토지투자요령-토지 투자의 세 가지 원칙-길, 법, 물
첫째, 모르면 '길'을보고 사라
둘째, 사고 싶으면 '법'을 알라.
셋째, 이왕이면 다홍치마다. '물'이 없으면 쳐다보지 말라.
토지 투자의 첫 번째 요소는'길'이다.
"땅의 가치는 도로가 결정한다."는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. "모르면 금보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.
토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련'법'에 정통해야한다는 것이다.
토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래가치에 투자하기 때문이다. 그 미래는 무엇으로 보장받는가. 바로 "법"이다. 우리나라에선 112개의 법률에서 지정· 운영하고 있는 298개 용도지역· 용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역· 지구가 182개나 된다.
모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요법률은 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당토지에 어떤 법률이 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 알고 있으면 유익한 법률로는'국토의계획및이용에관한법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이 있다.
토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축규제 사항이 해당되는지 살펴봐야 한다. 즉 전용가능여부, 건축허가가능여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부 등을 살펴봐야 한다.
남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호주변은 수질보전특별대책지역으로 지정돼 있어 건축행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 그러나 2권역에서는 입지 제한이 없다. (1권역은 상수원 수질에 직접영향을 미치는 지역이고 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다.)
녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비 농업진흥지역뿐인데, 농업진흥지역도 2005년에 농지법이 개정되면 도시자본유입이 비교적 자유로워져서 가격탄력성이 좋아질 것으로 보인다. 임야는 준보전산지가 개발이 자유로 운편이다.
군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다.
토지 투자 성공으로 가는 세 번째 요소는'물'과 함께해야한다는 것이다.
신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권 아파트와 신행정수도 예정지에서 이탈한 부동자금이 새로운 투자처로 바닷가로 섬으로 연쇄 이동하고 있다.
특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수확대, 지역경제 활성화 명목으로 각종 개발계획을 하루가 멀다 하고 경쟁적으로 쏟아내고 있어서 해안과 남해안 일대는 온통 개발계획으로 뒤 덮일 것 같다.
주5일 근무와 웰빙 바람으로 레저시설에 대한 수요가 급증하자 물을 바라보고 물과 함께 할 수 있는 지역의 땅값이 들썩거리고 있다. 영상단지 개발소문이 무성한 옹진군 신도시도, 모도는 연일 땅값이 바뀌고 있고, 정부와 전라남도가 해남반도와 화원반도일대 3,000만평에 해양복합레져타운을 건설한다는' J프로젝트'를 발표하자 이 지역 땅값 역시 급등하고 있다.
물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제여건에 따라 변하고 있다. 초기에는 주로 계곡을 선호해 음식점 등 영업용 시설이 주류를 이루었다. 이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션부지로 2000년대 초반까지 주가를 날리다가 2004년부터는 바닷가와 섬 지역으로 무게중심이 이동하고 있다.
선견지명이 필요하다.
토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인 되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해 보아야 한다.
첫째, 도로 신· 증설
둘째, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제 등 각종 규제완화
셋째, 신도시 건설 등이다.
수도권2기, 3기신도시건설, 택지개발예정지구지정, 기업도시건설 등으로 투자축이 확산되고 있는데, 이때 고려해야할 점은 개발지역 주변 토지를 공략해야 한다는 것이다. 개발지역내 토지는 수용대상으로 보상차익만 기대할 수 있다. 반면 주변토지의 경우 개발용도의 다양성에 따라 높은 투자수익을 기대할 수 있다.
★토지투자요령-부가가치가 높은 임야를 고르는 방법★
임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목공사 시 추가적으로 설치해야하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.
또 추가 시설이나 개발 시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.
기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.
첫째, 보전목적이 강한 보전임지
둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야
셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야
넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야
다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가 가어려운 맹지
여섯째, 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.
하지만, 이중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.
도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.
그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.
취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.
특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.
경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지 형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수 형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.
그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.
또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.
강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수때 물이 넘칠 위험이 있다.
더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다. 그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망 권을 가진 위치면 적합하다.
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.
요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.
최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.
그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사 비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.
자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남 동향 땅을 선택한다.
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.
대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.
반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.
또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.
산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다. 이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.
동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.
강설량이 많고 평균 일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.
이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.
또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남 동향 건물을 지을 수 있다.
겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.
늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.
도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증 시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상부지까지 진입하는데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.
자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.
임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.
특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.
저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장 등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다.
장기체류 형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분 이내 거리에 대형쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.
의료시설은 가까울수록 좋다.
갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.
부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다.
토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다.
그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.
가장 중요한 것은 토지의 폭이다.
직사각형 부지의 경우 건물 폭이 보통8~10M정도는 확보되어야하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.
부정형이라도 단점이 아니다.
보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.
도로 폭도 필수 점검사항이다.
건축법상 부지가 최소한5M 이상의 도로와 접해야하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상 이어야한다.
또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는6M 이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.
임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다.
만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.
숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.
용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.
이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지모양 등을 확인 한다.
현장답사도 필수다.
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.
반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용허가를 얻기가 매우 어렵다.
특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할행정기관을 방문해서 취득 제한이나 개발규제 내용을 알아보고, 허가여부를 확실히 해둘 필요가 있다.
인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.
개발은 땅만 사는 게 아니라, 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을 의미한다.
그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.
특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.
보수적이고 폐쇄적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.
사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.
행정기관의 태도도 중요하다.
똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다.
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.
교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.
개발은 홀로서기가 안 된다.
대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우 수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.
또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광 상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다.
이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어들일 수 있는 그 지방 고유의 관광 상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.
★토지투자요령-토지이용계획확인원에 따른 토지투자요령★
토지이용계획확인원으로 보는 투자법
2- 2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지 토지이용계획확인서로 보는 투자방법으로 이번 3호에서는 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용 기준을 살펴보도록 하겠습니다.
전국의 모든 토지는 시, 군 단위로 원칙적으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2 이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없습니다.
다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도 미 지정 토지라 하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있습니다.
용도지구 제에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있습니다.
또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있습니다.
경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구 외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능합니다.
용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개 이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없습니다.
개발제한구역, 시가 화 조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등은 중복지정이 될 수 없습니다.
예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복 지정되어 있고, 시가 화 조정구역으로 지정될 수도 있다는 것입니다.
이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복지정에 따라 1필지의 토지에 2 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 관한 규정은 국토의계획및이용에관한법률 제84조에 별도로 규정하고 있습니다.
1필지의 토지가 2이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가330㎡ 이하인 토지부분에 대하여는 그 1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적용합니다.
예를 들면1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는 허용되지 않아야하지만 현실적으로 존재함) 관리지역이 700㎡이고 농림지역이 300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로 규정한다는 것입니다.
