상가 권리금을 보호받는 방법 2
[임대인의 신규임차인과의 계약체결 거절 사유] 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있음. 개정법 제10조의4 제2항에서는 임대인이 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’ 4가지를 예시하고 있음.
1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우
2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3.임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4.임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
[위 4가지는 단순 예시에 불과] 다만 위 4가지는 예시에 불과하고, 임대인은 그 외에도 다른 ‘정당한 사유’가 있음을 들어 계약체결을 거절할 수 있음.
(출처 : 한국일보, 2014 9.28)
[임차인의 협조의무] 임대인은 스스로 신규임차인에 대한 정보를 수집하여 신규임차인의 보증금·차임 지급능력을 판단할 수 있으나, 개정법은 특별히 임차인이 협조의무가 있음을 규정하고 있음.
[다른 업종에 대한 권리금은 어떻게 되나?] 임차인이 기존 영업과 동일한 업종을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 다른 업종의 임차인을 원하는 경우 계약체결을 거절할 수 있는가에 대해서는 논란의 여지가 있으나 임대인의 권리라고 보고 합리적인 수준에서 허용할 것으로 예상됨. 임차인이 기존 영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데, 임대인은 그 업종을 원하지 않는 경우 계약을 거절할 수 있을 것으로 판단됨
[임대인이 직접 영업하겠다면?] 또한 원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수는 없음. 다만, 법 제10조의4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있음.
[임대인이 주거용으로 임대했다면?] 임대인이 차임 · 보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하는 것도 신규임차인과 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당되는가에 대해서는, 임대인이 상가가 아닌 주거로 임대하였다고 하더라도 차임·보증금 등의 경제적인 이익을 취득하였으므로 상가건물을 영리목적으로 사용하는 것에 해당된다고 판단됨. 임대인 입장에서는 주거로 임대하는 것 자체가 ‘영리목적’에 해당되기 때문임. 다만, 건축물의 용도변경은 허가 혹은 신고사항이고 위반시 형사처벌의 대상이 될 수 있으므로 사업용 건물을 주거로 사용할 경우 주의해야 할 것임(건축법 제19조).
[경매되는 상가건물의 권리금] 임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙(법 제8조 전단). 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있음. 다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됨(제8조 후단). 즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그 곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있음. 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 임대차 종료시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 됨
[정당한 사유의 입증책임]
임대인의 권리금 회수 ‘방해행위’와 ‘계약거절의 정당한 사유’에 대한 주장 · 입증은 기본적으로 임차인이 해야 함.
다만, 법 제10조의4제2항에 의해 계약거절에 정당한 사유가 있는 것으로 인정되는 ‘신규임차인의 무자력, 의무위반 우려, 1년 6개월 비영리 사용, 권리금 지급’ 등 4가지 사유에 대하여는 임대인이 정당한 사유가 있음을 인정받기 위하여 적극적으로 그 사유를 주장하여야 하고, 이러한 주장이 받아들여지면 손해배상책임을 면할 수 있을 것임.
참고자료 : 국토교통부, 국세청, 조선비즈, 세종사이버대학교 교안
부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범
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