[스크랩] [지비다 상담] 별도등기가 무엇인가요?

회원님 질문

안녕하십니까?

빌라 매매계약을 체결하려고 하는데 해당 빌라 등기부를 발급 확인해 보니

표제부에 ‘별도 등기’라고 되어 있는 빌라입니다.

매도자는 아무런 의미가 없다고 하면서 그냥 계약을 하자고 하는데,

이럴 경우 무엇을 확인하고 주의해야 할까요?

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지바다 상담소 의견

먼저 지비다 상담소를 찾아 주시어 감사드립니다.

질문에 답을 드리기 위해 등기부 관련 이야기를 해보고자 합니다.

등기부 구성
갑구	소유자에 대한 사항이 기재
을구	소유권 이외 저당권 같은 것들이 기재
표제부	부동산 소재, 지번, 면적 등이 기재

부동산에 저당권 같은 권리가 있으면 [을구]를 보면 알 수 있습니다.

가등기, 가압류, 압류, 가처분 등은 [갑구]를 보면 알 수 있습니다.

그런데 매수하고자 하는 빌라의 저당권이 ‘을구’에 나타나지 않는 경우가 있습니다.

그것이 바로 별도 등기 문제입니다.

별도 등기가 있는 경우에는 건물등기부를 아무리 봐도 저당권을 확인할 방법이 없습니다.

반드시 별도 등기인 토지등기부를 확인해야 저당권을 발견할 수 있습니다.

이것을 이해하기 위해선 두 가지를 아셔야 합니다.

1. 우리나라 법제도

우리의 법제는 토지와 건물을 분리하여 구분하고 있습니다.

그래서 토지등기부와 건물등기부가 있게 됩니다.

단독주택을 매입하게 되면 반드시 계약을 두 개 해야 합니다.

하나는 토지매매계약이고 하나는 건물 매매계약입니다.

실제로는 포괄 양수도 형태로 한 장의 계약서에 동시에 이루어지고 있습니다.

단독 주택을 매입하신 분은 2개의 부동산을 매입하고 있음을 항상 유의하셔야 합니다.

2. 집합 건물

집합 건물이란 아파트 빌라, 연립 등을 말합니다.

이런 집합 건물은 단독 주택과는 다르게 여러 사람들이 공동으로 토지를 사용합니다.

따라서 토지에 [일체성]이라는 제도를 두고 특별하게 규제하고 있습니다.

일체성이란??

자신이 살고 있는 501호의 전유 부분과     501호가 차지하는 토지 지분을 분리해서 따로따로 팔 수 없는 걸 말합니다.     501호를 매도하면 토지지분과 건물 매매가 동시에 이루어진다는 뜻입니다.

그래서 집합건물은 토지에 관한 사항을 건물등기부에 기재를 하므로 매매할 때 건물등기부만 확인하면

따로 토지등기부를 확인할 필요가 없다는 겁니다.

그러나 이번 사례처럼 건물등기부에 별도 등기 표시가 되어 있는 경우엔

토지등기부를 확인해야 합니다.

이것이 바로 별도 등기입니다.

이제 별도 등기가 생기는 이유를 설명해드리겠습니다.

[사례를 만들어 보자]

① A 토지(나대지 상태 X토지) 소유자

② B 은행

③ A가 빌라를 신축하기 위한 자금을 마련하기 위해 토지를 담보로        B은행에서 2억 원을 대출 받음

④ X 토지에 1번 순위로 ‘을구’에 2억 원 B은행 저당권이 설정됨

⑤ A가 빌라 10세대 신축하고 분양까지 했지만 B은행 대출 갚지 않음

⑥ A 빌라 등기 신청함

⑦ 이때 등기소에서는 토지 저당권이 말소되어 있지 않음으로 건물등기부표제부에       ‘별도 등기(토지에 저당권이 살아 있다는 뜻)’를 하고 건물등기를 해줌

⑧ 건물등기에는 저당권이 없다고 하여도 실제로 분양을 받은 사람은 토지 저당권이 살아 있으므로,       전체 가구가 10세대이므로 각 세당 2천만 원의 은행 대출이 있는 상태에서 분양을 받은 것임.

이때!   누군가가 501호를 분양받아 거주 중일 때, 그 501호 거주자로부터 501호를 매수한다면?

501호를 2억 원에 매매한다고 하면

다음과 같이 계약서가 작성되어야 정상적인 계약서가 될 것입니다.

- 매매대금 2억 원

- 계약금 2천만 원

- 잔금 1억 8천만 원

  (실제 지급액은 1억 6천만 원으로 하고 토지 저당권은 매수인이 인수하기로 한다)

이렇게 매매계약을 체결해야

훗날 토지 저당권자와도 문제 해결이 될 것으로 보입니다.

토지 별도 등기이므로 별 문제가 없다는 매도자 말만 믿으시면

2억 원 빌라를 실제 2억 2천만 원에 매입하게 되는 겁니다.

여기까지는 저당권에 관한 사항의 문제이므로 금전으로 해결해도 됩니다.

하지만 돈으로 해결이 되지 않은 별도 등기도 있습니다.

토지에 가등기나 가처분이 된 상태에서 신축 집합건물이 완공되고 등기가 되면

건물 분양자는 가등기나 가처분을 인수하고 분양을 받은 겁니다.

이럴 경우는 토지지분 자체에 문제가 생길 수 있습니다.

별도 등기는 아무 의미 없는 것이 아니라 정말 중요한 사항입니다.

집합건물을 매수하고자 할 때 별도 등기 표시가 있다면

반드시 토지등기사항증명서를 발급 받아 확인해야 합니다.

그리고 그 하자를 누가 해결할 것인지 특약 사항을 정한 후

매매계약을 해야 합니다.

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출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 지비다 원글보기

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