[스크랩] 저성장 시대, 돈 되는 부동산 상품 6선

불안정한 정국이나 그래도 내일의 태양은 뜬다고 정유년 새해가 밝았습니다. 하지만 올해 부동산시장은 그야말로 예측불허입니다. 국정이 마비되고 미국 기준금리가 0.25%p 인상되었으며, 올 하반기부터 입주대란이 현실화될 조짐입니다. 게다가 집단대출 규제 강화에 실업률 증가, 통화유통속도 사상 최저, 조기 대선 등 악재만이 팽배해 소비심리가 위축되고 부동산 경기는 어려운 국면을 맞이할 것이라는 전망이 들끓고 있습니다.

저성장 우려도 커졌습니다. 지난해 초 한국은행을 비롯한 각종 경제연구소에서 전망한 우리나라 경제성장률은 3%였습니다. 하지만 결과는 그에 못 미치는 2%대로 낮아졌고 2015년에 이어 연속 2%대의 저성장에 머물고 있습니다. 게다가 올해는 이 저성장 국면이 더욱 견고하게 고착화되어 확실히 자리잡을 전망이고요. 실제 각종 기관이 올해 경제성장률 전망치를 하향 조정하여 발표했습니다. LG경제연구소의 경우는 2017년 한국의 경제성장률이 2.2%에 그칠 것이며, 특히 생산인구가 줄어드는 첫 해로 수출부진과 내수활력까지 떨어진다고 내다봤고요.

이미 수출경기는 지난 2015년부터 최장기간 마이너스 성장기록을 갈아치우고 있는 상황으로 ‘IMF때보다 더 심하다’는 말도 나돌고 있습니다. 이런 저성장 국면이 지속되는 건 누구나 예측 가능한 확실한 팩트가 됐죠. 그리고 이러한 저성장 자체가 부동산시장의 위기인 것도 사실입니다. 건설산업을 비롯해 모든 부동산 가격이 올라갈 가능성이 없다는 뜻이니까요.

그렇다면 이러한 불확실성의 혼돈의 시대를 타개해 나가기 위해서는 어찌해야 할까요? ‘위기가 곧 기회다’라는 말은 괜한 말입니다. 이런 때일수록 역발상의 투자가 필요합니다. 예를 들면 과거 불안한 상황에서도 돈을 번 사람들의 전략을 되짚어 보는 거죠. 또한 현 시장의 변수와 트렌드를 정확히 진단하고 장기적인 시각으로 시장을 보는 안목도 키워야 할 것입니다. 그리고 저성장 시대에 맞게 ‘성장’보다는 ‘생존’에 더 무게를 둔 보수적 투자가 필수입니다.

위기를 기회로 바꾼 과거 전력에서 힌트를 찾고 앞으로 어떻게 시장이 변할지 예측하는 안목을 키우는 것도 중요하다는 얘기인데요. 작금의 상황과 비견되는 IMF시절 부동산으로 부자가 된 사람을 분석해보면 자금력이 있어 보통 사람보다 1년 이상 앞서 선제적 투자를 하거나 자금력이 없더라도 대출을 지렛대 삼아 보통 사람보다 빨리 투자를 한 사람이 대부분입니다. 분양권 전매 허용 등 부동산 규제완화로 초기에 적극적인 투자에 나선 이들도 이에 속하니 이들의 재테크 노하우를 활용해보는 것도 좋은 방법이 될 수 있고 시장의 흐름, 트렌드도 잘 읽어내야 합니다.

특히 가장 주목해야 봐야 할 것은 불 보듯 뻔한 저출산•고령화 현상이 아닐까 싶습니다. 현재 우리나라 출산율은 1.3명으로 아이를 둘 낳아도 다산이라고 말하는 저출산 시대와 맞물려 고령화도 빠르게 진행되고 있습니다. 여기에 1인 가구도 급증하고 있습니다. 통계청에 따르면 현재 우리나라에 혼자 사는 사람은 전체 가구의 27%에 이르고 있고 10년 뒤면 거의 40%에 육박할 것이라 합니다. 이런 인구, 가구수의 변화는 이미 주택 다운사이징 열풍을 불러 일으키고 있고 모든 것이 도시 가운데로 모이는 도심 집중화 현상의 가속화에도 불을 지폈습니다.

