능성이 있습니다.

그리고 접수를 받으면 당장에 찾아가서 매물주를 꼬셔야죠....(친분작업...)

참고로 전화 작업도 명함작업과 마찬가지로 얼굴만 안볼뿐이지 엄청 무식하고 어려운 작업입니다.

(겪어본 사람만이 압니다...일주일내내 전화통만 하루종일 잡고 있어봐...안 지겨우나~)

하지만 시간을 절약의 효과로서는 명함작업보다 휠씬 효율성이 있습니다.

 

2.명함 작업(제가 잘 쓰는 전화 작업을 병행한 명함작업)

말그대로 명함을 가지고 자신이 주력으로 하는 업소에 들어가 물건을 접수 받는 일입니다.

일단 들어가면 사장님 보다는 종업원의 눈총이 더 따갑습니다.또 부동산이라고 무시하고...

사장하고만 이야기를 해야 합니다.

온갖감언이설로 물건을 내놓을건지 어쩔건지 가부 여부를 물어야 합니다.

사장이 없으면 명함만 주고 올수밖에 없습니다.대신 다음에 또 가야 하지요...

중요한것은 사장님 없을시에는 그 점포의 전화번화가 있는 명함을 가져와야 합니다.

(가져가도 되냐고 묻지마세요...그럼 긁어 부스럼입니다..그냥 보던지 말든지 자연스레 가져오면 됩니다.)

명함이 없으면 그 점포 간판에 적혀있는 전화번화라도 적어와야 합니다.

그리고 그날 저녁에 가서 그 점포에 전화를 걸어서 사장과 통화를 해야 합니다.

(사장이 하루종일 없는 경우는 드뭅니다)

그래야 자신이 가본 구역을 빠짐없이 체킹할수 있습니다.

주의 하실건 그날 가본 구역은 그날 저녁에 전화를 마쳐야 합니다..그렇지 않으면 일은 계속 밀리게

됩니다. 그날 저녁에 통화가 안되면 그 다음날 아침에라도 해야합니다.

 

3. 매물작업

 

상가업소 중개일을 할때 보통 처음 일을 시작하는것이 매물작업이다.

큰 2층 상가전문 컨설팅 회사에 가면 구역별로 활동지역을 지정해주고 매물 작업을 해오란다...

물론 하는 방법은 가르쳐준다. 명함들고가서 막무가내로 물건 내놨느냐?.안내놨으면 원하는 가격으로

맞춰주겠다..하고 말이다. 초보에게 고객관리는 뒷전이고 매물확보가 우선이다.

회사에 가서 보여줄께 매물장밖에 없으니... 간혹, 마침 내논물건이 잘안나간다고 상가주인이 부동산

직원을 잡고 하소연을 한다면..때는 이때다하고 광고를 받는다.

물론 광고 한다고 다 거래되는건 아니다.

물건은 물건값이 있기마련.. 그러기에 광고비만 받고 안팔아준다고.. 부동산 도둑놈소리 듣는 것이다.

도둑놈 소리 않들을려면 어떻게 해야하는가?.. 업소에 맞는 가격을 제시하고 절충하면서 가능성있도록

만들어야한다. 그냥 업소주인과 절충이 되느냐?.. 또 거래 현실성있는 가격을 어떻게 제시하느냐?..

이것이 매물잡업의 포인트다.

보통 신참의 매물잡업은 ..막무가내식 매물확보을 위해 뛰어다니지만...

그래선 매물만 많지 그중 좋은물건(거래가능성)은 별로없다.

매물작업의 목적..분명히 매물확보지만 더 중요한것이 지역적 시세파악과 권리금 형성관계를

분석해야한다.

그냥 매물확보하러 업소에 들어가는것이 아니라.. 왜 이가격으로 나왔는지.. 다른업소와의 비교분석을

하면서 싸고,비싸고를 판단 옥석을 가려내는 것이다. 본인에게 주어진 지역은 처음부터 크게 잡지말자.