건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있습니다.
즉, 면적제한에 따른 예외규정이 없고, 두개의 용도지구에 대한 규정을 적용한다는 개념입니다.
용도지구에 대한 규정은 시, 군 도시계획조례에 있으니 용도지구로 지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 합니다.
또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니 도시계획과 등 관련부서에 확인해야 합니다.
하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐있는 경우에는 그전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용하게 됩니다.
다만, 그 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 경계가 [ 건축법] 에 의한 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니 합니다.
1필지의 토지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐있는 경우에는 각각의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용합니다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구, 고도지구에 걸쳐있는 경우에는 미관지구, 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한규정을 적용하고, 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 됩니다.
용도지역은 도시 관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능합니다.
하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는 기회가 될 수 있으며, 이럴 경우 토지이용 용도를 높이는 계기가 될 수도 있을 것 입니다.
예를 들면, 1필지의 토지에 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있을 경우 상업지역 면적이 3,000㎡이고, 주거지역이 600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역 1,500㎡, 주거지역 300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역 600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것입니다.
미관지구와 고도지구, 방화지구가 지정되어 있을 경우에는 용도지역에 대한 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이 강화되게 됩니다.
용도지구가 중복지정 되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것입니다.
따라서 토지투자 시 위와 같이 1개의필지에 대해 2개의 용도지역, 용도지구, 용도구역이 지정되었다면 반드시 규정을 이해해 착오 없이 투자에 임하시길 바랍니다.
▒ 토지 투자의 몇 가지 원칙
2004년 초 쯤 인가 화성시에 있는 지인의 땅을 살펴본 적이 있다. 관리지역(이전의 준농림지)내이라 개발이 가능한 이 땅은 미개발지에 속했지만 땅값이 무려 500만 원까지 올라 있었다. 토지를 소유한 지 20여 년 동안 땅값이 크게 올라 높은 수익을 얻은 탓에 필자의 지인은 기쁜 속내를 감추지 못했다.
90년대 초만도 평당 7~8천 원에 불과한 땅값이 10여 년 동안 700배가 올라, 투자 수익률은 주식시장의 폭등세를 연상케 했다. 하지만 그 지인은 기뻐하는 것도 잠시, 그동안 많은 우여곡절을 겪었다고 털어놨다. IMF사태에는 헐값에도 팔기가 어려웠고, 그나마 높은 수익도 최근의 상승세에 힘입어 얻게 됐다는 등 지금까지 오기까지 맘고생이 결코 적지 않았다고 말했다.
최근 부동산 시장이 약세에도 토지만 높은 관심을 끌고 있지만, 여기서 보듯 토지는 성공하기까지 넘어야할 난관이 적지 않다. 왜냐하면 토지투자는 법적제약이나 권리관계뿐만 아니라 개발전망 등 다양한 변수와 위험요인이 존재하기 때문이다. 이런 다양한 요인들을 잘 살펴보지 않으면 토지투자는 성공할 수 없다.
이러한 요인들 가운데 법률적, 권리 적 측면을 제외하고 투자에 필요한 몇 가지 기본사항을 살펴보자.
우선 토지 투자에 성공하려면 가급적 가격이 상대적으로 낮은 미개발지역을 찾는 것이 유리하다.
물론 뚜렷한 개발호재가 있거나, 개발이 진행되면서 토지수요를 뒷받침할 인구유입이 이뤄지는 지역이어야 하는 점은 물론이다. 하지만 가격 수준을 파악하는 것도 투자수익률을 좌우하는 매우 중요한 변수가 되고 있다. 토지를 투자할 때는 가능한 한 땅값이 낮은 토지를 노리는 것이 유리하다.
그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문이다. 실제로 평당4~5만 원대인 땅값은 평당10만 원 정도로 쉽게 올라가지만 평당2~3백 만 원대는 4~5백 만 원까지 오르긴 쉽지 않다. 앞의 경우는 가격비율을 따질 때는 두 배 정도로 올라있지만, 후자의 경우는 그렇지 못하다. 가격이 낮을수록 오르는 폭이 크지 않아도 가격 비율로 봐선 두 배 이상 오를 수 있어 높은 수익률을 달성할 수 있다.
또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은 투자 금으로 땅값이 비싼 곳 보다 더욱 넓은 땅을 살 수 있다. 예를 들어 투자금액은 1억 원인 투자자가 평당10만원의 토지를 구입한다면 1,000평을 구입할 수 있다. 가격도 낮은 만큼 10만원이 오르면 땅값은 바로20만원이 되면서 투자수익은 1억 원으로 수익률은 100%에 달하게 된다. 반대로 평당 땅값이 100만원이라면 투자가능면적은 100평으로 줄어드는데다 가격이 평당20만원 오르더라도 전체 수익은 2,000만원, 수익률은20%에 불과하다.
실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있다. 결국 토지는 미리 개발호재가 있는 미개발지를 잘 선별해 초기에 투자하는 것이 중요하다. 그러나 반대로 토지가격이 큰 폭으로 올라있는 곳은 추가 상승여력이 있더라도 가격이 쌀 때에 비해 높은 수익을 기대하기 어렵다. 또한 투기를 우려해 정부가 투기지역지정이나 토지거래허가제와 같은 각종규제책을 시행해 매입이 쉽지 않은 것은 물론 팔기도 여의치 않은 상황이 될 수 있다.
두 번째로 토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 한다.
최근 지방자치제가 되면서 지방자치 단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있다. 이로 인해 전국에 호재가 없는 지역이 없다고 할 정도이다. 이와 같은 개발호재는 토지가격과 투자흐름을 견인하는 중요한 요인이 된다. 그러나 반대로 호재를 틈타 호가만 올리고, 기획부동산 같은 부도덕한 일부중개업자들이 이를 편승하는 문제가 생기기도 한다.
개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문이다. 하지만 개발계획도 막대한 예산이 필요한데도 계획추진을 확실하게 뒷받침해줄 특정재원 없이, 민자 유치를 기반으로 한 개발계획이 많아 주의가 필요하다. 민자 유치를 기반으로 한 개발계획들은 사실상 실현이 불가능하고, 추진이 된다고 해도 상당한 기간이 걸려 장미 빛 환상만 심어줄 수 있다.
이런 내용을 파악하지 않은 채 개발호재만 보고서 가격상승에 대한 헛된 기대감으로 토지투자에 나선다면 부정적인 결과를 가져올 것은 분명하다. 그러므로 대형 개발호재라 해도 재원 등을 고려해 충분히 실현가능성을 살핀 다음 선별적으로 지역을 선정해 투자에 나서는 것이 필요하다.
