[스크랩] [지비다 상담] 개업공인중개사 명의를 함부로 빌려주면 안 되는 이유

명의대여 대표 개업 공인중개사로 중개업을 운영하기 위한 필수 주의사항을 정리하고자 합니다.   먼저 명의대여 대표 개업 공인중개사가 부담하는 상법상 책임을 보면, 상법 제24조 “명의 대여자의 책임”에 나옵니다. “타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있다”라고 규정하고 있습니다.   [판례 “부산고법 1991.3.19. 선고 90나 11752”] “피고(공인중개사)가 자기 이름으로 영업허가를 받아 소외인과 부동산중개업을 공동 경영하기로 한 후 그 영업 절차나 운영에 일절 관여하지 않았다. 소외인이 독단으로 영업하던 중 원고에게 피고를 사칭하여 건물 매수를 권유하여 그를 피고로 오인한 원고로부터 계약금으로 지급할 금원을 보관받았으나 그 매수 목적을 달성할 수 없게 되었다면, 피고는 소외인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용한 영업을  허락했다 할 것이므로, 자기를 영업주로 오인하여 거래한 원고에 대하여 상법 제24조에 따라 소외인과 연대하여 위 보관금을 반환할 책임이 있다”라고 판시하고 있습니다.   [공인중개사법 규정] 공인중개사법 제19조 제1항 “중개사무소 등록증 대여 등의 금지” 조문입니다.   “개업 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소 등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 된다”라고 규정하고 있습니다.   [손해배상 규정] 공인중개사법 제30조 제2항 손해배상책임의 보장 조문에서 “개업 공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다” 손해배상 책임을 부담하게 될 것입니다.

질문
 
은평구에 거주하는 제28회 공인중개사 합격생입니다.
며칠 전, 개설등록을 위한 실무교육도 이수했고 창업은 준비 중입니다.
 
도로변에 있는 7평 내외 중개업소 보증금은 2천만 원에 월세는 100만 원 이상이고
권리금은 기본이 3천만 원 정도 됩니다.
중개업소 자리로는 좋은 것 같은데 권리금이 부담스럽습니다.
권리금이 낮다 싶으면 비회원 자리라서 일정 비용을 부담하여 새로 회원 가입해야 해서
고민이 많습니다.
 
그러던 중 인터넷 광고에서 은평구 모 중개업소에서 낸 대표 개업 공인중개사 모집이라는 광고를
보게 되었습니다.

기본급 100만 원도 있고 건별로 일정 비율로 수당도 준다고 하는 조건이었습니다.
더 좋은 건 함께 운영하는 사장님이 20년 경력자라고 한 점입니다.
내가 부담하는 비용도 없고 부동산 20년 전문가가 초보인 저를 많이 지도해 준다고 합니다.
 
함께 하시는 분은 은평구에서 부동산중개업소를 2개를 운영하고 있다고 합니다.
이럴 경우 발생되는 문제점과 분쟁 없이 중개업을 운영할 수 있는 방법을 알려 주시기 바랍니다.

지비다 상담실 답변

실제 개업 공인중개사가 직접 자신의 비용으로 사무소 운영을 하는 경우가 대부분이나
가끔은 다른 분과 공동운영 형식의 중개업소 운영을 하는 경우도 있습니다.
 
이 경우를 지비다 상담소에서는 “대표 개업 공인중개사”라고 부르고 있습니다.

대표	두 사람 운영자 중 자격증을 걸고 운영하는 뜻
개업 공인중개사	공인중개사법상 의미 그대로 시군구청에 등록한 공인중개사
대표 개업 공인중개사	타인의 자금에 의하여 공동으로 중개사무소를 운영하기 위해 시군구에   등록한 공인중개사

이럴 경우 생기는 문제는 역시 돈입니다.
 수수료를 받고 나서 정해진 수수료 분배가 잘 되지 않을 경우에 문제가 생기곤 합니다.
 
열심히 성과를 올리고 나서 수수료 분배도 잘 되었으나
나중에 세금 문제가 발생하는 등 부작용도 많이 있습니다.
하지만 대부분 사전에 약정만 잘 하면 예방이 가능합니다.
 
단 한 가지!

약정을 해도 예방할 수 없는 부분이 있습니다.
공동 운영하시는 분이 고객에 대한 잘못을 하였을 경우
대표 개업 공인중개사가 부담하는 민사상 책임문제입니다.
 
잘못하면 독박을 쓸 경우도 있습니다.
원래 민사에서 불법행위 책임의 부담자는 불법행위를 직접 한 사람입니다.
 