일에 대한 적응과 업무역량에 따라 차근차근 넓혀도 좋다. 물론 업소 또한 마찬가지다.

이것 저것 쑤시고 다니는것보다 자신있는 한분야를 택하는것이 좋다.

아니.. 지역 상권형성과 지역적 흐름 유행등이 있기 때문에 선배나 인근 부동산을 탐문하여 가장많이

찾는 업종을 선택하여 시작해보자.

상가부동산 사람들 항상 하는일이 매물잡업 아닌가?.. 선택한 업종이 일이 없다면 또 그분야에 대한

권리,시설등 분석이 다되었다면 업종도 넓혀라. 한가지의 전문인도 좋지만..

또..나중에 내가 상가부동산을 차릴 요령이라면 여러가지를 파악하고 있는것이 도움이된다.

다시..되돌아가서.. 매물확보를 할때 업소에 대한 장단점을 파악해야한다.

 

장점.. 고객관리 할때 필수요건이다. 침이 마르도록 열성적으로 브링핑을 하려면 그 업소만의 장점을

만들어야한다. 설령 장점이 없다해도 사소한것까지 우린 만들어야한다.

왜?..장점도 없는 좋지않은 물건 을 어떻게 중개하겠는가..

 

단점.. 이것또한 만들어야한다.

계약에 까지 만들려면 업주와의 권리금 조정은 필수적이다. 데두리든.. 성사를 위해서든...

계약을 잘쓰는 방법중에 하나.. 업주의 희망가격을 파악하고 나서 거래 가능성있는 가격으로 둘만의

절충가격을 만들어놓는 것. 이때 단점은 필요하다. 이때 업주에게 모든 단점을 주지시키면 안된다.

엔딩을 위해서 중요한 부분은 남겨두자. 너무 단점만을 가지고 흥정하려하면 업주는 피와 땀이 맺힌

본인의 업소임으로 나쁘게만 보는 부동산을 좋게보지는 않는다.

고객에겐 당연 희망가격을 제시해야한다. 선노력 후보상..

그래서 매물장에는 업소와 전번, 상태만을 기록하는것이 아니라.. 절충상태 ..장단점을 기재해야 한다.

이러한 노력과 물건보는 눈을 키운다면 ..다음 업소를 선택할때 쯤이면 위에 말한대로 절충과 제시가

가능하고.. 옥석을 가린 이러한 물건을 팀원과 분담하여 일을 한다면 계약이 그리 어렵지는 않을 것이다.

이러하지않고 마냥 매물만 확보한다면 사무실에 앉아있는 팀원(실장급)은 매물의 장단점과 옥석을 몰라

계약이 않되고 ..매물확보하는 팀원역시 세달 네달.. 계약없이 물건만 줏으러 다니게되는 것이다.

 

가장 기본적인 매물확보는 직접 발로 뛰어다니는 방문 매물확보..

첨엔 쑥스럽고 뻘쭉하고.. 누구나 그런다. 이상하게 생각하지마라.우리들의 기본적인 일 아닌가?

첨부터 위에 말한대로 장단점과 절충은 힘들더라도.. 적응과 자신감을 배워야한다.

상가부동산일은 정말 매물확보하는 방법이 수없이 많다.

명함(스티커.찌라시)작업 그외의 방법으로는 인터넷,벼룩시장(일간지),공동작업(1층부동산)..

신축건물작업등이 있을 수 있다.

 

이모든 일은 프로정신을 가지고 해야한다.

잠을 잘때나 밥을먹을때나 술과 차를 마실때나.. 언제나 매물과 함께하고,숨을쉬고 살아야한다.

그래서 그지역에서 모든사람들이 알아봐주는 상가맨이 되어야하겠다.

자 ~ 봐라 .. 네온이 켜진 수많은 상가들을 .. 진정한 내 일터가 아니겠는가....

 

 

 

 

 

<퍼옴>

 

 

 

 

 

 

출처 : 福 祿 仁 壽

글쓴이 : 블랙박스 원글보기

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