셋째, 현장조사는 꾸준히 충실하게 그리고 가능한 한 많이 해야 한다.
토지 투자는 일단 질러놓고 본다는‘어리석은’ 부동산투자론 과는 거리가 멀다. 수익이 높을수록 많은 노력이 필요한 현명한 일반론과 딱 맞아 떨어진다. 준비 덜된 과감한 토지투자는 곧바로 실패할 확률이 매우 높다. 토지가운데 동일한 토지는 지상에 단 하나도 없다. 위치에 따른 가치는 물론 법적제약도 큰 차이를 보이는 데다, 활용가능성 등 내재가치도 다 다르다.
그러므로 현장조사는 어떤 경우라도 반드시 여러 번에 걸쳐해야 한다.
여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에 따른 미래상황에 대한 냉철한 상상력도 필요하다. 전문가일수록 투자수익에 대한 막연한 환상은 버리고 가급적 객관적인 내용을 최대한 수집해 향후가치를 냉정하게 살펴야 한다. 특히 중요한 것은 불확실성에 따른 리스크인데, 리스크는 자신의 능력 내에서 충분히 관리가 가능해야하는 것은 어떤 투자처에서도 적용되는 원칙이다.
토지투자의 리스크도 마찬가지여서, 충분한 조사를 거쳐 리스크를 피할 수 있다는 확신이 들어야만 투자를 고려해볼 수 있다. 예를 들어 그린벨트해제 가능성과 같은 변수들은 중개업소의 얘기만 듣다간 매우 위험할 수 있다. 이런 불확실한 변수를 명확히 하려면 해당행정관청을 방문해 의견을 듣고, 현장답사를 통해 현황을 파악해야 한다. 그리고 다시 향 후 개발방향을 예측하는 등 면밀한 조사를 통해 구체적인 해제가능성 등을 타진해봐야 한다.
결국 꾸준한 현장조사를 통해 불확실한 여러 긍정요인이나 위험요인을 정확히 판단한 후, 충분히 대응할 수 있다는 확신이 들 때 까지 반복적으로 현장조사에 임해야 한다. 현장조사 없이 중개업소나 전문가만 전적으로 신뢰하는 것은 투자실패로 이어질 가능성이 매우 높다. 전문가는 투자를 위한 자신의 판단에 대한 자문을 얻거나, 자신의 충분한 조사를 거쳐 판단된 자신의 의견을 최종적으로 검증하는 차원에서만 활용하는 것이 바람직할 것이다.
넷째, 토지는 가능한 한 장기투자목적으로 투자에 임해야 한다.
최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고 빠지기식 단기투자는 큰 수익을 얻지 못한다. 그리고 그러한 투자를 원하는 대부분의 경우는 높은 수익을 얻는 경우도 거의 없다. 이런 점에서 보면 양도세를 줄일 수 있고, 시세차익도 큰 폭으로 나도록 투자기간은 최소 2년 이상으로 보돼, 4~5년 이상 장기투자를 충분히 고려하는 것이 좋다.
물론 구입 전에 투자기간을 중장기로 미리 설정해놓고 여기에 맞춰 투자금액이나, 현금흐름을 잘 판단해놓는 것이 중요하다. 토지는 시장흐름에 따른 매수세나 가격 격차가 크게 나기 때문에 중장기적으로 개발전망이 좋은 곳으로 투자해야 한다.
앞서 말하듯 현장조사 등 기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있다. 이러한 측면에서 보면 토지는 한 번에 많은 돈이 투자대상에 묶이기 때문에 투자 금을 한 번에 몰 빵 한다거나, 대출을 받아 투자하는 것은 절대로 금해야한다. 돌발변수가 생길 때 투자자금이 묶이거나 가격이 하락해 손실을 본다면, 몰 빵 투자나 대출을 통한 투자는 의외의 손실이 생길 경우 맞닥뜨리게 될 어려움이 예상을 넘어 심각해질 수 있기 때문이다. 그러므로 토지는 중장기라는 투자특성상 반드시 여유자금으로 해야 한다.
★★★▒ 고수들의 땅 투자 기법모음
3) 급매물 잡기
시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.
남양주에 주로 투자하는 H씨는 항상 땅을 거래할 때 복비를 두 배로 준다. 이렇게 해두면 중개업소는 급매물이 나오면 최우선적으로 그에게 가져다준다.
그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다. 왜일까. 전화상으로 흥정을 시도하면 그 물건은 다른 사람에게 넘어갈 수밖에 없다.
말 그대로 급매는 시세보다 산 물건이다. 살 사람은 줄을 섰다. 깎으려는 사람에게 넘어오진 않는다. 중개업소는 매수의지가 약하다고 생각해 즉각 다른 매수인을 물색한다. H씨는 일단 만나고 나서 흥정을 통해 가격을 깎는다. 만나기전 매도인의 약점을 최대한 파악해 둔다. 사업이 망해서 급매로 내놓는 건지, 은행 빚에 몰려서 내놓는 건지 알아둔다. 약점을 이용해 최대한 가격을 후려친다. 이런 전략을 구사하기 위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.
4) 발품 팔기
열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.
발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수 있다.
매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든, 빨리 팔기 위해서 싸게 내놓든 시세보다 싼 땅을 고른다.
C씨는 특정지역을 공략할 때 그 지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다. 수백 필지를 검토한 뒤 그중에서 2-3개를 고른다. 그 지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만 킬로미터씩 뛴다. 저평가된 땅을 계약한 뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두 배 가격을 받은 적도 수두룩하다.
5) 맹지에 길 만들기
진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.
이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇 배씩 오른다.
O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다. 길을 낸뒤 바로 몇 배씩 높은 값에 판다. 땅값 두 배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다.
길 만드는 노하우는 의외로 간단하다. 혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다. 진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다. 때로는 시세의 몇 배에 땅을 사기도 한다. 그래도 수익은 막대하다.
맹지의 크기가 크면 클수록, 진입로부지가 작으면 작을수록 수익은 커진다.
6) 개발하기
농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인 뒤 파는 방법이다. 농지전용 형질변경을 통해 땅을 개발해서 실수요자를 찾아 파는 방식이다.
특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.
보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다. 이는 용도에 적합한 땅을 보는 눈, 인허가, 토목공사 등에 모두 능해야 가능한 방식이다.
7) 덩치 큰 땅 쪼개 팔기
덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당 가격이 싸다.
덩치가 큰 땅을 잡은 뒤 잘게 쪼개 주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다. 예를 들어 평당 1만평짜리가 평당 1만원, 1천 평짜리가 평당 2만원이라고 치자. 1만평짜리를 평당 1만원에 잡아 10개로 쪼갠 뒤 평당 2만원에 주변 개미들에게 판다고 해보자. 바로 1백% 수익을 거둘 수 있다. 이 방법이 발전한 것이 바로 기획부동산이다.
