토지수용에 의한 토지거래허가구역내의 농지대토
토지수용으로 보상을 받은 자로써 협의양도 또는 수용된 농지를 대체하기 위하여 농지를 취득하려는 경우에는 그가 거주하는 주소지로 부터의 거리가 80km안에서 소재하는 농지를 취득할 수 있다. 협의양도 또는 수용된 농지의 대체취득기간은 3년 이내이고, 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액)은 종전 토지가액 이하이어야 한다.
□ 토지거래허가 처리 부서 : 시, 군, 구청(처리기간 : 15일)
시장, 군수 또는 구청장은 허가신청서를 받은 때에는 그 허가신청서를 받은 날부터 “민원사처리에관한법률” 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다.
□ 토지의 이용의무 기간
이행의무가 진행중인 기간 중에는 당해 토지를 타인에게 매매, 양도할 수 없다. 다만, 아래와 같이 일정기간 사용한 경우 허가권자의 인정을 받아야 한다.
○ 농업용 토지는 취득일부터 2년이 경과한 경우
[참고] 토지수용에 의한 농지대토(代土)의 양도소득세가 감면
농지소재지(농지가 소재하는 시·군·구 또는 연접한 시·군·구 안의 지역)에 거주하고 경작한 농지를「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년 안에 판 농지의 면적 1/2 이상이거나 가격이 1/3이상인 다른 농지를 취득(代土)하여 3년 이상 새로운 농지소재지에서 거주하면서 경작한 경우에는 양도소득세가 감면된다.
□ 대토 감면요건(①~③ 동시충족)
① 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용에 따라 수용되는 경우에는 양도일로부터 2년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 농지를 3녕이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한
* "농지소재지"라 함은 다음의 각 호의 어느하나에 해당하는 지역을 말함
1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역
② 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것
□ 대토에 따른 감면방법
- 당해 농지가 토지수용으로 인하여 발생한 양도소득세의 100%가 감면된다(조특법 제70조).
- 8년 이상 자경농지 양도(조특법 69)에 따른 양도소득세와 합해 5개 과세기간 5년간 양도소득세 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원까지만 감면된다(조특법 제133조, 조특부칙 제36조).
토지수용등으로 인한 대체취득시 취.등록세에 대한 비과세
토지보상법등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거된 자가 계약일 또는 당해 사업인정고시일 이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년이내에 부동산등을 대체취득한 때(건축중인 주거용부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취.등록세를 부과하지 아니한다.
다만, 사치성재산, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 부과하게 되며, 부재부동산소유자(외지인)의 대체취득하는 경우에는 취.등록세를 부과한다.
[혜택] 보상금 범위내에서 취득세 및 등록세 비과세
[근거법령] 지방세법 지방세법 제109조 및 제127조의2
[감면기간] 보상금 지급일로부터 1년간
□ 대체부동산에 대한 비과세 대상지역 범위
- 농지 외의 부동산등 경우
1. 매수·수용·철거된 부동산등이 소재하는 특별시·광역시·도 내의 지역
2. 가목 외의 지역으로서 매수·수용·철거된 부동산등이 소재하는 시·군·구와 연접한 시·군·구 내의 지역
3. 매수·수용·철거된 부동산등이 소재하는 특별시·광역시·도와 연접한 특별시·광역시·도 내의 지역. 단, 투기지역으로 지정된 지역은 제외한다.
- 농지의 경우
1. 농지의 경우에는 투기지역을 제외한 전국의 모든 지역을 비과세
□ 보상금을 마지막으로 받은 날
- 현금공탁시 : 보상금을 마지막으로 받는 날
- 공탁시 : 공탁일
- 채권수령시 : 채권상환기간 만료일
- 시행자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우 : 취득이 가능한 날
□ 1년이 이내에 취득완료시기
- 승계취득 : 잔급지급일과 등기이전일 중 빠른 날
- 원시취득 : 사용검사필증교부일 또는 일시사용일 또는 사실상사용일
- 건축중인 주거용 부동산 분양을 받을시 : 분양계약 체결일
□ 부재부동산소유자
부재부동산 소유자"라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계법령의 규정에 의한 사업고시지구내에 매수·수용 또는 철거되는 부동산등을 소유하는 자로서 아래와 같은 지역에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나 1년전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인을 포함한다)를 말한다. 이 경우 상속으로 부동산등을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 본다.
- 매수 또는 수용된 부동산등이 전·답·과수원 및 목장용지(이하 이 조에서 "농지"라 한다)인 경우에는 그 소재지 구·시·군 및 그와 연접한 구·시·군 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터이내의 지역
- 매수·수용 또는 철거된 부동산등이 농지가 아닌 경우에는 그 소재지 구(도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다. 이하 이 호에서 같다)·시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다. 이하 이 호에서 같다)·읍·면 및 그와 연접한 구·시·읍·면지역 (지방세법시행령 제79조의3 제2항)
공익사업과 부재지주의 비사업용토지
공익사업으로 협의매수 또는 수용이 되는 부재지주의 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지 등 소득세법상 비사업용으로 보는 토지를 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 배제하고 60%의 높은 세율을 적용하여 양도소득세를 중과세를 받게 된다.
[비사업용 토지의 불이익] 장기보유특별공제 배제 및 60%의 높은 세율적용
[근거법령] 소득세법 제104조 제1항, 소득세법 시행령 제168조의 6 내지 제168조의14, 시행규칙 제83조의3 내지 제83조의4)
■ 비사업용 토지의 판정기준
비사업용 토지란 다음의 기간기준과 대상토지기준을 모두 충족한 토지를 말한다.
□ 기간기준
보유기간 중 사업용으로 사용되지 않은 토지
※ 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지를 본다.
① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용
③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용
□ 대상토지기준
다음 중 하나에 해당되는 토지
◦ 농지 : 다음에 해당되지 않은 전.답.과수원
- 개인이 재촌·자경하는 농지
재촌 : 농지소재지 또는 연접 시·군·구에 주민등록 및 거주
자경 : 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작
※ 주말. 체험영농소유농지, 상속.이농농지, 20년 이상소유 농지 등
- 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안의 농지(개발제한구역과 녹지지역 제외)는 중과대상이나, 재촌·자경하던 농지가 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일부터 2년이 종료되지 아니한 농지 제외
◦ 임야 : 다음의 임야는 제외
- 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야로서 재촌하는 자가 소유하는 임야
※ 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함
- 재촌하는 자기 소유하는 임야
◦ 목장용지 : 다음의 목장용지는 제외
- 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지
- 종중소유 목장용지(2005.12.31 이전 취득분에 한함)
- 상속받은 목장용지(상속일로부터 5년 내 양도시)
- 2006.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지(2009.12.31까지 양도시)
◦ 비사업용 나대지 : 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지 등의 토지
- 다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외
① 운동장.경기장 등 체육시설용 토지
② 휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군훈련장용 토지
③ 개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지
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