​돈 되는 부동산은 바로 이런 변화의 지점을 인식하고 이를 고려해서 찾아내야 합니다. 물론 이 밖에도 변수는 많습니다. 특히 불확실성이 커져만 가는 작금에는 더더욱. 장기화되던 저금리도 올해는 인상 가능성이 높아지고 있고 강화된 대출 규제, 공급과잉의 문제도 계속 제기되고 있으니 이러한 변수를 늘 염두에 둬야 합니다. 그리고 앞서 얘기했던 ‘성장’보다는 ‘생존’에 초점을 맞춰 보다 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 상품을 예의주시해야 합니다. 그렇다면 이러한 저성장 시대에 맞춰 우리가 주목해야 할, 투자매력도 높은 상품은 어떤 게 있을까요?

리얼캐스트에서 추천하는 그 첫 번째 상품은 일명 꼬마 빌딩이라 불리는 중소형 빌딩입니다. 최근에 자산가들이 가장 많이 투자하는 대상으로 상가만 있는 형태도 있고 상가와 주거용 주택이 복합된 상가주택 형태도 있습니다. 꼬마 빌딩은 내 땅을 가지고 있는 것이라 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있다는 장점이 있어 수익성, 환금성, 안전성 모두 무난하다는 평을 받습니다. 통상 이면도로에 위치한 경우가 많아 보통 20~50억원 사이에서 많이 거래되는데요. 수익률은 서울 기준 연 4~5%가 적정하고 연트럴파크로 불리는 연남동이나 이태원 경리단길, 가로수길 처럼 상권 확장 가능성이 있는 지역이나 현대차 글로벌비즈니스센터가 건설 중인 삼성동 옛 한전부지, 제2롯데월드 같은 초대형 시설이 들어오는 개발계획이 있는 곳을 고르는 것이 좋습니다. 그러면 자연스레 땅값이 상승하게 되고 안정적인 임차인을 찾을 수 있을 테니까요.

두 번째 추천 상품은 원룸 빌딩입니다. 도시형 생활주택을 포함한 단독주택을 개조한 빌딩이 많이 나오고 있고 보통 주택가나 대학가 같은 곳에 많이 짓고 밀집해 있는데요. 1인 가구가 급증하면서 이러한 원룸 빌딩은 투자 대비 평균 연 6~7%의 높은 수익률이 나오고 때문에 요즘 같은 백세시대를 살아가야 할 은퇴자에게 좋은 노후 대책이 될 수 있습니다. 단 원룸 빌딩은 무엇보다 월세 수요가 중요하기에 월세 수요가 많은 지역인지 여부를 반드시 확인해봐야 하고 접근성도 충분히 고려해야 합니다. 가급적 월세 수요자들의 출퇴근이 원활한 지하철역이나 대중교통 이용이 가까운 곳을 선택하는 것이 좋고 그 주변의 원룸 공급 현황과 시세도 주의 깊게 봐야 합니다.

세 번째는 많은 주의가 필요하긴 하지만 여전히 유망 상품으로 꼽히는 상가입니다. 층별 혹은 호수로 구분등기가 가능해 구분상가(개별상가)로도 불리는데요. 미국의 금리인상으로 국내 금리인상도 불가피해졌다지만 가계부채 부담 때문에 당분간은 저금리 기조가 이어질 전망이라 수요가 다소 둔화되더라도 여전히 눈여겨봐야 하는 상품이죠. 특히 상가를 고를 때는 요즘 인기 높은 수변상가와 스트리트형 상가처럼 문화가 있고 트렌드한 감성으로 수요자를 끌어들일 수 있는 흡입력 있는 상가를 찾는 게 좋습니다. 또한 수익률에 의존하기 보다는 눈에 잘 띄는 가시성과 접근성, 그리고 주변 고정수요나 미래가치, 유동인구 등의 배후지를 선택해야 합니다. 사실 우리는 손끝 하나로 물건이 집으로 배달되는 온라인 쇼핑 시대에 살고 있기 때문에 굳이 오프라인 매장을 찾을 일이 없음에도 핫한 쇼핑몰에 사람이 몰리며 끊임없이 이슈를 만들어내는 건 온라인에서 채워지지 않는 독특한 문화를 향유할 수 있어서니까요. 이 시대의 상가 투자는 그 무엇보다 트렌드가 민감하게 반응하게 하며 가장 보수적인 접근이 이뤄져야 할 것입니다.

