초원마루의 「땅 투자 매뉴얼 V9」
투자에 성공하고 싶지 않은 사람이 있을까..?
그러나 모두 다 성공할 수 없는것이 또한 땅 투자이다.
성공이 보장되는 투자가 있다면 어떨까? 만약 그런 방법이 있다면 투자를 하지 않을 사람은 아마도 없을 것이다.
똑 같은 지역에 똑 같은 용도지역과 같은 지목에 투자해도 누구는 성공하고 또 어떤이는 실패한다.
왜 그럴까? 단순히 잘못샀다는 이유만으론 설득력이 부족하다. 그렇다면,
구체적으로 원인과 대책의 분석이 가능하다면 성공할 수 있는 원칙도 도출해 낼수 있지 않겠는가?
어떤 위치의 땅이든 SWOT분석을 하면 장점과 약점, 기회요인과 위협요인이라는 평가가 따르니
리스크 없는 투자는 없겠지만, 토지시장에서 리스크 관리와 수익을 극대화 시킬 수 있는 기준이 있다면
굳이 찾아보자는 입장으로 본인은 이 글을 쓴다.
궁극적인 성패의 원인은 어떤 매뉴얼(편람)로 투자하느냐이다.
단순히 "그 지역이 좋아보인다" 가 아닌 연결된 초식(?)으로 공략하는 과학적 투자방식 말이다.
많은 전문가들이 '땅 투자 10계명' 이라든지, '토지 투자의 00법칙' 등을 거론하며 나름의 지론을 제시한다.
물론, 맞는 방법이요, 지켜야 될 원칙 중 하나일 것이다.
그러나 지가와 시장 동향, 트렌드의 변화가 빠른 현 시점에서 과거 몇 십 년전의 고전적 투자방식이
모두 맞는다고는 볼 수 없다. 더구나 예기치 못한 변수가 얼마나 많은가ㅡ.
LH공사의 사업포기로 보금자리지구의 개발이 지연된 현실을 보라. 보상이 확정된 상태에서도 이 같은 변수를 맞는다면
그건 분명 투자자에겐 천재지변과 다름없다.
그런 상황을 미연에 방지하려면 현안계획과 예산의 집행 여부를 통해 미리 확인해보고
정확한 위치를 지정해서 투자해야한다.
당신이 양도차익을 노리는 가수요자라면 이렇게 설계하라.
먼저 국토계획 중 국토의 변화상을 이해하고, 정부가 추진하는 '국토이용방안' 을 알아야 한다.
정부의 국토계획은 정권이 바뀔 때마다 정책이 선회한다.
현 정부의 '국토이용 효율화 방안' 을 이해하고 유망지역과 투자할 지구를 선정해야 한다.
1. 정보를 입수하라.
투자할 지역을 인구/기업 통계로 증가한 지역을 선정한다.
토지거래현황으로 용도별, 지목별, 면적별로 분석/평가하면 유망지역 중에서도 과거의 증가율과
미래 잠재성장률을 짐작할 수 있으며, 현지의 정보원을 통해서도 따끈한 인프라 계획을 입수할 수 있다.
2. 대상 지역의 호재 중첩지역을 도시계획으로 분석해서 투자유망섹타를 지정한다.
기업 입주현황으로 산업단지 조성 및 도시계획시설(도로, 철도, 항만 등)의 확충이 두드러지게
나타나는 권역이 있다. 도시계획시설의 노선도를 보면 이 중 사람이 몰리는 구역은 쉽게 찾아낼 수 있다.
3. 최대 효과를 노려라. 일생일대 단 한번의 기회라고 생각하라.
(무조건 가격이다, 도시발전상의 도시기본계획/토지이용계획/계획도로와 철도 등의 교통망계획을 확인하고
도시지역 편입 예정지역/개발진흥지구 등의 접경지역을 자신의 투자지도에 지정한다)
저평가 된 땅을 찾는게 아니라 저평가된 지역 중 최대한 저렴한 토지, 현황이 열악한 토지를 찾아라.
최대한의 평가차익을 보기 위해서는 남들이 꺼리는 '맹지' 또는 현황이 않좋아 보이는 임야, 농지, 잡종지 등
최대한 싼 가격에 매입해야 승산이 높다. 많이 남길 수 있다. 단, 현재보다 낳은 땅으로 '가공' 이 가능해야 한다.
초보자들이 찾는 '싸고 좋은 땅' 이란 없다. 용도와 현황이 좋으면 제값을 치뤄야 한다.
돈의 가치는 곧 교환의 가치이다. 비싼 값의 좋은 땅은 얼마든지 있다. 최소의 비용으로 최대의 효과,
같은 값이면 보다 더 넓은 면적을 확보하는게 복리 땅테크의 기본이다.
4. 섹타가 지정됐다면 지주작업을 의뢰하라.
투자할 매물은 중개업소에 나와 있는 매물만 보지말고 자신이 직접 '구역' 을 지정해서
중개업자에게 지주작업을 의뢰하고 후하게 수수료를 지불하라. 수수료 정도에 쩨쩨한 사람은 절대 큰 돈 못번다.
5. 대상토지의 지적공부를 들고 관청을 찾아라.
