[스크랩] 금반언 · 신의칙 위반

임차인 있는 주택을 담보로 금융기관 대출을 받기 위해서는 번거로운 절차와 확인과정을 거쳐야 한다.

채무자가 담보대출을 신청하면 은행에서는 대상 주택이 소재하고 있는 주민센터에서 발급받은 전입세대열람내역서를 요구하는데, 당해(當該)주택에 소유자(가족) 외의 사람이 등재되어 있다면 특별한 사정이 없는 한 구두(口頭) 소명(疏明)을 인정하지 않는다.

임차인이 가지는 대항력의 공시방법(公示方法)은 전입신고이므로 채권자는 임차인 등 전입신고자의 점유권원(占有權原)을 임대차계약으로 판단하여 자신(채권자)의 권리는 전입자보다 후순위여서 채권확보가 여의치 않겠다고 생각하기 때문이다.

한편 대다수 원매자들은 대출을 낀 상태로 부동산을 매수하려 하는데 대출이 없거나 어려우면 매매가 여의치 않음은 누구나 알고 있는 사실이다. 

부동산은 환금성(換金性)이 매우 중요하여 매매가 어려우면 가치가 하락할 수밖에 없다.

특히 다가구주택은 건축법상 단독주택에 속하여 통상 임차인이 여러 명이지만 대출을 받기 위해서는 이들을 모두 내 보내거나 일시 전출(轉出)을 요구해야 하는데, 임차인의 수락이 쉽지 않기 때문에 신축주택과 법원경매로 취득한 주택은 임대차계약 전에 미리 대출을 받아두는 것이 좋다.

다만 가구 수가 많지 않은 단독주택이과 아파트는 전입신고 된 임차인의 일시전출 또는 사실관계 조사 및 임차인의 무상거주확인서 제출을 조건으로 대출 가능한 금융기관도 있어, 집 주인의 간곡한 부탁을 거절하지 못한 임차인이 채권자에게 "나는 주인의 친인척(또는 지인)으로서 사정상 이 주소에 전입신고를 했지만 실제 무상으로 거주하고 있다."는 진술과 함께 무상거주확인서에 서명?날인해 주는 경우도 없지 않은데 이는 위험천만한 일이다.

대법원은 2000년 1월 5일 99마4307(부동산강제경매) 사건의 결정에서 '채무자가 동생 소유 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰 받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다.'고 하여 대항력을 인정하지 않았다.

한편 대구지방법원은 2008년 12월 17일 선고한 2008나16170호(건물명도 등) 사건의 판결에서 '피고는 2006. 10. 23. 이 사건 부동산들에 관한 근저당권자인 **새마을금고에게 공사대금에 따른 유치권행사를 포기하고 공사완공 후 이 사건 건물에 대하여 추가담보제공에 동의하는 내용의 확인서를 작성하여 교부한 사실을 인정할 수 있는 바, 위와 같은 유치권 포기약정은 유치권의 성립으로 인한 근저당 목적물의 저가 낙찰을 방지하기 위한 것이므로 근저당권자인 **새마을금고뿐만 아니라 낙찰자인 원고에 대하여도 그 효력이 미친다고 할 것이어서 피고의 주장은 어느 모로 보나 받아들일 수 없다.'고 판단하였다. 

근년에 들어 부쩍 늘어난 유치권신고는 대부분이 과장이거나 허위이다.

실제 공사를 시공한 사람이 신고한 유치권도 그 금액을 과도하게 부풀리고 있고, 유치권 성립이 어렵다는 것을 뻔히 알면서도 억지 주장을 펴는 경우가 대부분이기 때문이다.

이렇게 악용되고 있는 유치권신고는 다중(多衆)으로 하여금 입찰을 회피하게 하고 그 결과 매각(낙찰)금액의 하락으로 선량한 채권자들이 큰 피해를 입을 수 있다는 점에서 매우 우려되는 현상이다.

이렇게 과장·남용되고 있는 유치권신고를 방지하기 위하여 작금 채권은행에서는 대출 전에 건축업자로부터 유치권포기각서를 받는데, 입찰 전 유치권 존부(存否) 판단을 위해서는 채권은행을 방문하여 사실관계를 확인하는 것이 옳다. 

이는 근저당 등 말소기준등기일보다 전입신고일이 앞선 임차인 및 집행관의 조사에 불응하고 자신의 권리를 신고하지 않은 여타 점유자에 대한 정보를 얻기 위한 방법이기도 하다. 

*금반언(禁反言)의 원칙(原則) - 이미 표명한 자기의 말과 행위에 대하여 그것과 모순된 언동을 하지 못한다는 법리로서, 기록에 의한 금반언과 표시에 의한 금반언이 있다.)

**신의칙, 신의성실(信義誠實)의 원칙(原則) - 모든 사람은 사회공동체의 일원으로서, 권리의 행사와 의무 이행을 신의에 따라 성실히 하여야 한다는 원칙)                                                    

펌:경북일보

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출처 : 부동산 마법사들의 모임

글쓴이 : 파아란 하늘 원글보기

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