세 번째는 많은 주의가 필요하긴 하지만 여전히 유망 상품으로 꼽히는 상가입니다. 층별 혹은 호수로 구분등기가 가능해 구분상가(개별상가)로도 불리는데요. 미국의 금리인상으로 국내 금리인상도 불가피해졌다지만 가계부채 부담 때문에 당분간은 저금리 기조가 이어질 전망이라 수요가 다소 둔화되더라도 여전히 눈여겨봐야 하는 상품이죠. 특히 상가를 고를 때는 요즘 인기 높은 수변상가와 스트리트형 상가처럼 문화가 있고 트렌드한 감성으로 수요자를 끌어들일 수 있는 흡입력 있는 상가를 찾는 게 좋습니다. 또한 수익률에 의존하기 보다는 눈에 잘 띄는 가시성과 접근성, 그리고 주변 고정수요나 미래가치, 유동인구 등의 배후지를 선택해야 합니다. 사실 우리는 손끝 하나로 물건이 집으로 배달되는 온라인 쇼핑 시대에 살고 있기 때문에 굳이 오프라인 매장을 찾을 일이 없음에도 핫한 쇼핑몰에 사람이 몰리며 끊임없이 이슈를 만들어내는 건 온라인에서 채워지지 않는 독특한 문화를 향유할 수 있어서니까요. 이 시대의 상가 투자는 그 무엇보다 트렌드가 민감하게 반응하게 하며 가장 보수적인 접근이 이뤄져야 할 것입니다.

다섯 번째로 추천하는 저성장 시대 돈 되는 부동산 상품은 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트입니다. 평균 목표수익률은 연 3~4%로 가장 낮은 편이지만 안전성이 높은데다 덤으로 시세차익을 얻을 수 있고 주택 다운사이징에 편승해 가장 각광받는 상품이기 때문입니다. 안정적인 노후를 맞이할 수 있는 은퇴 이후의 투자 상품으로도 이만한 것이 없다는 평입니다. 또한 소형 아파트도 역시 오피스텔처럼 업무 집중 지역에서 가까운 직주근접형 역세권 매물을 고르는 것이 좋고 학군, 학원분포도, 편의시설, 교통, 공원, 자연 중 적어도 3가지 이상을 포함하고 있는 상품에 투자해야 합니다. 규모는 1인 가구가 늘어나고 있는 추세니 작으면 작을수록 더 유리하며 월세 수익과 투자금 회수를 고려하여 매물 금액은 현재 거래가 가장 많이 이뤄지는 2~5억원대가 적합할 것입니다. 너무 비싸면 투자금 회수는 고사하고 부채규모만 늘어나 배보다 배꼽이 더 커질 수도 있으니까요.

리얼캐스트에서 마지막으로 추천하는 상품은 한 집에 두 세대가 거주 가능한 부분 임대형 아파트입니다. 1인 가구의 증가로 기존 아파트와 차별화된 주거상품이 요구되는데 부분 임대형 아파트는 아파트 내부가 두 개의 공간으로 분리된 거주공간으로 현관과 화장실, 주방 등을 독립 시공한 구조로서 세대 분리형 아파트라고도 불립니다. 이 상품은 소유자 입장에선 자가에 살면서 별도의 임대수익을 실현할 수 있으며, 세입자의 경우 오피스텔이나 원룸보다 우수한 주거환경의 혜택을 볼 수 있다는 장점이 있습니다. 아직 주택임대사업자 등록여부와 임대료에 대한 과세 정책이 명확히 명문화되지 않은 상태라 또 다른 과세 형평성에 대한 문제 대두의 소지가 있지만 공유경제가 활성화되며 쉐어하우스, 에어비앤비 등의 상품들도 쏟아지고 있는 터라 임대수요가 많은 지역이라면 안정적인 임대수익을 창출할 수 있습니다.

지금까지 본격 국면에 들어선 저성장 시대에도 안정적인 수익을 창출할 수 있는 유망 부동산 상품 6선을 살펴봤는데요. 모든 수익형 상품이 그러하듯이 가장 중요한 것은 수요와 공급을 생각하는 것이고 임대수익에 집중해 접근성을 반드시 따져야 한다는 것입니다. 트렌드도 읽어야 하고 많은 시장의 다양한 변수도 고려해야 하지만 부동산 재테크의 기본은 바뀌지 않습니다. 불황일수록 더욱 기본에 충실한 투자전략을 세워야 하며 특히 수익률보다는 환금성을 더 중요시 봐야 합니다. 환금성이 보장된다는 것은 안전성이 따라온다는 것이고 그래야 손해를 입지 않을 테니까요. 잃지 않는 투자가 가장 남는 투자라는 말처럼 때론 보수적인 투자전략이 가장 리버럴한 성과를 내올 수 있고 시장 상황에 따라 쉬어가는 것도 투자가 될 수 있습니다.

출처 : 리얼캐스트/RealCast

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페(도시계획시설/경매)

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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