[스크랩] 자녀에게 집 잘못 넘기면 세금 더 낸다

 

 

 

자녀에게 집 잘못 넘기면 세금 더 낸다

                         

[추연길의 稅上事] 다주택자가 자녀에게 증여할 때 기억해야 할 것들

Question☞

서울에 아파트 2채를 보유하고 있습니다. 오는 4월부터 다(多)주택자에게는 양도소득세를 중과(重課)한다는 소식에 아파트 한 채를 아들에게 증여하려고 합니다. 집 2채 모두 강남권은 아니어도 투자가치가 있어 집값이 제법 오를 것으로 생각됩니다. 집을 팔기보다 아들에게 물려주는게 나은 것 같습니다. 하지만 문제가 좀 있습니다. 아들이 대학생이어서 아직 소득이 없습니다. 이 경우 증여가 가능할지, 세법상 또 다른 문제가 발생하는 것은 아닌지 궁금합니다.

국세청이 지난해 다주택자에 대한 세무조사 강화 방침을 밝히고 있다. /조선DB

Answer☞

올 1월 국토교통부가 발표한 부동산 거래통계를 살펴보면, 지난해 전국 부동산 증여 건수는 28만 2680건을 기록했습니다. 이는 2016년(26만 9472건)대비 약 4.9% 증가한 역대 최대 수준입니다. 지난해 정부가 발표한 ‘8·2부동산 대책’에서 다주택자에 대해 양도세를 중과한다는 방침이 발표되면서 나타난 현상으로 해석됩니다. 양도세 중과가 시작되는 올 4월 이전까지 증여 건수는 좀 더 증가할 것으로 예측됩니다.

일반적으로 급하게 집을 파는 것보다 증여가 유리한 것은 사실입니다. 다만, 상당히 높은 세율이 부과된다는 사실은 알고 있어야 합니다. 자녀에게 무상 증여하는 경우 증여세가 부과되는 것은 당연합니다. 또 부동산 명의 이전에 따른 일반 매매보다 높은 세율의 취득세(4%)도 부과됩니다. 따라서 납세자별 상황에 따라 유불리를 따져보고 결정해야 합니다.

문의하신 분처럼 보유하고 있는 부동산 가격이 상승할 것으로 기대하는 상황이라면 더더욱 시간에 쫓겨 헐값에 팔기 보다 증여가 유리합니다. 집값이 상승한다면 자식이 부담할 증여세와 취득세는 추후 가격 상승분으로 충분히 감당할 수 있습니다.

대출과 전세를 최대로 이용하는 일명 ‘갭(gap)투자’로 매입한 아파트를 채무까지 함께 증여하는 ‘부담부증여’를 선택하는 것이 유리합니다. 채무가 있는 부동산을 증여할 때는 대출에 대해 세금이 공제됩니다. 다만, 채무 인계 부분에 대해 증여자인 부모는 양도소득세를 부담해야 합니다.

연도별 부동산 증여 건수와 비주거용 건축물 증여 추이.

하지만 문의하신 분처럼 자녀가 소득이 없는 대학생이라면 부동산을 증여할 때 고려해야 할 점이 많습니다. 결론부터 말씀드리면 대학생 자녀에게 아파트를 증여할 때는 일반적인 증여세 외에 추가로 세금을 내야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

증여세는 기본적으로 현금으로 내야 합니다. 문의하신 분처럼 대학생 자녀에게 아파트를 증여한 경우 물려받는 자녀(세법상 수증자)가 증여세를 낼 돈이 없을 겁니다. 물론 대학생이라도 돈을 벌어 증여세를 낼 재산이 소득이나 재산이 있는 경우가 아니라면 집을 물려주는 부모(세법상 증여자)가 자녀의 증여세를 대납하는 방법 밖에 없습니다. 이 경우 과세당국은 대납한 세금도 증여로 판단하고 증여세를 추가로 합산해 과세합니다.

따라서 세무사에게 증여에 따른 세금과 증여세 대납시 부담할 세금이 얼마인지를 정확하게 물어본 후 유불리를 따져 증여 여부를 결정해야 합니다.

주택담보대출이 있는 아파트를 증여할 때처럼 부담부 증여인 경우 자녀가 증여받은 뒤 대출을 언제, 어떻게 갚을지도 고려해야 합니다. 증여 이후 단기간 또는 자녀의 소득 규모 이상으로 대출을 갚아버리면 과세당국은 채무 변제금액을 스스로 벌어서 갚은 것이 아닌 부모가 대신 갚아준 것으로 의심할 수도 있습니다. 이 때문에 대출을 이자 정도만 갚고 있다가 대학 졸업 후 소득이 생기면 자녀가 순차적으로 상환하는 것이 유리합니다.

오는 4월 1일부터 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되면서 자녀에게 증여하는 사례가 늘고 있다. /조선DB

대학생 자녀에게 증여할 경우 다른 문제도 있습니다. 다주택자 여부는 세대 단위로 판단합니다. 예를 들어 문의하신 분처럼 2주택자가 중과세를 피하려고 자녀에게 1주택을 증여하면 1세대 1주택자가 될 수 있을까요. 이는 과세당국이 자녀를 독립 세대로 인정하느냐 여부에 따라 달라집니다.

자녀가 미혼인 20대 대학생이라면 1주택을 자녀 명의로 증여해도 1세대 2주택자에서 벗어날 수 없습니다. 세법에서는 결혼했거나 연령이 30세 이상, 최저생계비 수준 이상으로 독립생계가 가능한 경우에 한해 독립 세대로 인정합니다.

이 경우 자녀에게 증여한 뒤 남은 아파트를 팔아 양도차익이 생겼다면 1가구 2주택 양도세 중과세에 해당될 수 있습니다. 다만, 자녀에게 증여했다면 남은 집을 급하게 팔 이유가 없어지고, 본인이 사는 집을 자녀가 분가한 뒤 매각하면 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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