▒ 공직자 재산 공개에서 확인된 고위 공직자들의 不動産투자 비법 따라 하기
1. 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라
2. 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에 再투자하라
3. 토지 수용 대상의 땅에 투자하라
4. 땅을 요리해서 되팔라
○ 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라
부동산 투자에서 가장 쉽고도 어려운 방법이 땅에 돈을 묻어 놓고 오래 기다리는 것이다.
지난해 회사에서 명예 퇴직한 김영지(가명·52)씨는 7년 전에 충북영동의 야산 3만평을 1억5000만원에 매입했다가 3년 후 3억 원을 받고 되팔았다. 3만평이라고는 해도 실제로 가서보니 높이 솟아오른 산봉우리, 골짜기들이 있어 실제형질변경하여 가용할 수 있는 면적은 산의 아랫도리에 면한 고작5000여 평에 불과했다. 게다가 산으로 들어갈 수 있는 길도 나있지 않은 盲地(맹지: 도로와 연결이 안 되어있는 쓸모없는 땅)나 다름없어 찜찜했다. 이따금 한조각 구름만이 산봉우리에 내려와 쉬고 갈 따름이었다. 金씨는 3년 만에 그 땅을 되팔고 말았다.
그랬는데 요즘 뒤늦게 후회막급이다. 그들에게 굴러들어온 일생일대의 행운을 걷어찬 꼴이 되어버렸기 때문이다. 행정복합도시가 공주· 연기에 들어서게 되면 그 산은 그 영향으로 열배도 넘게 오를 터였고, 현재 다섯 배나 오른 상태다. 金씨의 경우처럼 대부분의 사람들은 땅을 매입해 놓았다가 금방 되팔고 만다. 그래서 부자가 되지 못한다. 「이랬더라면 좋았을 것을」하는 식의 가정법은 부동산투자에서 통하지 않는다.
○ 고위관료의 부동산 투자 모범사례
이에 반해 이번에 공개된 한 고위 경제 관료의 땅 투자는 부동산 투자의 大원칙을 지킨 모범사례다.
그럴 것이 1979년에 땅을 매입하고 나서 23년 후에나 팔았으니 말이다. 땅을 사놓고 20년, 30년씩 가지고 있는 사람은 열 명중 한명도 되지 않는다. 중간에 땅값이 올랐다는 소식이 들리면 귀가 얇아서 이익을 조금보고는 그만 팔아치우고 만다.
이 고위 경제 관료는 경기도 광주시 초월면의 야산 2만3000여 평을 1979년에 매입했다가 2004년2월에 되팔았다. 정확히 얼마의 투자수익이 있었는지 자료만 보고는 알 수 없지만 재산변동 관계를 보면 얼추 짐작할 수 있을 것 같다.
즉, 1998년에 신고 된 재산은 25억여 원이었는데 신고가액으로 2004년에 91억여 원으로 늘어났으며, 이 가운데 대부분이 부동산을 샀다가 판 차익이 재산증식의 主 요인으로 보인다. 엄청난 투자수익을 실현한 셈이다.
60억 원 정도의 차익이 발생하지 않았을까 짐작된다. 모르면 몰라도 20년이 넘게 보유했다면 일반적인 예를 견주어볼 때 그동안 적어도 20여 배의 땅값 상승이 있었을 것으로 보인다. 만일 이 땅을 팔지 않고 계속 보유하고 있었다면, 땅값은 앞으로도 더 오를 것임이 분명했다. 어쨌든 성공적인 부동산 투자를 한 경우다. 이 비슷한 사례는 다른 공직자의 경우에서도 목격된다. 땅은 오래 보유할수록 큰 이익을 실현할 수 있다.
○ 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에 再투자하라
이번 고위공직자 재산공개에서 발견된 비슷한 사례가 있다.
헌법재판소의 한 재판관은 경기도 성남시 분당일대 토지를 6억2400만원에 팔고 1억7500만원을 보태 용인시 고기동 땅을 새로 매입한 것으로 나타났다. 이분은 분당 땅을 매각해서도 상당한 차익을 보았을 것으로 짐작된다.
이 땅 판돈에 돈을 더 보태「뜨거운 땅」판교인근의 요지에 再투자를 했으니 성공적인 투자다. 판교에 아파트가 들어서고 그 일대가 신도시로서 구색을 갖추게 되면 용인시 고기동 땅값은 몇 배가 뛰게 될지 짐작하기 어렵다.
판교는 아파트 분양을 당초 일정에서 멀찌감치 올해11월로 연기할 정도로 국민적 관심이 뜨거운 곳 이다. 판교는 서울인근의 최고 주거지로서 분당, 강남권의 새로운中核(중핵)이 될 것으로 꼽히고 있는 지역이기 때문이다. 판교 아파트는 분양 후 머지않아 평당 2000만 원선 이상을 호가할 것으로 예상된다. 이 같은「판교熱病(열병)」은 판교 인근의 지역들, 즉 석운동· 대장동· 금토동· 하산운동· 고기동 등의 땅이나 아파트에서 뜨거운 열기를 내뿜게 하고 있다.
부동산 전문가들은 수도권 최후의 부동산 투자처로 판교와 그 인근 지역을 꼽고 있다.
판교는 朴正熙(박정희) 대통령이 서울권의 남방한계선의 녹지대로 선정, 개발을 못하게 금을 그어 둔 땅이다. 구릉지와 야산, 들판이 그야말로 자연 상태 그대로 오랫동안 반딧불이 주인으로 살던 곳이다. 이 땅에 층수가 낮은 중대형아파트, 소형 임대아파트를 지어 분양하게 되면 수도권 유일의 실버타운을 겸한 천혜의 전원형 아파트가 될 전망이다.
때문에 판교 일대의 땅은 「로또 땅」으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다.
「향후 50년 내에 다시는 이만한 부동산투자처가 없다」는 식의 말도 나오고 있다. 이름만대면 알만한 고위공직자, 재계인사, 법조인, 학계 등 한다하는 많은 인사들이 판교인근의 전원주택지를 일찌감치 선점했다.
최근 판교 땅을 건축업자에게서 대가성으로 싸게 분양받았느니 해서 위법여부를 법원에서 가리게 된 한 체육계 고위 인사의 예에서 보듯이 판교는 모든 사람들의 「엘도라도」다. 땅을 팔았으면 곧바로 유망한 땅에 再투자하라. 이것이 부자 되는 방법이다.
