[알쏭달쏭 부동산] 점포 비우라는 새 건물주…임차인의 대항력 근거는?
# 최모씨(남, 46세)는 2008년 퇴직 후 종잣돈과 퇴직금을 합쳐 서울시 중구 신당동에 편의점을 차렸다. 보증금 1억원에 월차임 100만원의 임대조건에 권리금 명목으로 기존 임차인에게 준 7000만원과 인테리어 및 각종 시설비 3000만원까지 1억원이 넘는 돈이 투입됐다. 문제는 일년 뒤 발생했다. 건물을 새로 양도 받은 건물주가 점포를 직접 운영할 거라며 계약이 종료되는 내년 초까지 가게를 비우라고 통보했기 때문. 최씨는 투자자금을 회수하지 못할까 전전긍긍하고 있다. 주변 지인들은 그에게 '상가임대차보호법'을 활용해 보라고 조언했다.
법조계에서는 대한민국 민법만으로 '임차인'을 보호하기는 사실상 어렵다고 입을 모은다 임차권은 채권에 불과하지만 소유권은 배타적 권리가 있는 물권이기 때문입니다.
법리적으로 물권과 물권이 대립하면 먼저 성립한 물권이 우선시 되지만 물권과 채권이 대립할 경우 물권의 효력이 더 세다. 이것이 이른 바 '물권 우선주의'다. 따라서 채권을 가진 임차인은 물권을 가진 임대인의 요구에 따를 수 밖에 없다.
이럴경우 억울하게 불이익을 받는 상가 임차인이 생길 수 밖에 없다. 이를 방지하기 위해 태어난 특별법이 '상가임대차보호법'이다. 이 법은 ▲임대인의 해지권 남용 ▲임대차 기간의 불안정성 ▲월세 산정 시 고율의 이자율 적용 ▲임대보증금 미반환 등으로 부터 임차인을 보호하는 내용을 골자로 하고 있다.
상가건물 임대차보호법에 의해 보호 받는 대상자는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하의 상가건물 내 임차인이다.
상가임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 2가지 요건을 모두 갖춰야 한다. 임차인이 상가(점포)의 인도를 받고 세무서에서 사업자등록을 신청해야 한다. 이 요건을 모두 갖추면 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 대항력 및 우선변제권이 부여된다.
◆ 대항력 부여…임대차기간 보장 및 계약갱신청구권
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, '상가건물 임대차보호법'이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.
즉 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경돼도 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 된다.
이 법의 취지는 서민들의 주거안정이다. 따라서 상대적으로 광범위하게 적용된다. 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 달리 계약갱신청구권도 인정한다. 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최대 5년 동안 임대차기간을 보호받을 수 있다.
◆ 우선변제권 적용요건 및 효력
임차인이 ①상가건물을 인도받고, ②사업자등록 신청을 했으며, ③세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있다.
우선변제권 적용 범위 [자료제공: 상가업계]대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상가임대차보호법의 적용을 받지 못한다. 서울시는 환산보증금이 4억원을 초과해서는 안되며 수도권 과밀억제권역 3억원으로 정하고 있다. 또한 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억4000만원, 기타지역은 1억8000만원을 넘어서서는 안된다.
상가건물의 보증금액을 정할 때 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안해 지역별로 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우 대통령령이 정하는 비율을 곱해 환산한 금액(보증금+월세x100)으로 한다.
소액보증금만을 지불한 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제 받을 권리가 있다. 이것이 '최우선변제권'이다. 이 권리는 사회적 취약계층을 보호하기 위해 마련된 법이기 때문에 일반인들에게 적용된 사례는 거의 없다.
지역별 최우선변제권 범위 [자료제공: 상가업계]서울은 환산보증금이 6500만원 이하 점포가 경(공)매가 실행되는 경우 다른 담보물권자보다 2200만원을 우선적으로 변제 받을 수 있다. 만약 보증금의 일부를 돌려 받지 못한 경우 우선변제권을 행사하면 된다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]
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