[스크랩] (경매특강) 발상의 전환으로 죽은 상권을 변화시킬 수 있다

주변을 살펴보면 예전에는 미처 발견하지 못했던 부분들을 잘 살려서 성공한 케이스나
발상의 전환으로 대박을 이룬 성공 사례 이야기를 가끔씩 뉴스나 방송을 통해 접할 수 있다.

대표적으로 합격사과 사례를 들 수 있다.
다양한 과일이 생산 수입되면서 사과 소비가 점점 줄어들어
매출이 감소하고 적자가 발생하기 시작했다.

그런데 어느 사과농장주의 아이디어 하나로
사과를 찾는 사람들이 많아져 하루아침에 대박 신화를 만들었다.
바로 일본의 아모모리현의 “합격사과” 이야기이다.

우리나라에서도 이를 벤치마킹해 합격 또는 수능대박이라는
문구를 사과에 새겨 넣어 판매를 했더니 매출이 급성장했다.

이렇듯이 똑같은 것이라도 상황에 따라서 관점을 조금만 바꾸고
아이디어를 더하면 종전과는 전혀 다른 효과를 내게 된다.
즉, 레드오션을 블루오션으로 만드는 것이다.

이런 비슷한 경우를 상가투자에서도 종종 엿볼 수 있다.
현재는 매력이 없는 상가이거나 오히려 소유하게 될 경우
더욱 골칫덩어리로 이자와 관리비, 세금만 축내는 무서운 물건이
발상의 전환으로 큰 수익을 안겨 주는 물건으로 탈바꿈하는 경우다.

상가경매에 관심 있는 사람이면 누구나 한번쯤은 발견해봤을 법한 물건이다.
정식명칭은 성남여객자동차터미널 및 복합건물로
건물 대부분이 경매로 진행되어 물건번호가 150번이나 된다.

경매당시 홈플러스와 CGV등 몇 개 층을 빼고는 건물의 상당수 층들이
공실로 방치되어 있었다. 때문에 수차례 유찰되거나 미납된 물건도 많았다.
이후 다소 시간이 걸렸지만 재경매로 낙찰되고 현재는 마무리단계다.

이런 테마형쇼핑몰은 한동안 경매시장의 단골 메뉴였다.
지금도 물건검색을 해보면 특정지역에서는 어렵지 않게 만날 수 있을 정도다.

테마폴리스에 처음 임장을 했던 건 2014년 가을경으로
당시 건물의 내, 외부는 터미널을 이용하는 사람들을 제외하고는
전체적으로 그렇게 활성화되지 못했다.

그나마 1층에는 할리스커피숍 이나 ABC 신발전문매장 같은 곳이 있어서
약간의 유동층과 이용객들이 있었으나 전체적인 느낌은 한산했다.
개별 매장에 매출이 발생할까 하는 염려가 될 정도였다. 

이후 경매물건 상가들이 하나둘씩 낙찰되기 시작했고 지금은
몇 건의 물건이 취하된 걸 제외하면 150개의 물건이 거의 마무리된 상태다.
 

위 상가의 모든 물건들이 낙찰되어 갈 즈음
2015년 10월에 다시 건물들을 살펴보았다.

그런데 위 테마상가의 내부는 경매로 낙찰된 조건과 바뀐 게 크게 없었으나
뒷면에 있던 물건은 경매당시에는 사무실의 형태였는데
내가 생각하지 못했던 모습으로 변신해있었다.

경매 당시 매각물건 현황

그 동안 300건이 넘는 경매물건을 처리했고,
상가를 전문적으로 접근한 
나에게도 이 물건은 신선한 충격이었다.

물건번호 46번의  701호, 702호, 703호의 임장할 당시
입구 쪽에는 사무실 책상이 놓여 있었고
바로 옆에는 룸 형식으로 꾸며져 건물의 보안을 담당하는 사람들이
수시로 드나들면서 휴식을 취하는 용도였다.

실제 경매당시 신고 된 임차인도 건물의 보안을 담당하는 업체의 대표로 되어 있었다.

위 물건은 경매가 진행되고 
1차에 감정가보다 200만원 높은 가격에 낙찰이 되었다.

낙찰 이후의 변화된 모습

<건물이라도 용도를 어떻게 바꾸어 활용하느냐에 따라 큰 차이가 난다>

경매 당시와 현재의 바뀐 모습이 정말 극과 극이었다.
또 경매로 낙찰되기 전 모습이 상가로 보기에는 다소 무리가 있어 
어떻게 이런 식의 변형이 가능한지 용도확인을 위해 건축물대장을 확인해봤다.

그런데 건축물대장상 701호, 702호, 703호 건물의 용도가 제1종근린생활시설로 되어 있다.

근린상가에 입점할 수 있는 업종은 크게 제1종 과 제2종 두 가지로 분류할 수 있고
그 중 제1종은 생활에 아주 밀접한 업종위주의 상가로 생활밀착형 업종 상가라는 얘기다.

때문에 경매 전에는 사무실이나 휴식공간으로 활용하고 있었더라도
낙찰 후에 리모델링을 통해 상가로 용도가 변경 될 수 있었던 것이다.

맞은편 상가의 현재 임대시세가 30평 기준으로
권리금 7천만원에 보증금5000/월차임260~270 정도로 형성되어 있다.
입지가 좋은 주택가에 노출된 코너 자리는
20평의 월세가 400만원 이상도 한다.

즉, 위 물건은 리모델링 및 용도변경을 통해
낙찰자에게는 제법 큰 수익을 가져다 줄 수 있는 물건이었던 것이다.

투자자는 현재 모습뿐 아니라 바뀔 모습도 감안하여 투자해야 한다.

만약 건축물 대장을 통한 기본적인 사실이라도 확인하고 물건을 접근했다면
이후에 다양한 방법으로 응용이 가능할 수 있는 물건이었다.
야탑역 주변에 30평 짜리 1층상가의 주인이 되는 셈이다.

상권과 상가에서 상상력이나 발상의 전환이
얼마나 중요한지 다시 한 번 생각하게 된다.

가치의 재발견이 바로 최고의 투자인 셈이다.

행복재테크 홍소장

출처 : "토연모" 토지를 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : 블랙홀(이호철) 원글보기

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