○ 터져 나오는 정부의 개발 계획을 주목하라
땅에 투자하려면 무작정 매입할 것이 아니라 최소한 어느 정도의 개발정보를 귀동냥해서 그 땅의 미래를 그려 보아야 한다.
사람에게도 미래가 있듯이 땅에도 미래가 있다. 땅의 미래는 대단해서 사람의 미래를 바꾸어줄 수 도 있다. 땅이 소재한 지자체에 가서 들여다보면 그 땅과 관련한 개발정보가 나와 있다.
▶ 판교 일대의 땅은 '로또 땅' 으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다. 적지 않은 고위 공직자, 재계 인사들이 이미 이 지역의 전원주택을 선점하는 발 빠른 행보를 끝마쳤다.
심지어는 30년 후에 그 땅이 도로가 될 것인지, 택지가 될 것인지도 나와 있다. 그러나 이런 장기계획은 변경되는 경우가 적지 않다. 예전엔「토지이용계획확인원」같은 것을 떼어보면 땅의 장래운명이 소상히 나와 있고, 대체로 그대로 진행되었다. 그러나 국토균형발전과 개발의욕이 넘쳐나는 참여정부 아래서는 그 계획이 변경될 가능성이 얼마든지 있다고 보아야한다.
누가 공주· 연기에 행정복합도시가 들어설 줄 알았겠는가?
누가 목포 인근의 서남해안에 「J프로젝트」가 입안되어 커다란 관광레저 신도시가 들어설 줄 알았겠는가?
누가 송도에IT 허브도시가 들어설 줄 알았겠는가?
지금은 그런 桑田碧海(상전벽해)式 개발이 그 어느 때보다 활발하게 이루어지고 있기 때문에 매입하려고하는 땅이 무슨 프로젝트로 어떻게 개발될 것인지를 헤아려보아야 한다.
고위 공직자의 재산변동 상황을 보면 토지 수용으로 목돈을 거머쥔 경우도 심심치 않게 발견된다.
땅을 샀는데 그 땅이 개발계획권에 들어가 지자체나 국가의 토지 수용 대상이 되어 큰돈을 거머쥔 경우다. 건설교통부의 한 고위관료는 서울 송파구장지동의 710평 땅이 18억2138만원에 택지로 수용 되면서 11억1331만여 원이나 재산이 증가한 것으로 나타났다. 이전에 6억3122만원으로 신고했던 땅이었다. 이런 경우는 땅을 매입할 때에는 택지가 아니었으나 도시가 확장되어 개발계획 개념 안으로 들어간 경우일 가능성도 있고, 아니면 매입 시 택지였더라도 개발개념이 공표된 때가 아니었을 가능성도 있다.
○ 토지수용을 先見한 공직자들
이처럼 매입한 땅이 토지 수용 대상이 되어 「대박」을 터뜨린 사례는 더 발견된다. 재산공개내역을 보면 모公기업의사장· 이사장, 정부의 모 본부 대사 등의 경우가 이런 경우에 속한다.
만일 자신이 사려는 땅이 가까운 시일 내에 개발개념에 들어가 토지수용 대상이 될 것이라는 정보를 미리 알 수 있다면 집을 팔아서라도 그 땅에 투자할 것이다. 그러나 이런 고급정보는 쉽게 알 수 없는 일이다.
정권이 바뀌고, 지자체의 장이 바뀌었을 때 나타나는 갑작스런 부동산정책 때문에 생겨난 경우가 많기 때문이다.
흔히 개발정보를 미리 알아 그 지역의 땅을 싼 값에 사 놓았다가 개발정책이 발표되면 비싼 값으로 되팔거나 수용대상이 되는 「알 박기 형 투자」를 생각하는 사람들이 있으나 지금은 거의 불가능하다. 개발정책은 대부분 미리 공개되고, 공개되기 전 공주· 연기의 경우처럼 수용가격을 개발정책이 발표된 시점에다 못 박기 때문에 이런 식으로 부자 되는 것은 쉽지 않다.
또한, 수용을 바라고 매입한 땅이 매입가 이하에서 수용가로 책정되는 사례도 많다는 점을 간과해서는 안 된다. 그렇긴 하나 땅을 잘 보면 장차 개발지역이 될 것인지 웬만큼 눈썰미가 있다면 어렵지 않게 알아볼 수 있다.
지난 몇 십 년간 서울권의 南下(남하) 현상은 해마다 계속되었으므로 판교가 개발대상이 되어 금싸라기 땅이 될 것이란 것은 이미 1980년대부터 널리 예견되고 있었다. 그때 판교 땅을 매입하여 흔들림 없이 가지고 있었던 사람들은 모두부자가 되었을 것이다. 그런 사례는 판교에 가보면 쉽게 찾아 볼 수 있다. 판교에서 조상대대로 물려받은 땅을 팔지 않고 보유했던 어떤 사람은 200억 원이 넘는 보상을 받았다.
땅은 팔고 나면 또 오른다. 정말이다. 지금까지 그랬다. 우리나라 땅값은 지난 20년 동안 평균 21배나 올랐다. 평균이 그렇다는 것이고, 수도권이나 개발지역은 수십 배 오른 곳도 있다. 참고로 지난 2월27일 건설교통부가 확정, 고시한「2005년 표준지공시지가」에 따르면, 市〕별로는 경기도가 49.5%로 가장 많이 올랐고, 충남(41.0%), 경남(39.4%), 강원(30.1%)은30% 이상 상승했다.
市·郡별로는 파주 신도시 개발에 따른 대토용지로 투자 요지가 된 경기도 연천이 123.1%로 전국 최고의 상승률을 기록했고, 평택도 미군기지 이전에 따른 개발전망으로 79.1%나 올랐다. 충청권에서는 행정도시 이전지역인 태안(86.2%), 아산(64.8%), 연기(59.3%), 천안(56.4%), 공주(49.9%)등이 상승률 상위권에 들어갔다. 정부의 각종 개발정책이 땅값 상승에 큰 요인이 되고 있음을 알 수 있다.
구체적인 사례를 한 가지 들어본다. 새만금공사가 벌어지고 있는 부안일대는 신도시건설 계획이 나온 이 후 시골의 논밭, 야산, 폐교, 농촌주택 값이 마구 뛰고 있다. 부안뿐만 아니라 참여정부가 야심차게 추진하고 있는 국토균형발전 개념에 따라 개발계획이 수립된 지역들은 어디라 할 것 없이 달아오르고 있다. 정부의 국토균형발전개념을 잘 찾아보고 땅을 살 때나 팔 때나 참고할 일이다. 정부의 개발정책이 계속 발표되고 있으므로 땅값이 오를 가능성은 도처에 뜨겁게 잠재돼 있다고 볼 수 있다.