그러나 민법이 아닌 특별법으로 들어오면
그 책임을 대표 개업 공인중개사가 부담해야 하는 문제가 생기게 됩니다.

다음에서 하나하나 알아보고자 합니다.

상법 제24조 “명의대여자의 책임”
“타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있다”라고 규정하고 있습니다.

[이 조문에 대한 판례 “부산고법 1991.3.19. 선고 90나 11752”]

“피고(공인중개사)가 자기 이름으로 영업허가를 받아 소외인과 부동산중개업을 공동 경영하기로 한 후 그 영업 절차나 운영에 일체 관여하지 아니하여 소외인이 독단으로 영업하던 중 원고에게 피고를 사칭하여 건물 매수를 권유하여 그를 피고로 오인한 원고로부터 계약금으로 지급할 금원을 보관받았으나 그 매수 목적을 달성할 수 없게 되었다면, 피고는 소외인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락하였다 할 것이므로, 자기를 영업주로 오인하여 거래한 원고에 대하여 상법 제24조에 따라 소외인과 연대하여 위 보관금을 반환할 책임이 있다”라고 판시하고 있습니다.

[판례 85다카2219]

“상법 제24조는 금반언의 법리 및 외관주의의 법리에 따라 타인에게 명의를 대여하여 영업을 하게 한 경우 그 명의대여자가 영업주인 줄로 알고 거래한 선의의 제3자를 보호하기 위하여 그 거래로 인하여 발생한 명의차용자의 채무에 대하여는 그 외관을 만드는 데에 원인을 제공한 명의대여자에게도 명의차용자와 같이 변제책임을 지우자는 것으로서 그 명의대여자가 상인이 아니거나, 명의차용자의 영업이 상행위가 아니라 하더라도 위 법리를 적용하는 데에 아무런 영향이 없다”라고 판시하고 있습니다.

명의 차용자의 행위가 상행위가 아니어도 본법을 적용하고 있다고 하는 점에 매우 유념하시기 바랍니다.
 
상법 제24조 문제를 피하기 위해서는 공동 운영자에게  [사장] 등 회사를 운영하거나 그런 권한이 있는

사람으로 보이는 명함을 주어선 안됩니다.
 
아마 이 문제가 가장 어려운 문제가 될 것입니다.
공동으로 운영하는 20년 부동산 경력 사장님은 자신을 [사장]으로 부르길 원할테지만
생각 없이 OO공인중개사 사무소 명함에 무조건 [사장]이라는 직함을 주면 곤란합니다.
 
분명하게 이 부분을 정하고 가야 합니다.
그분을 구청에 중개보조원으로 등록시키고 근무 약정서를 작성하고
직함도 “실장”, “부장” 정도 직함을 주어
고객분들이 혼동하지 않도록 외간을 정확하게 정하셔야 함을 강조드립니다.

여기까지는 상법상 이야기였고,
이제부터는 공인중개사법상 이야기를 해 보고자 합니다.

[공인중개사법 제7조 제1항 “자격증 대여 등의 금지”조문]

“공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사 자격증을 양도 또는 대여하여서는 아니된다”라고 규정하고 있습니다.

이를 위반한 경우는,
공인중개사법 제35조 제1항 제2호 규정 "제7조 제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사 자격증을 양도 또는 대여한 경우"근거
자격 취소를 당하게 됩니다.

제7조는 개설등록을 하지 않은 공인중개사가 자신의 자격증을 빌려주거나
공인중개사 자신의 성명만을 사용하도록 허락한 경우에 적용하는 규정이기 때문에
대표님처럼 직접 구청에 개업 공인중개사로 등록을 한 경우는 이 조문을 적용할 수 없다고 할 수는 있습니다.

[공인중개사법 제19조 제1항 “중개사무소 등록증 대여 등의 금지” 조문]

“공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사 자격증을 양도 또는 대여하여서는 아니된다”라고 규정하고 있습니다.

제7조가 공인중개사자격사로서 성명을 사용하게 한 경우라면,
제19조는 구청에 등록을 필한 개업공인중개사로서 자신의 성명을 다른 사람에게 사용하게
하거나 중개사무소 등록증을 양도 또는 대여한 경우를 금지하고 있는 규정입니다.
 
상기 제19조를 위반한 경우는
공인중개사법 제38조 제1항 제6호 규정 “ 제19조 제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도 또는 대여한 경우” 근거로 중개사무소의 개설등록을 취소당하게 되는 불이익을 받게 됩니다.

