[스크랩] 경매로 재테크에 성공하려면? - 성공경매의 기본원칙

경매로 재테크에 성공하려면?

성공경매의 기본원칙

부동산 경매로 재테크에 성공할려면 어떻게 해야 할까? 요즘 경매법정에는 부동산 불경기를 틈타 재테크를 위한 사람들로 문전성시를 이루고 있고 낙찰가가 오름새를 타고 있다.   그리고, 응찰자 모두가 고수익만을 원하고 있지만, 아무런 기본원칙도 없이 도전하였다간 큰 낭패를 보기 쉽다. 요즘 자주 경매사고가 일어나고 있기 때문이다.   나중에 감당을 못해서 입찰보증금을 손해보는 일들이 있다. 그리고, 그 지역의 급매물보다도 훨씬 비싸게 낙찰이 되었다는 것을 알게 되는 경우가 생긴다. 그 이유는 성공경매의 기본원칙도 지키지 않고 덤비기 때문이다. 그래서 아래에 성공경매의 기본원칙을 나열해본다. 성공경매의 최종적인 목적은 수익이다. 수익이 많고 적음에 따라 평가를 달리하게 된다. 그 평가의 기준은 투자 대비의 수익률에 따르게 된다.   예를 들면, 10억원을 투자해서 5천만원의 수익을 얻었다면 1억원을 투자해서 3천만원의 수익을 얻은 것보다 수익금은 많겠지만, 투자 대비 수익률을 비교한다면 후자가 훨씬 휼륭한 결과 수익인 것이다.   그리고, 수익을 얻었다면 좋겠지만 함정과 위험을 발견하지 못하고 손실을 보는 경우도 생길 수 있다. 경매에서 첫 번째 관문은 권리분석이다. 그것은 아주 중요하다. 권리분석이 잘못되면 전체를 실패한 것이 되고 만다. 그러나, 그것보다 더 중요한 것은 물건 분석이다.   권리 분석이 아무 하자가 없다고 하더라도 물건 분석에서 수익성이 결여되었다면 실패작이다. 그 수익성 속에는 안전성과 환금성이 내재되어 분석된다. 그 두가지가 잘못 되었다면 수익성이 없는 것이 되고 마는 것이다. 최종적으로는 수익성 분석에 있다. (수익성 분석은 성공의 열쇠) 또, 법원경매시장은 정보기술과 인터넷의 발달, 민사집행법의 제정에 의한 획기적인 제도 개선, 저금리 기조에서 일반인들의 투자 목적이나 실수요자 위주의 경매 참여가 늘어나 이제 경매는 일반화되었다. 따라서 좋은 물건을 선택하는 데도 그 만큼 경쟁이 치열해지고있다. 그러나 잠재된 여러 위험을 찾는 기술, 노력, 시간을 남보다 선점하면 선택의 폭이 좁아지고 있더라도  권리분석과 물건분석 및 수익성 분석을 잘하여 성공할 수 있는 것이다.   날로 경쟁이 치열해지는 법원경매시장에서 성공 경매의 주요 절차를 열거하면 다음과 같다. 수익성을 분석하려면 아래와 같은 순서를 밟아야 한다. 첫째, 권리분석 : 권리분석은 기본이다. (1)기준권리를 찾은 뒤(거의90%이상이 최선순위의 근저당) (2)일단 등기부상의 권리분석을 마친 뒤 (3)등기부 외의 권리도 분석함 (유치권 ․ 법정지상권 ․ 임대차) (4) 한편, 대위변제의 가능성도 예상할 것 권리분석이 잘 안될 때는 전문가와 상의하며 실력을 늘린다. 둘째, 현장답사 : 현장조사를 위한 준비 - 답사일정을 짠다. 자료, 지도, 감정평가서, 나침반, 체크리스트 등 현장에 여러번 방문하여 임장활동에 만전을 기한다. 항상 임장활동을 통하여 대상부동산이 차지하는 위치와 주변 일대의 도시계획 등의 변화 및 발전 상황을 체크할 것. 셋째, 공법연구 : 개발계획을 주시하고 공법상 규제사항을 점검하고, 관계기관 및 주변 중개업소를 방문하여 여러 각도에서 조사하는 것은 필수다. 그리고, 저평가된 지역을 찾으려 노력한다. 넷째, 수익과 함정분석 : 대상 부동산에 가장 적합한 활용벙안을 구상하여 리모델링 및 부가가치창조에 만전을 기하고 최고의 효율성을 적용해 고수익을 연구한다. 재매각 할것인가, 아니면 개발 후 매각할 것인가 등을 결정하게 되는 것이다.

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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