지가상승을 위한 노력, 토지이용의 분류
우리나라의 30%가량의 땅 주인 중 일부가 공통적으로 불만을 토로하는 점은 지가의 이동일 터.
왜 땅값이 안 오르지?
개인적인 노력을 안 기울인 탓이다.
토지의 이용을 위한 노력의 종류는 분명 존재한다.
토지이용에 관한 공부가 미약한 상태선 땅값 미동도 목격하기 힘들다.
보유 중인 자신의 땅에 손을 대라. 토지이용, 활용을 하라.
토지의 이용에 관한 종류는 이러하다.
1. 형질변경
형질변경은 토지의 형상을 변경하는 행위다.
형질변경에는 절토와 성토(복토), 정지작업, 각종 포장작업이 상존한다.
절차는,
설계측정 - 설계 - 허가신청 - 전용허가 - 착공신청 - 준공신청 순이다.
절토는 보기 흉하게 나온 땅을 잘라내는 포장작업이며, 성토는 푹 파인 땅을 메우는 작업이다.
도로보다 내려앉은 땅은 활용하기 힘들기 때문에 복토 작업에 신경써야 땅의 가치를 인정 받을 수 있다.
정지직업은, 못 생긴 땅을 장방형으로 만드는 것.
* 형질변경 비용(2008기준)
수수료 ; 5,000원
지적개발공채 ; 30,000~70,000원
면허세 ; 3,000~30,000원
원상복구예치금 ; 공사설계 금액의 20%
분할측정비용 ; 162,000~283,000원(부과세는 별도)
(행정구역별, 축척별, 면적별, 필지별, 업무종목별에 따라 많은 차이를 보인다)
2. 지목변경
관계법령에 의해 인허가를 받은 사업의 수행으로 형질변경 되거나 건축물의 공사가 완료된 토지가 그 대상이며 또한 건축물 용도가 다른 용도, 목적으로 변경되어지는 경우도 지목변경의 대상이다.
변경신청은 60일 이내.
준공 절차가 없는 형질변경인 때는 그 원인을 증명하는 서류를,
준공 절차가 있는 형질변경인 때는 완료상태의 모습을 증명하는 서류를 각기 첨부한다.
수수료 ; 필지당 1,000원
* 지목변경 비용
일종의 토지이동을 신고(등록전환 및 지목변경) 하는데 드는 비용이다.
예컨대, 아파트 등 지상물을 이전할 때 생기는 '이사비용' 이라고나 할까.
지목변경은 형질변경 등의 공사가 준공되어 있을 때 작업이 가능하다.
1필지 당 1,000원의 인세가 소요된다.
지목변경은 시, 군, 구청 지적과에 지목변경신청서를 제출하면 된다.
지목변경 자체는 돈이 안 들어가나, 건축행위와 등록전환을 위한 측량비가 수십만 원 든다.
지자체마다 비용의 차이가 심해, 관할 토목측량설계사무소에 들러 문의해야 한다.
집을 짓거나 건축을 하려면 '대'로 되어 있어야 수월한데 다른 지목으로 되어 있다 해도 영영 집을 못 짓는 건 아니다. 위에 설명한대로 지목을 변경하면 된다.
해당 토지의 전체적인 성격을 전하는 용도지역을 바꾸기가 어렵지, 지목변경은 사실상 특수한 경우를 제외하고는 비교적 수월하다.
토지(임야) 합병 수수료 ; 필지 당 1,000원
토지(임야) 분할 수수료 ; 필지 당 1,400원
등록전환 수수료 ; 필지 당 1,400원
3. 소로개설
고속국도, 일반국도, 특별시도, 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도 등 도로법과 상관 없는 비법정 도로를 말함이다.
즉, 이면도로나 마을안길, 농로 등을 말한다.
맹지도 개발한다.
길 없는 상태의 도로를 맹지라고는 하지만, 절망적인 상태가 아니라면 희망은 있다.
인근, 주위의 모습을 자세히 보고나서 판단하라.
인근에 공단이 건설 중이거나 계획 되어 있다면 맹지에 관한 도로계획을 세울 수가 있다.
4. 땅값 미동시키는 등록전환
땅 사놓고 그냥 방치하지마라.
구입 후, 3~5년이 지나도록 그냥 놔두지 말라는 뜻이다. 게을러빠진 땅은 돈이 안 될 확률이 높다. 게으른 지주는 아이를 낳기만 하고 양육권을 포기하는 부모와 마찬가지다. 지주의 안일한 생각은 땅의 행동반경을 제한하는 직무유기다. 지주가 해야 할 최소한의 움직임, 노력은 등록전환이다.
대부분의 땅이 등록전환 되어, 남아 있는 땅을 임야도에 계속 존치시키는 일이 불합리한 경우에 등록전환이 가능하다. 작은 노력으로 충분히 등록전환이 가능하다. 명분은 무슨 수를 써서라도 만들면 그만이다.
