[스크랩] 경매의 함정 - Rma 경매학원특강자료

공 개 특 강 3

<경매의 함정>

2009.  3.  7.

RMA경매학원  

강사: 안 수 현 (앤소니)

cafe.daum.net/annauction

1.토지별도등기 / 주택의 배당

-토지별도등기는 말소되나 대항력임차인의 보증금을 인수하는 경우가 있다!

가. 토지별도등기 응찰시 주의할 점

① 감정평가서에 건물과 토지가 동시에 감정이 되어있는지 살펴본다.

② 매각명세서나 대법원 경매페이지에서 토지별도등기를 낙찰자가 인수한다고 나와 있는지 확인한다.

③ 토지별도등기권자의 배당요구 여부.

④ 토지등기부등본을 발급받아 지상권 선순위가처분, 선순위가등기 등이 설정되었는지 확인한다.

⑤ 토지저당 >임차인 >건물저당의 순이면 임차인은 대항력이 있으므로 그 보증금을 인수할 가능성이 있다.

나. 토지와 건물의 등기부등본 내용이 다를 경우 주의할 점

토지와 건물의 등기부 내용이 다르거나, 집합건물에 토지별도등기가 있는 때에는 토지와 건물의 배당을 별도로 계산해야 한다.

다. 사례

남부04-52481 / 서부04-9493-4 / 부산04-39814 /

 

2. 대지권 미등기

- 대지권을 취득하기 위해 미지급한 분양대금을 부담해야하는 경우가 있다!

가. 대지권미등기 사유가 아래와 같은 경우는 문제가 없다.

①건물 준공당시 토지의 구획정리사업이 완료되지 않아 건물등기만 먼저 한 경우

②구분소유자별 대지권이 확정되지 않아 미등기된 경우

③수분양자의 사정으로 미등기된 경우

나. 대지권미등기 사유가 아래와 같은 경우는 문제가 있다.

①대지권이 없는 경우

②대지권을 취득하기 위해 소송을 제기해야하는 경우

③대지권을 취득하기 위해 미지급한 분양대금을 부담해야하는 경우

다. 사례

인천08-28740 / 안산03-43561-8 / 북부06-21316 / 북부04-25796 /

북부06-15069 / 수원07-728

3. 세금의 우선배당

- 압류(체납세금)가 우선배당되어 대항력임차인의 보증금을 인수하는 경우가 있다!

- 임금채권이 우선배당되어 대항력임차인의 보증금을 인수하는 경우가 있다!

가. 배당순서

조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대판 92다30597).

나. 근로자의 우선변제권

최종 3월분의 임금 및 재해보상금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의해 담보된 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다(근로기준법37). 근로자의 우선변제권은 주택임대차보호법에 의한 소액보증금채권과 같은 최우선채권으로서 동순위로 배당한다.

다. 당해세

당해세는 경매의 목적물 자체에 부과된 국세·지방세와 그 가산금이다. 당해세는 최우선순위의 임금채권과 소액임차인의 보증금을 제외하고는 어떠한 채권에 대하여도 우선한다.

라. 조세의 법정기일

①법인세 부가가치세 등 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납부의무가 확정되는 국세는 그 신고일

②과세표준과 세액을 정부가 결정하는 경우는 그 납세고지서의 발송일

③원천징수의무자로부터 징수하는 국세(소득세)는 그 납세의무확정일

마. 사례

남부05-22418-3 / 북부06-33715 / 부천08-11028

* 05-22428 세금

4. 종전경매의 점유자

- 외형상 우선배당받는 대항력임차인으로 보이나 배당에서 제외되어 낙찰자가 인수하는 경우가 있다!

가. 종전소유자의 대항력 (판례)

등기부상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도한 후 임차권을 취득한 경우에 소

유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법상의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고(대판 98다32939), 이 경우 새로운 소유자인 임대인 명의의 소유권이전등기가 된 날에야 비로소 유효한 공시방법이 되므로 그 소유권이전등기일 익일(0시)부터 임차인으로서 대항력을 갖는다(대판 99다59306).

