[스크랩] 상가건물임대차의 계약갱신

상가건물임대차의 계약갱신

 

가을사랑

 

상가건물의 임대차관계에 있어서 계약기간은 매우 중요하다. 많은 경우에 있어서 다른 사람의 건물을 세 얻어 장사를 하다 보면 손해를 보게 된다. 보통 상가건물의 계약기간을 2년 정도로 하는데, 장사가 잘 되는 지역에서는 세를 얻을 때 나중에 보장을 받지 못하는 권리금을 주고 들어간다.

 

임대차보증금 외에 권리금을 주고, 세를 얻어 시설공사를 하면 막대한 자금이 들어간다. 그리고 개업초에는 아무래도 적자를 보게 되는데, 한 2년 고생을 해서 겨우 자리를 잡아 장사가 되는 시점에 계약기간이 끝나게 되는 것이다.

 

그러면 건물주인이 월세를 대폭 올리려고 한다. 주변에 있는 부동산 사무실에서 시세가 많이 올랐다고 하면서 세입자를 바꾸라고 권유하기 때문이다. 건물주인도 초반에는 손님이 없다가 어느 정도 궤도에 올라 손님이 많은 것처럼 보이면 월세를 올리려는 욕심이 생기는 것이다.

 

그래서 월세를 올리든가 나가라고 요구를 한다. 울며 겨자 먹기로 세입자는 하는 수 없이 월세를 올려준다. 그러면 장사를 아무리 열심히 해보았자 남는 것이 업다. 그렇다고 나가자니 권리금과 시설비가 아깝다.

세입자의 입장에서는 때문에 계약의 갱신에 대해 정확하게 알고 있어야 한다.

 

상가건물임대차보호법이라는 법이 있다. 상가건물임대차관계를 특별히 규율함으로써 영세 규모의 상가건물 임차인들을 보호하기 위해 만든 법이다.

 

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다.

 

이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다.

 

이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다고 할 것이다.

 

이와 같은 취지에서 대법원은, 원심이 합의갱신에 기하여 5년 이상 존속되어 온 이 사건 임대차계약은 2005. 7. 31.에 그 약정기간이 만료되나 임대인인 피고가 적시에 갱신거절 등의 통지를 하지 아니함으로써 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 기하여 갱신된 것으로 간주되어, 결국 이 사건 임대차계약은 2007. 7. 31.에 이르러서야 종료되었다고 판단한 것은 앞에서 본 법리에 좇은 것으로서 그 정당성을 수긍할 수 있다고 판시하고 있다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결).

출처 : 가을사랑

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