○ 땅을 요리해서 되팔라
그냥 땅을 사 놓았다가 오래 지난 후 팔거나 개발개념이 들어설 땅을 미리 사 놓았다가 차익을 보는 방법 말고 품을 좀 들여서 투자하는 방법도 있다. 이 경우엔 이익이 확실하고 크다. 간단히 서술된 공직자재산공개내역만 가지고는 이런 투자방법은 발견할 수 없었지만, 한 국회의원의 경우는 아파트가 분양이 안 되어 203채나 소유한 것으로 나타났다. 이처럼 회사를 차려 부동산사업을 하는 경우 말고, 여기서는 개인이 땅을 매입해서 가공하여 되파는 방법을 말하고자한 다.
경기도 광주에서 모 교회를 은퇴한 李모(65) 목사의 경우는 고위공직자의 부동산재테크 만큼은 아니지만 지난해 부동산개발로 꽤 짭짤한 수익을 벌어들였다. 李목사는 목회 일에서 은퇴한 후 경기도광주 초월면의 한 관리지역의 땅 3300평을 평당20만원씩 6억6000만원에 사들였다. 이 땅은 맹지여서 값싸게 살 수 있었다. 도로변 이라면 70만~80만원을 호가했을 것이다.
李목사는 일부러 맹지를 골라 샀다. 맹지를 사서 도로를 내고 형질변경을 해서 땅의 가치를 높이는 것이 투자목적 이었다.
李목사는 사들인 관리지역의 높은 둔덕에 농가주택 허가를 받고 기도원을 짓겠다고 주위에 홍보했다. 기도원으로 들어가는 진입로 마련을 위해 밭300평을 평당40만원씩에 매입했다. 1억 2000만원이 들었다. 대지 200평에 연건평 50평짜리 기도원을 1억 원 정도 들여 지었다.
기도원 간판을 달자 많은 사람들이 기도를 하러 숲 속으로 들락거렸다. 이렇게 되자 기도원이 들어선 데다 도로가 나 있고 풍경도 괜찮아 기도원 주변의 땅을 팔라는 사람들이 생겨났다. 저 높은 곳에 기도원이 들어섰는데 그 아래 평지에 전원주택이 들어서지 못할 것이 없다는 생각이 들었던 것이다.
李목사는 바로 이 점을 목표로 삼았던 것이다. 소규모의 전원주택지를 조성하여 건설 사업을 해보겠다며 李목사에게 사정하다시피 하는 건설업자에게 李목사는 나머지 3100평을 평당 40만원씩에 팔았다. 그 일대에 전원주택이 들어서면 기도원은 더 값이 나갈 것이고, 그때 가서 기도원은 다른 용도로 활용할 수도 있을 것이다. 李목사가 맹지를 사서 기도원을 짓고 땅값을 올려 되팔기 한 재테크 결과를 다시 셈해 보자.
맹지 구입 6억6000만원, 기도원건축 1억 원, 진입도로구입 1억2000만원, 도로개설 토목공사비용 1200만원, 형질변경 및 제반 개발비용 2000만 원 등 총 9억1200만원이 들었다. 그런데, 건설업자에게 나머지 3100평을 12억4000만원(평당40만원)에 매각하였으므로, 기도원을 건축하고도 개발에 따른 시세차액을 약 3억2800만원을 남긴 셈이다.
세금 공세가 심한 요즘엔 땅을 사 놓았다가 오르면 되파는 불로소득式 방법보다는 가공해서 되파는 개발 투자방법이 생산적이다. 법대로 했으므로 꺼릴 것 없고, 세금을 다 냈으므로 떳떳한 부동산투자를 한 것이다. 聖書(성서)에서도「건축자들이 버린 돌을 머릿돌로 쓴다.」는 말이 있지 않던가. 땅을 샀으면 가공해서 되팔라.
▒ (알면 부자 됩니다) 내가 만드는 부동산
1) 내 땅에 BRAND를 붙인다.= 직원들은 자기 회사에 대해 Pride를 가지고 있어, 이왕이면 회사 Brand가 있는 쪽으로 움직인다. 따라서 부동산 가격도 오른다. 용도로 Brand를 만드는 것도 중요하다. "대지", "땅", "토지" 보다는 "주상복합용지", "고급아파트부지", "펜트하우스부지" 등으로 꿈을 담아 놓는다.
2) 형질 변경= 산을 개간해서 밭을 만든다. 딱딱한 산을 깎아서 물렁한 밭을 만들어 놓으면 땅값이 3배 오른다.
3) 큰 나무가 있는 땅을 만든다.= 내 땅 안에 아주 멋진 나무가 있으면 내 땅은 부르는 게 값이다. 우리는 마을을 지나가다가 수백 년 된 느티나무를 자주 본다. 머리를 쓰는 것은 알아서 할 일
4) 아파트가 생기는 곳의 앞 땅을 산다.= 이곳에 아파트 단지가 생길만 하면 주 출입구가 될 만한 곳에 땅을 산다. 미리 가설계라도 볼 수 있으면, 금상첨화. 내 땅의 용도도 정해 놓으면 좋겠다.
5) 사업부지 중 개천을 산다.= 구거: 부동산 용어로 개천. 땅 가운데에 구거만 전문적으로 사는 사람들이 있다. 구거는 전. 답의 10%~20%로 아주 싸다. 메울 수 있거나, 돌릴 수 있는 구거이면 사업 시행 시점에 평균 5배 오른다.
6) 야산을 깎는다.= 야산을 깎을 수 있는 것들이 가끔 있다. 깎아서 평지를 만들 수 있으면 10배 오른다. 포크레인을 한 대 빌려서 열심히 땅을 깎아 내리면 된다. 그 대신 땅 평수가 줄어든다. 그 이유는 자면서 생각해 볼 것.
7) 길을 따라가면서 싼 땅을 산다.= 몇 번 땅을 사야 할까? 땅은 정가가 없어서 똑같은 땅인데 반값인 것이 반드시 나온다. 도로를 따라가면서 땅값을 물어보고 그 중 싼 땅을 사면된다.
8) 맹지를 사서 길을 낸다.= 몇 번 땅이 맹지일까? 맹지는 길이 없는 땅이다. 맹지를 사서 길을 낼 수 있으면 돈을 번다. 좋은 이웃을 만나면, 길을 내는 만큼 땅을 판다. 사정은 아주 많이 할수록 좋다.
9) 별을 네모로 만든다.= 땅은 네모날수록 가치가 있다. 별처럼 생기거나 삼각형처럼 생긴 땅을 사서, 동그랗게 만들거나, 네모나게 만들면 된다. 네모나게 만드는 방법은 밥을 먹으면서 생각해 보자.
