회원님 질문
2층 단독주택 방하나에 전세계약을 체결하려고 합니다.
해당 단독주택 등기부를 확인하니 저당권이 없고 깨끗한 상태입니다.
1층은 전세가 2억 원에 들어 있고
2층 방 2개는 1억 5천만 원 전세가 들어 있습니다.
2층 방 하나에 전세 1억 원 계약하려 합니다.
2018년 10월 4일 현재 의정부 지역에서 소액 보증금액의 기준이 1억 원 이하면
임대차 계약을 체결하고 추후 주택이 경매를 당하는 경우에도
보증금을 보장받을 수 있을까요?
주인 말로는 주택에 저당권이 없으므로 경매가 들어오면 경매 진행 당시를
기준으로 소액보증금 여부를 판단해야 한답니다.
그래서 보증금은 보장받을 수 있다고 하면서 계약서를 써도 된다고 합니다.
지바다 상담소 의견
먼저 지비다 상담소를 찾아 주셔서 감사드립니다.
문제 해결을 위해 사례를 만들어 보겠습니다.
참고로 2018년 9월 18일 자로 주택임대차 보호법 시행령이 개정되어
소액보증금도 인상되고 일정액 지급액도 인상되었습니다.
지역은 의정부로 하겠습니다.
의정부는 수도권정비계획법상으로 과밀 억제권역에 해당합니다.
살고 계시는 지역이 수도권정비계획법상 과밀억제권역인지 등의 여부를 확인하시려면
법제처에 들어가시어 수도권정비계획법 시행령에 들어가시면 됩니다.
제9조 “권역의 범위” 조문 |
“법제 6조에 따른 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 ‘별표 1’과 같다.” |
의정부지역에서는 2018년 9월 18일부터는 소액보증금이 1억 원 이하이면
3천400만 원을 주택 가격의 2분의 1 범위 내에서 최우선 변제받을 수 있습니다.
여기에서 주의사항 2가지가 있습니다.
첫 번째는 소액 보증금에 해당하면 소액 보증금 전액이 보장되는 것이 아니라는 사실입니다.
예를 들면 주택에 1억 원 전세 계약을 체결하고 입주하면
추후 경매에 나온다 해도 1억 원을 최우선 변제받을 수 있는 게 아니라는 겁니다.
소액보증금이란? |
일정액을 받는 최우선 변제받을 수 있는 기준액에 불과 |
의정부 지역에서 1억 2백만 원 전세금을 지급하고 임대차 계약을 맺는 분은
2018년 9월 18일 기준으로는 소액보증금에 해당하지 않기 때문에
최우선 변제를 받을 자격이 없다는 겁니다.
단순 이해를 드리기 위해 예시를 만들어보겠습니다.
1. 시세 2억 5천만 원 가는 주택
2. 근저당권이 2018년 9월 19일 1억 원 설정
3. 1억 2백만 원에 전세 들어가면서 확정일자를 받지 않았다.
이럴 경우 나중에 경매가 진행되면 최우선 변제받을 자격이 없게 됩니다.
왜냐하면 소액 보증금에 해당하는지 여부를 판단하는 기준일 2018년 9월 18일이
지났고 의정부 지역 기준 최우선변제받을 소액보증금 금액 1억 원 200만 원을
초과했기 때문입니다.
따라서 최우선 변제를 받기 위해서는 1억 원에 전세를 들어가야 한다는 겁니다.
다음 주의사항을 알려드리겠습니다.
소액 보증금과 일정액이라는 말을 구별해야 합니다.
우리가 전세를 들어갈 때 만약 해당주택이 경매에 나온다면
그것은 소액보증금 중 일정액을 받기 위한 주택 전세가 아닐 겁니다.
전세보증금 전액 반환을 보장받는 조건으로 남의 집에 세를 주고 거주하는 겁니다.
이것은 소액보증금에 해당되는 주택이므로 1억 원에 전세를 들어가게 되면
불편한 일이 벌어집니다.
국가가 법으로 정한 최우선 변제금은 [소액보증금]이 아니라 [일정액]이라는 금액이기 때문입니다.
그 일정액이 의정부 지역에서는 2018년 9월 18일부터 3천400만 원입니다.
다시 예를 만들어 보겠습니다.
1. 시세 2억 5천만 원 가는 주택
2. 근저당권이 2018년 9월 19일 1억 원 설정
3. 이 집에 1억 원에 전세 들어가면서 확정 일자를 받지 않았다고 가정
전세금 1억 원은 소액보증금에 해당하기 때문에
나중에 경매가 진행되면 최우선 변제금으로 3천400만 원을 은행 저당권보다
더 먼저 배당받을 수 있을 겁니다.
하지만 3400만 원을 은행 저당권보다 먼저 배당받은 것이 무조건 좋은 것만은 아닙니다.
보증금 1억 원 중에서 3400만 원을 뺀 나머지 6600만 원은 어떻게 하시겠습니까?
이 6600만 원을 보장해 주는 제도가 바로 [확정일자 제도]입니다.
그러나 이 확정일 자체도 선 순위 권리가 많으면 보장받지 못하게 됩니다.
경매가 진행될 경우 소액보증금으로 임대차 계약을 체결할 때 최우선변제를 받기 위한 조건 |
전세보증금이 1억 원 아닌 보증금 3400만 원, 그리고 나머지 금액은 월세로 환산 후 임대차 계약을 체결해야 보장 가능 |
남의 집에 세를 들어가시면 보증금은 임차인의 전 재산입니다.
경매가 진행되어도 확실하게 자신의 보증금은 보장받아야 합니다.
이것은 소액 보증금에 해당하기 때문에 그 소액보증금에 전세를 들어가는 것은
매우 위험한 일입니다.
소액보증금으로 전세를 들어가지 말고 최우선 받을 수 있는 일정액으로
전세를 들어가고 나머지는 월세로 들어가야 합니다.
[두 번째로 주의할 사항]
소액보증금 중 일정액을 지급하는 기준도 전입일을 기준으로 주는 것이 아니라
주택에 설정된 근저당권 일자를 기준으로 그 소액보증금 여부를 판단하고
일정액을 주고 있습니다.
질문 주신 주택에 근저당권이 2018년 9월 17일에 설정되었다면
(의정부 지역에서 소액보증금에 해당하면 3400만 원 최우선변제받는다는 법이 2018년 9월 18일부터 개정되어 시행된다 해도)
2018년 10월 4일에 3400만 원에 세를 들어간다면 3400만 원을 모두 받지 못하게 됩니다.
그 이유는 근저당권이 2018년 9월 17일 설정되었다면
의정부 지역은 최우선 변제받을 수 있는 일정액이 2700만 원이기 때문입니다.
결국 3400만 원에 세를 들어가시면 700만 원은 배당받지 못할 수도 있습니다.
이 글을 쓰고 있는 이 시점에도 주택이 경매에 나오면 세입자분들이
보증금을 보장받지 못하는 안타까운 일이 생기고 있습니다.
세입자님의 보증금은 주의하셔야 하는 귀한 돈입니다.
지비다 상담소에서는 고객 회원 여러분의 상담을 받아
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