사례) 수원98-140693

나. 종전경매의 채무자

사례) 의정부04-51163

다. 종전경매의 임차인 (판례)

경매의 낙찰자가 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰자의 소유권취득 이전부터 낙찰자와 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰자가 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다(대판 2002다38361, 38378).

사례) 수원01-69367 / 04-1195

라. 종전경매의 임차인

낙찰자(현 채무자)가 소유권을 취득한 후에 임대차계약을 하였다면(보통 배당받고 다시 재계약하는 경우) 계약 익일에 대항력 발생.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

사례) 전주04-39165

마. 종전 경매에서 대항력과 확정이 있었고 배당요구하였으나 배당을 못받은 상태에서 새로운 계약을 하지않고 현재까지 거주하다 다시 새로운 경매를 하는 경우의 임차인

- 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 그 보증금을 전액 배당받지 못하고 그 주택에 거주하고 있다가, 그 후 그 주택에 새로이 경료된 저당권에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다(대판98다2754).

사례) ①북부98-47351 / 02-14730 / 04-28436        

      ②울산04-26074 

      ③수원07-681 / 08-40723

*판례비교

판례	내용	임대인	임차인	대항력 발생시기	근저당 보다
99다59306	소유권취득 전  임대차 계약	매수인    (낙찰자)	전 소유자	소유권이전 익일	후순위
2002다38361	“	낙찰받은 자	종전경매의   임차인	대금납부(소유권 취득) 즉시	선순위
2000다58026	“	분양받은 자 (임차인)	임차인  (전차인)	소유권이전 즉시	선순위

5.형식적 경매

- 형식적경매에서 소멸주의가 적용되지 않는 경우가 있다!

가. 형식적경매의 종류 - 재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매로 담보권실행을 위한 경매(임의경매)절차의 예에 따른다.

유치권에 의한 경매 / 공유물분할을 위한 경매 / 청산을 위한 경매

나. 매각조건 - 임의경매는 부동산 위에 존재하는 제한물권 등의 부담을 매수인이 인수하지 않고 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 형식적경매는 소멸주의를 적용해야한다는 견해와 부동산의 부담을 매수인이 인수하는 조건으로 경매를 진행해야한다는 견해가 있다. 인수주의를 적용하는 경우 매각물건명세서에 부동산상의 부담이 소멸되지 않음을 기재해야 한다.

형식적경매는 법원과 물건에 따라 특별매각조건이 달라지므로 조심해야하고, 배당 인수에 대한 의문은 경매계장에게 물어보는 것이 안전하다.

다. 사례

①북부06-5314

②원주05-8233

 

 

6.대위변제

- 대항력이 없는 임차인이 대위변제한 후 대항력있는 임차인이 될 수 있다!

가. 채무자의 빚을 제3자가 대신 갚는 것을 대위변제라 한다. 경매진행 중에 후순위 권리자가 대위변제하면 권리의 순서가 바뀔 수 있으므로 입찰자는 그 가능성을 염두에 둬야한다.

나. 경매정보업체의 자료(법원의 물건명세서나 인터넷으로 제공하는 등기부등본 등)는 경매초기의 법원서류를 바탕으로 만들어지고 경매진행 중의 변동사항(대위변제)은 제때 반영하지 못하므로 입찰할 물건은 항상 대법원의 자료와 최근 등기부로 최종 확인하는 것이 좋다.   

다. 사례

①대구08-1118

②수원03-14309

③동부04-22012

*04-22012(대위변제전)

*04-22012(대위변제후)

7.공담물건의 명도

- 대금을 납부한 후 임차인의 명도를 위해 오랫동안 기다려야하는 경우가 있다!

가. 여러개의 물건이 공동담보되어 개별로 경매진행될 경우 모든 물건이 낙찰되고 대금이 모두 납부되어야 배당일이 정해지며, 임차인은 배당되어야 명도할 수 있다.

나. 사례

①의정부06-26284-173

②수원99-120863

③동부04-10255-10

*06-56584

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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