10) 축구장 옆에 땅, 농구장 옆에 땅을 산다.= 축구장 옆에 있는 땅이 있다. 축구장은 공용 시설로서, 양평에 1개, 수지에 한 개, 지방은 엄청 많다. 축구장을 내 집 마당처럼 쓸 수 있다. 농구장이 있는 땅도 서너 개 있다. 반포와 송파에 정말 좋은 자리를 봐둔 게 있다. 근처 땅은 사 놓으면 부르는 게 값이다. 몸도 튼튼해지고 내 자식도 "차두리" 될 수 있다.
11) 꺼진 땅을 메운다.= 푹 꺼지고 물 고인 못 쓰는 땅을 사서 아까 포크레인으로 퍼낸 흙을 주어 담아라. 꺼진 땅이 평지가 되면서 땅 값이 3배가 된다. 울퉁불퉁한 땅도 운동장처럼 평지로 만들어 놓으면 가격은 올라간다. 테니스장 미는 롤러로 문질러 놓으면 더 올라간다.
12) 땅을 합한다.= 땅은 합할수록 가격이 올라간다. 내 땅에 물린 뒷 땅을 사서 모으면 앞 땅 값이 된다. 단, 주의할 점... 쉿! 아주 중요한 것은 분할된 필지를 합해서 1필지로 만들어 놓아야 한다. 그래야 완벽히 된다. 이화여대 앞에서 이런 걸로 돈 번 사람들 무지 많다.
13) 길을 막아서 윗 땅을 싸게 산다.= 내 길을 통해서 윗 땅 사람이 항상 다닌다. 내가 아랫 땅을 사고 길을 없애 버린다. 윗 땅 사람이 싼 값에 팔고 떠난다. 떠나면서, "내 원 참 더러워서...."아니면, 밑에 땅 산 가격만큼으로 길을 팔아서 수익을 챙길 수도 있다. "돈은 벌었지만, 좀 개운하지는 않다." 용인 지역 등 개발이 많은 임야에서는 이런 일이 종종 있다.
14) 남의 땅을 내 땅처럼 쓴다.= 내 땅 옆에 놀이터나 공원이 있어서 그 땅은 내 꺼나 다름없다. 골프장 옆 골프하우스나 대학교 옆 캠퍼스 하우스도 아주 매력적이다.
옆에 고궁이 있거나 사적지가 있다면 나는 거의 왕이다.
내 집 뒤에 다른 사람 산이 있어서 내 산이나 다름없다. 그 산주인은 얼굴도 못 봤다. 이런 경우를 만들었다면 정말로 Nice Play 했다.
BMW 본사처럼 랜드마크형 건물이 있으면 내 집은 끝내준다.
15) 요 땅 없으면, 아무 것도 안 되는 땅을 산다.= A씨나 B씨나 땅은 큰데 서로 합치지 않으면 둘 다 손해다. 가운데 내 땅이 있어서 부르는 게 값이다. 사업계획이 서서 땅 팔라는 연락이 오면 그냥 A씨나 B씨 땅 가격만큼만 불러 볼 수도...
16) 저수지를 메운다.= 저수지를 낀 땅이라 싸게 산다. 저수지를 빼고 나면 땅 모양도 이상했다. 난 통이 크다. 저수지를 메워서 아주 큰 땅을 만들었다. 가격은 10배 뛰었다. 돈 받으면 Bay를 메 꿀만 한 것을 찾아 나서야겠다.
17) 대수선 공사를 한다.= 1층을 사서 2층을 만들거나 비슷한 빌딩 2개를 사고 사다리를 연결해서 시너지를 낸다. 지저분한 부동산을 사서 삐 까 뻔쩍 광을 낸다. 헌 건물을 사서 벽을 뚫고 창을 만들거나, 허름한 1층을 주차장으로 만드는 것도 좋은 방법이다.
18) 전철역 빌딩을 사서 지하도를 뚫는다.= 위와 같은 방법들을 여러 번 해서 돈을 좀 모았다. 이제는 Main 전철역의 큰 빌딩을 샀다. 이 빌딩은 지하철에서 나와 수십 개의 계단을 걸어올라 가야한다. 지하도에서 바로 건물로 들어가 수 있는 빌딩인지 잘 살펴본 다음, 사서 뚫으면 건물 값이 100억 원 올라간다. 뚫는 데는 보통 20억~30억 든다. 서울시에 잘 알아보면 친절히 상담해 준다.
19) 집이나 축사, 공장, 병원, 묘지를 땅을 보고 산 다음 용도를 업그레이드 한다.= 아주 낡은 집을 사서 맨 땅으로 만든 다음 빌딩 용지로 판다. 내 눈에는 이런 땅이 아주 많다. 보통 사람들한텐 좀 어렵다. 부동산 보는 눈이 있어야 한다.
20) 입구는 작게, 쓰는 공간은 크게= 스타벅스나 커피빈이 주로 쓰는 방법이다. 임대료 비싼 1층의 입구에 작은 매장을 내고, 임대료가 싼 2층이나 지하를 메인 매장으로 쓴다.
21) 땅의 51%는 상업 용지, 49%는 일반 주거 용지= 사업 시행에 있어, 대지의 용도 지역이 혼재된 경우, 비중이 큰 땅인 사업 부지의 51% 이상의 용도로 건축할 수 있다. 상업용지 51%와 일반 주거용지 49%가 섞인 땅인 경우, 일반 주거 용지도 큰 땅인 상업 용지의 용적율 적용을 받아, 900%까지 건축할 수 있다.
삼성동 아이파크는 일반 주거 지역(용적율 300%)과 전용 주거 지역(용적률 100%)이 섞여 있었으나, 일반 주거 지역 면적이 60%를 차지해 용적률 298%로 건축할 수 있었다. 따라서 앞 땅 상업 용지를 정가에 사고, 뒷 땅 일반 주거 용지를 싸게 살수 있다면, 사업 수익을 높일 수 있다. 거평이 이런 경우로 돈을 많이 벌었다.
22) 그러나 역시 최고는 되는 곳의 땅을 사는 것이다= 흥해서 나가는 부동산이 최고이다. 망해서 나가는 곳에 들어가면 망할 확률이 80%이다. 미국대사관 옆 E빌딩은 입주자들의 95%가 망한다고 한다. 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 좋은 사람들이 찾아와서 도와주고, 안 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 나쁜 사람들이 찾아와서 망쳐 놓는다. 그래서 길하고 흥하는 곳의 부동산을 찾아야 한다.
★토지투자-토지투자 전 현장답사 시 유의사항★
▽새벽에 떠나라
답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다.
길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다.
개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다.
이런 곳은 오전 4∼5시에 길을 나서는 것이 좋다.
