[스크랩] 수익형 부동산의 대표주자 오피스텔 투자법!

[김학렬의 올댓 부동산] 수익형 부동산의 대표주자 오피스텔 투자법!

기사입력 2016-03-26 06:01

[김학렬 부동산칼럼리스트]오피스텔 매매 가격은 계속 오르는데 월세 수익률은 계속 낮아져요. 계속 투자해야 할까요?

저금리시대다. 2016년 3월 현재 한국은행 기준 금리는 1.5%다. 저금리시대이기 때문에 은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 부동산 투자 상품에 대한 관심이 점점 많아지고 있다. 수익형 부동산에 대한 투자층이 증가하고 있다. 부동산 투자층들이 관심을 주로 갖고 있는 수익형 부동산은 오피스텔과 상가이다. 상가는 고가의 부동산 상품으로 대다수 일반인들이 투자하기에는 부담감이 높으므로 상가 투자층들은 실제 한정되어 있다. 결국 가장 많이 투자하고 있는 수익형 부동산은 오피스텔이다.

최근 3년간 오피스텔 공급이 많아졌다. 저금리 금융 수익을 대체할 고정적인 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌기 때문이다. 아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어렵기 때문에 월세 수익률이 아파트 대비 높은 오피스텔을 주목하게 되었다. 신규 오피스텔 공급이 많지 않았던 서울 도심의 오피스텔은 시세가 상승하기까지 하였다. 이런 몇 년간의 오피스텔 투자 성공들로 오피스텔 투자 수요층이 많아지게 되자 건설사들도 오피스텔을 대량으로 공급하고 있다. 

투자 수요층과 건설사의 공급량의 급격한 증가는 오피스텔 수익률에 대한 문제를 발생시킨다. 오피스텔을 이용하고자 하는 수요는 크게 증가하지 않았기 때문이다. 이로 인해 결국 오피스텔 수익률의 저하 문제가 발생한다. 

공급이 없는 상태에서 투자 희망층이 많아지면 오피스텔의 시세가 상승한다. 5년 전까지만 하더라도 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였다. 도심이 아닌 지역은 10%까지도 가능했다. 최근 3년 동안 오피스텔 투자층의 급격한 증가로 오피스텔 시세가 상승했다. 하지만 임차 수요가 큰 폭으로 증가한 것이 아니므로 월세는 매매가 수준으로 상승하지 못했다. 따라서 오피스텔 매매가는 지속적으로 오르고 월세는 거의 고정이 되어 있으므로 수익률은 낮아지는 결과가 발생한 것이다. 현재 오피스텔 수익률은 서울 도심은 3% 전후, 도심이 아닌 지역은 5% 전후다. 당연히 신규로 분양하는 오피스텔은 상승한 현재의 매매 시세를 기준으로 분양가를 책정하게 된다. 오피스텔 준공 후 최초 입주 때 세입자를 확보하지 못할 경우에는 수익률이 그보다도 더 낮아질 수 있다. 게다가 이 수익률에는 재산세와 공실로 인한 관리비 부담 등의 추가 비용은 제외된 것이다. 오피스텔은 업무시설로 세금이 부과되므로 주택보다 최소 2배, 많게는 4배의 세금과 추가 관리 비용이 지불되어야 한다. 실제 수익률을 계산해 보면 더 낮다는 것이다.

오피스텔의 장점은 세입자가 대부분 월세로 입주를 하려고 하는 것이고, 이에 따라 아파트 대비 높은 월세 수익률을 확보할 수 있다는 것이다. 반대로 단점은 아파트 대비 공실의 위험이 높고, 매매가 상승으로 시세 차익이 나는 경우가 거의 없다는 것이다. 물론 모든 오피스텔이 시세가 무조건 오르지 않는다는 것은 아니다. 서울 도심과 강남지역, 인기 있는 신도시 역세권 지역의 오피스텔은 시세가 오르기도 하였다. 오피스텔 선택에 있어 고려해야 할 포인트가 바로 여기에 있다.

오피스텔 투자 시 한 가지만 체크해 보면 된다. ‘공실 가능성’이다. 공실이 생길지는 두 가지만 고려하면 된다. 먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 나지 않는다. 출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실의 위험이 매우 낮다. 둘째 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 한다. 교통, 상권, 주거시설 등의 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 종로구, 중구, 강남구 등이 그런 지역이 될 것이다. 하지만, 개발 택지가 여전히 많은 신도시 역세권의 경우 추가적인 공급이 계속 진행되고 있다. 이로 인해 수요층이 추가로 유입될 가능성도 높지만 수요층의 증가보다 공급량이 더 많을 경우 공실의 위험도 커지게 된다. 공실은 곧 수익성과 연결이 된다. 

최근 오피스텔 분양 광고를 보면 시세가 싸고 확정 수익률을 보장해 준다는 문구가 많다. 광고 내용에 수익성에 대한 보장 내용이 강조된 오피스텔은 한번 더 검토해 보는 것이 좋겠다. 왜냐하면 임차 수요가 낮고 교통이 불편한 지역일 가능성이 높기 때문이다. 오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지의 오피스텔을 선점하는 것이다. 시세가 조금 더 비싸더라도 꾸준히 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있기 때문이다. 오피스텔도 결국은 입지다.

성선화 (jess@edaily.co.kr)

http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JA21&newsid=01128326612587256&DCD=A00102&OutLnkChk=Y

,·´″"`°³оNPL부실채권투자성공사례강의 경매비법 о³°`"″´·, 부실채권강의 강좌 NPL투자비법 저당권매입 엔피엘 매입 특수 틈새 안전한 재테크 부동산 대법원 경매 무료특강 저당권거래 경매 npl부실채권투자교육 한국 강남부동산아카데미학원 부동산경매 유치권 법정지상권 건물만입찰 대지권미등기 위법 불법 건축물 블루오션 투자종목 NPL부실채권 전문가 정재홍교수 전문가칼럼 펀드 여신대부거래약정서 근저당권설정 채권양도양수계약서 등기필증 선후순위 대출 대부업 취하자금 실전투자 성공 체험 사례 마케팅 고수익성 경매비법 카페 금융업 경락잔금대출 예상낙찰가 등기부등본 수익형 아파트 경매보다 npl이란 이 좋다 오피스텔 건물 토지경매투자 농지 귀농 중개 담보 질권 대출 신기법 바이러스 랭킹업 대위변제 상가투자 AMC 유입 낙찰 유동화 신탁형 저당권 대행 상담 수강소감 동영상 사후관리 최우선 소액 변제 배당 채권최고액 클럽 모임 스터디 소액 차입 단기 신종 틈새 공동투자 위험리스크 함정분석 연구 공부 3천만원3억만들기 야생화 유암코 저축은행 캐피탈 물건 질권대출 정보 안전성 개인회생 파산 매일경제 강의실 대실 대관N

출처 : NPL부실채권경매투자성공사례강의/법원부동산대위변제재테크학원

글쓴이 : 운영자 K 원글보기

메모 :