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어느 날 나도 모르게 내 땅에 도로를 개설한다며 보상을 해주겠다는 통지를 구청으로부터 받게 되는데... 구청에 알아보니 내 토지가 내 의지와는 관계없이 도시계획시설로 지정되었다며, 행정절차에 따라서 보상금을 지급받으면 된다고 하는데...
이 경우 나는 어떻게 해야 할까? 또 어떻게 할 수 있을까?
보상금을 받지 않고 땅을 팔지 않을 수는 없나요?
보상과 관련하여 가장 중요한 법은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, “공익사업법”)」입니다. 공익사업법에서 정한 공익사업에 포함이 되면 이 법에서 정한 행정절차에 따라 공익사업을 진행하게 되고 위 법령의 제목에서도 알 수 있듯이 토지 등을 취득할 수 있게 됩니다. 흔히 우리가 알고 있는 강제수용권이 생기게 되는 것이지요.
공익사업에는 가장 흔하게 우리가 아는 경우가 도로사업, 국도, 고속도로, 철도 등을 개설하는 경우가 있다. 최근 부산의 기장군이나 강서구에서 많이 생기고 있는 산업단지조성사업, 택지개발사업 등도 포함이 됩니다.
그리고 주택재개발구역 내 비조합원 소유 부동산이나 분양신청을 하지 않은 사람의 부동산에도 공익사업법이 적용이 되어 강제수용을 하게 되는 것이지요.
그렇지만 만일 내가 땅을 팔기를 원치 않는 경우에는 어떻게 될까?
일단 공익사업으로 인정을 받게 되는 것, 즉 “사업인정”을 받게 되는 순간 사업시행자는 강제수용권이 생기게 됩니다. 쉽게 말해 땅을 팔지 않을 수 없으며, 법적 절차에 따라서 소유권이 자연스럽게 넘어가 버립니다.
세부적인 토지수용 절차는 다음과 같다.
사업인정고시가 나면 토지 및 물건 등 기본조사를 통해 보상계획 공고 이후 감정평가와 손실 보장 협의를 요청하게 된다. 협의가 성립되면 수용절차가 종결되고 불성립되면 수용 재결을 통해 수용재결 평가를 거쳐 재결을 수용하면 소유권이 이전된다.
하지만, 불복하게 되면 이의신청이나 행정소송을 통해 이의재결 평가를 거친 이후 다시 재결 수용이냐 불복이냐에 따라 본 절차를 반복하게 된다.
결국 공익사업에 편입되게 되면 토지 등의 소유자는 자신의 권리를 보상금을 많이 받는 것으로 찾아야 합니다.
일반적으로 부동산을 매매할 때는 매도인과 매수인이 원하는 금액이 절충되는 지점에서 매매가 성립하게 되며, 서로의 입장이 다르기 때문에 금액이 맞지 않으면 매매는 성립되지 않습니다.
보상의 경우는 공익사업법상 절차가 있는데, 보상금 산정은 감정평가사를 통해서 이루어집니다. 사업시행자가 감정평가사에게 의뢰하면 감정평가사가 현장조사를 통하여 토지 및 지장물의 가격을 결정하여 통보합니다.
사업시행자는 이 금액을 기준으로 소유자들에게 통지하고 소유자들이 금액에 만족하게 되는 경우 협의가 성립되게 되는 것입니다.
그러면, 금액이 마음에 들지 않는다면 어떻게 될까?
금액이 맘에 들지 않는다고 공익사업이 취소되는 것일까?
이런 경우에는 법적 절차에 따라 수용재결 감정평가, 흔히 알고 있는 재감정을 받을 수 있습니다. 토지수용위원회에서 선정된 2군데 감정평가업자가 금액을 결정하며, 여기서 결정된 금액이 만족스러우면 협의가 성립되며, 이 역시 불만이 있는 경우에는 사업시행자도 사업의 원활한 진행을 위하여 보상금을 법원에 공탁하고 토지소유권을 취득하게 됩니다.
보상금을 산정하는 방법 중 토지는 공시지가기준법을 적용합니다. 여기서 오해가 생길 수 있는 것이 공시지가기준법이 공시지가대로 보상금을 준다고 착각하시는 분들이 많은 것 같은데 그렇지는 않습니다.
저도 예전에 한 중개사님의 강의를 들은 적이 있는데 그 분이 이렇게 이야기하셨습니다. “보상금을 공시지가대로 지급하니까 시세랑 차이가 날 수 밖에 없는 거 아니에요...” 부동산을 가르치시는 분이 그렇게 생각하시다니... 참 전문가도 그렇게 오해하고 있으니 하물며 일반인은 얼마나 오해를 많이 할 것인가 하는 생각을 했습니다.
공시지가기준법은 산정되는 방식이 공시지가를 기준으로 해서 지역별, 개별토지별, 시세와의 차이 등을 보정하여 결정하기 때문에 해당 토지의 공시지가로 결정되는 것이 아닙니다.
건축물, 구축물 등 지장물도 당연히 보상금을 지급하는데 보상금을 산정하는 데 있어 이전비가 원칙입니다. 즉 , 물건을 옮기는데 드는 비용을 지급한다는 것이지요. 다만, 이전이 불가능하거나 이전비가 물건의 가격을 초과하는 경우에는 물건의 가격으로 지급하게 됩니다. 여기서, 건물소유자들은 건물을 새로 짓는 비용이 보상금으로 책정된다고 오해하는데, 감가상각된 물건의 가격으로 보상하게 됩니다.
공익사업에 편입되어 보상금을 지급받게 되는 경우 한 푼이라도 더 받기 위해 건물을 짓거나 나무를 심거나 하는 행위보다는 오히려 공익사업법, 행정절차법 등을 숙지하여 절차상 이의신청, 불복행위 등을 활용하여 나의 재산권에 대한 적정한 가치를 인정받는 것이 금전적으로, 정신적으로 유리할 것입니다. 감사합니다.
