[스크랩] `경매의 꽃` 또는 `경매의 완결`이라고 불리는 명도

'경매의 꽃' 또는 '경매의 완결'이라고 불리는 명도는 초보자 뿐만 아니라 나름 일가견이 있다는 고수들도 어려워하는 부분이다.

혹자는 명도가 어렵고 시간이 오래 걸려 경매 쪽을 아예 쳐다보지도 않거나 한번 명도경험을 거친 후에는 두번 다시 경매에 관심을 갖지 않기도 한다. 이처럼 모든 사람들이 명도에 대해 어려움을 느끼는 이유는 크게 2가지로 나눠볼 수 있다.

첫 번째 이유로는 경매 물건을 선정하고 현장답사하고 응찰해 낙찰까지 받은 상황에서 처음으로 낙찰자에게 적대감을 가질 수 있는 해당 부동산의 이해관계인과 직접적으로 대면하기 때문이다.

경매 부동산은 그 특성상 많은 이해관계인이 있을 수 밖에 없는데 실제 낙찰자가 경매진행과정에서 채권자 등 이해관계인을 만나는 일은 드물다. 물론 권리관계 확인 과정에서 채권자들을 만나긴 하지만 이들의 경우 낙찰자를 적대적으로 대할 이유가 없기 때문에 크게 어려움을 느끼지는 않는다.

문제는 현재 경매 부동산에 거주하고 있는 채무자, 소유자, 또는 임차인이라고 할 수 있는데 이들은 낙찰자에게 나쁜 감정을 갖을 수도 있다.

특히 소유자나 대항력이 없는 임차인의 경우 낙찰자를 일종의 '점령군'으로 여길 수 밖에 없기 때문에 초보자들은 지레 겁을 먹고 현장답사 시 이들을 만나보지 않게 된다. 낙찰 받고 나서 만나기가 일쑤다.

이렇게 되면 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요되기 때문에 가급적이면 미리 거주하고 있는 사람을 만나는 것이 현명하다. 어차피 낙찰 받으면 명도라는 과정을 피해갈 수 없기 때문에 오히려 더 적극적으로 임하는 것이 중요하다.

이때 낙찰자는 최대한 거주하고 있는 사람의 입장에 서서 '점령군'이 아니라 '지원군'으로 인식될 수 있게끔 노력해야 한다. 용기를 내서 찾아갔지만 쌀쌀맞게 대하면서 문을 열어주지도 않고 대화조차 거부할 때에는 으레 그럴 수 있다고 생각하고 다시 한번 찾아가 보는 것이 좋다.

만약 그래도 반응에 변화가 없다면 '현재 살고 있는 사람의 성격 상 명도가 쉽지 않겠다'라는 정보를 얻은 것이니 결코 헛걸음 한 것은 아니다.

두 번째로는 협상, 협의의 어려움이다. 이는 일반 생활에서도 결코 쉽지 않은데 특히 경매 부동산의 명도는 낙찰자와 현재 거주자의 입장, 그리고 목적이 전혀 달라 더욱 어려울 수 밖에 없다.

낙찰자는 기존에 거주하고 있는 사람을 가급적 빨리 내보내야 유리한 반면, 거주자는 빨리 나가고 싶지 않은데다 시간이 오래 지체되더라도 크게 손해 볼 입장은 아니다.

일반적인 협의의 경우 공통의 목적을 가지고 있다는 전제 하에서 출발하기 때문에 세부적인 부분의 조율만 거치면 되지만 명도는 그렇지 않기 때문에 우선 양자간의 목적을 하나로 통일하는 것이 관건이다.

공통의 목적이 없는 상황에서의 협의는 공염불에 불과하기 때문이다. 이렇듯 큰 틀에서의 합의가 이뤄지고 난 후 본격적으로 세부적인 사항에 대한 하나하나 풀어나가는 것이 바람직한데 협의를 진행하는 상황이더라도 인도명령 신청 등 법적인 절차는 밟아나가야 한다.

공부와 마찬가지로 명도에도 왕도는 없다. 하지만 명도에 대해 무겁게만 접근하면 낙찰은 기쁨이 아니라 '스트레스'가 된다.

출처 : 우림공인중개사사무소

글쓴이 : 우림(재주니) 원글보기

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