좋은 토지가 나왔다면 먼져 등기부를 열람하고, 이상이 없다면, 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도를 들고
해당 관청을 찾아라. 용도상의 규제 확인 - 지자체 내규 확인(도시계획 조례) - 개발인허가에 관한 사항 - 접도 확인 -
분할 여부 확인 - 형질변경 또는 지목변경 여부 등을 파악하고 나서 주변설계사무소에 들러 가공할 수 있는 테마와
기술 등을 귀동냥한다.
지방마다 저마다의 투자트렌드가 있으니 그 정보를 놓치지 말아야 한다.
6. 확실하게 계약하라.
계약서는 반드시 '수량매매' 방식으로 측량 후 만일 면적이 공부상의 면적과 다를 경우 측량면적에 상응하는 대금만
지불한다는 단서조항을 명시해야 한다. 또, 본 계약 후 중도금은 최대한 빠른 시간안에 지불해서 지주의 변심을
차단하는 것이 좋다. 나와 같은 또 다른 투자자가 더 좋은 가격을 제시할 경우에 대비하는 것이다.
7. 리모델링(가공) 하라.
잔금을 치루고 소유권을 이전하는 동안 리모델링하는 테크닉을 모두 확보하라.
임야라면 토임(등록전환)으로, 또, 농지로의 개간도 가능한지, 가능하다면 비용은 얼마나 드는지,
개간 후 주변 농지만큼의 가격으로 수익이 몇%나 나오는지...
같은 농지라도 농업진흥지역의 농지를 관리지역의 농지로 용도변경 해제-환원이 될 수 있는 농지인지,
농지 중에도 답(沓)은 전(田)으로, 전이라면 과수원(果)으로 행위전환이 가능한지 등 등...
즉, 모든 토지는 현황보다 낳은 가치가 인정될 때 높은 값을 받고 처분할 수 있는 것이다.
형질변경이 아닌 합법적인 행위로 형상의 변경이 가능하다면 지목변경이나 용도변경 만큼 좋은 평가를 받을 수 있다.
천재지변이 난무하는 이 시대는 자연지가상승분 만으로는 목적을 이룰 수 없다.
땅 투자도 이젠 가공의 기술이 작용될 때 성공할 수 있을 것이다.
8. 환매의 루트를 확보하라.
재 매도이다. 환금성이 취약한 토지의 단점을 최대한 완벽할 정도로 준비해 놓아야 한다.
단순히 중개업소에 매물로 던져 놓는 정도라면 성공을 장담할 수 없다. 이 때 마케팅 능력을 갖춘 토지전문가의
도움이 절실하다. 토지에 있어 많은 인맥을 갖춘 전문가라면 더할 나위없이 좋을 것이다.
가수요자에게 팔 수 있는 가격대라면 좀 더 쉽겠지만 그 가격대(통상 100만 원대/평) 이상이라면
지인을 통한 소개로 팔 수도 있고, 인터넷 부동산 포털사이트나 카페 등으로 홍보를 할 수도 있을 것이며,
여의치 않다면 신문광고를 통해 매각 공고를 내는 것도 염두에 두어야 할 것이다.
또 다른 효과적인 방법은, 보유토지에 대한 주변의 호재와 개발계획, 현재의 진행 속도, 내재가치의 분석자료 등을
세밀하게 준비해서 사고 싶어하는 대기 수요를 미리 준비하며 토지를 관리하는 것인데 즉,
미래가치에 대한 기대감을 대상자들에게 인상깊게 심어 본인 또는 지인들과 공동투자를 할 수 있도록
입소문 마케팅을 하는 것이다. 어려워 보이겠지만 부동산 시장에도 입소문은 아주 크게 시장판도를 좌우한다.
9. 절세하라.
팔았는가? 그렇다면 제3의 테크닉, 절세다. 물론 양도소득세..
양도소득세는 양도차익에 매겨지는 세금이니 양도차익을 얼마로 만드느냐가 관건이다.
양도세의 절세는 맨 먼져 보유기간이며 그 다음은 양도차익, 그리고 취득금액+필요경비 이다.
가공(리모델링)으로 발생한 필요경비로 차익을 낮추고, 사업용토지로 인정받아 중과세를 피하며,
재촌/자경까지 할 수 있다면 많게는 3억 까지도 양도세를 감면 받을 수 있고, 예정신고로 가산세를 물지 않아야 한다.
양도소득세는 국세로 부동산 세금 중에 요율이 가장 높은 세금이다.
땅이란 사기도 어렵고 관리도 필요하며 팔고 나서는 과도한 양도세까지 감안하고 투자에 임해야
성공할 수 있는 어려운 게임이다.
양도세를 다스려야 이 게임에 승리할 수 있으니 절세상식은 필수가 아닌가 한다.
물론, 이러한 행동요령보다 먼저 투자할 자본과 기간, 수익률의 정도를 예측하고 움직여야 할 것이다.
그 범위에 따라 매도하고 났을 때의 수익률이 정해진다.
토지투자는 아무리 많이 올랐다 하더라도 현금을 손에 쥐지 않았다면 성공했다고 볼 수 없다.
실제 토지시장에서 저렴한 토지를 매입해 직접 매각해서 엄청난 고수익을 쥐는 고수를 간혹 본다.
그들은 이런 방식으로 철저하게 준비하고 투자해서 처분한다.
알고 접근해야하는 현 토지시장의 성공을 예약하는 투자법,
초원마루의 「땅투자 매뉴얼 9가지 지침」이다.
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