그래야만 오전6∼7시경 일터로 나가는 시골농부들을 쉽게 만날 수 있다.
뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다.
가고 올 때 다른 루트를 택해 입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.
▽묻고 되묻고 확인하라
현지 부동산 중개업소 서너 곳 이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다.
중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다.
열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등 최근 동향을 전해들을 수 있다.
외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다. 현지인들에게는 지역의 내력과 최근거래현황을 듣는 것에 만족한다.
각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에 들러 물어본다.
인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또 인허가 담당자는 대체로 확정되지 않은 계획에 대해서는 말을 아끼는 편이다.
인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.
▽보이는 대로 믿지 말라
경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다.
도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운 속사정이 있을 수 있다.
도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 30년 이상 된 나무숲이 그림처럼 우거진 곳은 외면하는 것이 좋다.
개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다.
전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다.
범죄 위험이 커진다. 마을에서 200m 이상 벗어나 있으면 전기를 끌어올 때 m당 4만8400원이 더 드는 등 개발비용도 추가로 든다.
마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다.
집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다.
투자 목적이라면 2차로 이상 도로에 가까운 곳이 좋다.
외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다.
휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다.
이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다.
마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수 됐는지를 확인할 수 있다.
▽투자 결정은 신중히
여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다.
선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤 최종 결정을 내린다.
펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때 다시한번 들러보는 게 좋다. 펜션은 꾸준히 수익을 내주는 것이 으뜸이다.
우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다.
전원주택지의 지세(地勢)와 풍광도 겨울에 알몸그대로 살펴볼 수 있다.
자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다.
부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다.
요즘 ‘30%는 투자처 물색하러, 70%는 취미삼아’여행을 하는 부부들이 많다
▒ 현장답사 요령
[문의] 토지중개사와 홍천에 있는 땅(관리지역 밭500평)을 보러 가기로 약속 했습니다. 구입 후 우선 주말농장용으로 쓰면서 적당한 시기에 전원주택이나 농가주택을 지을까 생각하고 있습니다. 경험이 전혀 없는데 현장방문 시 점검해야할 사항을 알려 주시면 고맙겠습니다.(분당에서 000)
[답변] 처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다. 현장에서 내려 그저 주변을 한 바퀴 둘러보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다. 그러나 구입희망자는 자기 나름대로 꼼꼼히 현장 가는 길과 현장주변 그리고 목적 토지를 잘 관찰해야 합니다.
현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변 환경과 목적토지의 모양, 경계 등 자연적인, 물리적인현황이 될 것 입니다.
토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등 권리관계는 가기 전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고 현장답사 시 에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검, 파악해아 할 것 입니다.
현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다. 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치. 도로유무, 토지모양과 경계선 등을 확인하게 됩니다.
가끔 기껏 보고 와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지못할 일도 있습니다. 특히 임야는 산등성이나 필지 간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 대단히 어렵습니다. 특히 주의해야합니다. 문의하신 분당회원의 질문에 대한 답변으로 전원주택지로 쓸 농지(전답)를 사기위하여 현장방문 시에 점검해야할 사항을 전문가의 관점에서 설명해 드리겠습니다.
토지 현장답사 시 8가지 점검사항
1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합니다.
고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야합니다.
가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇M 인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발하여 대강 몇 시간 몇 분이 걸리는지도 계산해 보아야 합니다.(물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다)
2. 현장에 가까 워 지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.
목적지에 거의 다 오게 되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 점검합니다. 목적 토지가 기존도로에 접해있는가? 그 도로는 폭이 얼마고 포장인가 아닌가? 또 그 도로는 지적도상에 나타난 공로(公路)인가 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.
좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승낙서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용승낙은 사용료도 문제지만 승낙지주가 바뀌었을 때는 새로 승낙을 받아야하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.
3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러봅니다.
배산임수의 명당 터면 좋겠지만 그러지 않아도 너무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋겠지요.
하여튼 주변경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다.
그거 그런대로 자기마음에 들면 됩니다.
다만 경치가 좋고 마음에 꼭 드는 땅은 대개 비쌉니다.
4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.
이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이 오래된 집성촌이라든가 골치 아픈 또 라이가 있다든가 또는 과거에 집단 타살 또는 자살의 쓰라린 역사가 있다든가 하는 어두운 면은 거주전까지는 정말 알기 힘듭니다. 다만 가능하다면 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을할머니에게 넌즈시 물어보는 길밖엔 없습니다.
5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.
현장방문 시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사 자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상 넘어갑니다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다. 후일 집을 지을 때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다.
집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두 웁 거나하면 안 좋겠지요. 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것 입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수 피해나 토사, 붕궤, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것 입니다.
6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지 알아봅니다.
농촌생활에 있어서 좋은 공기 외, 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론이구요. 또 비행기 이동통로가 되어 소음이 심한 것도 안 좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장 등공해공장이나 레미콘공장 등은 기피시설입니다.
이런 것들은 산 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 50000분의1 전국지도 등을 보고 주변의공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상점검하면 좋습니다.
7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검합니다.
전원주택 신축에 있어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수 점검사항 입니다. 목적 토지가 마을한가운데 또는 기존마을에 인접해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지 입니다. 그러나 마을에서 떨어져 있는 외진 개울가나 산속이라면 신규인입 비용도 대강 고려해 보아야 합니다.
전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기 신규가설비는 기존전기 가설지역으로부터 200M 까지는 기본료이나 그 후 1M당 48,400원씩 가설비가 추가 됩니다. 예컨대 마을애서 1KM 떨어진 곳의 가설비는 약 39백만 원이 추가부담이 됩니다.
8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.
식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적 토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수 량은 풍부한지 가볍게 점검해봅니다. 우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘나와 큰 문재는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다. 하여튼 근처에 약수터가 있거나 좋은 산골 물이 있다면 금상첨화겠지요.
성공적인 부동산투자를 위한 '현장답사'요령
■ 현장조사에서 확인할 사항
조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시, 기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다. 예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군, 구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍, 면, 동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초자료가 올려 져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.
현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다.'입지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재 상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철, 버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거, 상업, 업무 등)의 현황 도를 한번 그려보는 것이 좋다.
특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.
만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.
또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.
■ 부동산중개업자 탐문
부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는 성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다.
요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하는 경우가 많다. 약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.
중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래 가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.
또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실율 등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다. 양해를 구해 구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 ? 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다 면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.
■ 관련기관 조사
현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거 둘 수 있다.
그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나, “현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고이야기하면 도움이 되는 정보를 얻기 쉽다.
몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.
또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안 된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계, 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과, 예방계)자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.
마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물 란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성 대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.
어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다.
길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다.
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