손해배상 문제

상법 제24조 또는 공인중개사법 제30조 제2항 손해배상책임의 보장 조문 “개업 공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다” 근거로 손해배상 책임을 부담하게 될 것입니다.

결국 이리가도 피할 곳이 없고 저리 가도 피할 곳이 없는 상황이 될 것입니다.
그러면 이 문제를 현행법 체계하에서 피할 방법이 없을까요?

이 문제를 풀어 보는 단초가 상법에 있습니다.
먼저 상법상 익명조합에 대하여 알아보고자 합니다.

[상법 제78조]

“익명조합은 당사자의 일방이 상대방의 영업을 위하여 출자하고 상대방은 그 영업으로 인한 이익을 분배할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다”라고 그 의의를 규정해 두고 있습니다.

다시 말해 대표님과 그 20년 이상 중개업을 하신 동업하시는 분과
익명조합 관계를 만드시면 될 것입니다.
 
20년 경력 공동 운영자는 사무실 보증금과 각종 운영자금을 출자하고
대표님은 자격을 걸고 중개업을 직접 운영하는 것입니다.
 
이때 중요한 것은 출자를 하시는 분은 단순히 출자만 해야 하며
공인중개사법상 업무는 보조원으로 등록된 경우에만 보조원의 업무만을 수행하는
조건이어야 합니다.
 
또 확실하게 구분지어야 하는 사항이 있습니다.
상법 제79조에서 규정하고 있는 사항으로서,
“익명조합원이 출자한 금전 기타의 재산은 영업자의 재산으로 본다”의 규정상 문제입니다.
 
익명조합이 되면 출자자의 금전 기타의 재산은 영업자인 대표님의 것으로 봅니다.
외부에서는 출자자의 금전 등을 운영자의 것으로 볼 수 있다는 것입니다.
 
대표님이 익명조합 관계가 해지된 경우에는 바로 출자자의 금전 등을 다시 출자자에게
반환하기로 하는 당사자의 약정은 별건의 문제입니다.
 
출자하신 분이 보조원으로 등록하지 않고 대표님의 성명이나 상호를 사용하도록
허락한 경우의 문제는 어떻게 될까요?
 
상법 제81조 “성명, 상호의 사용 허락으로 인한 책임” 조문에서는 “익명조합원이 자기의 성명을 영업자의 상호 중에 사용하게 하거나 자기의 상호를 영업자의 상호로 사용할 것을 허락한 때에는 그 사용 이후의 채무에 대하여 영업자와 연대하여 변제할 책임이 있다”
라고 규정하고 있습니다.
 
문제 발생시 대표님과 그 출자자가 연대하여 변제할 책임을 부담하게 됨을 유념하셔야 합니다.

이 부분을 해결하기 위한 법적 해결책은 두 가지가 있습니다.
 
1. 출자자가 출자만 하고 중개업에는 관여하지 않는다.
2. 관여할 경우는 정확하게 시군구에 보조원으로 등록하고 보조원 업무만 수행하는 조건의
    약정을 하고, 대외적 호칭 등의 문제에서도 보조원과 대표자의 관계임을 누구에게든
    천명하는 행동이 통일적이고 지속적으로 행하여져야 한다.

[실무 해결 방식]

1  보조원 등록하게 하고 보조원 업무만을 수행한다.

2  명함도 보조원으로 직책을 정해준다.

3  등록인장은 항상 대표 개업 공인중개사가 소지한다.

4  당사자간 계약의 해지는 언제든지 자유롭게 할 수 있도록 한다.

5  계약 해지에 따른 일체의 손해배상 청구를 할 수 없도록 한다.

6  모든 수수료는 대표 개업 공인중개사만이 수수하고 그 정산도 대표 개업 공인중개사가    하는 것으로 한다.

7  대표 개업 공인중개사가 수수료로 부담하는 세금 부분을 위한 일정 금액은 분배하지 않고      적립하도록 한다.

8  발생된 수수료 등으로 인한 대표 개업 공인중개사가 부담할 수 있는 보험료 증가분 등도      역시 보전하여 주는 조건 등을 명확하게 정한다.

처음 이런 말을 꺼내는 것이 약간 쑥스러울 수는 있을 것입니다.
그러나 이런 약정을 구체적으로 서면으로 해 두셔야 추후 분쟁이 생길 경우
상호에게 도움이 될 것입니다.
 
대표님의 무궁한 건승을 기원합니다.

출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 지비다 원글보기

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