┃토지의 이름, 지목이 무엇일까?
지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말합니다. 이는 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에서 규정하고 있는데요. 지목의 종류 및 구분에 대한 정의는 동법 제67조 및 시행령 제58조에서 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 대, 공장용지 등 총 28개로 구분하여 규정하고 있습니다.
┃내 땅인데 내가 하고 싶은 대로 사용하면 안 되는 거야?
상기 내용처럼 토지는 저마다 각각의 용도를 갖고 있습니다. 지목에 따라 활용이 다른 것이죠. 예를 들어 대지의 경우에만 건물을 지을 수도 있으며, 전ㆍ답은 농작물을 재배하는 용도입니다. 만약 이를 어기고 지목이 전ㆍ답인 땅에 건축물을 지으면 불법건축물로 간주되어 원상복구(건축물이 없는 원래의 상태로 토지로 복구하는 상태)를 해야 하며, 과태료 등의 벌금이 부과됩니다.
┃내가 원하는 토지로 바꿔보자~
지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다. 즉, 형질변경 등을 통해 토지의 성질을 바꾼 후에 현실에 맞게 지목을 정정하는 것이죠. 지목변경은 개발행위 허가(형질변경 허가)를 받고, 목적 사업을 완료했을 때 가능합니다. 예를 들어 농지의 경우 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하지 못하며, 산지 역시 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경할 수 없습니다.
지목변경 행위는 때때로 많은 투자 수익을 올릴 수 있습니다. 예를 들어 농지나 산지를 전용하여 건축물을 건축할 수 있는 지목인 '대'로 변경할 경우, 투자금액 대비 많은 기대수익을 올릴 수 있죠. 특히 도로변의 농지나 산지전용은 더욱 가격이 상승합니다. 또한 지목이 변경되면 그 토지는 거래가 쉬워져 그만큼 환금성도 좋아집니다.
┃까다로운 지목변경 어떻게 하나
그렇다면 지목을 변경하기 위해서는 어떤 절차를 밟아야 할까요? 먼저 지목변경을 원하는 토지 소유자는 토지의 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청해야 합니다. 이때 소유자는 지목변경을 증명하는 서류를 제출해야 하는데요. 그 서류로는 관계법령에 따라 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본, 국유지*공유지의 경우에는 용도폐지가 되었거나 사실상 공공용으로 사용되고 있지 아니함을 증명하는 서류의 사본, 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본 등입니다. 그러나 개발행위허가ㆍ농지전용허가ㆍ보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 않는 토지의 지목변경이나 전ㆍ답ㆍ과수원 상호간의 지목변경인 경우에는 서류의 첨부를 생략할 수 있습니다.
┃토지의 용도를 바꿔 돈 벌었으니 세금 내야지~
토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부해야 합니다. 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액과 지목변경 후의 시가표준액의 차액으로 합니다. 다만, 판결문ㆍ법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 합니다. 또한 농지를 지목변경 시에 "농지보전부담금"을 산지를 지목변경하면 "대체산림조성비"를 납부해야 하죠.
┃지목 변경 잘만 하면 수십 배 뛴다!
지목을 변경하는 절차와 방법은 생각보다 많이 까다롭습니다. 그런데 왜 많은 사람들이 지목을 변경하려는 걸까요? 이유는 지목을 변경하면 토지의 가격이 많게는 수십 배까지 상승하기 때문인데요. 일례로 2000년대 초반 경기도 구리시 아천동에 위치한 토지는 지목을 변경하여 토지 가격이 20배 상승했습니다. 이 토지는 임야 토지였지만 구리시가 임대하여 건축물을 지었는데요. 임대가 만료되는 시점에 토지주는 건축물이 있는 토지만 따로 분할해 형질변경을 했고 지목을 변경하여 약 2억원의 가치를 지녔던 토지는 지목변경 후 약 40억원의 가치로 20배가량 상승했습니다.
┃지목 변경 만만하게 봤다가 큰 코 다친다!
토지를 효율적으로 사용하기 위해 지목을 변경하는 사람들이 있는 반면에 단순히 토지의 가치만을 높이기 위해 지목을 변경하려는 사람들도 있습니다. 그러나 상기에 서술된 것처럼 토지의 지목을 변경하는 것은 쉽지 않습니다. 절차도 복잡하고 쉽게 허가가 나지 않죠. 지목을 변경해 수익을 얻기 위해 섣불리 토지를 매입했다가 지목도 변경 못하고 매도도 못하는 진퇴양난의 어려움이 올 수도 있습니다. 때문에 지목변경을 원한다면 먼저 매수를 앞둔 토지가 지목변경이 가능한 토지인지 꼼꼼히 조사해 위험을 줄이는 것이 좋습니다.
잠깐!~~마음에 드셨다면, 추천 꾸~욱!~~, 댓글도 달아 주시면 힘이 됩니다!!!
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