임야도에 등록된 땅이 사실상 형질변경 되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우도 등록전환을 할 수 있다. 도시계획선에 따라 땅을 분할할 수 있는 경우 또한 등록전환의 대상이다.
등록전환은 축척이 작은 임야도의 등록지를 그보다 축척이 큰 지적도로 옮김으로써 땅의 정밀도를 높여 지적관리를 합리화 할 수 있게 한다.
등록전환을 신청할 때는 등록전환 사유를 기재한 신청서를 시, 군청에 제출하면 된다. 임야대장과 임야도에 등록된 땅을 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하기 위해서는 지적측량을 실시해야 한다. 측량성과도에 따라 토지대장에 새로운 토지 표시사항 즉, 경계, 좌표, 면적 등을 등록한다. 도면상, 축척이 1/6000에서 1/1200으로 표시한다.
* 일반적으로 등록전환에 따르는 각종 비용은 지목변경 비용 및 형질변경을 말한다.
* 지적측량
토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계를 지표 상, 복원하기 위해 각 필지의 경계, 좌표, 면적을 새로 정하는 작업이다.
소관 관청의 직권 또는 이해관계인의 신청에 의해 행해진다.
1. 등록전환을 해야 할 토지가 생긴 경우 - 등록전환측량
2. 토지 분할이 필요한 경우 - 분할측량
3. 토지구획정리사업으로 인한 토지이동의 경우 - 확정측량
4. 축척변경이 필요한 경우 - 축척변경측량
5. 지적공부상의 등록사항을 정정할 경우 - 등록사항정정측량
6. 토지 경계를 좌표로 등록할 경우 - 수치측량
7. 경계를 지표상에 복원할 경우 - 경계복원측량
8. 지적공부 복구의 경우 - 복구측량
9. 신규등록의 경우 - 신규등록측량
10. 지상물, 지형물 등 점유한 위치 현황을 지적도와 임야도에 등록된 경계와 대비해 표시하기 위한 경우 - 현황측량
** 리모델링해서 되팔기
되팔기 위한 리모델링 작업을 해야만 안정적인 수익이 보장되는 법.
땅 사서(1단계) 건축허가 부지(인허가 받은 주택지)로 만들어 놓고 예비건축주(100% 실수요자)에게 되팔아라.
땅 구입액(초기 투자자금)은 평당 5~10만원으로 책정하거나 그 이상으로 정한채, 되파는 가격은 60만원대 또는 그 이상으로 잡는다.
여기에는 5년 정도의 시간투자를 요한다.
필수코스다.
보통 5년이 지나면 내 땅 주위의 환경이 변하면서 지가도 변한다.(1차 변화)
그리고 본인이 개발허가를 위한 몸부림을 치면 또 땅이 움직인다(2차 변화). 땅이 이사를 한다.
양평이 고향인 이모씨는 33,000제곱미터 가량의 선조 땅과 본인이 직접 현지답사를 통해 구입한 땅(서종면 문호리)으로 돈을 굴렸다.
땅을 포장했다. 강남의 모 컨설팅회사에 의뢰해, 박람회를 통해 평당 5만원짜리 땅을 50만원으로 격상시켜 매도할 수 있었다. 전원주택 부지로 판매한 것이다. 이씨 땅은 거의 건부지 수준이다. 필지 주위에 건물이 들어서 있다. 아직 미완의 건물이지만, 곧 준공 승인이 나온단다.
물론 도로 닦기도 끝난 상태다. 강이 보이는 주말농장 옆의 땅은 평당 150만원에 팔았다. 역시 당장 전원주택을 지을 수 있는 그런 땅이다.
이씨는 인허가 사항을, 컨설팅회사는 마케팅을 전담해서 만족스런 결과를 얻을 수 있었다.
평소 전원주택에 관심이 많았던 이씨가 부지런히 알아본 결과물이다. 이씨가 인허가 문제를 비교적 수월하게 풀 수 있었던 것은, 양평이 이씨 고향인지라 평소 친분이 있는 동네 유지나 절친한 학교 동창이 군청공무원으로 앉아 있었기 때문이다.
이씨처럼 여유가 있다면 땅의 인허가 사항을 꼼꼼히 알아보고 도로 닦기 작업 정도는 해두고 되파는 작업을 하면 좋은 재테크가 될 것이다.
5년 후에 되팔 계획이라면, 4년이 지난 후에는 공사를 시작해야 한다.
* 목조주택 건축비
3.3제곱미터 정도의 주말용 목조주택은 순수건축비 명목으로 2,000~2,500만원이 든다.(평균적으로 계산된 것임을 참고로 알아두시라)
지하수 개발비용은 150~200만원, 정화조 설치와 오수처리시설 비용은 120~200만원, 전기공사비는 100만원 정도로 책정할 수 있다. 기타 추가비용은 별도로 계산해야 한다.
고수이름 김현기
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